（西安建筑科技大學(xué) 管理學(xué)院，陜西 西安 710055）

一、引言

黨的十九大報告中，習(xí)近平總書記明確了“住有所居”的住房發(fā)展新目標(biāo)，開啟了我國“住”時代的新篇章。2019 年全國兩會上住建部部長王蒙徽明確表示要堅(jiān)持調(diào)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)方式，特別是要大力培育和發(fā)展住房租賃市場。2019 年5 月11 日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于印發(fā)國務(wù)院2019 年立法工作計劃的通知》，其中《住房租賃條例》列入立法條例。消費(fèi)、投資和外貿(mào)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車，而主導(dǎo)我國消費(fèi)波動的則是房地產(chǎn)市場的走勢，銷售市場和租賃市場是房地產(chǎn)市場的兩個重要組成，培育和發(fā)展住房租賃市場，首先保障租購享有同等權(quán)利，讓住房回歸居住屬性，其次有利于房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，提高市場效率，最后穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展[1-4]。

我國關(guān)于住房租賃的政策最早可追溯到1997年6 月上海市頒布的《財政局、市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步搞好房地產(chǎn)租賃市場的稅收處理的通知》以及1997 年9 月大連市政府頒發(fā)的《大連市人民政府關(guān)于進(jìn)一步放開城市房屋租賃市場的通知》，此后至2015 年間發(fā)文條數(shù)稀少，2016 年國務(wù)院辦公廳正式印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》后，各省市逐步開始大力培育和發(fā)展住房租賃市場，然而，住房租賃市場仍面臨一系列問題：譬如供需結(jié)構(gòu)不匹配[5]；戶型與租金的供求矛盾突出[6]；土地供給制度不完善，熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)不足[7]；機(jī)構(gòu)化和企業(yè)化出租人很少，產(chǎn)業(yè)化程度很低[8]；中介行為不規(guī)范等[9]。

由于房地產(chǎn)市場具有政策傾向性，有效解決住房租賃市場面臨的問題關(guān)鍵在于政策制定及政策著力點(diǎn)的精準(zhǔn)性。本研究基于1997—2019 年中央及地方出臺的90 條住房租賃政策中的467 條具體措施，提取影響住房租賃政策傳導(dǎo)系統(tǒng)反饋性的24個變量，建立因果關(guān)系圖與關(guān)聯(lián)數(shù)字矩陣，運(yùn)用java語言計算關(guān)聯(lián)數(shù)字矩陣，明晰住房租賃政策傳導(dǎo)路徑。依據(jù)以某變量為起點(diǎn)的反饋環(huán)數(shù)量占總反饋環(huán)數(shù)量的比重，識別影響住房租賃政策傳導(dǎo)系統(tǒng)的主要源動力與次動力；同時依據(jù)演變路徑，明晰變量間的復(fù)雜關(guān)系；以期將主要源動力與次動力作為政府相關(guān)部門制定政策的著力點(diǎn)提供建議，并為政府相關(guān)部門以變量間的復(fù)雜關(guān)系為基點(diǎn)精準(zhǔn)性聚焦政策著力點(diǎn)提供借鑒，最終借助政策傾向性為有效解決住房租賃市場面臨的問題提供思路。

二、文獻(xiàn)綜述

國內(nèi)目前還沒有對住房租賃政策傳導(dǎo)路徑的研究成果，但學(xué)者們對其他宏觀政策的傳導(dǎo)路徑、傳導(dǎo)機(jī)制的研究已經(jīng)趨于成熟，主要體現(xiàn)在三個方面：貨幣政策的傳導(dǎo)路徑研究、土地政策的傳導(dǎo)路徑研究以及房地產(chǎn)市場宏觀政策傳導(dǎo)路徑研究。（1）貨幣政策的傳導(dǎo)路徑研究：李文樂（2019）[10]采用馬爾科夫區(qū)制轉(zhuǎn)換模型的變化形式MSIAH-VAR模型對貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，為研究利率市場化推進(jìn)貨幣政策利率傳導(dǎo)的有效性作出貢獻(xiàn)；劉生福（2019）[11]基于傳統(tǒng)乘數(shù)模型、MIU 模型、DSGE 模型、金融時間序列分析、TVP-VAR 模型分別探究了數(shù)字化支付對貨幣乘數(shù)和供給的影響機(jī)制、對貨幣乘數(shù)和需求的影響、對中央銀行福利損失函數(shù)的作用機(jī)制以及對貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制的影響，最終為貨幣政策決策提供了穩(wěn)定的金融環(huán)境，同時加快貨幣政策調(diào)控框架由數(shù)量型向價格型轉(zhuǎn)變；馬亞明等（2018）[12]利用DSGE 模型研究了不同企業(yè)部門杠桿率差異水平下貨幣政策傳導(dǎo)的有效性、不同存款利率水平下價格型與數(shù)量型貨幣政策工具在傳導(dǎo)效果上的比較優(yōu)勢。除了貨幣政策領(lǐng)域，學(xué)者們對土地政策領(lǐng)域和房地產(chǎn)市場政策領(lǐng)域傳導(dǎo)路徑的研究也有涉及。（2）土地政策的傳導(dǎo)路徑研究：毛燕玲和肖教燎（2016，2015）[13-14]運(yùn)用系統(tǒng)動力學(xué)和關(guān)聯(lián)數(shù)字矩陣反饋環(huán)分析技術(shù)，發(fā)現(xiàn)土地政策傳導(dǎo)系統(tǒng)是一類具有反饋性質(zhì)和延遲效應(yīng)的動態(tài)復(fù)雜系統(tǒng)，不同政策工具對政策的調(diào)控效應(yīng)存在顯著差異。（3）房地產(chǎn)市場宏觀政策傳導(dǎo)路徑研究：趙悅（2018）[15]利用SVAR 模型發(fā)現(xiàn)在房地產(chǎn)政策調(diào)控之間，土地供給與利率的作用效果與時間強(qiáng)于房貸首付比例；齊岳等（2017）[16]指出在“信念-反饋”效應(yīng)下，政府應(yīng)采取建立住房信息系統(tǒng)等措施來緩解購房者與企業(yè)應(yīng)對刺激政策時產(chǎn)生的信息不對稱等問題。

國外目前對政策的傳導(dǎo)路徑、傳導(dǎo)機(jī)制的研究主要集中于兩個方面：一是對貨幣政策傳導(dǎo)路徑的研究，Wong A（2016）[17]研究了人口變化對貨幣政策向消費(fèi)傳導(dǎo)的影響，并且利用生命周期模型發(fā)現(xiàn)相對于老年人，年輕人更傾向于調(diào)整貸款；Khan H H等（2016）[18]探究了銀行競爭在通過銀行貸款渠道的貨幣政策的傳導(dǎo)中的作用，并且探究了銀行的規(guī)模、資本化和流動性三個特征對銀行應(yīng)對貨幣政策沖擊的影響程度，認(rèn)為政策措施在應(yīng)對貨幣政策傳導(dǎo)的不利影響有重要作用；二是對住房市場與政策傳導(dǎo)相結(jié)合進(jìn)行的研究，Rahal C（2016）[19]認(rèn)為房地產(chǎn)市場是以總資產(chǎn)和貨幣基礎(chǔ)創(chuàng)新的形式來應(yīng)對非常規(guī)貨幣政策沖擊的，并且通過面板自向量回歸得出住宅投資比房價對非常規(guī)貨幣沖擊的反應(yīng)更強(qiáng)烈的結(jié)論。Elbourne A（2008）[20]應(yīng)用SVAR 模型調(diào)查了住房市場在貨幣政策傳導(dǎo)中的作用，最終得出房價變動可以解釋利率沖擊后約1/7 的消費(fèi)下降的結(jié)論；Ho L S 等（2008）[21]認(rèn)為房地產(chǎn)市場的沖擊是通過房地產(chǎn)市場的質(zhì)量等級體系傳遞的，并且應(yīng)用格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)得出單一房地產(chǎn)市場中的多米諾效應(yīng)是在外部沖擊下發(fā)生的結(jié)論。

綜上可知，國內(nèi)外學(xué)者對貨幣政策及房地產(chǎn)市場宏觀政策傳導(dǎo)的研究已經(jīng)趨于成熟，但尚未有學(xué)者研究住房租賃政策的傳導(dǎo)路徑，同時運(yùn)用的研究方法有限。系統(tǒng)動力學(xué)只能分析變量間的復(fù)雜關(guān)系，不能明確傳導(dǎo)路徑的數(shù)量和長度；將脈沖響應(yīng)函數(shù)與VAR、SVAR 模型相結(jié)合的方法不能體現(xiàn)政策實(shí)施過程中的復(fù)雜性[22]；DSGE 模型在選取上受約束條件的限制。而關(guān)聯(lián)數(shù)字矩陣反饋復(fù)雜性分析法不僅可明晰政策傳導(dǎo)路徑的數(shù)量和長度，而且可體現(xiàn)多個變量之間的復(fù)雜關(guān)系，因此，本研究采用該方法研究住房租賃政策傳導(dǎo)系統(tǒng)的復(fù)雜路徑。

三、數(shù)據(jù)來源及變量選擇

本研究在北大法寶數(shù)據(jù)庫中篩選出1997—2019 年中央及地方出臺的90 條關(guān)于住房租賃的政策文本，同時剔除已經(jīng)失效的政策，其中西藏自治區(qū)和重慶市暫未發(fā)布過有關(guān)住房租賃的政策，中央發(fā)布住房租賃政策3 條，北京市發(fā)布住房租賃政策2 條，福建省發(fā)布住房租賃政策5 條，其他省市發(fā)布住房租賃政策由于篇幅有限未全部列出。然后從每一條政策文本中提煉具體措施，共整理出467 條具體措施，其中213 條措施為中央及地方涉及到的相同措施。

在表1 政策梳理的基礎(chǔ)上，根據(jù)政策對產(chǎn)業(yè)的不同影響著力面，將具體措施分為供給型、環(huán)境型和需求型三大類，其中供給型政策又劃分為土地支持政策、配套支持政策、信息支持政策、人才支持政策；環(huán)境型政策劃分為金融支持政策、稅收優(yōu)惠政策、市場監(jiān)管政策、參與方協(xié)作政策、其他策略措施；需求型政策劃分為鼓勵消費(fèi)政策、需求培育政策、價格支持政策[23]；在政策文本中提取每條措施所涉及到的變量，例如：減征免征措施將會涉及到稅率這一變量，則把該措施劃分到稅率這個變量；以此類推，得到表2 所示的影響住房租賃政策的變量。

表1 住房租賃政策梳理

表2 影響住房租賃政策的變量及編號

四、模型構(gòu)建

本研究采用關(guān)聯(lián)數(shù)字矩陣反饋復(fù)雜性分析法計算住房租賃政策傳導(dǎo)系統(tǒng)復(fù)雜路徑，首先建立住房租賃政策傳導(dǎo)系統(tǒng)因果關(guān)系圖，如圖1 所示。

圖1 住房租賃政策傳導(dǎo)系統(tǒng)因果關(guān)系圖

其次構(gòu)建關(guān)聯(lián)數(shù)字矩陣，步驟如下[22]：

（一）變量編號

對政策中的每個變量進(jìn)行編號，住房租賃政策傳導(dǎo)系統(tǒng)共24 個變量，如圖1 所示（該步驟在表2中已實(shí)現(xiàn)）。

（二）按變量編號順序，列出每一變量的流出因果鏈

例如，“01*”變量存在“01*+→02*”，表示01*作為起點(diǎn)，02*作為終點(diǎn)，“+”表示正向因果鏈。如果是負(fù)向因果鏈，則變量間用“-”連接。由圖1 可知，整個住房租賃政策傳導(dǎo)系統(tǒng)變量間存在7 條負(fù)因果鏈，25 條正因果鏈，得到變量間的流出因果鏈，如表3 所示。

表3 住房租賃政策傳導(dǎo)系統(tǒng)因果關(guān)系表

（三）建立數(shù)字矩陣

建立24*24 的數(shù)字矩陣，定義為A[24][24]，將表3 的信息代入矩陣A，例如流出因果鏈中起點(diǎn)為“11”，終點(diǎn)為“9”，那么賦值數(shù)組矩陣A[11][9]為1，如果變量間不存在因果鏈，則賦值為0，由此建立與因果關(guān)系圖一一對應(yīng)的關(guān)聯(lián)矩陣。如圖2 所示。

（四）計算關(guān)聯(lián)數(shù)字矩陣事實(shí)反饋環(huán)

采取跳躍式方法找出反饋環(huán)組合并進(jìn)行計算，記錄計算結(jié)果符合反饋環(huán)性質(zhì)的事實(shí)反饋環(huán)[24]。

第一步：設(shè)m=2。

第二步：設(shè)（m-1）*1 向量P=（1，2，…，m），P 的第i（i=1，2，…，m-1）項(xiàng)值用P（i）表示。

第三步：判定A[1][P（1）]≠0，A[P（1）][P（2）]≠0…，A[P（m-1）][P（1)]≠0。

第四步：若都滿足該條件，就記錄V1（A 的第一個變量）與P 組成的新向量為一個長度為m 的反饋環(huán)，同時P＜P ⊕（1，n）（不溢出），則使得P=P ⊕（1，n））；若不能滿足條件，假如第就j 個條件不滿足，同時，若P＜P ⊕（1，n，j）（不溢出），就使得P=P ⊕（1，n，j），則回到第三步。

第五步：設(shè)m=m+1，若m＜n，就返回第二步。

第六步：設(shè)A=A'，n=n-1，若n≠1，就返回第一步。

該流程運(yùn)用Java 語言實(shí)現(xiàn)。

圖2 關(guān)聯(lián)數(shù)字矩陣

五、結(jié)果分析

按照上述反饋環(huán)計算方法，經(jīng)過eclipse 軟件運(yùn)行41 657 次最終得到12 條反饋環(huán)，反饋環(huán)極性、長度、路徑如表4、圖3～圖14 所示。

表4 住房租賃政策傳導(dǎo)系統(tǒng)復(fù)雜路徑

圖3 第1 個反饋環(huán)

圖4 第2 個反饋環(huán)

圖5 第3 個反饋環(huán)

圖6 第4個反饋環(huán)

圖7 第5 個反饋環(huán)

圖8 第6個反饋環(huán)

圖9 第7 個反饋環(huán)

圖10 第8個反饋環(huán)

圖11 第9 個反饋環(huán)

圖12 第10個反饋環(huán)

圖13 第11 個反饋環(huán)

圖14 第12 個反饋環(huán)

基于以上反饋環(huán)路徑可知：前3 個反饋環(huán)均以住房租賃土地供應(yīng)面積為起點(diǎn)，第4 個至第9 個反饋環(huán)均以住房租賃企業(yè)數(shù)量為起點(diǎn)，第10 個、第11個、第12 個反饋環(huán)分別以基礎(chǔ)設(shè)施配套數(shù)量、人才租房補(bǔ)貼力度、租賃市場投資為起點(diǎn)。具體分析結(jié)果如下：

（1）第1 個反饋環(huán)在增大住房租賃土地供應(yīng)面積的基礎(chǔ)上提高容積率，進(jìn)而增加租賃房屋的供給量，從供給端抑制租金上漲過快。第2 個反饋環(huán)及第3 個反饋環(huán)在增大住房租賃土地面積的基礎(chǔ)上減小新建租賃住房項(xiàng)目土地出讓金，使得住房租賃企業(yè)增加，但同時隨著住房租賃企業(yè)數(shù)量的增加，信息平臺數(shù)量和政府相關(guān)部門出臺的法規(guī)數(shù)量逐步增加，租賃市場中介行為得到進(jìn)一步規(guī)范，房屋租賃人數(shù)隨之增多，致使租金出現(xiàn)上漲的趨勢。

（2）第4 個反饋環(huán)、第5 個反饋環(huán)及第6 個反饋環(huán)以住房租賃企業(yè)數(shù)量為起點(diǎn)，隨著住房租賃企業(yè)的發(fā)展，信息平臺數(shù)量逐步增加，房屋租賃人數(shù)隨之增多，出現(xiàn)租金上漲的趨勢，當(dāng)出現(xiàn)租金上漲過快的趨勢，政府相關(guān)部門則會采取相應(yīng)措施，對住房租賃企業(yè)實(shí)施價格補(bǔ)貼，亦或降低利率、稅率、加大財政貼息力度，進(jìn)而刺激供給增加，進(jìn)而抑制租金上漲過快。第7 個反饋環(huán)、第8 個反饋環(huán)及第9個反饋環(huán)的作用機(jī)理與以上3 個反饋環(huán)作用機(jī)理相似，隨著住房租賃企業(yè)的發(fā)展，市場監(jiān)管企業(yè)逐步增加，中介企業(yè)的行為得到進(jìn)一步規(guī)范，房屋租賃人數(shù)隨之增多，出現(xiàn)租金上漲的趨勢，此后，政府部門通過降低利率、稅率及加大財政貼息力度等手段刺激供給增加，進(jìn)而抑制租金上漲過快。

（3）第10 個反饋環(huán)通過完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，保障承租人享有公共權(quán)利使得消費(fèi)需求由住房銷售市場轉(zhuǎn)向租賃市場，該措施會引起租金上漲，隨之政府相關(guān)部門加大對住房租賃市場的投資及提高住房租賃企業(yè)的獎勵金，一方面刺激租賃市場供給增加，另一方面將消費(fèi)需求導(dǎo)向租賃市場，從供需兩端使租金達(dá)到均衡狀態(tài)。第11 個反饋環(huán)通過增大人才租房補(bǔ)貼力度及住房公積金使用額度，使得需求增加，租金上漲，繼而政府相關(guān)部門加大對承租人的補(bǔ)貼，從需求端調(diào)節(jié)租金。第12 個反饋環(huán)通過加大對租賃市場投資以及提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級，促使房屋租賃人數(shù)增加，租金上漲，政府相關(guān)部門同時加大對住房租賃企業(yè)的補(bǔ)貼，刺激供給，進(jìn)而穩(wěn)定租金。

六、結(jié)論與建議

通過對以上12 個反饋環(huán)的分析，得出以下結(jié)論：

（1）住房租賃企業(yè)數(shù)量是住房租賃政策傳導(dǎo)系統(tǒng)反饋性的主要源動力。以住房租賃企業(yè)數(shù)量為起點(diǎn)的閉合反饋環(huán)共6 條，占總反饋環(huán)數(shù)量的50%；以住房租賃企業(yè)數(shù)量為起點(diǎn)的閉合反饋環(huán)主要通過增加供給抑制租金上漲過快。

（2）住房租賃土地供應(yīng)面積是住房租賃政策傳導(dǎo)系統(tǒng)反饋性的次動力。以住房租賃土地供應(yīng)面積為起點(diǎn)的閉合反饋環(huán)共3 條，占總反饋環(huán)數(shù)量的25%；以住房租賃土地供應(yīng)面積為起點(diǎn)的閉合反饋環(huán)一方面通過增加供給抑制租金上漲過快，另一方面由于需求增加，導(dǎo)致出現(xiàn)租金上漲的趨勢。

（3）基礎(chǔ)設(shè)施配套數(shù)量、人才租房補(bǔ)貼力度以及住房租賃投資在住房租賃政策傳導(dǎo)系統(tǒng)反饋性中發(fā)揮作用。基礎(chǔ)設(shè)施配套數(shù)量從供需兩端使租金達(dá)到均衡狀態(tài)；人才租房補(bǔ)貼力度從需求端穩(wěn)定租金；租賃市場投資從供給端穩(wěn)定租金。

由以上結(jié)論可知，政府相關(guān)部門在制定住房租賃政策時應(yīng)將政策著力點(diǎn)聚焦于培育住房租賃企業(yè)、加大住房租賃土地供應(yīng)面積、完善基礎(chǔ)設(shè)施配套數(shù)量、加大人才租房補(bǔ)貼力度以及加大住房租賃投資，基于此，本研究提出以下幾點(diǎn)政策建議供政府相關(guān)部門借鑒。

（1）培育和發(fā)展住房租賃企業(yè)，發(fā)揮國有企業(yè)的積極作用。供給側(cè)改革視角下，需求側(cè)改革主要依靠投資、消費(fèi)、出口三駕馬車[25]，供給側(cè)則依靠勞動力、土地、資本、制度創(chuàng)造、創(chuàng)新等要素。培育和發(fā)展住房租賃企業(yè)是從供給側(cè)穩(wěn)定住房租金的一種主要方式，政府相關(guān)部門可通過政策引導(dǎo)投資者進(jìn)入租賃市場，比如：支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)；降低金融稅收成本；規(guī)范個人房源交易渠道；同時，由于國有企業(yè)具有引領(lǐng)和示范作用，應(yīng)大力支持國有企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)，增加市場供給，穩(wěn)定租金。

（2）增加租賃住房土地有效供應(yīng)，盤活閑置與低效用地[26]。租賃住房用地的供應(yīng)一方面從供給端抑制租金上漲，另一方面會導(dǎo)致租金存在上漲的趨勢，因此，租賃住房用地的有效供應(yīng)尤為重要。首先，制定合理的租賃住房用地供應(yīng)計劃，確定一定比例用于租賃住房用地；其次，租賃住房用地使用以存量土地為主；最后鼓勵符合條件、運(yùn)營困難或處于閑置狀態(tài)的商辦用地或商辦庫存轉(zhuǎn)型發(fā)展租賃業(yè)務(wù)；確保形成租賃住房用地有效供應(yīng)。

（3）完善基礎(chǔ)設(shè)施配套數(shù)量，加大人才補(bǔ)貼及住房租賃投資力度?；A(chǔ)設(shè)施配套從供需兩端穩(wěn)定租金，總得來說需求側(cè)效果較供給側(cè)效果明顯，承租人選擇租賃行為的意愿小，一部分原因來自于基礎(chǔ)設(shè)施配套的不完善，承租人難以體會到歸屬感與安全感，因此可在租賃住房項(xiàng)目及周邊，增設(shè)便利店、洗衣房、活動室、健身房、快遞收發(fā)、餐飲配送、交通（尤其是地鐵的距離與數(shù)量）[27]等生活配套設(shè)施，為承租人提供相關(guān)便利[28]；人才補(bǔ)貼力度從需求端穩(wěn)定租金，可以降低人才落戶的成本，應(yīng)結(jié)合地方實(shí)際制定引進(jìn)人才的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)與租房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)[29]，減輕引進(jìn)人才的租房壓力；租賃市場投資從供給端穩(wěn)定租金，應(yīng)鼓勵社會資本投入住房租賃市場，培育住房租賃企業(yè)，增加租賃住房的供給量。