摘要：隨著城鎮(zhèn)化率的快速提升以及人口的持續(xù)流入，部分一線以及熱點二線城市土地供應日漸稀缺，城市發(fā)展邁入存量時代，百強上市房企步足城市更新的比例達到47%，TOP50房企參與度更高，城市更新為企業(yè)發(fā)展帶來了新的業(yè)績增長點。

關鍵詞：城市更新;房企布局;資本運營

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B文童編號：1001-9138-（2020）09-0024-27 收稿日期：2020-07-22

城市更新迎來新一輪政策利好。

7月20日，國務院發(fā)文強調要全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，推進城市更新和開發(fā)建設方式轉型。7月21日，深圳市發(fā)布關于《深圳經濟特區(qū)城市更新條例（征求意見稿）》，首次針對城市更新發(fā)布規(guī)范性文件，破解城市更新中的搬遷難題。

住建部統(tǒng)計數據顯示，全國共有老舊小區(qū)約有17萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米，初步估算的投資額將高達4萬億元，集中分布于北上廣深四大一線城市以及西安、武漢、天津等二線城市。

隨著城鎮(zhèn)化率的快速提升以及人口的持續(xù)流人，部分一線以及熱點二線城市土地供應日漸稀缺，城市發(fā)展邁人存量時代，城市更新為企業(yè)發(fā)展帶來了新的業(yè)績增長點。

百強上市房企涉足城市更新的比例達到47%，TOP50房企參與度更高。本文以廣東和上海典型房企為樣本，全面剖析城市更新如何破局。

1 百強房企布局規(guī)模差距拉大

城市更新，成為房企尋找增長點的新賽道。百強上市房企中，約有47%的企業(yè)涉足了城市更新，其中TOP50上市房企的比例達到了61%。

由于房企人局時間、資金投入和運營經驗等不同，直接導致行業(yè)規(guī)模差距較大。規(guī)模較大的房企已布局100多個項目，總建面逾7000萬平方米，規(guī)模最小的只參與了1個項目，建面只有不到10萬平方米。

我們以城市更新潛在建筑總建面作為指標，來衡量企業(yè)參與度，將房企分為三個梯度，見圖1。

第一梯度房企參與城市更新部分的建筑面積大于4000萬平方米，包括恒大、融創(chuàng)、佳兆業(yè)、富力、時代5家房企，其中恒大、融創(chuàng)和佳兆業(yè)更是擁有超出7000萬平方米的舊改建面。

第二梯隊房企城市更新建筑面積段為600一3000萬平方米，規(guī)模上看與第一梯隊出現明顯斷層。該梯隊的房企主要包括資金實力和強大的操盤運營能力兼?zhèn)涞膰?同時經驗豐富的區(qū)域民企也分得一杯羹。

第三梯隊參與城市更新部分的建筑面積小于600萬平方米，大部分房企位于該梯隊，城市更新并非其主要業(yè)務，但仍把這作為一種有效的拿地方式，涉及到的地域除灣區(qū)城市外，也包括濟南、太原、煙臺、南昌等二三線城市。

2 廣東省：城市更新必爭之地

百強上市房企中，多達27家房企城市更新業(yè)務涉足廣東省，熱點城市如廣州、佛山、深圳等，成為各大房企必爭之地。

整體上看，由于城市更新項目周期長、難度大、涉及多方利益等因素，具備較高的進入門檻，本土房企無論是在規(guī)模還是經驗方面均具備明顯的領先優(yōu)勢。其中，恒大、佳兆業(yè)、富力和時代四家房企均發(fā)家于廣東，在大本營潛在土儲建筑面積均超過3000萬平方米。

以典型房企佳兆業(yè)為例，佳兆業(yè)城市更新業(yè)務最早起步于1999年，于當年拿下深圳布吉龍泉別墅爛尾樓項目——“桂芳園”，奠定了后續(xù)城市更新項目開發(fā)的基礎。

經過20余年發(fā)展，佳兆業(yè)成立城市更新集團，擁有城市更新專業(yè)技能的員工超過700人，業(yè)務涉及舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房以及爛尾樓改造。

截至2019年底，佳兆業(yè)未納入土儲城市更新項目占地面積約4000萬平方米，共計147個項目，廣州、深圳、中山三城“三舊”改造項目占地面積占比分別為36.4%、26.6%、21.6%，合計超八成，是佳兆業(yè)城市更新的絕對重心，見圖20

以深坦11鹽田項目為例，這是深圳首個公開招標的城市更新異地安置項目，也是鹽田區(qū)有史以來最大規(guī)模的舊村改造項目，自2003年提出到2011年完成項目招標，周期跨度長達8年。

最大的難點在于與村民洽談并促進簽約，這也是城市更新項目普遍遇到的難題。前期溝通工作持續(xù)了一年半，最終通過“雙輪驅動”戰(zhàn)略，以回遷促簽約、以建設促回遷，依靠“回遷”和“建設”兩個輪子推動促進簽約。

通過此項戰(zhàn)略，促進了村民簽約熱情，使得回遷物業(yè)的建設能夠與業(yè)主簽約同步進行，項目剛剛開始簽約就已經可以看到樣板房。拆遷與銷售同步進行，緩解現金流壓力。

3 上海：城市更新進入快車道

隨著上海城市更新相關政策逐步完善，百強房企如萬科、中海、融創(chuàng)等紛紛開始搶灘上海，目前百強上市房企已有10家參與到上海城市更新項目中。

上海的城市更新模式主要為政府主導型，即政府在其中充當主導角色，拆遷主要由政府或政府授權的主體進行實施，所以地方國企仍為主導力量，參與了大部分城市更新項目。

值得注意的是，除百強房企以及地方國企外，部分活躍的小型房企也在積極參與城市更新業(yè)務，這些房企往往憑借優(yōu)勢片區(qū)或專長，以獲得差異化優(yōu)勢。

以典型房企瑞安房地產為例，上海是瑞安房地產在內地業(yè)務的核心區(qū)域，最早參與的項目主要集中在上海，且均為城市更新項目，包括上海新天地、翠湖天地、瑞虹新城、瑞虹天地等。

以舊改范本“太平橋項目”為例，該項目開發(fā)運營周期已長達24年，1996年瑞安針對該城市更新項目的整體規(guī)劃方案得到政府認可，于是兩者簽訂了開發(fā)意向書，由瑞房全盤負責拆遷和開發(fā)改造。

首先，項目總體定位規(guī)劃合理，保留了原有建筑風格。整片區(qū)域主要可分為：一個中心、兩大功能區(qū)、兩條商業(yè)軸和三條綠軸，改造方式采取了拆除重建與功能改變相結合的方式，很大程度地保留了中共一大會址以及石庫門里弄外貌，見圖30

其次，商業(yè)先行住宅交叉，保障現金流。多業(yè)態(tài)大型項目不得不考慮一個問題：開發(fā)時序。鑒于項目地域特性，瑞安最終決定先開發(fā)商業(yè)，并與住宅開發(fā)交叉進行，既保證了資金的周轉和平衡，也能在市場維持曝光度。

最后，適時調整商業(yè)定位，招商方案快速聚集人氣。根據規(guī)劃，項目內的商業(yè)地產占整個項目建面48.5%，因此商業(yè)地產的盈利模式至關重要，運營過程中不斷調整定位，根據不同階段打造商業(yè)主題;同時引入知名品牌和大量餐飲，能夠快速集聚城市潛在消費客群，提高項目的知名度。

“上海新天地”成為上海新地標之一后，有效提振了企業(yè)知名度和專業(yè)度，同時也提升了瑞安在獲取城市更新項目的議價能力。

4 搶占城市更新，房企需全面考量存量時代下.城市更新無疑將成為中國經濟新風口和未來城市發(fā)展的新增長極。鑒于城市舊改開發(fā)周期長、資金壓力大、規(guī)劃難度高、關系復雜等問題，市場存在很多不確定性，若房企未充分考慮匆匆人場，往往會落得被迫中途退場的下場。所以，房企在參與城市更新的過程中，需要考慮多方面因素。首先，要有雄厚的資金實力，除了體現在房企目前財務穩(wěn)健、資金周轉無壓力上，還要保障融資渠道的多元和通暢，以對抗長周期和高投人帶來的資金壓力。其次，要清楚模式的復雜性，不同于以往房企對住宅項目從拿地、開發(fā)、銷售到結算交付的簡單模式，城市更新還涉及到規(guī)劃、定位、招商、運營等復雜的業(yè)務鏈條，需要對全盤全周期有全面的把控能力。最后，需要有專業(yè)的團隊運作，以靈活處理應對與政府、拆遷業(yè)主、市民等多方面的利益關系?？傊?，參與城市更新對資本與運營等綜合實力均有所考量，若承擔風險能力小，也可考慮以與其他房企合作的形式進人賽道，既能疏解資金的高風險、降低參與門檻，也能分享城市更新項目帶來的高利潤。

作者簡介：丁祖昱，易居企業(yè)集團CEO