摘要：從前期土地獲得、工程規(guī)劃的審批、設(shè)計規(guī)劃、工程招投標(biāo)再到最終的竣工驗收及投入使用、后期維護(hù)等等，房地產(chǎn)開發(fā)會經(jīng)歷一套完整而又繁雜的流程，其中設(shè)計階段是整個開發(fā)過程中單項成本投資最少。房地產(chǎn)總開發(fā)中，70%的費用規(guī)劃為建安成本，而設(shè)計費用一般僅占整個建安成本的1.5%～2%，但是此過程中設(shè)計所提交的成果對成本的控制影響最大，所產(chǎn)生的造價成本基本能占到項目總成本的70%～90%。

關(guān)鍵詞：精裝設(shè)計階段;開發(fā)流程;成本控制

我國房地產(chǎn)行業(yè)目前競爭非常激烈，各種性質(zhì)的地產(chǎn)公司在全面參與到競爭的同時，都在尋找自己的一套開發(fā)流程。雖然各家公司有著不同的成本管理理念及控制方法，但是普遍關(guān)注的焦點均為如何控制成本，提高經(jīng)濟(jì)收益。對于未來的房地產(chǎn)開發(fā)，住宅精裝修交付是必然趨勢，成本管理中的精裝修工程是整個開發(fā)成本的管控的重中之重，而依據(jù)目標(biāo)成本所展開的設(shè)計階段更是整個建設(shè)項目開發(fā)的關(guān)鍵步驟。

1 解析設(shè)計在前期開發(fā)階段的作用

房地產(chǎn)企業(yè)的前期開發(fā)過程中，最重要的就是項目定位，而項目定位決策通常有三大要素：

1.1 定位，即項目形象的整體分析，對于產(chǎn)品、客戶以及整個銷售市場的定位等。

1.2 定案，總體包括建筑總圖、精裝戶型、各類建筑單體、外立面、景觀、配套、展示樣板段等。

1.3 定價，指銷售均價、價格聽證會、價格專題報告、利潤指標(biāo)等。

根據(jù)以上三大要素，需要各個崗位部門各司其職，作為設(shè)計而言，重點參與及配合的就是定案部分。此部分主要由建筑設(shè)計專業(yè)牽頭，其主要任務(wù)就是依據(jù)政府部門的城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃等要求，再結(jié)合已經(jīng)制定好的適合本項目的定位報告，進(jìn)行強(qiáng)排方案^[1]的初步設(shè)計工作，除建筑物、構(gòu)筑物的初步設(shè)計圖紙以外，還要進(jìn)行日照及周圍現(xiàn)狀建筑的相關(guān)影響分析、設(shè)計說明以及技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的填寫等等。

2 解析精裝設(shè)計提前介入的重要性

現(xiàn)如今的房地產(chǎn)行業(yè)，精裝修房發(fā)展的趨勢呈現(xiàn)利好走勢，但就近期而言，仍處于發(fā)展初期，各方面的發(fā)展還不算成熟，各大地產(chǎn)在精裝出售的一系列流程中還未具有一套成熟的流程，故而在此階段就難免會存在缺陷和不足。

2.1 戶型平面布局

室內(nèi)設(shè)計專業(yè)是一門綜合性較強(qiáng)的學(xué)科，房地產(chǎn)的大批量住宅精裝設(shè)計管理區(qū)別于小業(yè)主自行設(shè)計裝修工作，專業(yè)涵蓋面廣，需與建筑、結(jié)構(gòu)、空調(diào)、智能化等等各專業(yè)進(jìn)行綜合協(xié)調(diào)。建筑師在前期做強(qiáng)地排方案時，為了滿足各類規(guī)范及用足經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，所確定的戶型存在一些功能障礙，各空間的尺度比例也無法考慮的很完善，所以，室內(nèi)精裝設(shè)計首先需進(jìn)行平面布局優(yōu)化，補(bǔ)足戶型內(nèi)部空間的斜接、對比及統(tǒng)一等相關(guān)的先天缺陷。所以在了解戶型的可變結(jié)構(gòu)后，根據(jù)實際情況確認(rèn)墻體處理方案，上下水管的位置，電線走向等來優(yōu)化戶型平面布局。當(dāng)遇到戶型的弊端給未來銷售帶來障礙后，為提升產(chǎn)品的品質(zhì)，則會考慮調(diào)整建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計的圖紙優(yōu)化工作。再此過程中，若開發(fā)進(jìn)度較快或是精裝修設(shè)計在建筑土建施工之后的，則必然會給現(xiàn)場帶來大量的設(shè)計變更和簽證。 故而會經(jīng)常出現(xiàn)以“為了配合項目整體精裝驗收”、“為了提升項目品質(zhì)”等等開頭的建筑、結(jié)構(gòu)、機(jī)電的設(shè)計變更出現(xiàn)，以上均會涉及戶內(nèi)二次砌墻、管井的優(yōu)化調(diào)整。

戶型平面布局圖是精裝修設(shè)計方案確定的前提，也是精裝修施工圖的最初依據(jù)，若平面布局圖在前期建筑進(jìn)行強(qiáng)排方案的時候不能做到提前介入，則必然會因為戶型調(diào)整等問題帶來后期的施工土建改造。若因為承重原因，帶來無法整改的情況，則會給銷售帶來很大的難度，更加會阻礙流動資金的回款。例如左下圖平面布局所示，在建筑設(shè)計時，僅考慮中西廚的功能性，造成中廚面積過小，但客戶的體驗性就相對較差。在精裝介入后，綜合設(shè)計師及業(yè)主訪談后，決定優(yōu)化方案，調(diào)整中西廚的平面布局（如右下圖），但發(fā)現(xiàn)在原建筑平面布局中，中西廚之間的墻體為承重墻，無法進(jìn)行現(xiàn)場的二次砌筑，所以在已完工的一棟單體內(nèi)，只能按照原有的平面布局進(jìn)行裝飾。而后期為提升項目品質(zhì)，修改原有建筑圖，重新審圖蓋章，并通過變更單的形式下發(fā)施工單位，及時進(jìn)行調(diào)整，但這一些列的操作，還是變相增加了很多成本。也給無法修改的那一棟單體增加了銷售難度。

2.2 精裝修風(fēng)格

相比于毛坯房，精裝交付項目呈現(xiàn)給客戶的是一個成品，功能布局及硬裝一旦完成，小業(yè)主進(jìn)行二次改造升級的難度系數(shù)就較大，這就給項目精裝設(shè)計風(fēng)格定位的準(zhǔn)確性帶來了很高的要求。如果風(fēng)格太過另類，只能讓小部分的客戶接受，則必然會給銷售帶來很大的障礙。房地產(chǎn)的資金來源主要就是銷售房產(chǎn)產(chǎn)生的收益，如果不能受眾于大部分的客戶，勢必會給快速回籠資金方面帶來一定的障礙。在營銷團(tuán)隊的銷售過程中，為了不斷迎合市場需求的變化，營銷團(tuán)隊往往會提出風(fēng)格調(diào)整及優(yōu)化意見，這對原本就需平衡設(shè)計價值和市場需求的精裝設(shè)計管理工作增加難度。精裝設(shè)計團(tuán)隊若能在項目定位階段提早介入，參與并進(jìn)行詳細(xì)的市場調(diào)研、客戶群體描摹、方案比選等，不斷平衡設(shè)計與銷售市場，對精準(zhǔn)的做出符合市場定位的設(shè)計產(chǎn)品起到很大的作用，同時也能減少后期不必要的成本輸出。

3 解析精裝設(shè)計管理中的成本控制風(fēng)險

當(dāng)一個項目進(jìn)行設(shè)計啟動后，開發(fā)商會根據(jù)定位要求，給出一個合理的目標(biāo)成本，設(shè)計單位則根據(jù)開發(fā)商的要求進(jìn)行限額設(shè)計，設(shè)計過程的推進(jìn)也會慢慢明確項目的主要成本，設(shè)計階段的節(jié)約才是真正意義上成本管理控制。在項目前期決策基礎(chǔ)上所明確的設(shè)計方案尤為重要，準(zhǔn)確性的高低也將直接決定后期實施過程中成本的多少以及實施整個項目成本管理控制的難易程度。

目前一些還不成熟的房地產(chǎn)開發(fā)商的設(shè)計管理會比較依賴于設(shè)計師的設(shè)計手法及理念，而就目前，一些設(shè)計單位也只負(fù)責(zé)技術(shù)的把控，對于成本控制并不重視。如果沒有規(guī)定限額設(shè)計，片面的追求高標(biāo)準(zhǔn)的精裝設(shè)計效果，則會造成工程超資現(xiàn)象。并且設(shè)計師的成本控制的概念和具體掌握成本控制的能力較為薄弱，尤其在設(shè)計及施工分離的情況下，更會出現(xiàn)費用超支的現(xiàn)象。

首先，材料的選擇不僅影響最終方案的落地效果，還影響整個項目成本。石材的品種、成品類的木飾面、潔具五金、墻紙的種類等等，品種檔次的不同決定了設(shè)計效果和價格的差異。設(shè)計師為了設(shè)計效果，往往會選擇一些進(jìn)口材料，或是特殊造型及性能的材料，進(jìn)口材料的出現(xiàn)，除了單項成本過高以外，還會出現(xiàn)后期精裝大貨供貨及施工難度增加的情況，若在維修期內(nèi)，出現(xiàn)大量的損壞，還會使得維修難度增加。當(dāng)然為了控制成本，有些開發(fā)商會選擇在后期的精裝大貨中，用國產(chǎn)材料進(jìn)行仿替，有些國產(chǎn)的替代仿造無可厚非，但是有些則會給設(shè)計效果大打折扣，質(zhì)量把控失誤后還會在施工階段甚至是后期維修階段存在大量的返修工作。綜合來看，若設(shè)計師選材錯誤或是不符合定位要求，則開發(fā)成本就會在無形中不斷增加。這就要求在精裝管理過程中，嚴(yán)格把控材料及產(chǎn)品選型，對材料及產(chǎn)品的價格、性能、施工工藝、后期存在的風(fēng)險點等都要一一梳理，對一些敏感點更是要細(xì)細(xì)研究，在條件允許的情況下，制作施工樣板，盡量避免在大貨施工階段因選材問題而導(dǎo)致的返工、返修，使整個項目自始至終都在控制范圍。

其次，設(shè)計師對于現(xiàn)場的施工工藝，還會存在一定的疏漏，這就要求設(shè)計管理人員，綜合考慮。比如石材的分割及鋪貼，設(shè)計師考慮觀感，廠家及工人考慮切割及運(yùn)輸難度，工程師考慮現(xiàn)場鋪貼及后期斷裂等等，綜合各方意見，找尋最優(yōu)方案，這樣不僅能夠讓設(shè)計效果更佳，還會減少石材的損耗，這也在一定意義上降低成本的損耗。這些的最優(yōu)方案，需要不斷地根據(jù)工程經(jīng)驗以及日常對材料及施工工藝的研究。精裝修施工是戶型產(chǎn)品能否完美呈現(xiàn)給客戶的關(guān)鍵工序，而精裝修施工圖又是施工的前提，雖說設(shè)計有時無法避免的會出現(xiàn)理想化，有些施工節(jié)點在環(huán)境惡劣的現(xiàn)場無法完成，但是盡可能的在設(shè)計階段梳理風(fēng)險點，前期研究好施工工藝，就能有效的避免在施工過程中不斷出現(xiàn)的返工情況，也能有效控制返工所帶來的成本費用增加。

精裝交付的項目不應(yīng)該是土建結(jié)構(gòu)封頂后，開發(fā)商再邀請相關(guān)單位完成設(shè)計及施工的產(chǎn)品，而必須從最初就讓精裝設(shè)計和配套產(chǎn)品體系介入到整個的產(chǎn)品研發(fā)過程中。這也是房地產(chǎn)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)化的重要體現(xiàn)，直觀上說就是開發(fā)商應(yīng)與精裝修相關(guān)配套產(chǎn)品體系在建筑設(shè)計階段就共同參與，相互配合直至竣工完成。設(shè)計階段是整個項目開發(fā)已經(jīng)實施而未施工的階段，為避免不必要的設(shè)計變更率的產(chǎn)生，減少在施工過程中的返工所增加成本造價，應(yīng)重視設(shè)計深化，在圖紙沒有實施之前，就需對設(shè)計進(jìn)行反復(fù)研究及嚴(yán)格把控，一旦設(shè)計階段造價失控，則會給后續(xù)施工過程中的成本控制帶來較大的負(fù)面影響。而精裝修設(shè)計管理也是一個不斷學(xué)習(xí)的過程，只有不斷地汲取經(jīng)驗，在設(shè)計管理過程中及時提出風(fēng)險控制點，才能在設(shè)計階段盡可能的借助設(shè)計院提出較為完美的方案。

從精裝修設(shè)計的提前介入到在精裝修施工圖設(shè)計的制作，這一系列的設(shè)計管理影響著成本控制，縱觀整個開發(fā)過程，看似不起眼的設(shè)計費用，卻能直接影響施工成本，從而間接的對整體的開發(fā)成本造成重大的影響。在精裝交付項目實施過程中，設(shè)計管理者需對每一項環(huán)節(jié)進(jìn)行有效的把控，這樣才能確保最終效果的呈現(xiàn)。為客戶提供更為舒適、環(huán)保、合理的使用空間的同時，才能真正提升公司形象，也能增加精裝設(shè)計管理的意義，讓此項管理動作成為地產(chǎn)開發(fā)工程中不可或缺的一部分。

作者簡介：姓名：武霞（1992.05--）;性別：女，民族：漢? 籍貫：江蘇省常州人，學(xué)歷：本科，畢業(yè)于揚(yáng)州大學(xué);現(xiàn)有職稱：助理工程師;研究方向：項目管理。

^[1]最高盈利強(qiáng)度排布建筑總圖