王凱

摘要：隨著人們經(jīng)濟(jì)收入不斷提升，對于生活環(huán)境的要求也在逐漸變化，房地產(chǎn)公司以及物業(yè)公司為了滿足消費(fèi)者在生活中對環(huán)境質(zhì)量的需求，不斷創(chuàng)新管理形式、提升管理水平，力求營造良好的小區(qū)居住環(huán)境、建設(shè)良好的物業(yè)項(xiàng)目工程。在本文的論述中將針對物業(yè)項(xiàng)目成本管理進(jìn)行詳細(xì)研究，借助標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)成本法對不同的項(xiàng)目工程加以控制，降低物業(yè)建設(shè)成本，提升物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。

關(guān)鍵詞：綠色生態(tài);職能住宅;物業(yè)項(xiàng)目;管理探究

物業(yè)管理公司在項(xiàng)目建設(shè)中具有數(shù)量多、規(guī)模小、種類雜、利潤低的特點(diǎn)，面臨當(dāng)下房地產(chǎn)、物業(yè)市場發(fā)展的激烈競爭，需要相關(guān)企業(yè)提升自身管理水平，滿足質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上完善建設(shè)效果，盡量降低建設(shè)成本，構(gòu)建合理舒適的生活環(huán)境。

一、綠色建筑理念

（一）以人為本思想，建筑設(shè)計(jì)建造是為了滿足人類的需求，所以，建筑理念是隨著人的思想發(fā)展的。當(dāng)今社會，人類更注重健康，加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)也是為了人類社會的可持續(xù)發(fā)展，建筑理念就要求以人為本，以人類文明發(fā)展規(guī)律為指導(dǎo)，保證資源合理利用，保證人與自然和諧相處，保證人類舒適健康，提高人類生活的質(zhì)量，提高資源利用可持續(xù)發(fā)展。

（二）健康，人類越來越關(guān)注健康問題，經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，社會節(jié)奏較快，對人類說呢過造成很大壓力，很多人處于亞健康狀態(tài)。建筑設(shè)計(jì)上人們也更注重對身體健康的影響，具體體現(xiàn)在對建筑設(shè)計(jì)采光度的注重、對建筑材料質(zhì)量的關(guān)注，要求建筑具有滿足人生活和工作的其他因素，空氣清新、溫度合適等。

（三）簡約，現(xiàn)代資源緊張，價格昂貴，所以建筑設(shè)計(jì)拋棄過去對富貴奢華的追求，轉(zhuǎn)而變得簡約化，以節(jié)約為好，以簡單為美。設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)建筑時，既保證材料的有效利用，還要保證美觀大方不局促。

（四）科技元素，現(xiàn)代科技飛速發(fā)展，在進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)時，大家追求對高科技的利用，先進(jìn)科技在一定方面有節(jié)省能源、方便操作的優(yōu)越性。而且節(jié)省了空間和時間。

二、綠色生態(tài)住宅智能化技術(shù)應(yīng)用問題

（一）施工人員專業(yè)素質(zhì)不夠

施工單位在進(jìn)行工作人員招聘的過程中缺少有效的考評標(biāo)準(zhǔn)，并且在某些方向的招聘中也適當(dāng)降低了對工作人員和管理人員的工作經(jīng)驗(yàn)要求。很多從業(yè)人員自認(rèn)為園林景觀施工簡單，對自身的專業(yè)技術(shù)未與時俱進(jìn)，造成自身素質(zhì)跟不上。施工人員的園林景觀專業(yè)知識不達(dá)標(biāo)，并且大部分的學(xué)歷僅限于中學(xué)和大專，還有只掌握一門專業(yè)知識或技能，例如，目前有些管理人員缺乏全面的知識，對人、機(jī)、料、法、環(huán)等的安排不合理，導(dǎo)致返工、浪費(fèi)資源，以致拖延工期。

（二）項(xiàng)目各參建單位和監(jiān)督機(jī)構(gòu)人員不協(xié)調(diào)

施工企業(yè)現(xiàn)場管理人員內(nèi)部缺乏溝通及人員崗位設(shè)置和調(diào)配不合理，或遇現(xiàn)場與設(shè)計(jì)圖紙不一致未能和建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位人員及時溝通或者與其他專業(yè)施工單位工作面提供未協(xié)調(diào)好，各方人員對單位、分部、分項(xiàng)的驗(yàn)收未協(xié)調(diào)好等造成拖延工期，增加工程成本，使得目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。

（三）施工管理不到位

對施工環(huán)節(jié)的管理不到位是影響園林景觀工程建設(shè)的一個重要方面。首先施工現(xiàn)場平面布置和工序安排不合理，會造成施工現(xiàn)場混亂，從而影響施工;其次使用于項(xiàng)目的儀器（RTK、全站儀、水準(zhǔn)儀等）未在合理年限到期前進(jìn)行校正，抱有發(fā)現(xiàn)問題后才去校正，這樣容易造成返工及經(jīng)濟(jì)上的損失的風(fēng)險;再次對部分工程完工后的成品管理不到位，未及時進(jìn)行成品保護(hù)，造成成品的污染及破壞。與此同時，在綠化種植的過程中，經(jīng)常會出種植的植物管理不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象，造成了植物生長過程中的問題，例如，植物修剪不到位、施肥劑量不足、澆灌數(shù)量不合理等現(xiàn)象。以上的眾多情況都會直接影響到綠化工程的整體質(zhì)量水平。

（四）材料（包括苗木）采購提供不及時

一些施工企業(yè)對項(xiàng)目所需的材料（包括苗木）采購出現(xiàn)前期不做科學(xué)詢價準(zhǔn)備，或未設(shè)采購部門或?qū)I(yè)負(fù)責(zé)管理人員未制定詳細(xì)的專業(yè)進(jìn)度計(jì)劃表，直到需要才去市場里采購，往往造成生產(chǎn)和采購周期太短而且不經(jīng)濟(jì)和提供不及時等種種不利項(xiàng)目順利完工的情況。

三、綠色生態(tài)住宅智能化技術(shù)應(yīng)用

（一）前期管理

1.做好人員準(zhǔn)備工作

首先，項(xiàng)目部管理者應(yīng)該在施工人員進(jìn)場前，對技術(shù)人員和管理者進(jìn)行必要的交底，讓每個工作人員對自身工作職責(zé)進(jìn)行明確，各司其職，協(xié)同配合。其次，需要制定合理的勞動需求和計(jì)劃方針，管理者要按照施工要求和標(biāo)準(zhǔn)對勞動人員展開科學(xué)培訓(xùn)，進(jìn)一步普及和宣傳施工中的安全教育知識。再次，各種施工和技術(shù)管理人員要具備足夠的工作經(jīng)驗(yàn)，保證在施工現(xiàn)場對工人施工進(jìn)行正確和科學(xué)指導(dǎo)。最后，針對住宅小區(qū)的實(shí)際施工現(xiàn)狀，按照需求對施工技術(shù)和工程進(jìn)度進(jìn)行人員設(shè)置，特別是在項(xiàng)目開展的中后期，會出現(xiàn)較多交叉施工，因此只有對工作人員進(jìn)行合理調(diào)配，才能降低人員閑置或是浪費(fèi)問題的出現(xiàn)。

2.做好現(xiàn)場準(zhǔn)備工作

該住宅小區(qū)的園林景觀工程建設(shè)屬于典型的中型施工項(xiàng)目，因此更需要對施工現(xiàn)場中的準(zhǔn)備工作進(jìn)行完善，做好施工現(xiàn)場平面布置圖的工作，具體如下：其一，施工現(xiàn)場生活辦公區(qū)與作業(yè)區(qū)必須明顯劃分;其二，材料堆放點(diǎn)布置合理，避免二次搬運(yùn)，材料分門別類堆放，擺放整齊;其三，臨時用水用電線路和其他臨時設(shè)施布置合理，并隨不同階段作出調(diào)整;其四，對施工機(jī)械設(shè)備、現(xiàn)場加工場地，以及現(xiàn)場臨時運(yùn)輸?shù)缆凡贾煤侠淼取?/p>

3.做好物資材料等的準(zhǔn)備工作

在綠化建設(shè)的過程中，材料是工程進(jìn)行的基本，也是對工程質(zhì)量有所影響的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)。在這項(xiàng)準(zhǔn)備工作中，涉及到的主要工作內(nèi)容就是土建（石材、磚、涂料、防水、防腐木、鋼筋、水泥、卵石）、水電（電線電纜、套管、管道、燈具、井蓋、水泵、電箱）、綠化（喬木、灌木、藤本、棕櫚、地被、草皮、支撐、肥料）材料和構(gòu)件加工等準(zhǔn)備。根據(jù)工程的施工方案及施工進(jìn)度計(jì)劃，需要對各項(xiàng)施工物資材料的使用要求和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確落實(shí)在工程建設(shè)環(huán)節(jié)中。在這一環(huán)節(jié)中需要和相關(guān)加工廠商進(jìn)行有效配合，完成對半成品的加工。

（二）中期管理

在住宅小區(qū)園林景觀施工中期施工管理的過程中主要涉及到的就是施工現(xiàn)場的管理。在整個施工過程中按測量放樣-建筑小品（包括崗?fù)?、圍墻、水景）基槽開挖-鋼筋混凝土基礎(chǔ)施工-土方回填-場地平整及微地形整理-大喬木進(jìn)場栽植-水電管線預(yù)埋-道路基層施工-小喬灌木進(jìn)場栽植-水電穿管布線-鋪貼面層-地被進(jìn)場栽植-家具安裝-綠化養(yǎng)護(hù)-自驗(yàn)合格，并且根據(jù)工程建設(shè)的流程進(jìn)行詳細(xì)的工程環(huán)節(jié)設(shè)定，保證各項(xiàng)技術(shù)能夠符合國家的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，施工人員的施工流程和施工進(jìn)度都有明確的標(biāo)準(zhǔn)，能夠做到有序施工。

（三）后期管理

施工階段完結(jié)之后，并不意味著園林景觀工程就會完全竣工。其一、將后期的綠化養(yǎng)護(hù)管理落實(shí)到位，也是園林景觀工程質(zhì)量提升的重要組成部分，在園林綠化建設(shè)的過程中基本上是為了將園林的綠化的觀賞性和可持續(xù)性。因此，應(yīng)當(dāng)根據(jù)綠化的具體情況進(jìn)行相應(yīng)的修正措施，依據(jù)植物生長的需求進(jìn)行炎夏灌水、噴霧，嚴(yán)冬做好根部培土、樹干包扎，如有必要須采取搭棚遮蔭等措施。及時進(jìn)行施肥、修剪和中耕除草工作，加強(qiáng)病蟲植保預(yù)控，堅(jiān)持防重于治，嚴(yán)格防除病蟲害的發(fā)生與蔓延。其二、還有對部分工程完工后的成品保護(hù)也是目前工程項(xiàng)目竣工中的重要內(nèi)容，由于園林景觀工程的規(guī)模較大，因此就會出現(xiàn)一部分工程先完工的情況，那么在成品完成后，為了確保這些工程項(xiàng)目不受到影響或是損壞，就要加強(qiáng)對工程的成品保護(hù)，比如定期委派專業(yè)工作者對其進(jìn)行檢測，對完工后的成品及時遮蓋彩布條、土工布、砂等保護(hù)材料，確保先完工的工程滿足園林景觀質(zhì)量要求。

四、結(jié)束語

伴隨著現(xiàn)代社會經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們在選擇住宅的過程中不再只關(guān)注住宅的周邊配套設(shè)施、交通環(huán)境以及醫(yī)療和教育等功能是否完善，反而更加關(guān)注住宅的居住環(huán)境。良好的住宅環(huán)境能夠改善人們的身心健康、釋放人們的壓力。所以住宅小區(qū)必須要加強(qiáng)園林景觀工程的施工管理。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：中交地產(chǎn)（蘇州）有限公司）