魯新川

摘要：隨著我國經(jīng)濟發(fā)展的不斷推進，我國已然逐步走進新的經(jīng)濟發(fā)展形式，在這一經(jīng)濟形式下，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資也發(fā)生了很大程度的轉(zhuǎn)變，原有單一的房地產(chǎn)開發(fā)、融資模式也變得越發(fā)的多樣化。由此，本文結(jié)合新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)融資的實際情況進行闡述研究，從而針對性的提出新形勢下房地產(chǎn)融資的新路徑，希望能夠為我國未來新經(jīng)濟形式下的房地產(chǎn)融資做出幫助。

關(guān)鍵詞：新經(jīng)濟形式 ?房地產(chǎn) ?融資研究

一、前言

時代的發(fā)展為我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展注入了新的發(fā)展活力，尤其是近幾年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)改革的深入，房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟體系中資金最為密集的企業(yè)類型之一，新經(jīng)濟形式下房地產(chǎn)運行過程中的融資問題也逐漸的凸顯了出來，如何結(jié)合現(xiàn)階段經(jīng)濟發(fā)展的實際形式，貼合我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，針對性的開展房地產(chǎn)就成為了現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中迫在眉睫需要解決的問題之一[1]。

二、新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟的支柱性行業(yè)，不同時代的房地產(chǎn)行業(yè)往往具備不一樣的時代特征[2]，近幾年，隨著我國新經(jīng)濟形式的來臨，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資模式也在新經(jīng)濟形勢的影響下發(fā)生了不用程度的轉(zhuǎn)變，結(jié)合以往對房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀的研究，筆者認為新經(jīng)濟形式下房地產(chǎn)融資的現(xiàn)狀大都集中表現(xiàn)為兩個方面：

首先，便是受國家政策影響比較大[3]。自上世紀80年代中期以來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在國家政策、法規(guī)的扶持下獲得了幾次“井噴”的大增長，越來越多的企業(yè)參與到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中來，從而實現(xiàn)了企業(yè)的蓬勃的發(fā)展;但是，隨著近幾年我國房地產(chǎn)相關(guān)政策的改革和推進，我國有關(guān)房地產(chǎn)融資的規(guī)定也愈發(fā)的完善，尤其是自2017年我國銀監(jiān)會下發(fā)有關(guān)不得違規(guī)向房地產(chǎn)企業(yè)融資的規(guī)章后，融資成為了備受各大企業(yè)關(guān)注的主要問題，“融資慢”、“融資難”成為現(xiàn)階段經(jīng)濟形勢下會影響中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的因素之一[4]。

其次，便是傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一的問題。在以往我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，可以發(fā)現(xiàn)就這一行業(yè)來說，在項目開發(fā)初期往往需要投入大量的資金成本，雖然部分開發(fā)商會憑借自有金來墊付一部分先期開發(fā)成本，但是，由于房地產(chǎn)項目的特殊性，導致很多企業(yè)的自有資金并不能全面的滿足后續(xù)房地產(chǎn)項目開發(fā)的需求，這一需求背景下，企業(yè)就會通過銀行融資的方式幫助企業(yè)實現(xiàn)資金的流轉(zhuǎn)[5]。雖然，這種方式能夠在一定情況下解決房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟活動面臨的問題，但是，隨著我國管理部門對銀行融資監(jiān)管的深入，單一銀行融資的方式獲得的流動資金就很難滿足房地產(chǎn)企業(yè)運行需求，從而限制企業(yè)的發(fā)展。與此同時，實際融資中缺乏專業(yè)的融資工具，無法及時的將房地產(chǎn)企業(yè)與能夠幫助實現(xiàn)其融資目標的社會金融服務(wù)機構(gòu)之間的聯(lián)絡(luò)，也是目前房地產(chǎn)融資過程中比較常見的問題，這一問題的存在，就很容易為房地產(chǎn)企業(yè)后續(xù)融資埋下隱患[6]。

三、影響我國房地產(chǎn)融資的因素

在新經(jīng)濟形式下，越來越多的新思維、新模式被應(yīng)用在了實際的房地產(chǎn)融資過程中，但是，由于有關(guān)房地產(chǎn)融資的相關(guān)研究在我國房地產(chǎn)領(lǐng)域中應(yīng)用的時間較短，導致在實際的房地產(chǎn)融資環(huán)節(jié)仍舊會受外界影響比較明顯[7]，結(jié)合對以往房地產(chǎn)融資情況的調(diào)查、研究，在新經(jīng)濟形勢下影響房地產(chǎn)融資的因素大都幾種表現(xiàn)在如下三個方面：

（一）房地產(chǎn)與信托之間存在壁壘

就以往我國房地產(chǎn)行業(yè)來看，房地產(chǎn)信托能夠有效的將資本市場與房地產(chǎn)市場進行鏈接，但是其連接處的經(jīng)濟活動就會相對比較復雜，不僅需要參與者們盡可能多的掌控實際房地產(chǎn)發(fā)展的信息，同時也需要參與人員對理財知識有一點了解。但是，由于我國這一領(lǐng)域發(fā)展的時間較短，這一環(huán)節(jié)中很多的從業(yè)者專業(yè)性都存在一定的不足，影響其兩者之間的實際連通，同時影響后續(xù)房地產(chǎn)融資的開展。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)對股權(quán)融資的要求高

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，股權(quán)融資是其實際運行中最為“簡單”的融資方式，這一融資方式不僅能夠在很大程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)融資的成本，同時對房地產(chǎn)企業(yè)可能會造成的風險也相對較低。但是，就這一模式而言，如果想要開展這一融資模式，就需要房地產(chǎn)滿足證監(jiān)會的相關(guān)需求，近幾年，隨著證監(jiān)會對這一需求、標準的提升，房地產(chǎn)企業(yè)如果想要通過股權(quán)融資的方式獲得預期的融資效果就顯得愈發(fā)困難。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)中債券比重相對較低

就我國房地產(chǎn)融資中不可忽視的金融市場來說，雖然我國目前金融市場已然發(fā)展了十數(shù)年的時間，但是，受我國固有證券思維的影響，導致在以往的債券發(fā)展側(cè)重大都集中在國債層面，很少有企業(yè)能夠發(fā)行并流通企業(yè)債券，部分能夠發(fā)行企業(yè)債券流通性也存在比較明顯的不足，從而影響了實際房地產(chǎn)融資的成果。

四、推動我國房地產(chǎn)融資的策略

結(jié)合上述新經(jīng)濟形勢下我國房地產(chǎn)融資的實際情況來看，筆者認為在未來的經(jīng)濟發(fā)展過程中，如果想要針對性的實現(xiàn)我國房地產(chǎn)融資的目標，就可以從下述幾個方面入手針對性的予以落實，以此推動未來房地產(chǎn)融資的落實。

（一）構(gòu)建多層次的房地產(chǎn)融資體系

通過上述研究，筆者認為在未來的房地產(chǎn)融資環(huán)節(jié)，如果想要獲得更好的融資成果，就需要針對原有的融資體系進行優(yōu)化、完善，從而構(gòu)建覆蓋多層次的房地產(chǎn)體系，推動未來我國房地產(chǎn)融資平臺的建設(shè)。比如，就這一層面來說，首先，應(yīng)根據(jù)我國實際房地產(chǎn)融資的發(fā)展現(xiàn)狀，對原有資本市場中比較常見的融資渠道進行綜合性的評估，通過證券化的方式推動后續(xù)住房抵押借款體系的逐步完善，保障融資雙方利益的同時為我國未來房地產(chǎn)融資塑造良好的發(fā)展環(huán)境;其次，則應(yīng)針對原有的房地產(chǎn)融資機制進行系統(tǒng)的完善，解決實際工作中當?shù)卣畬τ诜康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展的資金需求，以此從多角度、多層次推動房地產(chǎn)融資活動的展開，為未來新經(jīng)濟環(huán)境下的房地產(chǎn)融資發(fā)展做出幫助。

（二）構(gòu)建多樣化的房地產(chǎn)融資模式

結(jié)合筆者的研究，筆者認為在新經(jīng)濟形勢下，首先，應(yīng)創(chuàng)新構(gòu)建多樣化的房地產(chǎn)融資新模式也能夠在一定程度上實現(xiàn)房地產(chǎn)融資的發(fā)展和革新。比如，就這一環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)融資人員可以選擇通過更加多樣化的方式將原有的融資模式進行整合，從而幫助房地產(chǎn)企業(yè)更好地分散風險，同時更多地籌集能夠用于后續(xù)經(jīng)營的資金，以此幫助房地產(chǎn)獲得更好的發(fā)展。與此同時，就這一環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過設(shè)置權(quán)益基金的方式幫助企業(yè)吸引更多的外部資源，同樣得到房地產(chǎn)融資的效果，實現(xiàn)新經(jīng)濟環(huán)境下房地產(chǎn)融資的目標;其次，融資工作還可以通過間接融資的方式實現(xiàn)房地產(chǎn)融資的模式。需要注意的是，就這一環(huán)節(jié)，由于部分中小房地產(chǎn)企業(yè)長時間存在融資難的問題，造成很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)容易在融資時出現(xiàn)問題，所以，在未來的房地產(chǎn)融資環(huán)節(jié)需要針對這一融資環(huán)節(jié)可能會存在的風險隱患予以針對性的關(guān)注。

（三）轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資思維

隨著時代的發(fā)展，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)融資思維已經(jīng)很難在本質(zhì)意義層面滿足人們對于房地產(chǎn)融資的切實需求，所以，在未來的新經(jīng)濟形式下的房地產(chǎn)融資來說，應(yīng)結(jié)合未來房地產(chǎn)行業(yè)、金融行業(yè)的實際情況進行綜合性的轉(zhuǎn)變，拓寬房地產(chǎn)融資的新渠道，以此實現(xiàn)推動我國房地產(chǎn)融資發(fā)展的目標。比如，就這一環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)融資者們可以結(jié)合實際的房地產(chǎn)情況，將原本的融資份額進行劃分，一方面降低房地產(chǎn)融資的風險，另一方面吸引更多的社會資金參與其中，以此實現(xiàn)在新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)融資的發(fā)展。

五、結(jié)語

綜上所述，隨著我國新經(jīng)濟形勢發(fā)展的日益完善，房地產(chǎn)融資作為目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程中不可忽視的重要問題之一，如何通過合理地開展房地產(chǎn)融資就成為了現(xiàn)階段迫在眉睫需要解決的問題，由此，本文著眼于以往我國房地產(chǎn)融資中存在的不足和影響因素進行闡述、研究，思考了未來新經(jīng)濟形式下未來房地產(chǎn)融資發(fā)展的道路，以期能夠?qū)ξ磥矸康禺a(chǎn)行業(yè)的革新做出幫助。

參考文獻：

[1]梁芳.當前我國房地產(chǎn)市場金融風險分析[J].納稅，2019，13（23）：185-186.

[2]鄧碩.新經(jīng)濟形勢下的房地產(chǎn)融資探討[J].財會學習，2019（09）：192+194.

[3]余建文.房地產(chǎn)行業(yè)新融資方式產(chǎn)生的相關(guān)風險問題研究[J].住宅與房地產(chǎn)，2019（05）：20.

[4]楊林.房地產(chǎn)項目融資模式的探討與應(yīng)用[J].企業(yè)改革與管理，2017（11）：117-118.

[5]萬江滔.新經(jīng)濟形式下房地產(chǎn)企業(yè)的籌資方式分析[J].新經(jīng)濟，2016（05）：64-66.

[6]王萍.新經(jīng)濟形勢下的房地產(chǎn)融資探討[J].會計師，2015（14）：40-41.

作者單位：中冶國際投資發(fā)展有限公司