王凱

摘要：隨著人們經(jīng)濟收入不斷提升，對于生活環(huán)境的要求也在逐漸變化，房地產(chǎn)公司以及物業(yè)公司為了滿足消費者在生活中對環(huán)境質(zhì)量的需求，不斷創(chuàng)新管理形式、提升管理水平，力求營造良好的小區(qū)居住環(huán)境、建設(shè)良好的物業(yè)項目工程。在本文的論述中將針對物業(yè)項目成本管理進行詳細研究，借助標準作業(yè)成本法對不同的項目工程加以控制，降低物業(yè)建設(shè)成本，提升物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。

關(guān)鍵詞：綠色生態(tài);職能住宅;物業(yè)項目;管理探究

物業(yè)管理公司在項目建設(shè)中具有數(shù)量多、規(guī)模小、種類雜、利潤低的特點，面臨當下房地產(chǎn)、物業(yè)市場發(fā)展的激烈競爭，需要相關(guān)企業(yè)提升自身管理水平，滿足質(zhì)量標準的基礎(chǔ)上完善建設(shè)效果，盡量降低建設(shè)成本，構(gòu)建合理舒適的生活環(huán)境。

一、綠色建筑理念

（一）以人為本思想，建筑設(shè)計建造是為了滿足人類的需求，所以，建筑理念是隨著人的思想發(fā)展的。當今社會，人類更注重健康，加強環(huán)境保護也是為了人類社會的可持續(xù)發(fā)展，建筑理念就要求以人為本，以人類文明發(fā)展規(guī)律為指導，保證資源合理利用，保證人與自然和諧相處，保證人類舒適健康，提高人類生活的質(zhì)量，提高資源利用可持續(xù)發(fā)展。

（二）健康，人類越來越關(guān)注健康問題，經(jīng)濟發(fā)展快，社會節(jié)奏較快，對人類說呢過造成很大壓力，很多人處于亞健康狀態(tài)。建筑設(shè)計上人們也更注重對身體健康的影響，具體體現(xiàn)在對建筑設(shè)計采光度的注重、對建筑材料質(zhì)量的關(guān)注，要求建筑具有滿足人生活和工作的其他因素，空氣清新、溫度合適等。

（三）簡約，現(xiàn)代資源緊張，價格昂貴，所以建筑設(shè)計拋棄過去對富貴奢華的追求，轉(zhuǎn)而變得簡約化，以節(jié)約為好，以簡單為美。設(shè)計師在設(shè)計建筑時，既保證材料的有效利用，還要保證美觀大方不局促。

（四）科技元素，現(xiàn)代科技飛速發(fā)展，在進行建筑設(shè)計時，大家追求對高科技的利用，先進科技在一定方面有節(jié)省能源、方便操作的優(yōu)越性。而且節(jié)省了空間和時間。

二、綠色生態(tài)住宅智能化技術(shù)應(yīng)用問題

（一）施工人員專業(yè)素質(zhì)不夠

施工單位在進行工作人員招聘的過程中缺少有效的考評標準，并且在某些方向的招聘中也適當降低了對工作人員和管理人員的工作經(jīng)驗要求。很多從業(yè)人員自認為園林景觀施工簡單，對自身的專業(yè)技術(shù)未與時俱進，造成自身素質(zhì)跟不上。施工人員的園林景觀專業(yè)知識不達標，并且大部分的學歷僅限于中學和大專，還有只掌握一門專業(yè)知識或技能，例如，目前有些管理人員缺乏全面的知識，對人、機、料、法、環(huán)等的安排不合理，導致返工、浪費資源，以致拖延工期。

（二）項目各參建單位和監(jiān)督機構(gòu)人員不協(xié)調(diào)

施工企業(yè)現(xiàn)場管理人員內(nèi)部缺乏溝通及人員崗位設(shè)置和調(diào)配不合理，或遇現(xiàn)場與設(shè)計圖紙不一致未能和建設(shè)單位、設(shè)計單位、監(jiān)理單位人員及時溝通或者與其他專業(yè)施工單位工作面提供未協(xié)調(diào)好，各方人員對單位、分部、分項的驗收未協(xié)調(diào)好等造成拖延工期，增加工程成本，使得目標難以實現(xiàn)。

（三）施工管理不到位

對施工環(huán)節(jié)的管理不到位是影響園林景觀工程建設(shè)的一個重要方面。首先施工現(xiàn)場平面布置和工序安排不合理，會造成施工現(xiàn)場混亂，從而影響施工;其次使用于項目的儀器（RTK、全站儀、水準儀等）未在合理年限到期前進行校正，抱有發(fā)現(xiàn)問題后才去校正，這樣容易造成返工及經(jīng)濟上的損失的風險;再次對部分工程完工后的成品管理不到位，未及時進行成品保護，造成成品的污染及破壞。與此同時，在綠化種植的過程中，經(jīng)常會出種植的植物管理不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象，造成了植物生長過程中的問題，例如，植物修剪不到位、施肥劑量不足、澆灌數(shù)量不合理等現(xiàn)象。以上的眾多情況都會直接影響到綠化工程的整體質(zhì)量水平。

（四）材料（包括苗木）采購提供不及時

一些施工企業(yè)對項目所需的材料（包括苗木）采購出現(xiàn)前期不做科學詢價準備，或未設(shè)采購部門或?qū)I(yè)負責管理人員未制定詳細的專業(yè)進度計劃表，直到需要才去市場里采購，往往造成生產(chǎn)和采購周期太短而且不經(jīng)濟和提供不及時等種種不利項目順利完工的情況。

三、綠色生態(tài)住宅智能化技術(shù)應(yīng)用

（一）前期管理

1.做好人員準備工作

首先，項目部管理者應(yīng)該在施工人員進場前，對技術(shù)人員和管理者進行必要的交底，讓每個工作人員對自身工作職責進行明確，各司其職，協(xié)同配合。其次，需要制定合理的勞動需求和計劃方針，管理者要按照施工要求和標準對勞動人員展開科學培訓，進一步普及和宣傳施工中的安全教育知識。再次，各種施工和技術(shù)管理人員要具備足夠的工作經(jīng)驗，保證在施工現(xiàn)場對工人施工進行正確和科學指導。最后，針對住宅小區(qū)的實際施工現(xiàn)狀，按照需求對施工技術(shù)和工程進度進行人員設(shè)置，特別是在項目開展的中后期，會出現(xiàn)較多交叉施工，因此只有對工作人員進行合理調(diào)配，才能降低人員閑置或是浪費問題的出現(xiàn)。

2.做好現(xiàn)場準備工作

該住宅小區(qū)的園林景觀工程建設(shè)屬于典型的中型施工項目，因此更需要對施工現(xiàn)場中的準備工作進行完善，做好施工現(xiàn)場平面布置圖的工作，具體如下：其一，施工現(xiàn)場生活辦公區(qū)與作業(yè)區(qū)必須明顯劃分;其二，材料堆放點布置合理，避免二次搬運，材料分門別類堆放，擺放整齊;其三，臨時用水用電線路和其他臨時設(shè)施布置合理，并隨不同階段作出調(diào)整;其四，對施工機械設(shè)備、現(xiàn)場加工場地，以及現(xiàn)場臨時運輸?shù)缆凡贾煤侠淼取?/p>

3.做好物資材料等的準備工作

在綠化建設(shè)的過程中，材料是工程進行的基本，也是對工程質(zhì)量有所影響的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)。在這項準備工作中，涉及到的主要工作內(nèi)容就是土建（石材、磚、涂料、防水、防腐木、鋼筋、水泥、卵石）、水電（電線電纜、套管、管道、燈具、井蓋、水泵、電箱）、綠化（喬木、灌木、藤本、棕櫚、地被、草皮、支撐、肥料）材料和構(gòu)件加工等準備。根據(jù)工程的施工方案及施工進度計劃，需要對各項施工物資材料的使用要求和標準準確落實在工程建設(shè)環(huán)節(jié)中。在這一環(huán)節(jié)中需要和相關(guān)加工廠商進行有效配合，完成對半成品的加工。

（二）中期管理

在住宅小區(qū)園林景觀施工中期施工管理的過程中主要涉及到的就是施工現(xiàn)場的管理。在整個施工過程中按測量放樣-建筑小品（包括崗亭、圍墻、水景）基槽開挖-鋼筋混凝土基礎(chǔ)施工-土方回填-場地平整及微地形整理-大喬木進場栽植-水電管線預埋-道路基層施工-小喬灌木進場栽植-水電穿管布線-鋪貼面層-地被進場栽植-家具安裝-綠化養(yǎng)護-自驗合格，并且根據(jù)工程建設(shè)的流程進行詳細的工程環(huán)節(jié)設(shè)定，保證各項技術(shù)能夠符合國家的相關(guān)標準和規(guī)定，施工人員的施工流程和施工進度都有明確的標準，能夠做到有序施工。

（三）后期管理

施工階段完結(jié)之后，并不意味著園林景觀工程就會完全竣工。其一、將后期的綠化養(yǎng)護管理落實到位，也是園林景觀工程質(zhì)量提升的重要組成部分，在園林綠化建設(shè)的過程中基本上是為了將園林的綠化的觀賞性和可持續(xù)性。因此，應(yīng)當根據(jù)綠化的具體情況進行相應(yīng)的修正措施，依據(jù)植物生長的需求進行炎夏灌水、噴霧，嚴冬做好根部培土、樹干包扎，如有必要須采取搭棚遮蔭等措施。及時進行施肥、修剪和中耕除草工作，加強病蟲植保預控，堅持防重于治，嚴格防除病蟲害的發(fā)生與蔓延。其二、還有對部分工程完工后的成品保護也是目前工程項目竣工中的重要內(nèi)容，由于園林景觀工程的規(guī)模較大，因此就會出現(xiàn)一部分工程先完工的情況，那么在成品完成后，為了確保這些工程項目不受到影響或是損壞，就要加強對工程的成品保護，比如定期委派專業(yè)工作者對其進行檢測，對完工后的成品及時遮蓋彩布條、土工布、砂等保護材料，確保先完工的工程滿足園林景觀質(zhì)量要求。

四、結(jié)束語

伴隨著現(xiàn)代社會經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們在選擇住宅的過程中不再只關(guān)注住宅的周邊配套設(shè)施、交通環(huán)境以及醫(yī)療和教育等功能是否完善，反而更加關(guān)注住宅的居住環(huán)境。良好的住宅環(huán)境能夠改善人們的身心健康、釋放人們的壓力。所以住宅小區(qū)必須要加強園林景觀工程的施工管理。

參考文獻：

[1]王建輝.綠色生態(tài)住宅智能化技術(shù)應(yīng)用研究[J].智能建筑與智慧城市，2017（8）：49-50，57.

[2]董勇.重慶市綠色生態(tài)住宅（綠色建筑）小區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀分析[J].重慶建筑，2019，18（2）：5-8.

（作者單位：中交地產(chǎn)（蘇州）有限公司）