陳杰

摘要：一直以來(lái)，房?jī)r(jià)問題都備受社會(huì)各界關(guān)注。房地產(chǎn)價(jià)格不僅涉及民生福社，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展也會(huì)產(chǎn)生直接影響。在我國(guó)一、二線城市，房地產(chǎn)價(jià)格明顯過高，與居民實(shí)際收入極不協(xié)調(diào)，對(duì)居民正常生活影響較大。在一、二線城市房?jī)r(jià)升值空間不斷壓縮的情況下，資本逐漸流向三、四線城市，導(dǎo)致三、四線城市房?jī)r(jià)顯著上漲。為了讓房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，國(guó)家采取了一系列政策對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行監(jiān)管、調(diào)控，獲得了一定效果，但也存在一定局限性?；诖?，本文對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素進(jìn)行了分析，并提出了相關(guān)建議，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);價(jià)格;影響因素

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

進(jìn)入21世紀(jì)以后，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，再加上政策扶持，極大程度上推進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，但整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)體系并不完善，區(qū)域發(fā)展明顯失衡。如今部分

一、二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)產(chǎn)生了泡沫，這不僅會(huì)遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，還會(huì)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系造成負(fù)面影響[1]。對(duì)于中等收入社會(huì)群體而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不健全會(huì)大幅度增加其生活成本，特別是讓具有剛性住房需求的群體產(chǎn)生極大的生活壓力。在部分城市發(fā)展空間逐漸趨于飽和的情況下，城市人口不斷增加，土地價(jià)格隨著上升，使得商品房?jī)r(jià)格快速上漲，這在一定程度上催生了公眾對(duì)住房的非理性需求。同時(shí)普通居民在購(gòu)房時(shí)存在信息不對(duì)稱現(xiàn)象，容易出現(xiàn)不合理購(gòu)房需求，進(jìn)而引發(fā)房?jī)r(jià)過熱，加速房地產(chǎn)上漲趨勢(shì)。與上述情況相對(duì)的是在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，房地產(chǎn)高庫(kù)存現(xiàn)象十分普遍。商品房高庫(kù)存形勢(shì)依舊嚴(yán)峻，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)期發(fā)展產(chǎn)生不良影響?？傮w上來(lái)看，在政府政策引導(dǎo)下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格增長(zhǎng)過快、高庫(kù)存等問題有所緩解，但整體發(fā)展形勢(shì)并不樂觀，還需要進(jìn)行深度調(diào)整。

二、我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析

我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)受到多重因素影響，主要涉及以下幾個(gè)方面：（1）房地產(chǎn)成本。目前土地成本是我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的決定性因素。在城市化進(jìn)程不斷加快的情況下，土地資源客觀上是有限的。城鎮(zhèn)化率的不斷提升意味著土地資源受到社會(huì)資本青睞。由于土地供應(yīng)有限，因此土地價(jià)格不斷上升。在不斷開發(fā)土地資源的過程中，土地成本也會(huì)隨之上升。研究表明[2]，土地成本每增加100元，單位面積房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度超過130元。房地產(chǎn)開發(fā)商為了能夠維持利潤(rùn)，將直接把增加的土地成本轉(zhuǎn)移至普通購(gòu)買者，導(dǎo)致住房售價(jià)提升。在大力提倡“去產(chǎn)能”的情況下，建材價(jià)格也可能“水漲船高”，必然會(huì)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。（2）人均可支配收入水平。人均可支配收入水平也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生直接影響，當(dāng)然這種影響會(huì)小于其他因素?，F(xiàn)階段我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)逐漸企穩(wěn)，人均收入呈現(xiàn)了不斷升高的趨勢(shì)。房地產(chǎn)商品滿足了居住功能、投資功能，因此實(shí)際需求量可能會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng)。在人均可支配收入不斷提升的情況下，未來(lái)房?jī)r(jià)可能還會(huì)出現(xiàn)小幅度上揚(yáng)[5]。（3）房地產(chǎn)開發(fā)商貸款水平。從客觀角度來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格具有明顯影響。房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)貸款能夠推進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上升。事實(shí)卜，房產(chǎn)企業(yè)與區(qū)域市場(chǎng)已經(jīng)之間已經(jīng)產(chǎn)生了密切的聯(lián)系。房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于信貸具有一定的依賴性。在房地產(chǎn)市場(chǎng)快速擴(kuò)張的情況下，愈來(lái)愈多資本涌入其中。融資成本以及資金投入會(huì)推進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升。當(dāng)進(jìn)入資本極速擴(kuò)張后，市場(chǎng)本身也會(huì)產(chǎn)生調(diào)節(jié)作用，會(huì)尋求新的價(jià)格平衡，房地產(chǎn)價(jià)格可能下挫，有可能會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，這需要引起高度重視。（4）GDP。GDP是衡量國(guó)家經(jīng)濟(jì)狀況的重要指標(biāo)之一。GDP的持續(xù)增長(zhǎng)反映了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)以及人民生活水平的不斷提升。在住房供給不變的情況下，居民收入增加意味著房地產(chǎn)價(jià)格也會(huì)持續(xù)上上揚(yáng)。（5）物價(jià)水平。物價(jià)是衡量國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及居民消費(fèi)水平的重要指標(biāo)，主要通過CPI體現(xiàn)。房地產(chǎn)價(jià)格與物價(jià)水平會(huì)產(chǎn)生相互作用，房地產(chǎn)價(jià)格的提升會(huì)帶動(dòng)物價(jià)提升;物價(jià)的不斷上升也會(huì)反作用于房地產(chǎn)，使其一定幅度上升。近年來(lái)，我國(guó)物價(jià)水平呈現(xiàn)了逐年遞增趨勢(shì)，CPI始終維持在高位，這可能會(huì)刺激房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)攀升。

三、推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的相關(guān)建議

實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展任重而道遠(yuǎn)，筆者提出以下建議，以供參考：（1）合理規(guī)劃土地供應(yīng)。土地價(jià)格是影響房地產(chǎn)價(jià)格的核心因素，穩(wěn)定土地價(jià)格意味著能夠讓房地產(chǎn)價(jià)格也穩(wěn)定下來(lái)。在開發(fā)土地資源的過程中要進(jìn)行合理規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)資源利用最大化，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定、健康發(fā)展，讓整個(gè)市場(chǎng)保持良好的秩序[4]。政府需要結(jié)合市場(chǎng)動(dòng)態(tài)以及國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)調(diào)節(jié)，在尊重市場(chǎng)的情況下，出臺(tái)合理的約束性政策，保證土地價(jià)格與配置效率達(dá)到最優(yōu)。（2）設(shè)置房產(chǎn)稅試點(diǎn)。在適當(dāng)時(shí)間節(jié)點(diǎn)推行房地產(chǎn)稅，使得普通消費(fèi)者產(chǎn)生房產(chǎn)稅推廣預(yù)期，以此來(lái)削弱房地產(chǎn)行業(yè)投資心理，讓房地產(chǎn)投資功能回歸至居住功能，以滿足大部分普通消費(fèi)者的實(shí)際需求，逐步緩解房地產(chǎn)去庫(kù)存以及買房難問題。（3）加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管理。在互聯(lián)網(wǎng)金融支持下，金融機(jī)構(gòu)需要逐步擴(kuò)大服務(wù)范圍，構(gòu)建政策性銀行運(yùn)作機(jī)制;適當(dāng)開放市場(chǎng)，擴(kuò)大金融融資渠道，進(jìn)一步提升金融市場(chǎng)效率，讓市場(chǎng)逐漸走向自由化，使得存款利率與貸款利率按照市場(chǎng)走向自由調(diào)節(jié)，借助供求關(guān)系讓市場(chǎng)維持相對(duì)平衡狀態(tài)。（4）宣傳理性消費(fèi)觀念。政府及相關(guān)部門要做好引導(dǎo)及宣傳工作，讓普通消費(fèi)者從自身出發(fā)，充分了解房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)中的利益劃分，能夠?qū)ξ磥?lái)房?jī)r(jià)趨勢(shì)做出理性判斷，而不是盲目跟風(fēng)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步前行。

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