摘要：近年來(lái)，隨著我國(guó)城市化建設(shè)進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸發(fā)展成熟?，F(xiàn)階段，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了高速增長(zhǎng)時(shí)期，在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中發(fā)揮著舉足輕重的作用，與此同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展也使房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估業(yè)務(wù)日益增多?；诖吮疚氖紫葘?duì)房地產(chǎn)抵押貸款與抵押房地產(chǎn)評(píng)估進(jìn)行概述，其次分析了房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中存在的風(fēng)險(xiǎn)，最后有針對(duì)性地提出了防范對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)抵押貸款;風(fēng)險(xiǎn);防范對(duì)策

一、房地產(chǎn)抵押貸款與抵押房地產(chǎn)評(píng)估概述

房地產(chǎn)抵押貸款是指銀行以借款人或第三人擁有的房地產(chǎn)作為抵押物發(fā)放的貸款[1]，需要注意的是借款人必須確保自身?yè)碛械盅何锏耐耆a(chǎn)權(quán)，否則會(huì)出現(xiàn)抵押無(wú)效的情況。房地產(chǎn)抵押貸款并沒(méi)有剝奪借款人對(duì)房屋的使用權(quán)、處分權(quán)、占有權(quán)等，但是在房地產(chǎn)抵押期間借款人無(wú)權(quán)處置受押房地產(chǎn)，受押房地產(chǎn)由貸款銀行負(fù)責(zé)管理與檢查。

房地產(chǎn)抵押貸款是最常見(jiàn)的貸款形式之一，銀行在收到借款人的貸款請(qǐng)求之后勢(shì)必要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行合理、科學(xué)地評(píng)估。房地產(chǎn)評(píng)估是指專(zhuān)業(yè)的評(píng)估人員對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，從而達(dá)到某種特定的目的。與房地產(chǎn)評(píng)估相比，抵押房地產(chǎn)評(píng)估具有以下三條顯著的特征。第一，抵押房地產(chǎn)評(píng)估要求借款人必須擁有房地產(chǎn)的完全產(chǎn)權(quán)。第二，商業(yè)銀行必須確認(rèn)用于抵押的房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。第三，借款人是以房地產(chǎn)作為抵押物而取得的貸款。也就是說(shuō)，抵押房地產(chǎn)評(píng)估的實(shí)質(zhì)是商業(yè)銀行為了確認(rèn)房地產(chǎn)的價(jià)值是否與借款人的貸款金額相匹配而做出的一項(xiàng)商業(yè)行為，貸款銀行在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估之后才能決定借款人提出的貸款金額與抵押物價(jià)值的比率。因此借款人與貸款銀行不僅具有債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而且還存在出押受押關(guān)系。

二、房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）職業(yè)道德因素

資產(chǎn)評(píng)估師的道德水平高低決定著房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。在房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的過(guò)程中，資產(chǎn)評(píng)估師必須秉持公平、公正、公開(kāi)的評(píng)估原則，一切評(píng)估行為都應(yīng)無(wú)條件遵守法律的規(guī)定，評(píng)估師還要以行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與執(zhí)業(yè)道德約束自己的個(gè)人行為。如果資產(chǎn)評(píng)估師的道德素質(zhì)低下，那么可能會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)調(diào)查不認(rèn)真、現(xiàn)場(chǎng)勘察不完善、收集資料不全面的情況，這不僅會(huì)嚴(yán)重影響評(píng)估結(jié)果的公平與公正，還會(huì)使評(píng)估報(bào)告脫離實(shí)際，這會(huì)使貸款銀行面臨潛在的風(fēng)險(xiǎn)[2]。除此之外，如果資產(chǎn)評(píng)估師的道德水平較低，那么在利益的誘惑和權(quán)利的干預(yù)下，評(píng)估師可能會(huì)因?yàn)橐患核嚼龀鲞`法的行為。

（二）系統(tǒng)因素

作為抵押權(quán)人的貸款銀行可能會(huì)因?yàn)樽陨淼囊蛩匾痫L(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的過(guò)程中，如果銀行不謹(jǐn)慎選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)、沒(méi)有對(duì)評(píng)估師進(jìn)行專(zhuān)業(yè)審核、過(guò)高發(fā)放貸款比率等，那么可能會(huì)使自身面臨更加嚴(yán)重的房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

1、忽視借款人的償貸能力。從目前的房地產(chǎn)抵押貸款情況來(lái)看，貸款銀行在進(jìn)行評(píng)估時(shí)過(guò)分重視抵押物的價(jià)值，僅僅將抵押物的價(jià)值作為是否發(fā)放貸款的依據(jù)，而忽視了對(duì)借款人償貸能力的調(diào)查。究其根本，在市場(chǎng)中銀行擁有眾多的競(jìng)爭(zhēng)者，銀行為了獲得更多的客戶(hù)勢(shì)必會(huì)同意大多數(shù)借款人提交的貸款申請(qǐng)，以此提高貸款業(yè)務(wù)的成交金額與成交率。在這種情況下，借款人的貸款成功概率得到了大幅度提高，但是貸款的安全性得不到有效保障。銀行在審核借款人償貸能力環(huán)節(jié)中的缺失在一定程度上促成了房地產(chǎn)行業(yè)的虛假繁榮，同時(shí)也造成了更為嚴(yán)重的信貸資產(chǎn)沉淀和損失。

2、評(píng)估過(guò)程缺乏專(zhuān)業(yè)的評(píng)估師。在以往的評(píng)估過(guò)程中，由于銀行內(nèi)部設(shè)有專(zhuān)門(mén)的評(píng)估部門(mén)，因此大多數(shù)銀行會(huì)將評(píng)估業(yè)務(wù)交給評(píng)估部門(mén)。房地產(chǎn)抵押貸款涉及的金額巨大，評(píng)估流程極其復(fù)雜、繁瑣，但是銀行的評(píng)估部門(mén)大多數(shù)不具備專(zhuān)業(yè)評(píng)估的資質(zhì)[3]，因此銀行無(wú)法精準(zhǔn)地確定抵押物的真實(shí)價(jià)值，銀行也會(huì)因此面臨更大的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。由此可見(jiàn)，貸款銀行要想確定貸款額度與抵押物價(jià)值的比率，就必須將評(píng)估業(yè)務(wù)交給專(zhuān)業(yè)的評(píng)估師或評(píng)估機(jī)構(gòu)，保證房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的科學(xué)性和合理性。

3、評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇錯(cuò)誤。銀行在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估時(shí)，原則上應(yīng)該選擇專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、經(jīng)驗(yàn)豐富、信譽(yù)較高的評(píng)估機(jī)構(gòu)，確保銀行發(fā)放貸款的安全性與合法性。由于市場(chǎng)中評(píng)估機(jī)構(gòu)數(shù)量眾多，銀行首先會(huì)挑選幾家符合要求的評(píng)估機(jī)構(gòu)，之后再進(jìn)行擇優(yōu)選擇，這就為某些試圖運(yùn)用非法手段獲取評(píng)估機(jī)會(huì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)提供了可乘之機(jī)。某些評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)趁機(jī)賄賂銀行內(nèi)部的工作人員，這不僅嚴(yán)重?cái)_亂了評(píng)估行業(yè)的正常風(fēng)氣，而且會(huì)降低銀行貸款的安全性，使銀行面臨一定的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。

（三）抵押物因素

抵押物風(fēng)險(xiǎn)包括抵押物的法律風(fēng)險(xiǎn)與抵押物的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

1、抵押物的法律風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面。第一，抵押物的所有權(quán)存在爭(zhēng)議。法律明確規(guī)定了抵押物的范圍，例如抵押人無(wú)所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)不得抵押、用于維護(hù)公共利益的場(chǎng)所不得抵押等。也就是說(shuō)，借款人提供的抵押物是否具有抵押資格是抵押物風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因之一。第二，抵押登記手續(xù)未完善。借貸雙方簡(jiǎn)單地協(xié)議并不能確定最終的抵押權(quán)，法律規(guī)定抵押物的抵押權(quán)必須經(jīng)過(guò)抵押登記才能生效。如果抵押登記手續(xù)未完善，那么借貸雙方簽訂的抵押合同將失去法律效力。因此借款人在向銀行申請(qǐng)房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)必須嚴(yán)格執(zhí)行法律的規(guī)定，否則將會(huì)承擔(dān)一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。第三，抵押期間抵押物價(jià)值的不確定性。在債務(wù)履行期間抵押物由貸款銀行進(jìn)行管理與檢查，當(dāng)借款人無(wú)法清償其債權(quán)時(shí)，貸款銀行有權(quán)處置抵押物，即折價(jià)、變賣(mài)、拍賣(mài)抵押物。但是抵押行為本身就會(huì)使抵押物的價(jià)值減少，并且房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，抵押物價(jià)值的變化充滿(mǎn)了不確定性，這也是抵押物風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的來(lái)源之一。

2、抵押物的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面。第一，抵押物不屬于可以直接交易的商品。某些性質(zhì)特殊的房地產(chǎn)雖然可以被用于抵押，但是必須在改變土地性質(zhì)的前提下才可以進(jìn)行上市交易。例如在行政劃撥用地之上興建的房地產(chǎn)必須通過(guò)補(bǔ)繳地價(jià)，將用地變?yōu)樯唐酚玫刂蟛趴梢赃M(jìn)行上市交易。變現(xiàn)此類(lèi)房產(chǎn)手續(xù)復(fù)雜、流程繁瑣、耗時(shí)耗力，因此銀行只能選擇將房產(chǎn)收回閑置，這是抵押物變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因之一。第二，抵押物所處的地理位置不佳。房地產(chǎn)的變現(xiàn)價(jià)值主要取決于房產(chǎn)的所處地段、周邊環(huán)境、發(fā)展前景等，如果銀行在進(jìn)行房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估時(shí)沒(méi)有對(duì)這三個(gè)方面進(jìn)行詳細(xì)地評(píng)估，那么房產(chǎn)的變現(xiàn)將十分困難。從目前的情況來(lái)看，商業(yè)銀行貸款的大部分抵押物都處于偏遠(yuǎn)、落后的地段，由此可見(jiàn)，抵押物所處的地理位置不佳將會(huì)使貸款銀行面臨抵押物的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的防范對(duì)策

（一）準(zhǔn)確掌握抵押物的各項(xiàng)權(quán)利情況

在房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的各個(gè)環(huán)節(jié)中，最重要的兩個(gè)環(huán)節(jié)便是評(píng)估抵押物的價(jià)值和確定抵押物的產(chǎn)權(quán)所屬情況[4]。第一，資產(chǎn)評(píng)估師可以根據(jù)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記信息和內(nèi)容確定抵押物的權(quán)利狀況，產(chǎn)權(quán)登記信息通常具有法律效力，能夠保證房產(chǎn)各項(xiàng)權(quán)利的真實(shí)性。第二，資產(chǎn)評(píng)估師不僅要全面掌握房產(chǎn)的相關(guān)資料，還要進(jìn)行實(shí)地勘察，確保房產(chǎn)的信息資料與其真實(shí)情況完全符合，只有這樣才能為后續(xù)抵押貸款工作的順利開(kāi)展提供一定的保障。

（二）提高對(duì)借款人資信評(píng)估的重視

從以往的房地產(chǎn)抵押貸款實(shí)例來(lái)看，借款人的信譽(yù)程度較差使銀行遭受了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，因此借款人的可信程度、資金實(shí)力等都是影響評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。資信評(píng)估指的是銀行為了確保借款人具有貸款資格而對(duì)抵押人清償債務(wù)的能力和可信程度進(jìn)行客觀(guān)、公正地調(diào)查與評(píng)估。第一，銀行首先要充分搜集、調(diào)查借款人的個(gè)人信息和資產(chǎn)情況，對(duì)借款人的償還貸款能力進(jìn)行詳細(xì)評(píng)估，并將借款人的個(gè)人資信情況加入到房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估報(bào)告中。第二，銀行要掌握與借款人有關(guān)的不確定因素和未知因素，針對(duì)每個(gè)客戶(hù)建立個(gè)性化的資信評(píng)估模型，從而為房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估提供更加準(zhǔn)確的客戶(hù)信息。

（三）加強(qiáng)對(duì)評(píng)估人員的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)

評(píng)估人員的專(zhuān)業(yè)能力決定著評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率[5]，因此要想有效降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)，就必須從評(píng)估人員的角度入手，加強(qiáng)對(duì)評(píng)估人員的專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，提高評(píng)估人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)與專(zhuān)業(yè)技能。第一，在進(jìn)行人才招聘時(shí)，銀行要提高招聘門(mén)檻，對(duì)應(yīng)聘人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。銀行必須確保每一個(gè)評(píng)估人員都經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)的職業(yè)培訓(xùn)，在最大程度上優(yōu)化人力資源。第二，銀行要加強(qiáng)對(duì)評(píng)估人員的監(jiān)督與管理，將國(guó)家相關(guān)法律作為參考，制定出更加完善的考核機(jī)制與評(píng)估質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，確保評(píng)估人員以謹(jǐn)慎、嚴(yán)格、務(wù)實(shí)的態(tài)度對(duì)待評(píng)估工作，這將有效地抵御潛在的評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。第三，銀行要以保證評(píng)估質(zhì)量為前提定期開(kāi)展職業(yè)培訓(xùn)，提高評(píng)估人員的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，保證評(píng)估結(jié)果的公正、客觀(guān)。

結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，職業(yè)道德因素、系統(tǒng)因素等是導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的主要原因。在實(shí)際的房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估過(guò)程中，我們可以借助某些手段對(duì)部分評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效規(guī)避，但由于眾多復(fù)雜因素的影響，我們無(wú)法做到完全規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)銀行、評(píng)估機(jī)構(gòu)等各方面的努力，房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估業(yè)一定會(huì)以更加完善的方式持續(xù)健康地發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]武文藤.淺析房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估[J].山西農(nóng)經(jīng)，2019（19）：150-151+165.

[2]陸瑩. X評(píng)估公司房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)與防范對(duì)策研究[D].揚(yáng)州大學(xué)，2019.

[3]孫栩. 房地產(chǎn)抵押評(píng)估中的高質(zhì)量服務(wù)——論抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析中的定量分析[C]. 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì).高質(zhì)量發(fā)展階段的估價(jià)服務(wù)——2018中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)年會(huì)論文集.中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)：中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)，2018：417-423.

[4]陳麗萍.房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)評(píng)估中的弊端及相應(yīng)對(duì)策討論[J].金融經(jīng)濟(jì)，2018（10）：90-91.

[5]李杰. 房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估問(wèn)題研究[D].西安建筑科技大學(xué)，2017.

作者簡(jiǎn)介：

鄭志學(xué)（1985-），男，籍貫：湖北省天門(mén)市橫林鎮(zhèn)，學(xué)歷：本科，單位：中通云倉(cāng)科技有限公司，職稱(chēng)：中級(jí)，研究方向：金融學(xué)。