楊少卿

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應通過建立和實施質量保證體系來實施全過程有效控制，使每一個過程得到高效運作，并及時、準確地過渡，提高工作質量，降低不可預計風險，滿足市場需求。

關鍵詞：房地產(chǎn);工程;質量問題;管理

1目前房地產(chǎn)工程質量存在的問題

1.1工程項目構思目標設計、可行性研究階段存在的主要問題。

這一階段是影響整個工程質量的關鍵段。在這一階段中，項目構思目標設計階段的質量要求和標準往往沒有符合業(yè)主的意圖，并與投資目標相背離，直接影響到項目的決策質量和設計質量。項目建議書、可行性研究報告、初步設計文件等，沒有嚴格按照國家規(guī)定標準，方針、政策進行編制，而且有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費用標準遠遠低于市場的收費標準，使得現(xiàn)在相當數(shù)量的咨詢公司給業(yè)主提定性分析報告而很少進行定量分析（包括財務分析），分析后沒有結論，往往要業(yè)主根據(jù)只有定性思路去作判斷、去決策。

1.2工程設計、規(guī)劃階段存在的主要問題。

現(xiàn)今的工程項目的初步設計過程中普遍存在各專業(yè)設計質量低、設計深度不夠的現(xiàn)象，導致各專業(yè)施工過程中遇到相互妨礙無法施工的現(xiàn)象。施工圖設計是對質量標準的進一步細化，是具體施工過程的指導文件，施工圖設計深度沒有很好地執(zhí)行工程建設標準強制性條文，而且在這一階段一些工程沒有勘察報告就進行施工圖設計。導致規(guī)劃設計方案、技術方案和設計圖紙不是最優(yōu)，變更圖紙多于施工圖紙的怪現(xiàn)象。另外在設計規(guī)劃階段，目前，我國的建設監(jiān)理主要是對項目施工階段的監(jiān)理，設計監(jiān)理做的較少，這一問題已嚴重影響了項目的產(chǎn)品質量。

1.3工程實施階段存在的主要問題。

其一，招標投標活動沒有嚴格按國家有關規(guī)定進行，有些業(yè)主對設計單位和人員的選擇不是很嚴格，暗箱操作，甚至貪圖一時的方便和省錢而將工程委托給不合格的設計單位。其二，建設投入品選擇不合格。建筑材料、裝飾材料、半成品、預制品及其他一切構件，把關檢驗不嚴格，不合格品投入使用，另外施工的機械設備、工具也沒有根據(jù)不同工藝特點和技術要求進行選擇，管理使用和保養(yǎng)。其三，監(jiān)理工程師的選擇沒有進行嚴格審查，導致不符合要求和不合格的監(jiān)理單位進行項目監(jiān)理，監(jiān)理人員素質低，監(jiān)理工作不到位、不規(guī)范，因而在監(jiān)督管理過程中不能及時發(fā)現(xiàn)問題，留下隱患。其四，竣工驗收和交付使用階段存在的主要問題。在項目最后階段，質量管理工作主要是質量驗收、項目后評估和物業(yè)管理。項目經(jīng)理在正式竣工驗收之前，沒有進行項目的預驗收，在實際工作中各單位竣工驗收工作沒有根據(jù)合同和設計圖紙的要求，使房地產(chǎn)項目投產(chǎn)延遲，影響了投資效益的發(fā)揮。且項目后評估階段沒有邀請設計、監(jiān)理、施工等單位召開專家總結會，對項且質量管理過程進行分析、找出差距，判明原因，總結經(jīng)驗教訓，編寫后評價報告，而且沒有項目后評價結果的反饋。

2房地產(chǎn)工程質量控制問題的應對措施

2.1對工程項目前期的規(guī)劃與設計力度進行加強

就目前我國房地產(chǎn)工程的質量管理來看，缺乏工程前期的管理，對整體工程質量與安全造成了嚴重的影響。因此，為了進一步加強工程質量管理，在進行施工之前，房地產(chǎn)企業(yè)必須進行全方位的準備工作與管理工作，確保工程順利進展。在進行施工之前，首先要科學合理地規(guī)劃整個工程，對地形地貌進行嚴格的勘測，落實市場調(diào)查的工作，從而對工程項目的整體風險進行預測;其次，依照市場考察的情況，設計相應的圖紙，對自然因素與人為因素進行綜合的考慮，精確測量與計算，確保設計出的圖紙是對工程項目實際情況的真實化映射，為之后的施工環(huán)節(jié)奠定夯實可靠的基礎。

2.2加強對施工整體環(huán)節(jié)中質量的管理

對于施工項目而言，施工過程至關重要，其最大程度上影響了工程質量。因此，相關管理人員要對整個施工過程的質量進行監(jiān)督管理，保證良好的施工質量。相對而言，房地產(chǎn)工程較為復雜，施工環(huán)節(jié)較多，相關人員要嚴格監(jiān)督管理中任一工程環(huán)節(jié)的質量，全方位提升工程項目的質量。在對施工整體環(huán)節(jié)中的質量進行監(jiān)管時，必須確保所有的施工環(huán)節(jié)及步驟都符合規(guī)定的質量標準，在某個環(huán)節(jié)合格的基礎上，才可以開展下一個環(huán)節(jié)，倘若這一環(huán)節(jié)質量不達標，則必須重新進行改進，禁止未經(jīng)改進就開始下個環(huán)節(jié)的施工，從本質上對工程項目的質量進行保障。與此同時，還要加強對施工材料、施工技術以及設備質量的管理，保證質量達標，當不達標的設備和材料出現(xiàn)時，必須立刻停止施工，對不達標的設備與材料踐行嚴格的質量檢查，直至質量達標后方可繼續(xù)開展。

2.3加強對工程項目竣工后的質量管理

對工程項目竣工后的質量進行檢查是工程檢驗的最后關卡，保證質量管理工作的順利實施，對質量上存在的問題及時發(fā)現(xiàn)、及時解決，預防后續(xù)的工程質量問題。當工程結束后，必須將國家質量檢驗標準作為相關的依據(jù)，驗收與認定整個項目的質量，一旦發(fā)現(xiàn)問題，立刻進行更正，確保質量的達標。此外，還要建立健全質量的評估報告，有效地整合整個工程項目有關質量的信息，便于對今后工程建設工作的指導。

2.4增強施工人員的質量與安全意識

對房地產(chǎn)工程項目的質量管理進行加強，還要對施工人員的道德素質進行大幅度提升，幫助其樹立質量與安全的意識，培養(yǎng)施工人員的責任感，使其能夠認真負責地進行工作，確保工程項目的整體質量，及時反映并解決工程中存在的問題，對工程的質量進行有效的保障。此外，還要對施工人員的專業(yè)技能進行相應的提高，促使施工人員在進行操作時能夠對所有的新技術與新設備進行充分良好的應用，落實提高房地產(chǎn)工程項目質量的管理。

3結束語

房地產(chǎn)工程管理涉及方方面面的內(nèi)容，由于在建筑施工中存在著較多不確定性因素，施工內(nèi)容日益多樣化與復雜化。因此施工企業(yè)要牢固掌握各項專業(yè)內(nèi)容，保證施工工作的正常運行，由此看出房地產(chǎn)工程管理在房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展中具有不可替代的地位。

參考文獻：

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（作者單位：中鐵建公寓管理有限公司）