崔燕燕

摘要：隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展，城市化進程也在不斷加快，城市以及周邊城鎮(zhèn)房地產(chǎn)行業(yè)進入蓬勃發(fā)展的時期，在此過程中由于內(nèi)在因素以及外在因素的影響房產(chǎn)測繪時共用面積分攤的一系列問題也逐漸展示在人們的面前，成為社會各界人士主要關(guān)注的問題。房地產(chǎn)行業(yè)在對居住區(qū)面積測算時要想切實保障居住者的利益不受損害，公共面積的分攤必須合理、真實。本文將房產(chǎn)測繪時共用面積分攤時出現(xiàn)的一系列問題作為主要切入點，詳細闡述其具體的解決措施，希望能為建筑行業(yè)相關(guān)研究人員提供參考和借鑒。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測繪;共用面積;分攤問題;計算模型

1 前言

經(jīng)濟的進步促進了建筑行業(yè)的發(fā)展，城市以及周邊城鎮(zhèn)中的商品房數(shù)量成井噴式增長，促進了城市化的發(fā)展進程。并且隨著我國建筑行業(yè)相關(guān)法律規(guī)定和政策頒布，房屋銷售以及租賃等方面逐漸規(guī)范，現(xiàn)已取得較大的進步。但是在實際運營過程中，仍不可避免地受到外界因素的影響和限制，在房屋面積計算與建筑面積均攤工作的實施中，仍存在較大的糾紛問題難以解決，影響了建筑行業(yè)的發(fā)展和進步?；诖耍ㄖ袠I(yè)相關(guān)管理人員應(yīng)當對測繪分攤工作中出現(xiàn)的問題進行歸納和分析，并采取有效的針對性措施提升測繪工作的準確度，加強分攤工作的效率和質(zhì)量，平衡居住者之間的利益關(guān)系，將可能降低或者消除居住者的經(jīng)濟損失。

2 房產(chǎn)測繪共用面積分攤中的問題

2.1 相關(guān)規(guī)定的可操作性問題

現(xiàn)階段我國建筑行業(yè)房產(chǎn)測算工作在實施時，房產(chǎn)測繪公共面積分攤工作可依據(jù)的相關(guān)規(guī)定缺少相應(yīng)的操作性，也就是所在實際測繪的過程中針對同一戶室，測繪人員所依據(jù)的政策不同也會出現(xiàn)不同的測繪結(jié)果，對居住者的切實利益造成損害。當針對戶型較為復(fù)雜的多功能房屋實施測繪工作并計算面積時，同一戶型的房屋面積也會出現(xiàn)截然不同的結(jié)果，甚至還會引發(fā)居住者之間的經(jīng)濟糾紛，大大降低了建筑行業(yè)房屋測繪工作的有效性和科學(xué)性，后續(xù)工作難以為繼。

2.2 測繪人員技術(shù)方問題

建筑行業(yè)內(nèi)房屋測繪數(shù)據(jù)的準確性與真實性與居住者的切身利益息息相關(guān)，建筑行業(yè)相關(guān)人員在開展房屋公共面積測繪工作時，會出現(xiàn)理解偏差以及專業(yè)技能較差等問題，導(dǎo)致最后測繪的和計算的結(jié)果出現(xiàn)較大的偏差，影響居住者的切身利益。因此我國建筑相關(guān)行業(yè)應(yīng)當針對此類問題采取有效的措施全面提升測繪人員的綜合素質(zhì)和專業(yè)能力，提升測繪工作的有效性和合理性。

2.3 開發(fā)商問題

隨著城市經(jīng)濟水平的不斷增長，我國房價始終處于上漲狀態(tài)，在此情況下，部分建筑開放商為了增加自身的經(jīng)濟收益而縮減居住者的房屋使用面積。房屋建筑面積的測繪數(shù)據(jù)與居住者的經(jīng)濟效益緊密相連，作為建筑開發(fā)商理應(yīng)維護居住者的實際利益，否則便會產(chǎn)生難以有效解決的經(jīng)濟糾紛和法律糾紛，不僅影住房的售賣和租賃，還會影響開發(fā)商在建筑經(jīng)濟市場中的企業(yè)形象^[2]。因此開放商應(yīng)當堅守本心，將維護居住者的利益作為首要目標，加強房產(chǎn)測繪工作的有效性和規(guī)范性，完善測繪技術(shù)，切實保障建筑經(jīng)濟市場得以有序進行，維護社會的穩(wěn)定性和和諧發(fā)展。

3 房產(chǎn)測繪共用面積分攤問題的具體方法

房產(chǎn)共用面積分攤的測繪的準確性和真實性是保障居住者經(jīng)濟利益的有效手段。因此，為了防止測繪單位在測量時因外在因素的干擾而影響測繪數(shù)據(jù)，應(yīng)當將科學(xué)、公正作為工作準則，盡可能降低或消除因房產(chǎn)共用面積分攤而形成的經(jīng)濟糾紛和法律糾紛，有效提升測繪行業(yè)在建筑經(jīng)濟市場中的社會形象。具體解決措施如下：

3.1 嚴格遵守共用建筑面積分攤的原則

在解決我國各地區(qū)共有建筑面積分攤問題時相關(guān)工作人員應(yīng)當以幢為單位開展相應(yīng)的測繪工作。房屋產(chǎn)權(quán)各方本身擁有合法權(quán)益分割文件以及相應(yīng)協(xié)議的，可以按照文件或者協(xié)議上面的內(nèi)容對房屋建筑的共有面積進行開算和分攤，若房屋所有者本身并不具備相關(guān)文件，應(yīng)當聽從國家《房產(chǎn)測量規(guī)范》以及地方《房產(chǎn)測量規(guī)范》中的相關(guān)規(guī)定對房屋建筑共用面積分攤進行有效的測量和計算，保障房屋所有者的合法權(quán)利不受侵害。

3.2 優(yōu)化共用面積分攤計算模型

共用建筑面積包括應(yīng)分攤的共用面積與不應(yīng)分攤的共用建筑面積。其中參與分攤面積的部分包括房屋建筑內(nèi)電梯井、配電室、變電室等以及為建筑物服務(wù)的管理房的建筑面積。隨著時代的發(fā)展，商品房共用面積的分攤問題逐漸成為社會關(guān)注的重點，對于某些商品房來說，由于樓層的布局存在較大的差異，其公攤的建筑面積以及被服務(wù)的面積也存在較大的不同，分攤系數(shù)由此增多?，F(xiàn)階段我國國家發(fā)行的以及地方發(fā)行的分攤計算模型類型多樣，但對于不同類型建筑物分攤面積的計算應(yīng)當結(jié)合實際情況合理優(yōu)化計算模型。^[3]。

3.3 合理計算面積分攤，減少居住者與開發(fā)商之間的利益糾紛

現(xiàn)階段，我國在實施房屋建筑面積分攤問題時并沒有嚴格的、規(guī)范的參照依據(jù)，因此在實際工作中常常由于審視角度的差異性而導(dǎo)致在復(fù)雜性的公共面積測繪數(shù)據(jù)結(jié)果與實際面積存在較大的差異，且偏差超出合理范圍之外，因此在計算分攤面積時常常引發(fā)居住者與開放商之間的利益糾紛^[4]。在開展實際測繪工作時，居住者應(yīng)當向測繪人員提供真實、準確的公共面積分攤有關(guān)的協(xié)議作為測繪的依據(jù)。但是若是居住者與測繪人員之間難以達成良好的協(xié)議，必須到房屋測繪管理部門獲取最為有效的解決措施，保障自己的合法利益。

3.4 提升房屋測繪工作人員的專業(yè)能力

在日益激烈的市場競爭中，在市場中能夠占據(jù)主動權(quán)與其在市場中的生存和發(fā)展存在密切的聯(lián)系。在房產(chǎn)測繪行業(yè)當中，其測繪工作人員不僅要掌握扎實的理論知識，還要具備較強的綜合素質(zhì)和專業(yè)能力，對房產(chǎn)相關(guān)知識做到熟記于心，嚴格遵守房產(chǎn)測繪的相關(guān)規(guī)定，有效提升測繪工作的準確性和公平性。具體分為以下幾點：首先是對測繪人員進行思想教育，提升他們的質(zhì)量意識，深切明白測繪工作的重要性，在開展測繪工作時應(yīng)當以公平、客觀的角度看待問題，做到不偏不倚，嚴格遵守國家房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)準則^[5]。其次，加強測繪人員的連接意識，在測繪時不接受任何一方的錢財賄賂，保障測繪結(jié)果的公平性和客觀性。最后是對新入職的測繪人員進行相應(yīng)的崗前培訓(xùn)，針對測繪工作的重要內(nèi)容和注意事項進行詳細的講解，讓他們盡快適應(yīng)測繪工作^[6]。與此同時，實行“老帶新”的工作流程，讓具有豐富測繪經(jīng)驗的老員工帶領(lǐng)新員工進入實地操作，保障新員工能夠在最短時間內(nèi)進入工作狀態(tài)，并對測繪工作中的重點內(nèi)容進行講解，全面提升他們綜合素質(zhì)和專業(yè)技能，保障測繪工作的質(zhì)量和效率。

4 結(jié)語：

房產(chǎn)測繪工作的主要目的是收集和整理房產(chǎn)用地的相關(guān)信息，并為房地產(chǎn)管理以及戶籍管理工作提供有效的數(shù)據(jù)支持。房產(chǎn)測繪共用面積分攤問題與開發(fā)商和業(yè)主之間的經(jīng)濟利益密切相關(guān)，因此應(yīng)當采用有效的方式加強測繪工作的合理性和準確性，保障測繪數(shù)據(jù)的真實、準確。

參考文獻：

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