王儷娟

摘要 當(dāng)前，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷推進(jìn)，土地開(kāi)發(fā)工程也日益壯大。土地開(kāi)發(fā)是綜合性比較強(qiáng)的工程，土地開(kāi)發(fā)涉及征地、拆遷、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及測(cè)繪評(píng)估等過(guò)程，對(duì)其進(jìn)行科學(xué)的成本核算和控制，提高成本核算水平顯得尤為重要。因此，相關(guān)企業(yè)必須進(jìn)一步規(guī)范土地開(kāi)發(fā)成本核算管理，提升土地開(kāi)發(fā)成本核算水平，從而促進(jìn)我國(guó)土地市場(chǎng)高效運(yùn)行。

關(guān)鍵詞 土地開(kāi)發(fā);成本核算;策略

一、引言

作為土地開(kāi)發(fā)企業(yè)，在深刻認(rèn)識(shí)到本行業(yè)特點(diǎn)和發(fā)展趨勢(shì)的前提下，結(jié)合企業(yè)的自身優(yōu)勢(shì)，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，對(duì)其進(jìn)行科學(xué)的成本核算和控制，提高成本核算水平，對(duì)于政府和企業(yè)來(lái)講都至關(guān)重要。

二、土地成本核算概述

土地開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)土地（即建設(shè)場(chǎng)地）所發(fā)生的各種費(fèi)用支出;土地成本核算是土地開(kāi)發(fā)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中對(duì)所產(chǎn)生的各種開(kāi)發(fā)耗費(fèi)的成本，按照一定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各類(lèi)對(duì)象進(jìn)行科學(xué)、合理的分配與歸集。土地成本管理是土地開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中所產(chǎn)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用的核算、分析、決策及控制活動(dòng)。其中，土地成本核算過(guò)程中，需要對(duì)土地開(kāi)發(fā)中各個(gè)環(huán)節(jié)所發(fā)生的不同費(fèi)用類(lèi)型進(jìn)行分析、歸集與核算。費(fèi)用的類(lèi)型包含了直接與間接所產(chǎn)生的費(fèi)用統(tǒng)計(jì)。直接費(fèi)用包含了前期費(fèi)用、補(bǔ)償費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)用、各項(xiàng)稅費(fèi)。間接費(fèi)用包含了管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)計(jì)費(fèi)。

三、土地開(kāi)發(fā)成本核算特點(diǎn)與重要性分析

（一）土地成本核算特點(diǎn)

土地開(kāi)發(fā)指對(duì)未利用土地，通過(guò)工程、生物或綜合措施，使其達(dá)到可利用狀態(tài)的活動(dòng)，包括開(kāi)發(fā)為農(nóng)用地和開(kāi)發(fā)為建設(shè)用地，擴(kuò)大對(duì)土地的有效利用范圍或提高對(duì)土地的利用深度所進(jìn)行的活動(dòng)。在土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中，會(huì)涉及各種稅費(fèi)、建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)、人員費(fèi)用以及多項(xiàng)不可預(yù)見(jiàn)的費(fèi)用等，而土地開(kāi)發(fā)成本核算就是保障土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順利進(jìn)行的基礎(chǔ)保障。土地開(kāi)發(fā)成本核算周期的長(zhǎng)短，主要是開(kāi)發(fā)土地項(xiàng)目的規(guī)模大小、所涉及內(nèi)容項(xiàng)目的多少以及建設(shè)周期長(zhǎng)短等因素決定的，因此，企業(yè)開(kāi)發(fā)的土地，因其設(shè)計(jì)要求不同，開(kāi)發(fā)的層次、程度和內(nèi)容的不同，在土地成本核算構(gòu)成上，不同的費(fèi)用種類(lèi)、支付對(duì)象和歸集方式上也都具有顯著的差異，使土地成本核算具備了開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)復(fù)雜的特點(diǎn)。土地開(kāi)發(fā)成本核算具有一定的難度，需要核算人員依據(jù)實(shí)際土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)與具體內(nèi)容，科學(xué)地選取合適的核算方法，來(lái)保障整個(gè)土地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的順利開(kāi)展。在土地開(kāi)發(fā)成本核算中，如果某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問(wèn)題，將直接影響到整個(gè)工程項(xiàng)目的進(jìn)展，延長(zhǎng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，大大增加工程的建設(shè)運(yùn)行成本。

（二）土地開(kāi)發(fā)成本核算的重要性

第一，土地出讓價(jià)格主要以成本核算為參照依據(jù)。在企業(yè)的土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，土地開(kāi)發(fā)成本核算是企業(yè)土地開(kāi)發(fā)中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，是保障項(xiàng)目順利開(kāi)展的核心基礎(chǔ)。開(kāi)發(fā)成本作為土地掛牌底價(jià)的重要組成部分，土地最終的出讓交易價(jià)格主要就是依據(jù)最終核算成本來(lái)決定的，會(huì)對(duì)整個(gè)土地開(kāi)發(fā)的實(shí)際效益產(chǎn)生重要影響。

第二，企業(yè)成本管理與土地成本核算存在著直接關(guān)聯(lián)。企業(yè)成本管理的預(yù)算、計(jì)劃、分析、考核等控制工作的開(kāi)展，都與企業(yè)土地成本核算存在直接聯(lián)系，成本核算的科學(xué)性、合理性將直接影響企業(yè)成本管理的有效性，同時(shí)也對(duì)企業(yè)的成本決策和經(jīng)營(yíng)決策的正確與否產(chǎn)生重大影響。企業(yè)成本管理水平以及成本的監(jiān)督、預(yù)算考核、成本執(zhí)行等都是可以通過(guò)成本核算來(lái)反映的。

第三，成本核算是項(xiàng)目決策、融資的依據(jù)。土地項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所涉及的資金巨大，需要企業(yè)具備較強(qiáng)的融資能力，通過(guò)有效的土地成本核算，可以實(shí)現(xiàn)對(duì)土地開(kāi)發(fā)資金需求量的準(zhǔn)確預(yù)估，是項(xiàng)目決策、項(xiàng)目融資的依據(jù)。

四、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本核算目前存在的問(wèn)題

（一）缺乏對(duì)成本核算管理的正確認(rèn)識(shí)

當(dāng)前，部分成本核算企業(yè)由于對(duì)成本核算管理的重要性缺乏正確的認(rèn)識(shí)，而因?yàn)榉N種因素忽視了科學(xué)、合理、全面的成本核算管理對(duì)企業(yè)管理的重要作用，僅僅將其作為成本費(fèi)用的簡(jiǎn)單歸集，不能夠深入地進(jìn)行調(diào)研與分析核算，出現(xiàn)土地成本管理意識(shí)不強(qiáng)、準(zhǔn)確率不高等現(xiàn)象。

（二）成本核算偏差過(guò)大

在企業(yè)成本核算過(guò)程中，由于企業(yè)負(fù)責(zé)成本核算的相關(guān)部門(mén)缺乏對(duì)成本投入問(wèn)題的深入調(diào)研與核算分析，造成了對(duì)整個(gè)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所產(chǎn)生的歸集對(duì)象統(tǒng)一、深入了解與掌握，成本核算只是流于形式，對(duì)土地開(kāi)發(fā)所產(chǎn)生的前期費(fèi)用、管理費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用等直接或間接產(chǎn)生的成本費(fèi)用不能科學(xué)地核算，造成成本核算偏差大，后期不明項(xiàng)目費(fèi)用多等問(wèn)題。

（三）開(kāi)發(fā)成本核算項(xiàng)目?jī)?nèi)容不統(tǒng)一、不完整

企業(yè)成本核算相關(guān)人員素質(zhì)欠缺，責(zé)任意識(shí)不強(qiáng)，在進(jìn)行土地成本核算中，對(duì)土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中各項(xiàng)成本費(fèi)用對(duì)象歸集不認(rèn)真、不及時(shí)、不仔細(xì)，并不能準(zhǔn)確地依照工程實(shí)際選用科學(xué)、合理的成本核算方法以及不能科學(xué)合理地設(shè)置成本核算科目，造成了會(huì)計(jì)科目中部分成本費(fèi)用支出不能得到真實(shí)反映、后期數(shù)據(jù)混亂等現(xiàn)象。

（四）開(kāi)發(fā)成本核算中的管理費(fèi)用不明確

在組織、實(shí)施土地開(kāi)發(fā)工程中，會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的管理費(fèi)用，如租用現(xiàn)場(chǎng)辦公場(chǎng)地經(jīng)費(fèi)、抽調(diào)及聘用現(xiàn)場(chǎng)辦公人員經(jīng)費(fèi)、交通費(fèi)用等等。在成本核算中，對(duì)于這項(xiàng)管理費(fèi)用出現(xiàn)理解模糊、開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)不明確等現(xiàn)象。如抽調(diào)及聘用的人員的工資金額、抽調(diào)聘用人數(shù)等沒(méi)有界定，如果不實(shí)施合理的管控，會(huì)出現(xiàn)虛增人員經(jīng)費(fèi)的現(xiàn)象，增加土地成本。

五、成本核算問(wèn)題的解決方案

（一）提高土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本管理的正確認(rèn)識(shí)

企業(yè)單位必須從內(nèi)部重視成本核算管理，相關(guān)直接負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)以及負(fù)責(zé)成本核算的工作人員要正確地認(rèn)識(shí)到成本核算對(duì)整個(gè)土地開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目以及企業(yè)利益效益與發(fā)展的重要作用，不斷強(qiáng)化成本管理意識(shí)，應(yīng)全面聯(lián)合各個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)，對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用支出進(jìn)行嚴(yán)格管理，提高成本管理效益。

（二）提高土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本核算的預(yù)算能力

企業(yè)單位需要加強(qiáng)對(duì)土地開(kāi)發(fā)成本核算人員以及相關(guān)人員的教育培訓(xùn)工作，促進(jìn)相關(guān)人員專(zhuān)業(yè)技能、素養(yǎng)以及責(zé)任認(rèn)識(shí)的不斷提升，培養(yǎng)一支專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、高素質(zhì)的開(kāi)發(fā)、預(yù)算、核算人員，為成本費(fèi)用的預(yù)算及核算提供人才保障。強(qiáng)化對(duì)土地開(kāi)發(fā)成本核算中，對(duì)工程項(xiàng)目各項(xiàng)產(chǎn)生成本費(fèi)用的調(diào)研、核查工作，相關(guān)工作人員要抱著認(rèn)真、負(fù)責(zé)的態(tài)度，對(duì)工程前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等進(jìn)行全面科學(xué)的歸集與核算，重視對(duì)不確定性和風(fēng)險(xiǎn)的分析，避免拆遷工程費(fèi)用核算出入過(guò)大，保障土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算金額與實(shí)際所產(chǎn)生的金額差異性的最低化。

（三）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)要細(xì)化成本核算對(duì)象

相關(guān)成本核算部門(mén)要嚴(yán)格依據(jù)工程實(shí)際，明確成本核算對(duì)象，設(shè)置細(xì)化成本核算，并對(duì)成本費(fèi)用核算的會(huì)計(jì)科目進(jìn)行統(tǒng)一，以便于成本歸集與控制。依據(jù)企業(yè)實(shí)際與工程實(shí)際，合理地選擇成本核算方式與方法，對(duì)于成本核算的劃分依據(jù)，可以根據(jù)土地權(quán)屬性質(zhì)或者規(guī)劃條件劃分，同時(shí)，可以采用分級(jí)的形式對(duì)成本費(fèi)用內(nèi)容進(jìn)行層次化明細(xì)核算，保障土地開(kāi)發(fā)資金的準(zhǔn)確性和安全性。

（四）明確開(kāi)發(fā)成本中管理費(fèi)用的核算內(nèi)容

由于土地開(kāi)發(fā)成本核算涉及費(fèi)用類(lèi)型多且靈活，因此，必須細(xì)化土地開(kāi)發(fā)各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支與成本中管理費(fèi)用的核算內(nèi)容，尤其是對(duì)于項(xiàng)目前期費(fèi)用、征地拆遷費(fèi)用、管理費(fèi)用、不可預(yù)算費(fèi)用以及公共區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用等，要嚴(yán)格按照協(xié)議價(jià)格或者國(guó)家相關(guān)文件標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，合理確定項(xiàng)目管理費(fèi)用列支范圍，并科學(xué)、全面地核算其成本。同時(shí)，也需要相關(guān)負(fù)責(zé)人腳踏實(shí)地、認(rèn)真地對(duì)待整個(gè)環(huán)節(jié)，在核算生產(chǎn)成本過(guò)程中，密切關(guān)注現(xiàn)場(chǎng)，控制相關(guān)的管理費(fèi)用，避免對(duì)小額費(fèi)用的不重視導(dǎo)致的成本核算不準(zhǔn)確，提升成本核算的準(zhǔn)確性，保障城投公司正確核算土地開(kāi)發(fā)成本。

六、結(jié)語(yǔ)

土地開(kāi)發(fā)成本核算是土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目正常進(jìn)行的基本前提和保障，貫穿于土地開(kāi)發(fā)的全過(guò)程。想要提高整個(gè)土地開(kāi)發(fā)效率，取得利益，土地開(kāi)發(fā)負(fù)責(zé)人在核算土地開(kāi)發(fā)成本中要嚴(yán)格按照相關(guān)制度、原則核算，提升成本核算的可靠性，為將來(lái)土地招拍掛環(huán)節(jié)提供可靠的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和指導(dǎo)。

（作者單位為昆明滇池置業(yè)有限責(zé)任公司）

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