歐陽宏虹 熊柳

[摘要]全面二胎政策實施后，瀘州市民的生育觀念、人口出生率、家庭規(guī)模都發(fā)生了明顯變化，育齡家庭對住房的戶型、功能、配套等也提出了新要求。土地成交量及住房供給的大起大落無法讓潛在需求充分轉(zhuǎn)化為有效需求。面對超大存量的集中釋放及疫情影響，瀘州房地產(chǎn)市場可通過土地供給合理放量、板塊規(guī)劃優(yōu)化落實、樓盤設(shè)計有效調(diào)整、政府政策充分利用等措施，進行供給側(cè)改革。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)市場;全面二胎政策;供給側(cè)改革

[中圖分類號]C924.21

[文獻標識碼]A

2015年10月，中共十八屆五中全會審議通過了《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十三個五年規(guī)劃的建議》，決定于2016年1月1日起一對夫婦可以生育兩個孩子。全面二胎政策的實施導(dǎo)致了瀘州市家庭規(guī)模擴大和總?cè)藬?shù)增長，已生育了二胎的家庭及有二胎計劃的家庭對住房的需求也相應(yīng)發(fā)生了很大的變化。瀘州市房地產(chǎn)市場在進行改革時，需深入考慮全面二胎政策的實施對瀘州市育齡家庭的購房需求產(chǎn)生的系列影響，并進行相應(yīng)的供給調(diào)整。

1 全面二胎政策實施后瀘州市的人口變化

隨著全面二胎政策的實施，瀘州市民的生育觀念、人口出生率、家庭規(guī)模都發(fā)生了明顯變化。

在生育觀念方面，近一半的育齡家庭有生二胎的打算或已生二胎。瀘州市適合生育的80后、90后家庭，夫妻雙方多為獨生子女，成長過程中缺乏兄弟姐妹的陪伴，往往希望這種遺憾不要出現(xiàn)在自己的孩子身上。此外，屢屢發(fā)生的失獨案例也讓他們擔心。因此，隨著政策的不斷放松，有近一半的育齡家庭將二胎計劃付之實施或列入規(guī)劃。

在人口出生率方面，近幾年，瀘州市出現(xiàn)了明顯波動現(xiàn)象（表1）。與2013年相比，2017年一胎出生率下降近16個百分點，二胎出生率上升近18個百分點。2017年，全市辦理生育服務(wù)證66512人，其中一胎32278人，二胎34234人，二胎辦證人數(shù)占辦證總數(shù)的51.47%，人口出生增長3500人左右。2018年，全市共出生50800人，其中一胎出生26202人，二胎出生23328人，出生人口比2017年減少15712人。2019年，瀘州出生人口繼續(xù)下降，比2018年減少4929人?？梢?，全面二胎政策實施后，瀘州市出生人口小高峰集中在2017年。2018年以后，出生人口和出生率雖然在下降，但仍高于全面二胎政策實施前的水平。

在家庭常住人口方面，三口之家占比下降，四口之家、五口之家逐步成為瀘州市家庭規(guī)模主流。隨著二胎的出生，越來越多的老人為了幫子女帶小孩而與他們住在一起，家庭常住人口增加，家庭規(guī)模呈現(xiàn)擴大趨勢。

2 瀘州市育齡家庭對房地產(chǎn)的需求分析

全面二胎政策實施已有4年時間。隨著瀘州市的人口變化，瀘州市育齡家庭對住房的戶型、功能、配套等提出了新要求。

2.1 三居室成為剛需戶型，四居室成為改善性住房首選

消費者對住房的面積需求、戶型需求會隨著家庭人口規(guī)模的擴大而調(diào)整。目前，瀘州市育齡家庭中，四口之家所占比重最大，三居室特別是三室兩廳兩衛(wèi)成為目前瀘州市育齡家庭的主要居住戶型。隨著全面二胎政策的實施，未來5-10年，五口之家、六口之家將會越來越多，這意味著將會有更多家庭在購置住房時，會選擇四居室，甚至五居室等大戶型房屋，四室兩廳兩衛(wèi)已經(jīng)成為了瀘州育齡家庭購買改善性住房的首選。

2.2 對住宅的功能性要求多樣化

除滿足日常居住需求外，瀘州市育齡家庭對住宅的功能提出了多樣化要求。50%以上育齡家庭希望能有一個適合夫婦辦公、孩子學(xué)習(xí)、練琴或畫畫的安靜環(huán)境，對獨立書房有明確需要;10%左右的育齡家庭，希望家里能夠有專門的客房或者保姆房，已生育二胎的家庭對保姆房的需求比例則更高;隨著人們對身體健康、閑暇娛樂的日益看重，以及疫情期間在家不出門的影響，20%左右的育齡家庭希望家里有健身房、休閑娛樂廳。

2.3 優(yōu)質(zhì)教育配套受到高度重視

隨著全面二胎政策的實施，瀘州市育齡家庭對公共配套設(shè)施的需求大為增加。其中，超市、小學(xué)、休閑公園、幼兒園、初中是最被看重的五項配套設(shè)施。教育是一個家庭的重中之重，有生育計劃特別是二胎生育想法的家庭購房者，更是對優(yōu)質(zhì)教育配套資源高度重視。受瀘州市小學(xué)、初中入學(xué)政策影響，家庭對擁有優(yōu)質(zhì)學(xué)前教育和九年義務(wù)教育的住房有明顯偏好，教育資源密集豐富的樓盤更受家長青睞。

3 瀘州市房地產(chǎn)供給分析

2015年開始，瀘州市政府及相關(guān)部門采取了大量措施進行房地產(chǎn)供給側(cè)改革。近五年，瀘州市房地產(chǎn)市場供給可劃分為三個階段。

第一個階段為2015年至2017年上半年，改革主基調(diào)是去庫存。瀘州市主要采用了購房補助發(fā)放、被征收住宅貨幣化安置、公積金貸款優(yōu)惠等多項措施，取得明顯成效。全面二胎政策剛實施，部分育齡家庭進行了改善性住房購買，對庫存商品房有一定消化。

第二個階段為2017年下半年至2018年，改革主基調(diào)是積極供給。因房屋有效供給相對不足，這個階段，瀘州市房地產(chǎn)供給市場呈現(xiàn)出熱情高漲、欣欣向榮景象。2018年，瀘州市土地成交面積高達5195畝，是2015年的6倍，2017年的2倍。2018年的建筑面積為768萬平方米，是2015年的9.4倍，2017年的1.9倍。知名外來房企與本土房企展開激烈競爭。開發(fā)商打破了“70/90”規(guī)定，大戶型房屋供給增加。各大商業(yè)中心紛紛出臺，政府加快了各大板塊的配套規(guī)劃。

第三個階段為2019年，改革主基調(diào)是房住不炒。2017年、2018年土地存量陸續(xù)開發(fā)，樓市再次進入了去庫存階段。主城區(qū)土地成交面積和建筑面積大幅下降，與2016年持平。房地產(chǎn)市場回歸理性，開發(fā)商熱情消減。在部分樓盤以價換量的同時，高價改善項目陸續(xù)面世。

4 瀘州市房地產(chǎn)供給側(cè)改革建議

供給側(cè)源于19世紀初法國經(jīng)濟學(xué)家薩伊的供給自動創(chuàng)造需求的理論，即薩伊定律。它是指生產(chǎn)要素的有效供給和利用，強調(diào)在供給角度實施結(jié)構(gòu)優(yōu)化，增加有效供給的宏觀調(diào)控。就中長期來說，二胎的出生，將導(dǎo)致兒童青少年比重提高，對住房尤其是學(xué)區(qū)房的剛性需求會刺激消費，這與需求側(cè)管理促進經(jīng)濟增長的目標相一致，是需求側(cè)與供給側(cè)的重要結(jié)合。

當前，育齡家庭對瀘州市房地產(chǎn)市場的需求已隨全面二胎政策的實施發(fā)生了明顯變化，而瀘州市房地產(chǎn)市場供給的大起大落沒有與之相匹配，更沒有引領(lǐng)消費，無法讓潛在需求充分轉(zhuǎn)化為有效需求。特別是進入2020年，2017-2019年的超大存量將集中釋放，又逢疫情影響，瀘州房地產(chǎn)市場急需進行供給側(cè)改革，可通過土地供給合理放量、板塊規(guī)劃優(yōu)化落實、樓盤設(shè)計有效調(diào)整、政府政策充分利用等措施，提供有效供給。

4.1 土地供給合理放量

政府供地時要充分考慮土地開發(fā)周期的影響，將過去庫存量、當前供給量、未來待售量進行綜合考量。把住房供應(yīng)與家庭購房需求進行結(jié)合，充分調(diào)查分析二胎政策實施后瀘州市總?cè)丝跀?shù)的階段性變化以及購房潛在需求家庭兒童年齡所處階段，在考慮時間周期差前提下進行土地科學(xué)供給，避免土地成交量及房屋庫存量的大起大落。

4.2 板塊規(guī)劃優(yōu)化落實

根據(jù)瀘州市主城區(qū)各板塊現(xiàn)有基礎(chǔ)及育齡家庭偏好，對城西、城北、城東、城南板塊進行規(guī)劃優(yōu)化并落實。城西板塊最受育齡家庭青睞。資源配套豐富、優(yōu)質(zhì)教育聚集的酒城大道沿線開發(fā)已基本完成，因此該板塊應(yīng)優(yōu)化落實城西新城建設(shè)。根據(jù)新城樓盤建設(shè)周期，合理安排瀘州市梓植路小學(xué)恒大城校區(qū)、瀘南中學(xué)城西新城校區(qū)、康健城教育組團投入建設(shè)及運營時間。商業(yè)綜合體新城吾悅廣場、商業(yè)辦公大廈天際大廈在2020年如期建設(shè)。此外，該板塊可依托知名房企提供高品質(zhì)改善住房。城北板塊受育齡家庭購房青睞程度僅次于城西板塊。要充分發(fā)揮瀘州高鐵站的價值，實現(xiàn)功能升級，打造城北高鐵新城，加快瀘州天立旗艦學(xué)校項目建設(shè)。城南板塊要依托江景新城，大力改善交通。充分發(fā)揮萬城國際中心、天遠廣場兩大全業(yè)態(tài)大型商圈的作用，加快瀘師附小、實驗中學(xué)等學(xué)校城南校區(qū)建設(shè)，增加區(qū)域價值，提高育齡家庭認可度及購買率。城東板塊沙茜組團要充分發(fā)揮已建成的長江小學(xué)、長江中學(xué)、瀘州老窖天府中學(xué)、瀘州市人民醫(yī)院、沙茜體育中心、沙灣農(nóng)貿(mào)市場等公共服務(wù)設(shè)施對育齡家庭的吸引，提高客戶認知度。

4.3 樓盤設(shè)計有效調(diào)整

根據(jù)瀘州市育齡家庭購房需求變化，進行樓盤設(shè)計的有效調(diào)整。多提供面積在90至130平方米的三居室或四居室住房滿足剛需剛改要求，適量提供五居室住房滿足常住人口較多或住宅功能要求全面的育齡家庭需要。戶型結(jié)構(gòu)可考慮提供大景觀陽臺、獨立農(nóng)帽間和入戶花園，增加室內(nèi)可變空間設(shè)計，以便育齡家庭根據(jù)自身需要調(diào)整為書房、健身房或休閑廳。加強樓盤智能化設(shè)計，打造特色園林，并提供兒童休閑娛樂設(shè)施、健身設(shè)施、老人活動區(qū)及基本生活服務(wù)保障設(shè)施，在小區(qū)內(nèi)可引進優(yōu)質(zhì)早教機構(gòu)或幼兒園等資源，滿足學(xué)齡前兒童的教育需要。

4.4 政府政策充分利用

滿足育齡家庭剛需剛改要求，充分利用補貼政策、稅收政策，貸款政策，實施更精準的差別化調(diào)控。2020年，在存量大、疫情影響明顯、房地產(chǎn)市場整體遇冷情況下，瀘州市可綜合采取增加購房補貼、降低購房稅收、降低貸款利率、放松貸款要求、增加公積金額度等政策，提高剛需剛改育齡家庭的購買能力。

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