王營(yíng)濤

摘 要：由于老舊小區(qū)的歷史原因，導(dǎo)致在基礎(chǔ)設(shè)施、綠化、安全、出行、交通等方面急需解決。物業(yè)管理是實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)管理的有效途徑。本文對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理的問(wèn)題進(jìn)行了分析，從而提出了針對(duì)老舊小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理模式的建議，從而能夠構(gòu)建老舊小區(qū)物業(yè)管理的可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：老舊小區(qū);物業(yè)管理;建議;對(duì)策

文章編號(hào)：2095-4085（2020）09-0063-02

隨著國(guó)家的發(fā)展，目前城市化建設(shè)進(jìn)程的加快，使得很多老舊小區(qū)的問(wèn)題不斷顯現(xiàn)出來(lái)，老舊小區(qū)的物業(yè)管理問(wèn)題就是其中之一。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)住房制度也進(jìn)行了改革，目前所指的老舊小區(qū)，就是指國(guó)有或者集體的企事業(yè)單位、機(jī)關(guān)團(tuán)體、地方房產(chǎn)管理等部門投資興建的住宅樓。隨著物質(zhì)生活的提高，老舊小區(qū)的落后問(wèn)題顯現(xiàn)出來(lái)，導(dǎo)致出現(xiàn)社會(huì)矛盾。所以有必要對(duì)老舊小區(qū)的物業(yè)管理進(jìn)行深入的研究和分析，提出解決建議和對(duì)策。

1 老舊小區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題

1.1 封閉難度比較大

現(xiàn)代小區(qū)基本上都實(shí)行物業(yè)管理，而物業(yè)管理的專業(yè)模式就是進(jìn)行小區(qū)的封閉式管理，這也是物業(yè)公司的前置條件。因?yàn)樾^(qū)是否進(jìn)行封閉式管理對(duì)小區(qū)居民的生活、安全保障、周邊的道路交通、局部的經(jīng)濟(jì)格局都有著重要影響。但是老舊小區(qū)多為開(kāi)放式小區(qū)，沒(méi)有進(jìn)行專門的封閉式修建住宅樓，更沒(méi)有對(duì)小區(qū)周邊進(jìn)行額外的封閉式投入修建，所以要想實(shí)行封閉式管理難度較大。

1.2 基礎(chǔ)設(shè)施不完善

因?yàn)槔吓f小區(qū)的建筑年代相比而言較為久遠(yuǎn)，而且小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)在今天看來(lái)都比較低，配套設(shè)施也不夠全面。老舊小區(qū)多為20世紀(jì)80、90年代的建筑，整體的建筑規(guī)劃布局本就存在著不足，加上年份比較久，所以基礎(chǔ)設(shè)置不完善，對(duì)當(dāng)前居民的物質(zhì)生活和精神文化生活都不能夠很好的滿足。比如沒(méi)有綠化場(chǎng)地，沒(méi)有公共活動(dòng)區(qū)域，利用綠地搭建違章建筑，機(jī)動(dòng)車停車位少等，這些問(wèn)題也導(dǎo)致了小區(qū)居民出入難，更有堵塞交通、消防通道現(xiàn)象。再如路燈損壞，供水和排水設(shè)施老化，污水橫溢等情況發(fā)生，嚴(yán)重影響了居民的生活。

1.3 物業(yè)管理難介入

一些老舊小區(qū)的居住，多為老年人，因?yàn)槭艿絺鹘y(tǒng)思想的作用，這些在老舊小區(qū)的居民還有無(wú)償享受服務(wù)的意識(shí)。還有的是租住在老舊小區(qū)的人員，他們認(rèn)為物業(yè)管理就是想要多收取居民的錢，所以很多人都不愿意繳費(fèi)，加上基礎(chǔ)設(shè)施老舊，而且物業(yè)也沒(méi)有專門的辦公用房，環(huán)境不好，有些嚴(yán)重地區(qū)可以用臟、亂、差來(lái)形容，有些物業(yè)公司也不愿意對(duì)這些老舊小區(qū)進(jìn)行接手管理。

1.4 物業(yè)費(fèi)用收取困難

雖然老舊小區(qū)已經(jīng)從國(guó)有住房轉(zhuǎn)變?yōu)樯唐纷》啃再|(zhì)，但是在產(chǎn)區(qū)上仍然存在多元化的格局，有的是全產(chǎn)權(quán)商品房，有的是回遷房，有的是農(nóng)轉(zhuǎn)居承租房，有的是居民租房等。這些業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的要求不盡相同，承受能力強(qiáng)的希望物業(yè)服務(wù)和管理的水平高，而承受能力差的覺(jué)得老舊小區(qū)的物業(yè)管理并沒(méi)有起到多大作用，有和沒(méi)有無(wú)所謂的態(tài)度。因此，會(huì)有小區(qū)的居民打著問(wèn)題沒(méi)有解決的旗號(hào)而拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。物業(yè)費(fèi)用的收取，決定了物業(yè)管理的可持續(xù)發(fā)展，我國(guó)老舊小區(qū)的這種情況，導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)用收入困難，物業(yè)管理也就很難介入。

2 老舊小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理的策略

2.1 政府主導(dǎo)實(shí)施物業(yè)管理

老舊小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和維修，是一個(gè)老大難問(wèn)題，這項(xiàng)公共維修需要政府主導(dǎo)實(shí)施。老舊小區(qū)的一些公共配套設(shè)施，一般都會(huì)由原單位持有產(chǎn)權(quán)，但是部門單位已經(jīng)轉(zhuǎn)制，對(duì)后來(lái)的維修等并不會(huì)進(jìn)行理會(huì)，小區(qū)也就成了無(wú)人問(wèn)津的情況。雖然理論上是由原產(chǎn)權(quán)單位、居民共同承擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金，但是原始資金缺乏、業(yè)主大會(huì)有執(zhí)行不起來(lái)的情況下，由政府出面主導(dǎo)，并且可以提供一定程度的前期修繕，將會(huì)是解決問(wèn)題的最好方法。比如對(duì)上下水管道的清理、管道的更新、建筑的加固等，而且可以在必要的地方架設(shè)治安攝像頭，確保小區(qū)安全設(shè)施建設(shè)。

2.2 落實(shí)物業(yè)管理服務(wù)

政府在進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施修建和改造之后，對(duì)老舊小區(qū)工程驗(yàn)收之后就要落實(shí)物業(yè)管理服務(wù)。可以由街道下屬的居民委員會(huì)、社區(qū)進(jìn)行專業(yè)化和市場(chǎng)化的物業(yè)管理。政府部門可以對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行的管理和服務(wù)起到監(jiān)督和促進(jìn)作用，維護(hù)小區(qū)居民的合法權(quán)益。同時(shí)對(duì)物業(yè)公司和老舊小區(qū)之間進(jìn)行協(xié)調(diào)、溝通，達(dá)到對(duì)老舊小區(qū)“三基本”的服務(wù)：基本保潔、基本綠化、基本養(yǎng)護(hù)。對(duì)物業(yè)公司的選擇也很重要，選擇那些資質(zhì)好、水平高、有責(zé)任的物業(yè)公司來(lái)管理老舊小區(qū)，重要的是，要把物業(yè)公司的考核和老舊小區(qū)的綜合治理統(tǒng)一管理。對(duì)于封閉有困難的老舊小區(qū)，就需要政府將這個(gè)小區(qū)納入到社會(huì)綜合治理中的“大物業(yè)管理”格局中，加強(qiáng)區(qū)域治安，給小區(qū)居民提供基本的物業(yè)服務(wù)，保障小區(qū)居民能夠進(jìn)行日常生活。

2.3 實(shí)行獎(jiǎng)補(bǔ)機(jī)制

對(duì)老舊小區(qū)的物業(yè)公司除了實(shí)行監(jiān)督、管理和評(píng)價(jià)，還要給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼。比如可以設(shè)置合理的補(bǔ)貼金額標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)每個(gè)季度進(jìn)行考核，“三基本”服務(wù)達(dá)標(biāo)之后給予發(fā)放獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼。政府要加強(qiáng)政策宣傳，并且加大扶持力度，物業(yè)服務(wù)需要這些居民繳納物業(yè)費(fèi)，所以，要提高物業(yè)費(fèi)的繳費(fèi)比率，由政府、老舊小區(qū)、住房安置、物業(yè)公司等共同構(gòu)建物業(yè)管理、物業(yè)費(fèi)繳納、物業(yè)獎(jiǎng)補(bǔ)等機(jī)制，協(xié)調(diào)好社區(qū)、老舊小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收繳，這也可以作為相關(guān)部門的作風(fēng)建設(shè)進(jìn)行考核。

2.4 實(shí)行基層自治機(jī)制

可以由街道、社區(qū)牽頭，組織小區(qū)居民成立業(yè)主委員會(huì)，并且對(duì)業(yè)主委員會(huì)的工作職責(zé)進(jìn)行說(shuō)明，其應(yīng)有的權(quán)利和責(zé)任都有哪些。充分發(fā)揮在居民和物業(yè)公司之間的橋梁作用，比如督促按時(shí)繳納物業(yè)費(fèi)，監(jiān)督物業(yè)公司的日常管理和服務(wù)，化解小區(qū)居民和物業(yè)公司的糾紛、矛盾等問(wèn)題，從而優(yōu)化小區(qū)的管理效率。

3 結(jié) 語(yǔ)

老舊小區(qū)的物業(yè)管理是一個(gè)老大難問(wèn)題，老舊小區(qū)因?yàn)槠涮厥鈺r(shí)期的歷史遺留原因，導(dǎo)致環(huán)境、設(shè)施、綠化、安全、交通、局部經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等都有所不足。引入專業(yè)的物業(yè)管理，是將老舊小區(qū)進(jìn)行綜合治理的有效保障。由政府部門牽頭、組織和監(jiān)督，發(fā)揮社區(qū)、居民和物業(yè)公司共同的作用力，可以提高老舊小區(qū)的物業(yè)管理效率，在基本綠化、基本保潔、基本養(yǎng)護(hù)、確保安全等方面達(dá)到適宜居住的良好環(huán)境。

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