高佳琦

[摘 要]眾所周知，營運資金的管理能力反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運營情況，然而“現(xiàn)金為王”的房地產(chǎn)企業(yè)被2019年末突發(fā)的新冠疫情打了個措手不及。本文簡要分析營運資金對房地產(chǎn)企業(yè)日常管理的意義，結合新冠疫情對房地產(chǎn)企業(yè)資金運營的影響，闡述重大公共突發(fā)疫情對房地產(chǎn)企業(yè)資金運營的沖擊，并以Y房地產(chǎn)企業(yè)面對疫情時的實際工作安排、出臺的各項應急方案為例，為房地產(chǎn)企業(yè)應對突發(fā)重大公共衛(wèi)生事件提供參考，以提高企業(yè)應對困難的能力，實現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展。

[關鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè);營運資金管理;突發(fā)重大公共衛(wèi)生事件

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2020.16.026

[中圖分類號]F275[文獻標識碼]A[文章編號]1673-0194（2020）16-00-03

1? ? ?房地產(chǎn)行業(yè)的特征

我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過了高速發(fā)展的黃金期，正逐步向開發(fā)經(jīng)營、服務管理等多個方向延伸。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)具有以下顯著特征。

1.1? ?經(jīng)營周期長、資金需求量大

房地產(chǎn)項目的整個開發(fā)流程大致分為土地獲取、項目定位、產(chǎn)品設計、項目報建、施工建設、項目竣備、營銷推廣及后期交付等階段，項目經(jīng)營周期長且每個環(huán)節(jié)均需要足量的資金支持。

1.2? ?項目投資成本高，投資風險大

在項目經(jīng)營期間，企業(yè)需要進行土地前融、開發(fā)貸融資等方式填補自有資金的缺口來維持運營周轉。銀根緊縮、融資困難、投資成本高已是不可爭辯的事實。一旦企業(yè)遭遇資金回籠延緩，就可能意味著投資失敗，企業(yè)非但無法如期獲利，還需要償還銀行、信托等金融機構的巨額貸款，將直接影響企業(yè)的后續(xù)發(fā)展。

1.3? ?容易受國家政策影響

房地產(chǎn)企業(yè)屬于政策導向型企業(yè)。中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)從增量市場轉為存量市場。一方面，中央堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的政策定位。另一方面，近年來各地方政府基本靠土地出讓收入緩解財政壓力，房地產(chǎn)企業(yè)各類土地稅費相關支出在地方財政收入中占有舉足輕重的地位。

2? ? ?新冠疫情對房地產(chǎn)企業(yè)營運資金的沖擊

2.1? ?收入大幅度減少

中指市場研究總監(jiān)曹晶晶指出，新冠疫情發(fā)生以來，交易規(guī)模受到巨大影響，土地市場量縮價漲，百城均價2020年2月環(huán)比下跌0.24%。就成交量來看，50個代表城市新建商品住宅成交面積明顯縮減，同比降幅超過70%，各線城市成交規(guī)模同環(huán)比均下降。土地市場方面，企業(yè)被迫減少拿地。2020年2月以來，多地暫停土地出讓，供不應求加之土地資源稀缺，導致樓面均價受影響上漲。2020年1月，銷售額排名前50的房地產(chǎn)企業(yè)中，銷售額同比下滑房地產(chǎn)企業(yè)高達80%，業(yè)績下滑率高達80%。截至2020年2月末，百強投資金額較去年同期下滑15%左右，銷售TOP 10企業(yè)新增貨值較2019年同期降幅50%，且仍有超過30%的企業(yè)未拿地，具體如表1所示。春節(jié)期間，房地產(chǎn)企業(yè)銷售全面停止，“零回款”現(xiàn)狀難

以突破。

2020年2月，TOP 20房地產(chǎn)企業(yè)單月全口徑銷售金額環(huán)比降低43.8%，同比降低37.9%，超過80%的房地產(chǎn)企業(yè)更是單月和累計業(yè)績同比雙降?？偠灾?，2020年2月創(chuàng)下近年來單月銷售最低記錄。

2.2? ?支出保持不變

《中國房地產(chǎn)報》問卷調(diào)查結果顯示，34.15%的房地產(chǎn)企業(yè)表示很難正常銷售，7.32%的房地產(chǎn)企業(yè)表示回款困難，9.76%的房地產(chǎn)企業(yè)開始加強對外合作。在“只付不收”的現(xiàn)狀下，職工薪資、供應商貨款、土地款、融資還款等仍需支付，在當下這種收支不平衡、資金短缺的背景下，獲得現(xiàn)金流，對企業(yè)自身營運資金的統(tǒng)籌調(diào)度安排成為房地產(chǎn)企業(yè)的頭等大事。

3? ? ?新冠疫情影響下房地產(chǎn)企業(yè)的應對措施

3.1? ?頭部典型房地產(chǎn)企業(yè)應對措施概覽

3.1.1? ?線上銷售

疫情防控期，售樓處關閉，工地停工，銷售滯泄，線上銷售模式成為該時期的主要銷售模式。自恒大開啟“網(wǎng)上購房”營銷策略以后，其他房地產(chǎn)企業(yè)也相繼跟進。各房地產(chǎn)企業(yè)逐漸與第三方平臺合作，打通線上渠道，待全面復工復產(chǎn)后，保障銷售回款快速落實。

3.1.2? ?打折促銷

2020年購房折扣榜如表2所示。

3.1.3? ?促進回款

企業(yè)主動發(fā)起優(yōu)惠購房的條件及相應條款，主動占據(jù)市場，通過降價和優(yōu)惠促銷的方式贏得客戶關注，提高銷售回款。中國房地產(chǎn)報調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，疫情期間減少融資，疫情后增加融資的企業(yè)占63.41%;表示疫情前后均加速融資的占24.39%;受疫情影響不明顯的占12.2%。超半數(shù)企業(yè)認為，融資成本可能會上升1%～5%。因此，Y企業(yè)針對疫情提出百日戰(zhàn)“疫”計劃。公司執(zhí)行副總裁做出兩大判斷：2020年第一季度房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流回流艱難;樓市的“春天”可能從2020年7月開始。面對疫情，有效成交和回款杯水車薪，加之復工延遲，第一季度供貨減少，房地產(chǎn)企業(yè)2020年現(xiàn)金回款和資金還款計劃全被打亂。狠抓現(xiàn)金流成為核心舉措，在嚴峻的形勢下，Y公司開展了“百日戰(zhàn)疫”行動。

3.2? ?Y企業(yè)應對措施

3.2.1? ?開源

①做好經(jīng)營性現(xiàn)金流管控。例如，盤活庫存，參考領頭房地產(chǎn)企業(yè)進行庫存促銷，線上賣房，力求盡可能多的清庫存;應收款催收，對于以往的應收款應收盡收，如有必要可以動用法律武器;監(jiān)管資金盤活，嚴密關注各地政策，判斷各項目在銀行或合作公司的預售監(jiān)管資金是否有機會盤活。②更新營銷措施。Y企業(yè)針對本次疫情，開展線上購房APP，置業(yè)顧問全程跟進，滿足客戶需求及準備待售樓處開放后的一系列簽約材料。另外，特推出專享福利——5 000元業(yè)主保障計劃PRO項目，自購優(yōu)惠、推薦有禮、友鄰有禮、補償有勵、傭金保障。即老業(yè)主存5 000元認購金可享折上折優(yōu)惠，老業(yè)主推薦他人購買賺1%傭金（稅前），固定日期前未簽約可退還認購金。

3.2.2? ?節(jié)流

（1）料工費方面

①工程款。嚴控工程款支出，要求多利用供應鏈融資方式支付，如保理、商票等。②行政費用、營銷費用。嚴控差率費及業(yè)務招待費，資金計劃暫時只支付剛性營銷費。

（2）土地款

公司對于已確權項目，到期應付的土地款，可積極溝通地方政府申請延期;未確權的項目，可考慮企業(yè)實際情況，重新摸排項目潛力進行決策。

（3）稅金

根據(jù)疫情防控工作情況，國家稅務總局下發(fā)了延長申報納稅期限日的通知。此外，經(jīng)營受重大影響的企業(yè)，在繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅時可申請減半征收。各項目公司結合實際情況判斷各主管機關口徑，關注各項稅費通知，盡量延期緩繳。

（4）融資還款

企業(yè)逐筆梳理月度、季度融資還款付息情況，與銀行、信托等金融機構積極溝通。對于非剛性還款安排協(xié)調(diào)延期還款，以時間換空間。

4? ? ?新冠疫情下房地產(chǎn)企業(yè)營運資金管理的建議

4.1? ?準備應急方案

房地產(chǎn)企業(yè)在日常經(jīng)營外，應設立專門的備案小組并準備應急預案，在遇到突發(fā)事件時，保障企業(yè)內(nèi)部溝通的時效性，確保應急預案的可執(zhí)行性及執(zhí)行的全面性、風險的可接受程度等。

4.2? ?加強資金儲備，保證運營安全

房地產(chǎn)企業(yè)面臨的最重要的問題是資金短缺。企業(yè)除了從傳統(tǒng)金融機構融資外，也可以從供應鏈融資、股權融資等角度，開辟新思路，尋找低成本資金合作方，充實資金儲備，以備不時之需，謹防極端狀況下企業(yè)資金鏈斷裂的風險。

4.3? ?修煉內(nèi)功，提升自身管理能力

房地產(chǎn)企業(yè)應對營運資金的使用情況進行定期分析研究，尤其是應付賬款、預收賬款、預付工程款、銷售回款等情況，并根據(jù)分析結果積極調(diào)整企業(yè)的資金結構。企業(yè)需要結合自身的經(jīng)營狀況，結合資金成本盈利條件等因素，科學合理安排流動負債和長期負債的比重，提升自身管理能力。

5? ? ?結 語

營運資金是企業(yè)發(fā)展過程中所需的流動資金。為了保證企業(yè)長久運行和發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)一定要做好資金統(tǒng)籌安排。而在企業(yè)日常經(jīng)營之外，例如，面對突發(fā)的新冠疫情時，只有科學有效地調(diào)配運用和管理資金，企業(yè)才能順利渡過資金鏈斷裂的危機，在同行中立于不敗之地。

主要參考文獻

[1]徐弘.房地產(chǎn)企業(yè)的營運資金管理探析[J].現(xiàn)代經(jīng)濟信息，

2018（1）：169-170.

[2]李海軍.房地產(chǎn)企業(yè)的營運資金管理分析[J].當代會計，2019（5）：

73-74.

[3]張涵.房地產(chǎn)公司營運資金管理探索[J].會計師，2019（21）：14-15.