普薇思

摘 要：隨著市場經(jīng)濟(jì)的深化發(fā)展，我國的國民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出巨大的變化，房地產(chǎn)市場也逐漸由原有的供不應(yīng)求形勢逐漸呈現(xiàn)出供大于求的狀態(tài)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，人們對房地產(chǎn)行業(yè)的關(guān)注度持續(xù)增加，大量的外資和央企資金投入到房地產(chǎn)行業(yè)中，這些企業(yè)在資金實力、資源獲取以及開發(fā)控制等方面的優(yōu)勢，使得房地產(chǎn)投資的規(guī)模和資金顯著擴(kuò)大，規(guī)模大盤出現(xiàn)的幾率提升。本文首先對蒙特卡洛模擬法進(jìn)行概述，然后通過案例分析房地產(chǎn)投資風(fēng)險評估中蒙特卡洛模擬法的應(yīng)用，以期為房地產(chǎn)行業(yè)投資風(fēng)險評估提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);投資風(fēng)險評估;蒙特卡洛模擬法

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的支柱型行業(yè)，其發(fā)展水平不僅在一定程度上影響我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，而且影響我國國民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)的背景下，隨著國家的宏觀調(diào)控，目前我國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸從賣方市場轉(zhuǎn)變?yōu)橘I方市場，因而當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)對營銷問題給予了高度的關(guān)注和重視。

前期，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了繁榮發(fā)展，但從2014年開始，我國房地產(chǎn)行業(yè)的投資增速呈現(xiàn)逐步下滑的趨勢，房產(chǎn)庫存不斷增加，房地產(chǎn)銷售開始呈現(xiàn)疲憊狀態(tài)。2015年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資95 979億元，同比增長1.0%，增速比1—11月份回落0.3個百分點(diǎn)。

一、蒙特卡洛模擬法概述

蒙特卡洛模擬法是通過重復(fù)統(tǒng)計實驗求解問題的方法。對涉及較多風(fēng)險變量的投資開發(fā)項目來說，其需要統(tǒng)計分析的計算量較為繁重，在這種情況下，可以采取蒙特卡洛模擬法，利用計算機(jī)技術(shù)統(tǒng)計隨機(jī)變量概率以模擬求近似解。具體來說，當(dāng)進(jìn)行項目風(fēng)險評估時，一般首先確定內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值等作為風(fēng)險變量，再隨機(jī)抽樣取值后將其輸入到數(shù)理模型中，并采用Excel軟件等進(jìn)行若干次模擬，分析各變量概率的分布、期望方差等統(tǒng)計特征量，形成對項目開發(fā)可行性的參考建議。

蒙特卡洛模擬法能夠解決各種類型的問題，總的來說，按照是否涉及隨機(jī)過程的性質(zhì)與結(jié)果，主要處理的問題分為兩大類。第一，確定性的數(shù)學(xué)問題。應(yīng)用蒙特卡洛模擬法解決此類問題時，首先構(gòu)建和所求解有關(guān)的一個概率模型，保證所求的解為所建立模型的概率分布或是數(shù)學(xué)期望，隨后針對這個模型隨機(jī)抽樣觀察，也就是獲得隨機(jī)變量，最后將計算獲得的算術(shù)平均值作為所求解的近似估計值。此類問題包含計算多重積分、解線性代數(shù)方程組、求逆矩陣和解積分方程等。第二為隨機(jī)性問題。原子核物理問題、運(yùn)籌學(xué)中的庫存問題以及科學(xué)管理中的某些問題均屬于此類。應(yīng)用蒙特卡洛模擬法解決此類問題時，盡管部分情況下可以表示為多重積分或是某些函數(shù)方程，從而考量通過隨機(jī)抽樣的方式進(jìn)行解決，但在通常情況下不使用這種間接模擬方法解決問題，而是采取直接模擬方法，即依據(jù)實際物理情況概率法則，通過電子計算機(jī)開展抽樣實驗。

將蒙特卡洛模擬法應(yīng)用于房地產(chǎn)投資風(fēng)險評估中，能夠隨機(jī)模擬各項變量之間的動態(tài)關(guān)系，從而解決具有不確定性的復(fù)雜問題。相較于敏感性分析以及盈虧平衡分析，蒙特卡洛模擬法的優(yōu)勢在于能夠獲得可能結(jié)果的范圍，而不是與傳統(tǒng)方式一樣，獲得評價指標(biāo)的單一估計結(jié)果，這種方法的應(yīng)用，可以使房地產(chǎn)項目投資者獲得更加全面、完整和準(zhǔn)確的信息。蒙特卡洛模擬法度量精確、分析面廣和適用性強(qiáng)的優(yōu)點(diǎn)，使其能夠在房地產(chǎn)投資風(fēng)險評估中發(fā)揮效用。在實踐工作中，為提高風(fēng)險評估的準(zhǔn)確性，首先要進(jìn)行敏感性分析，識別出項目投資收益的主要影響風(fēng)險變量，在此基礎(chǔ)上使用蒙特卡洛模擬法分析。

二、案例分析

本文選取的項目為A房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的商品住宅區(qū)項目，以26#樓為研究對象。此項目工程是框架結(jié)構(gòu)，高17層，工期17個月，建造成本為5 000萬，其中3 000萬為貸款，全部出售預(yù)計售價8 000萬，銷售期為半年，貸款利率為14%，投資收益率為7%。

（1）選擇隨機(jī)變量。房地產(chǎn)項目投資中，影響最顯著的變量為建造成本、租金和售價、出租期或銷售期，以及貸款利率、投資收益率和施工工期。依據(jù)該項目實際情況，選取建造成本、貸款利率、投資收益率、銷售期、銷售價格和施工工期作為隨機(jī)變量。

（2）隨機(jī)變量概率分布。依據(jù)各項影響因素長期積累的既往數(shù)據(jù)，進(jìn)行隨機(jī)變量概率分布的客觀分析。依據(jù)上海市近十幾年的房地產(chǎn)市場調(diào)查，得到變化值、發(fā)生概率與隨機(jī)數(shù)。

（3）抽取隨機(jī)變量的隨機(jī)數(shù)。隨機(jī)變量呈離散型分布，等概率密度發(fā)生器形成隨機(jī)數(shù)r，如抽取一組隨機(jī)數(shù)字50、45、61、55、73、60。

（4）將抽取的隨機(jī)數(shù)經(jīng)過逆轉(zhuǎn)，獲得隨機(jī)變量的值。上述隨機(jī)數(shù)所對應(yīng)的抽樣值分別為8%、14%、8%、18%、6%、7%。

（5）將抽樣值組成一組項目評價的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。

（6）依據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)計算得到凈現(xiàn)值NPV，NPV1=1 425萬。

（7）重復(fù)計算流程50次。

（8）獲得模擬結(jié)果的期望值、方差和標(biāo)準(zhǔn)差等，以此分析隨機(jī)變量對投資項目收益產(chǎn)生的影響。凈收益NV平均值為Σ（1 425+…）÷50=1 537萬;凈收益標(biāo)準(zhǔn)差S為135萬，此房地產(chǎn)項目的凈收益預(yù)估范圍是1 267～1 807萬元。

在對6項主要項目影響因素進(jìn)行分析后，計算獲得的項目凈收益區(qū)間是較為準(zhǔn)確的，進(jìn)行定量分析再預(yù)估項目盈利可能性大小，可以為項目投資決策人員提供評價指標(biāo)，使其更加充分、準(zhǔn)確地認(rèn)識和了解項目，最終決定是否投資。通過研究得出，該項目存在一定的風(fēng)險，但可獲得的利潤較高，項目可行性較高，項目投資基本安全。

三、結(jié)語

鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的特征，對項目進(jìn)行投資風(fēng)險評估是十分必要的，科學(xué)的風(fēng)險評估與分析有助于識別并規(guī)避項目投資決策階段的風(fēng)險。通過構(gòu)建蒙特卡洛模擬法項目投資風(fēng)險評估模型，同時將模型程序可視化處理，能夠使投資者更加清楚地獲得風(fēng)險評估結(jié)果，并在此基礎(chǔ)上更加高效地制定適合的投資方案，防控投資風(fēng)險，保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益與綜合效益，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康長效發(fā)展。

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