姜朝奎

摘要 近年來，隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了良好的發(fā)展機(jī)遇，進(jìn)入了開發(fā)模式發(fā)展與創(chuàng)新的全新時期，逐漸成為我國主要的經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)之一，對社會發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長起到重要作用?；诖?，本文對房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀以及存在的問題進(jìn)行分析，提出幾點(diǎn)有效的開發(fā)模式與創(chuàng)新途徑，希望能夠進(jìn)一步推動我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn);開發(fā)模式;現(xiàn)狀;問題;創(chuàng)新途徑

一、引言

我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，已經(jīng)逐漸成熟，房地產(chǎn)市場趨于平穩(wěn)，在國家不斷出臺與調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)政策的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)模式不斷發(fā)展與創(chuàng)新，市場競爭壓力激增，給房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理以及業(yè)務(wù)擴(kuò)展帶來了巨大的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)必須結(jié)合自身的發(fā)展實(shí)際與市場的變化情況，有效發(fā)展與創(chuàng)新，才能保持長期、持久的市場競爭力，獲得經(jīng)濟(jì)效益的增長。

二、房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀與主要問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，但是發(fā)展速度快，在2000年起步以后，經(jīng)過2年的探索與實(shí)踐，于2003年進(jìn)入快速發(fā)展時期，并在2005進(jìn)入我國房地產(chǎn)開發(fā)的第一個高峰期。隨后，房地產(chǎn)開發(fā)的弊端逐漸顯現(xiàn)，我國的房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了平穩(wěn)發(fā)展時期，房地產(chǎn)開發(fā)趨于理性[1]。目前，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢良好，開發(fā)模式逐漸增多，房地產(chǎn)相關(guān)的政策、法律法規(guī)逐漸完善，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。最近幾年，房地產(chǎn)開發(fā)逐漸從一線城市向二線城市、三線城市發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)模式也在不斷創(chuàng)新，以滿足不同地區(qū)的現(xiàn)實(shí)需求。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)模式存在的主要問題

傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式獲得過很多的成績，這是不容忽視的，但是，隨著社會的發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，我國的消費(fèi)模式發(fā)生了很大的變化，對房地產(chǎn)行業(yè)造成了巨大的沖擊，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)無法滿足現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)市場的實(shí)際需求，必須實(shí)現(xiàn)有效發(fā)展與創(chuàng)新。

首先，傳統(tǒng)分割產(chǎn)權(quán)出售的模式會導(dǎo)致業(yè)主的利益受損，很難開展統(tǒng)一的管理與經(jīng)營，這種房地產(chǎn)開發(fā)模式基本上已經(jīng)沒有企業(yè)在應(yīng)用。其次，租售結(jié)合的房地產(chǎn)開發(fā)模式是我國商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域比較成功的一種模式，并且一直延續(xù)至今，例如大連萬達(dá)集團(tuán)于2003年在南寧建設(shè)的萬達(dá)商業(yè)廣場，該商業(yè)廣場是當(dāng)時南寧經(jīng)營情況最好的商業(yè)廣場，采取的房地產(chǎn)開發(fā)模式就是租售結(jié)合。但是這種模式的弊端也十分明顯，出售的產(chǎn)權(quán)依然存在商鋪全零售的問題。最后，不租只售的房地產(chǎn)開發(fā)模式在我國也有很多的案例，開發(fā)商會選擇自主經(jīng)營的方式，但是這種開發(fā)模式對開發(fā)商自身的商業(yè)經(jīng)營能力與管理能力的要求較高，如果出現(xiàn)經(jīng)營不善等問題，就會造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，并且資金回籠的速度較慢，風(fēng)險較大。

三、房地產(chǎn)開發(fā)模式發(fā)展與創(chuàng)新原則

房地產(chǎn)開發(fā)模式發(fā)展與創(chuàng)新要以市場變化與消費(fèi)者的實(shí)際需求為核心，對消費(fèi)者需求進(jìn)行科學(xué)的分析，同時要以房地產(chǎn)的市場消費(fèi)情況為導(dǎo)向，制定科學(xué)、完善的房地產(chǎn)開發(fā)模式發(fā)展與創(chuàng)新計劃。在制定房地產(chǎn)開發(fā)模式發(fā)展與創(chuàng)新計劃時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要將消費(fèi)者分為多個層次，根據(jù)消費(fèi)者的年齡階段、事業(yè)階段以及家庭情況差異進(jìn)行科學(xué)的劃分，并按照消費(fèi)者的需求進(jìn)行發(fā)展定位，為其設(shè)計個性化、差異化的產(chǎn)品，以滿足不同階層消費(fèi)者的實(shí)際需求[2]。

四、房地產(chǎn)開發(fā)模式發(fā)展與創(chuàng)新途徑

（一）“X+房地產(chǎn)”開發(fā)模式

為了滿足不同消費(fèi)者的實(shí)際需求，我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展與實(shí)踐研究，形成了“X+房地產(chǎn)”的開發(fā)模式，進(jìn)行了很多房地產(chǎn)跨界開發(fā)新模式的嘗試，取得了一定的成績。“X+房地產(chǎn)”開發(fā)模式的本質(zhì)就是將房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)的經(jīng)營發(fā)展相融合，形成一個跨行業(yè)發(fā)展的多元化經(jīng)營模式，提高房地產(chǎn)開發(fā)的有效性和科學(xué)性，最典型的就是萬達(dá)集團(tuán)的“商業(yè)+房地產(chǎn)”開發(fā)模式以及華夏幸福的“工業(yè)園區(qū)+房地產(chǎn)”開發(fā)模式。

這種新型房地產(chǎn)開發(fā)模式以房地產(chǎn)開發(fā)利用為核心，充分融合了“X產(chǎn)業(yè)”的商業(yè)資源，實(shí)現(xiàn)了兩者的開發(fā)資源共享，不但提高了房地產(chǎn)的實(shí)際附加價值，而且可以分擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險，解決了傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式的持續(xù)發(fā)展力量不足問題[3]。例如華夏幸福的“工業(yè)園區(qū)+房地產(chǎn)”開發(fā)模式，在當(dāng)?shù)卣奈信c監(jiān)督下，由華夏幸福承擔(dān)某一個地區(qū)的開發(fā)建設(shè)和運(yùn)營管理工作，政府針對園區(qū)的土地開發(fā)和建設(shè)成本給予部分補(bǔ)貼。房地產(chǎn)開發(fā)完成以后，華夏幸福還負(fù)責(zé)招商引資工作，為工業(yè)園區(qū)引入了大批的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，當(dāng)?shù)卣哺鶕?jù)招商的實(shí)際情況和企業(yè)數(shù)量給予了華夏幸福一定比例的報酬，間接減少了房地產(chǎn)開發(fā)的成本與風(fēng)險。

（二）只租不售開發(fā)模式

在商業(yè)房地產(chǎn)市場特別活躍的幾年里，我國各省市為了促進(jìn)消費(fèi)，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模，主動選擇降低房地產(chǎn)開發(fā)要求，或者給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較大的政策支持。因此，有很多企業(yè)在巨大利潤的吸引下投資了房地產(chǎn)行業(yè)，但是由于房地產(chǎn)開發(fā)的投資較大、資金回籠速度較慢，企業(yè)的資金壓力很大，所以很多企業(yè)都會選擇分割零售或者售后返租等開發(fā)模式，并且取得了開發(fā)收益。但是這些傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式已經(jīng)無法與現(xiàn)階段的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢相適應(yīng)。

只租不售的房地產(chǎn)開發(fā)模式是一種比較先進(jìn)的模式，該模式的應(yīng)用有助于房地產(chǎn)項(xiàng)目的總體規(guī)劃、資源整合以及經(jīng)營管理，在國際上有很多實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商都在應(yīng)用這種房地產(chǎn)開發(fā)模式。只租不售開發(fā)模式要求開發(fā)商在完成項(xiàng)目建設(shè)以后對房產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一招商、管理以及維護(hù)，其目的就是通過持續(xù)、有效的經(jīng)營與管理提升房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的商業(yè)價值。與此同時，我國上海、杭州等地有很多開發(fā)商也在回購出售的商鋪，并對其進(jìn)行項(xiàng)目重整與規(guī)劃，開展自主運(yùn)營。

（三）產(chǎn)城融合開發(fā)模式

產(chǎn)城融合開發(fā)模式是一種基于產(chǎn)城分離概念而提出的新型房地產(chǎn)開發(fā)模式，其核心在于產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展的融合，需要以城市為開發(fā)載體，以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為基礎(chǔ)依托，從而促進(jìn)城市更新與功能完善，使城市的內(nèi)涵包括產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)項(xiàng)目，為城市的發(fā)展提供充足、持久的動力。另外，隨著我國社會經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市現(xiàn)代化建設(shè)速度不斷加快，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)都在不斷轉(zhuǎn)型升級，城市內(nèi)部產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)項(xiàng)目的聯(lián)系越來越緊密，為產(chǎn)城融合開發(fā)模式的應(yīng)用與創(chuàng)新發(fā)展提供了便利條件，積極推動房地產(chǎn)開發(fā)新模式的應(yīng)用與發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及經(jīng)濟(jì)增長[4]。

產(chǎn)城融合開發(fā)模式的誕生與應(yīng)用，將城市內(nèi)部產(chǎn)業(yè)發(fā)展的單一模式逐漸轉(zhuǎn)化為多元化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，將生產(chǎn)、服務(wù)、消費(fèi)等多個業(yè)務(wù)融合在一起，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃與發(fā)展，實(shí)現(xiàn)了城市產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)項(xiàng)目的統(tǒng)籌發(fā)展，提高了城市空間的利用率和城市發(fā)展的活力，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

五、結(jié)語

為了適應(yīng)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、滿足消費(fèi)者的個性化需求，房地產(chǎn)開發(fā)模式必須立足于實(shí)際，秉持以人為本的開發(fā)原則，全面分析消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣與消費(fèi)能力，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的發(fā)展?fàn)顩r，制定有效、科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)模式，進(jìn)行理性開發(fā)與科學(xué)開發(fā)，確保房地產(chǎn)開發(fā)模式的有效落實(shí)，切實(shí)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，推動我國房地產(chǎn)行業(yè)有序發(fā)展。

（作者單位為昆明德緣工程咨詢有限公司）

參考文獻(xiàn)

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[4] 張玥.新型城鎮(zhèn)化背景下我國房地產(chǎn)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型研究[D].山東師范大學(xué)，2015.