李寧

摘要：近年來基于改革，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境正在深刻變化，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)也更加嚴(yán)峻，只有加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制體系的建設(shè)，才能應(yīng)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。本文分析房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀及存在的問題，提出健全內(nèi)部控制體系、完善監(jiān)督機(jī)制、加強(qiáng)內(nèi)控人員培訓(xùn)的對(duì)策及建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);企業(yè);內(nèi)部控制;問題對(duì)策

1.前言

2020年是不平凡的一年，年初在新冠肺炎肆虐下，我國第一季度經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下滑，在中央堅(jiān)強(qiáng)有力領(lǐng)導(dǎo)下疫情得到了有效遏制，但整個(gè)社會(huì)在經(jīng)濟(jì)上蒙受了巨大損失和后續(xù)影響依然沒有完全消除。房地產(chǎn)企業(yè)原本就處于“有史以來”最為嚴(yán)苛的調(diào)控階段，而新冠肺炎使房地產(chǎn)企業(yè)雪上加霜，1月簽約金額同比下降40%～50%，2月基本處于冰封狀態(tài)，多個(gè)城市一、二手房零成交，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流岌岌可危。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營本身就處在經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高的“雙高”環(huán)境中，建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系，梳理企業(yè)經(jīng)營與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，形成內(nèi)控“點(diǎn)檢表”，對(duì)企業(yè)經(jīng)營過程做到事前防范、事中控制、事后監(jiān)督，把控好風(fēng)險(xiǎn)有積極的作用。

2.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的特點(diǎn)

2.1內(nèi)部控制以風(fēng)險(xiǎn)管控為核心

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期長、涉及金額巨大，因此在企業(yè)經(jīng)營過程中會(huì)遇見各種各樣的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如何管控好這些風(fēng)險(xiǎn)，就需要匹配相應(yīng)的內(nèi)部控制體系，而內(nèi)部控制體系構(gòu)建的核心就是建立和完善風(fēng)險(xiǎn)管控手段。所謂的“風(fēng)險(xiǎn)管控”，就是指風(fēng)險(xiǎn)管理者采取各種措施和方法，消滅或減少風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的各種可能性，或者減少風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生后造成的損失，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系主要做的就是構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)管控體系。風(fēng)險(xiǎn)管控需要根據(jù)企業(yè)經(jīng)營者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的喜惡程度，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分層、分級(jí)管理，可選擇采取風(fēng)險(xiǎn)回避、控制損失、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)保留等各種措施和手段。如果說一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制體系不是以風(fēng)險(xiǎn)管控作為核心去構(gòu)建和完善的，那么這個(gè)內(nèi)部控制體系就是失效的。

2.2內(nèi)部控制工作涉及面廣

內(nèi)部控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，涉及企業(yè)經(jīng)營的方方面面，而非局部性、階段性的管控，即體現(xiàn)出內(nèi)部控制工作的全面性原則。它不僅要控制和考核投資、營銷、成本、財(cái)務(wù)、人事、行政、客服等部門計(jì)劃、政策執(zhí)行情況，還要對(duì)各自業(yè)務(wù)流程進(jìn)行梳理、糾偏，并及時(shí)提出改善措施。內(nèi)部控制工作的全面性原則不僅體現(xiàn)在對(duì)整個(gè)經(jīng)營過程的全面參與和控制，還體現(xiàn)在對(duì)企業(yè)全體員工行為規(guī)范的控制，公司的業(yè)務(wù)流程、經(jīng)營活動(dòng)、投融資決策，員工的業(yè)務(wù)操作規(guī)范、行為準(zhǔn)則、職業(yè)操守都在內(nèi)部控制的工作范圍內(nèi)。內(nèi)部控制只有貫徹全面性原則，全流程、全方位地參與企業(yè)經(jīng)營，才可以保證企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)有序進(jìn)行。

2.3內(nèi)部控制參與方式由偶爾性向經(jīng)常性轉(zhuǎn)變

房地產(chǎn)企業(yè)之前處于“行業(yè)紅利時(shí)代”，土地大幅度增值，只要手上有土地、有項(xiàng)目就能獲得豐厚的利潤，因此之前的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制基本上處于事后檢查、偶爾性參與的階段，缺乏事前防范、事中控制。而在當(dāng)前“限地價(jià)”“限房價(jià)”“房住不炒”的調(diào)控背景下，房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利能力直線下降?；谶@樣的現(xiàn)狀，內(nèi)部控制工作偶爾性的、階段性地參與到企業(yè)經(jīng)營過程中已無法滿足企業(yè)發(fā)展需求。與此同時(shí)，在近幾年的內(nèi)部管控方式中，不斷引入各類IT管控手段，植入了互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)基因，如“全目標(biāo)成本管控”“銷售底價(jià)管控”“IT全流程管控”等各種管控手段層出不窮。內(nèi)部控制工作由之前純粹的偶爾性、階段性、事后檢查到現(xiàn)在的經(jīng)常性、全流程介入，在企業(yè)管理中起到了積極的作用。

3.房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀及存在的問題

3.1內(nèi)部控制體系搭建不完善

房地產(chǎn)企業(yè)因近年盈利能力每況愈下，逐步認(rèn)識(shí)到了內(nèi)部控制工作的重要性，但在內(nèi)部控制體系構(gòu)建方面仍存在不完善且急需改進(jìn)的地方。究其原因，主要有以下兩個(gè)方面：第一，一味追求“人均費(fèi)效比”，追求人員利用最大化，也就是急于追求短期利益，導(dǎo)致人員配置上形成一人多崗、一人多項(xiàng)目，且關(guān)注點(diǎn)主要在開發(fā)和銷售上，注重短期盈利，在內(nèi)部控制建設(shè)上投入的人力、物力、財(cái)力較少。有些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控職能由財(cái)務(wù)兼任，無專門部門、專職人員管控。第二，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)控體系都處于發(fā)展初期，處于“摸著石頭過河”的階段，沒有成熟的制度和經(jīng)驗(yàn)可以借鑒，導(dǎo)致構(gòu)建的內(nèi)控體系與實(shí)際業(yè)務(wù)內(nèi)容匹配性差，實(shí)際執(zhí)行的效果更是不盡如人意。

3.2偏向事后檢查，缺乏事前防范、事中控制

由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系不完善，且與實(shí)際業(yè)務(wù)內(nèi)容匹配性差、落地性差，導(dǎo)致內(nèi)部控制工作的參與方式主要為事后檢查，缺乏事前防范、事中控制。這樣帶來的問題是在實(shí)際發(fā)現(xiàn)某個(gè)事項(xiàng)有內(nèi)控偏差或缺失的時(shí)候，已造成了實(shí)際損失。另外，房地產(chǎn)人員流動(dòng)性大，實(shí)際損失后相關(guān)追責(zé)人員已離職，造成無人可追責(zé)，最終損失只能由公司承擔(dān)的尷尬局面。缺乏科學(xué)、健全、有效的內(nèi)部控制體系，缺乏專業(yè)的內(nèi)部控制人員，內(nèi)部控制制度沒有得到有效的落實(shí)，導(dǎo)致現(xiàn)階段的內(nèi)部控制參與方式只能是事后檢查。另外，缺乏事前防范、事中控制，沒有全流程參與，導(dǎo)致整個(gè)內(nèi)控體系處于敞開狀態(tài)，沒有形成閉環(huán)，這種狀況目前在絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)中都存在。

3.3房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制從業(yè)人員職業(yè)素養(yǎng)偏低

從房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀來看，企業(yè)內(nèi)部控制從業(yè)人員大部分是從各業(yè)務(wù)部門抽調(diào)的人員，沒有經(jīng)歷過內(nèi)部控制系統(tǒng)化培訓(xùn)，整體的職業(yè)素養(yǎng)有待提高。房地產(chǎn)內(nèi)部控制從業(yè)人員的職業(yè)素養(yǎng)偏低的主要原因有以下兩個(gè)方面：第一，房地產(chǎn)企業(yè)近年來高速發(fā)展，內(nèi)部控制人員對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)政策、法規(guī)沒有做到與時(shí)俱進(jìn)的理解和掌握，導(dǎo)致很多工作難以合理、規(guī)范推進(jìn)，給整個(gè)內(nèi)部控制工作帶來了嚴(yán)重的影響。第二，部分內(nèi)控人員的品德低下、無從業(yè)底線，與業(yè)務(wù)人員沆瀣一氣，導(dǎo)致內(nèi)部控制體系流于形式，不但沒有起到應(yīng)有的作用，反而肆意破壞內(nèi)部控制體系。這樣不僅導(dǎo)致內(nèi)部控制工作無法落實(shí)，還加大了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，甚至還可能觸犯法律。2018年、2019年房地產(chǎn)行業(yè)廉政事件頻出，且貪腐金額巨大，給整個(gè)行業(yè)帶來了不可估量的損失。

4.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的對(duì)策

4.1優(yōu)化企業(yè)組織架構(gòu)，保證內(nèi)控部門絕對(duì)的獨(dú)立性

要想建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制制度，首先就要優(yōu)化企業(yè)組織架構(gòu)，保證內(nèi)控部門絕對(duì)的獨(dú)立性。而要保證內(nèi)部控制部門絕對(duì)的獨(dú)立性，就要將內(nèi)部控制部門獨(dú)立出來，并由公司最高經(jīng)營者直接領(lǐng)導(dǎo)。與此同時(shí)，還要保證內(nèi)部控制部門的管理權(quán)限不受其他部門的限制，并結(jié)合企業(yè)發(fā)展需求制定出能落地且執(zhí)行力強(qiáng)的內(nèi)部控制制度，使內(nèi)部控制部門與其他部門之間可以相互支持、相互制約，最終達(dá)到防范風(fēng)險(xiǎn)的作用。另外，企業(yè)的管理層還要調(diào)整經(jīng)營理念，增強(qiáng)內(nèi)部控制意識(shí)，不能一味追求短期經(jīng)濟(jì)利益，盲目地?cái)U(kuò)張和拓展業(yè)務(wù)，而是應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。做到在業(yè)務(wù)拓展之前，做好風(fēng)險(xiǎn)分析，并針對(duì)可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)制定應(yīng)對(duì)措施，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供保障。

4.2完善監(jiān)督機(jī)制，全面參與企業(yè)經(jīng)營、決策

完善監(jiān)督機(jī)制，全面參與企業(yè)經(jīng)營、決策是整個(gè)內(nèi)控制度良好運(yùn)作的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立完善的監(jiān)督機(jī)制，包括建立如審計(jì)部等獨(dú)立的監(jiān)督部門，重新梳理業(yè)務(wù)流程，讓內(nèi)部控制體系滲入企業(yè)經(jīng)營、決策的各個(gè)環(huán)節(jié)中，改變之前只注重事后檢查的參與形式，做到事前、事中、事后全流程介入。就拿房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售定價(jià)流程來說，內(nèi)部控制部門在銷售定價(jià)前就應(yīng)該介入，參與項(xiàng)目周邊競(jìng)品的售價(jià)調(diào)查，以確保制定的價(jià)格符合市場(chǎng)公允。同時(shí)，在銷售過程中監(jiān)控項(xiàng)目及競(jìng)品項(xiàng)目的售價(jià)變化，在市場(chǎng)行情上行階段，提醒業(yè)務(wù)部門及時(shí)調(diào)整售價(jià);在市場(chǎng)行情下行階段，確保各類優(yōu)惠折扣符合市場(chǎng)預(yù)期調(diào)整，而非人為刻意降價(jià)、從中牟利;在項(xiàng)目銷售結(jié)束后，對(duì)整體貨值實(shí)現(xiàn)進(jìn)行復(fù)盤、分析。只有全程參與業(yè)務(wù)，同時(shí)完善監(jiān)督機(jī)制，才能使內(nèi)控制度發(fā)揮價(jià)值。

4.3加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控從業(yè)人員的職業(yè)素養(yǎng)培訓(xùn)

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控從業(yè)人員的職業(yè)素養(yǎng)，對(duì)企業(yè)內(nèi)部控制及運(yùn)營有重要的影響。所謂“好馬配好鞍”，好的內(nèi)部控制制度需要匹配好的內(nèi)控人員，只要匹配好的內(nèi)控人員，才能使內(nèi)部控制制度的價(jià)值最大化，因此要不斷加強(qiáng)對(duì)內(nèi)控人員的職業(yè)素養(yǎng)培訓(xùn)。而培訓(xùn)主要分為以下兩個(gè)方面進(jìn)行：第一，加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn)。定期對(duì)內(nèi)控人員宣貫行業(yè)新的法律、法規(guī)、專業(yè)知識(shí)，確保內(nèi)控人員可以緊跟行業(yè)發(fā)展潮流，保持對(duì)行業(yè)發(fā)展的敏銳性，及時(shí)發(fā)現(xiàn)新暴露的內(nèi)控問題，調(diào)整內(nèi)控制度，以此提高內(nèi)控管理水平，降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。第二，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部廉政建設(shè)。多開展廉政教育，讓企業(yè)員工對(duì)法律、法規(guī)、內(nèi)控制度抱有敬畏之心，同時(shí)，建立科學(xué)合理的獎(jiǎng)懲制度，激發(fā)員工的工作積極性，營造一個(gè)好的內(nèi)控環(huán)境。

5.結(jié)語

現(xiàn)階段的房地產(chǎn)行業(yè)四面楚歌、危機(jī)重重，但“?！敝杏小皺C(jī)”，借著新冠肺炎帶來的前所未有的影響，要下定決心，徹底梳理企業(yè)自身的內(nèi)部控制制度，對(duì)差的制度堅(jiān)決摒棄，對(duì)好的制度保留完善。但房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度建設(shè)是一個(gè)長期、復(fù)雜的過程，需要企業(yè)管理層高度重視，需要增強(qiáng)公司員工的內(nèi)控觀念，只有不斷優(yōu)化企業(yè)組織架構(gòu)，完善監(jiān)督機(jī)制，不斷地進(jìn)行人員培訓(xùn)，才能使企業(yè)的內(nèi)部控制制度發(fā)揮持續(xù)的作用，才能使企業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

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