王劍

關(guān)鍵詞：財務(wù)分析? 房地產(chǎn)? 項目可行性

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)具有資本密集以及周期較長的特點，對于項目操作過程中的資金風(fēng)險控制提出了很高的要求。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在項目決策的過程中做好相應(yīng)的風(fēng)險分析和評價工作是必要的，是能夠盡可能的降低項目投資風(fēng)險的重要舉措。財務(wù)分析是投資項目可行性分析評價過程中通常采用的重要方式，其往往能夠較為量化和直觀的顯示出目標項目的預(yù)期潛在風(fēng)險，或者能夠在多個類似項目中找到更加具有經(jīng)濟效益和風(fēng)險平衡的科學(xué)選擇。但是在房地產(chǎn)企業(yè)投資項目分析評價的過程中，對于財務(wù)分析的應(yīng)用整體上還存在一些問題和不足，最終的分析評價效果也達不到預(yù)期。鑒于此，我們將基于當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)運用財務(wù)分析方式進行房地產(chǎn)投資項目可行性分析的現(xiàn)狀及問題，有針對性的提出一些措施建議，以期能夠促進房地產(chǎn)企業(yè)投資項目可行性分析的優(yōu)化和提升。

二、當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)項目投資可行性分析運用財務(wù)分析的現(xiàn)狀及問題

（一）財務(wù)分析的機制建設(shè)相對落后，要件地位不明顯

雖然財務(wù)分析已經(jīng)成為了眾多房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目投資可行性分析時常用的方式之一，在最終的可行性評估報告中，財務(wù)分析也是必要的一個板塊內(nèi)容之一。但是在實際操作中，特別是在一些中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)的可行性分析過程中，財務(wù)分析的機制建設(shè)還相對滯后，主要體現(xiàn)在財務(wù)分析的環(huán)節(jié)相對后置，在某些項目投資決策中，非財務(wù)因素起到?jīng)Q定性作用，企業(yè)相關(guān)部門或者人員在進行財務(wù)分析之前，該項目的最終決定已經(jīng)做出，此時的財務(wù)分析僅僅起到了補充資料要件的目的。在此情況下的財務(wù)分析，其要件地位明顯不足。

（二）財務(wù)分析的方式相對單一，對于具體項目缺乏針對性

在項目投資可行性分析過程中，內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值是必要的兩個指標，這也是眾多的房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)分析過程中作用的指標。指標本身沒有問題，但是僅僅依賴這兩個指標便是問題所在。同時，在該模型或者指標的測算過程中，對于一些關(guān)鍵的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)計算和應(yīng)用的針對性還不夠強。例如在凈現(xiàn)值計算過程中，不同的房地產(chǎn)企業(yè)對于折現(xiàn)率的選擇往往是不同的，這和企業(yè)的融資成本、預(yù)期風(fēng)險評價、預(yù)期效益等等密切相關(guān)。又比如在進行折現(xiàn)率估計的時候，參照模型的選擇也需要根據(jù)具體情況來進行，而不是隨意的選擇資本資產(chǎn)定價模型或者戈登模型等等。針對性不強也是導(dǎo)致實際的可行性分析效果不佳的重要原因。

三、財務(wù)分析視角下房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化提升項目投資可行性分析的對策建議

（一）建立完善項目投資可行性分析中財務(wù)分析機制，提升要件地位

基于財務(wù)視角，房地產(chǎn)企業(yè)要優(yōu)化提升其項目投資可行性分析的實際效果和效率，首要的是要建立和完善相應(yīng)的財務(wù)分析機制。具體來說可以從以下兩個方面進行：一是要通過機制的建立，能夠明確的規(guī)范財務(wù)分析介入的觸發(fā)要素，也就是說要明確清楚項目投資分析過程中，什么樣的條件一旦發(fā)生，或者一旦進入到哪一個環(huán)節(jié)或步驟，就應(yīng)該進入到適當(dāng)?shù)呢攧?wù)分析流程中去。同時，針對不同參與方式、不同參與程度的投資項目，房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析的介入程度以及分析和結(jié)果呈現(xiàn)視角也是不同的，需要在相關(guān)機制中做出較為明確的劃分，為后續(xù)的具體工作開展奠定基礎(chǔ)，做到有的放矢。二期要切實提升財務(wù)分析在整個項目投資可行性分析中的要件地位。所謂要件地位，是指在項目決策過程中，財務(wù)分析的結(jié)論是重要的考慮因素，同時在最終可行性分析報告的呈報中，必須包含有相應(yīng)的必要程度的財務(wù)分析。以上述兩個因素為前置要件，才能進入到下一步的綜合決策判斷階段，以期能夠徹底杜絕直接跳過財務(wù)分析而對項目投資做出最終決策的不良現(xiàn)象。

（二）豐富和完善財務(wù)分析具體方式，增強具體項目的針對性

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在項目投資可行性分析過程中運用的財務(wù)分析方式的種類、科學(xué)性、效率效果等等因素也會影響到最終的可行性分析準確性。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該在財務(wù)分析方式方面切實的做好優(yōu)化和提升工作，增強財務(wù)分析對于具體項目的針對性。具體來說可以從以下兩個方面著手：一是要做好相應(yīng)的技術(shù)提升工作。財務(wù)分析本質(zhì)上是一項具有相當(dāng)技術(shù)含量的工作，通常來講其不僅僅需要扎實的財務(wù)、投資相關(guān)的知識儲備，同時也需要相應(yīng)的投資分析或者實操的經(jīng)驗積累。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其投資項目類型較為單一，除了傳統(tǒng)的商品房開發(fā)項目外，近年來逐步興起的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)新城項目類型逐步占據(jù)了越來越大的比重。同時，商品房開發(fā)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的財務(wù)分析在方式上可能存在較大差異，需要基于不同的項目類型來進行有針對性的財務(wù)分析。二是要做好相應(yīng)的人才隊伍建設(shè)。上一點已經(jīng)提及，具有較為扎實的知識理論和較豐富的操作經(jīng)驗對于財務(wù)分析的優(yōu)化來說至關(guān)重要。鑒于此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該著力引進同時具備知識儲備和執(zhí)行經(jīng)驗的投資分析人員，發(fā)揮其財務(wù)分析的知識和經(jīng)驗價值。同時，在機制設(shè)計、方法創(chuàng)新等方面，較高水平的人才也能夠發(fā)揮出預(yù)期的促進、帶動和優(yōu)化功能。

（三）提升財務(wù)分析的客觀性，避免主被動因素導(dǎo)致的過于理想化

提升財務(wù)分析的客觀性是房地產(chǎn)企業(yè)在項目投資可行性分析中的關(guān)鍵因素。如果說方式的單一和不優(yōu)化時導(dǎo)致財務(wù)分析不客觀的被動因素的話，那么出于特殊目的導(dǎo)致的財務(wù)分析便是造成財務(wù)分析不客觀的主動因素。當(dāng)然，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，無論是主動因素還是被動因素，都應(yīng)該在財務(wù)分析過程中盡可能的規(guī)避。具體來說，房地產(chǎn)企業(yè)可以從以下兩個方面著手：一是要強化執(zhí)行上文所述的財務(wù)分析機制，將機制中具體列示的相關(guān)內(nèi)容切實的執(zhí)行落地，發(fā)揮預(yù)期的效果;二是要做好相應(yīng)的監(jiān)督工作。這是在房地產(chǎn)企業(yè)項目投資可行性分析過程中財務(wù)分析最容易忽略的環(huán)節(jié)之一。監(jiān)督工作的目的在于實現(xiàn)財務(wù)分析過程的合規(guī)。監(jiān)督的方式主要有責(zé)任制的落實執(zhí)行、交叉復(fù)核等工作流程的設(shè)計、分析留痕等具體方式的運用等等。

四、結(jié)語

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，做好項目投資可行性分析對于其實現(xiàn)預(yù)期經(jīng)營效益，維持健康穩(wěn)定發(fā)展具有十分重要的意義。財務(wù)分析是可行性分析中的核心方式以及必要內(nèi)容，也是房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化提升項目投資可行性分析能力和效果的重要切入點?；谪攧?wù)分析視角，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從相關(guān)機制的設(shè)計執(zhí)行、相關(guān)方式的豐富完善和監(jiān)督評價環(huán)節(jié)的強化，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的運營特點和項目類型，有針對性地采取一系列措施，以期能夠切實提升房地產(chǎn)企業(yè)項目投資的分析決策能力。

參考文獻

[1] 蘭明.試論房地產(chǎn)投資項目財務(wù)分析模型的構(gòu)建與應(yīng)用[J].納稅.2019（19）.

[2] 肖啟森.房地產(chǎn)項目投資可行性分析初探[J].中外建筑.2015（02）.

[3] 張紅新.項目投資財務(wù)評價指標分析及其優(yōu)化[J].合作經(jīng)濟與科技.2015（4）.