楊浩 張雪雪 馬立強(qiáng)

摘要：目前，城鎮(zhèn)地價(jià)評(píng)估體系在土地管理中具有十分重要的意義。近些年，國(guó)家市場(chǎng)監(jiān)督管理總局也相應(yīng)地給出了《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》等標(biāo)準(zhǔn)。那么，在日常工作過(guò)程中，地價(jià)評(píng)估需要根據(jù)市場(chǎng)提供的交易資料完成多方位的評(píng)估工作，并及時(shí)地檢測(cè)出樣點(diǎn)的地價(jià)，在運(yùn)用各項(xiàng)交易樣點(diǎn)地價(jià)、級(jí)別指數(shù)的同時(shí)，應(yīng)用總分值數(shù)學(xué)模型法等方法測(cè)算出相應(yīng)的土地平均價(jià)。鑒于此，本文對(duì)城鎮(zhèn)地價(jià)評(píng)估體系在土地管理工作中的應(yīng)用進(jìn)行分析，以供參考。

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)地價(jià);評(píng)估體系;土地管理;應(yīng)用

城鎮(zhèn)地價(jià)評(píng)估體系的建立不僅僅是為了是自身更加高效，而是要政府充分利用、發(fā)揮體系的用處，要精準(zhǔn)地掌控當(dāng)?shù)氐貎r(jià)水準(zhǔn)，在具體交易過(guò)程中應(yīng)當(dāng)做好引導(dǎo)工作，建立科學(xué)的管理制度，培養(yǎng)土地交易市場(chǎng)，維護(hù)良好的市場(chǎng)環(huán)境。在此背景下，城鎮(zhèn)地價(jià)評(píng)估體系才能夠取得更快地發(fā)展，有助于提高整個(gè)自身的質(zhì)量水準(zhǔn)。

1 實(shí)現(xiàn)優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)

當(dāng)前我國(guó)實(shí)行的土地制度是社會(huì)主義土地公有制，主要指的是土地的使用權(quán)和所有權(quán)分離的情況下，使用權(quán)是特殊商品。政府應(yīng)當(dāng)科學(xué)地掌控土地供給總量，更要使企業(yè)在股份制改革、轉(zhuǎn)型的同時(shí)有著土地使用準(zhǔn)則。這就要求企業(yè)應(yīng)當(dāng)科學(xué)地分配土地，更好地優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，充分地突顯土地資產(chǎn)效益，真正地使城鎮(zhèn)地價(jià)評(píng)估體系發(fā)揮自身用處。對(duì)于住宅用地的效益來(lái)說(shuō)，往往較商服用地低許多，而高于一些工業(yè)用地。這時(shí)的土地級(jí)別分布就可以參考綜合土地級(jí)別分布。所以說(shuō)，高級(jí)別內(nèi)的土地應(yīng)當(dāng)更多地用作商服用地，而面對(duì)難以用作商服用地的土地，就要安置一定數(shù)量的在公寓住宅。多層住宅小區(qū)往往位于低級(jí)別內(nèi)環(huán)境良好的土地中，這類(lèi)土地較適宜安置密度小的建筑群。

2 城鎮(zhèn)土地價(jià)格的評(píng)估情況

隨著房地產(chǎn)業(yè)近一段時(shí)間的迅速增長(zhǎng)，它直接影響到地球市場(chǎng)的整體繁榮，有效地促進(jìn)了整個(gè)地球市場(chǎng)的發(fā)展，并成為影響城市土地價(jià)格的最重要因素。由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度在社會(huì)發(fā)展進(jìn)程中逐步形成，我國(guó)高度重視土地資源開(kāi)發(fā)和利用的各個(gè)方面，如果土地資源得到合理、有效的開(kāi)發(fā)和利用，我國(guó)就能夠在穩(wěn)定、健康的環(huán)境中迅速發(fā)展經(jīng)濟(jì)，并為可持續(xù)發(fā)展奠定一定的基礎(chǔ)。隨著時(shí)間的推移，國(guó)家采取并執(zhí)行了各種政策和措施，促進(jìn)土地改革，使土地市場(chǎng)條件更加有利。然而，由于目前國(guó)情有限，城鎮(zhèn)土地價(jià)格不斷上漲，直接影響到廣大民眾的工作和生活。在這種情況下，土地市場(chǎng)逐步正?；囊粋€(gè)重要因素是，需要有效地提高開(kāi)發(fā)和利用不同類(lèi)型土地的效率、合理性和科學(xué)可行性，同時(shí)滿足社會(huì)發(fā)展、時(shí)間發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和土地市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)要求，確保建立一套土地價(jià)格評(píng)估系統(tǒng)，并確保后續(xù)系統(tǒng)的有效實(shí)施。

3 凸現(xiàn)地價(jià)經(jīng)濟(jì)的杠桿作用

我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)取得了較快地發(fā)展，此時(shí)市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)繁榮的景象，一些土地轉(zhuǎn)讓、出讓、抵押等情況日益增多。這時(shí)，當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T(mén)需要就土地使用政策做出一定的規(guī)劃、調(diào)整。城鎮(zhèn)地價(jià)評(píng)估體系更要在完成級(jí)別劃定、基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估等工作后，對(duì)土地市場(chǎng)中的交易進(jìn)行監(jiān)督、管理，最終給出具有參考價(jià)值的土地價(jià)格，更好地滿足土地市場(chǎng)征稅中一系列的要求。根據(jù)上述的經(jīng)濟(jì)手段可以幫助土地制度更好地實(shí)施，有助于當(dāng)?shù)氐墓芾?。政府在此過(guò)程中也對(duì)土地的一級(jí)市場(chǎng)有著一定的認(rèn)識(shí)，并更好地完成市場(chǎng)中的宏觀調(diào)控工作，確定出土地的出讓價(jià)格。如此一來(lái)，國(guó)家不光保障了資產(chǎn)，更使政府有較多效益來(lái)建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施等，還可以使投資方清楚地認(rèn)識(shí)土地價(jià)格的水平。

4 城鎮(zhèn)土地價(jià)格評(píng)估需要注意的內(nèi)容

4.1 合理使用預(yù)期收益原則

在城鎮(zhèn)土地開(kāi)發(fā)利用過(guò)程中，有些投資者特別重視土地投資，從而使投資者能夠?qū)ν恋赝顿Y對(duì)自己的預(yù)期經(jīng)濟(jì)回報(bào)進(jìn)行合理和有效的評(píng)估，因此，城鎮(zhèn)土地價(jià)格評(píng)估與土地投資密切相關(guān)。同時(shí)，在社會(huì)發(fā)展形成的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系和土地市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的影響下，土地價(jià)格水平直接影響到土地投資的收益水平，通過(guò)有效地結(jié)合當(dāng)前的土地市場(chǎng)發(fā)展情況、發(fā)展趨勢(shì)、相關(guān)的國(guó)家政策，對(duì)未來(lái)的土地投資收益和過(guò)去的土地收益進(jìn)行適當(dāng)比較，進(jìn)行充分的研究分析，從而有效地提高了今后土地投資收益預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性和可靠性。

4.2 注重需求與供給原則應(yīng)用

在可持續(xù)發(fā)展和社會(huì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)步的過(guò)程中，商品本身的價(jià)格和供應(yīng)之間有著相當(dāng)密切的聯(lián)系，這主要表現(xiàn)在，如果供應(yīng)更多，商品價(jià)格就會(huì)下降，如果供應(yīng)不能滿足現(xiàn)階段的需求，商品價(jià)格就會(huì)上漲。然而，我國(guó)不同城市土地使用規(guī)劃的差異以及相關(guān)政府機(jī)構(gòu)加強(qiáng)宏觀管理的情況，導(dǎo)致人們對(duì)自己生活環(huán)境和生活質(zhì)量的要求不斷提高。為此，城鎮(zhèn)的土地價(jià)格評(píng)估與土地本身的供求密切相關(guān)，在某些地區(qū)，土地價(jià)格評(píng)估是由需求決定的。

5 完善土地資產(chǎn)管理，開(kāi)展科學(xué)的土地資產(chǎn)評(píng)估

由于土地屬于不可再生資源，是大眾生活的載體。而地籍不光記錄了土地的戶籍，更承載了數(shù)量、用途、權(quán)屬等。所以說(shuō)，地籍主要就表現(xiàn)了土地權(quán)力的歸屬。所以說(shuō)，城鎮(zhèn)地價(jià)評(píng)估體系需要依照土地級(jí)別來(lái)開(kāi)展每一宗地的土地級(jí)別認(rèn)定。此外，相關(guān)部門(mén)還需要依照現(xiàn)有的宗地的用地性質(zhì)及情況，進(jìn)行新的類(lèi)型、級(jí)別評(píng)定。自此，在土地級(jí)別評(píng)定及基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估過(guò)程中，相關(guān)部門(mén)能夠高效地完成整個(gè)土地資產(chǎn)的管理評(píng)定。我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在不斷發(fā)展，以往的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、經(jīng)營(yíng)模式也出現(xiàn)了變化，一些股份制、合作企業(yè)占據(jù)了經(jīng)濟(jì)主要位置。新型的經(jīng)營(yíng)方式更改變了以往的模式，運(yùn)用各種新方式完成經(jīng)濟(jì)體的組合等，這屬于正常的新型經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類(lèi)型。

6 結(jié)語(yǔ)：

總之，社會(huì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)條件、人均收入水平、城市建設(shè)規(guī)模共同作用，嚴(yán)重影響了城鎮(zhèn)的土地價(jià)格，為了穩(wěn)定這些變化，必須對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行有效評(píng)估，以便能夠更快地進(jìn)行城市建設(shè)。在城市現(xiàn)代化進(jìn)程中，城鎮(zhèn)土地價(jià)格評(píng)估體系已經(jīng)逐步間接發(fā)展，不僅滿足了現(xiàn)階段的土地需求，而且進(jìn)一步提高了我國(guó)土地市場(chǎng)發(fā)展的長(zhǎng)期持續(xù)效率。

參考文獻(xiàn)：

[1]龍浩，何芳，范徽.土地出讓市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與評(píng)估[J].中國(guó)房地產(chǎn)，2018（30）：10-18.

[2]黃皓周.佛山市南海區(qū)土地一級(jí)市場(chǎng)政府出讓決策風(fēng)險(xiǎn)研究[D].西南交通大學(xué)，2018.

[3]王少平.淺析城鎮(zhèn)地價(jià)評(píng)估體系在土地管理工作中的應(yīng)用[J].科教文匯（上旬刊），2017（01）：189-190.

本項(xiàng)目由山東省社科規(guī)劃項(xiàng)目：山東省工業(yè)廢棄地綠色治理機(jī)制構(gòu)建研究（項(xiàng)目編號(hào)：19CGLJ18）支持。