周書冰

摘要：稅收是國家進行經(jīng)濟調(diào)控的有力措施，具有無償性、強制性和固定性的特點。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目投資往往需要巨額資金，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收金額相較其他行業(yè)更大。在我國經(jīng)濟高速發(fā)展、競爭多樣激烈的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過增強完善稅收籌劃、合理降低開發(fā)成本，以更好地在行業(yè)內(nèi)立足。本文就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃工作進行分析和研究，以找出方法更好地開展稅收籌劃工作，有效助力房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取更多的經(jīng)濟利益。

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);土地增值稅;納稅籌劃

稅收是國家實現(xiàn)納稅人之間利益再分配的一種有效手段，國家通過稅收獲得的財政收入取之于民、用之于民，由此所帶動的產(chǎn)業(yè)新基建、催生出的社會新動能，為我國企業(yè)、居民創(chuàng)造了明朗健康的社會環(huán)境，從而產(chǎn)生更多經(jīng)濟利益，更好地反哺國家，促進經(jīng)濟發(fā)展。

近年來，經(jīng)濟的快速發(fā)展帶動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在規(guī)模以及增速上均達到一個前所未有的水平?？焖侔l(fā)展帶來經(jīng)濟增長的同時，也使行業(yè)內(nèi)競爭變得愈發(fā)激烈，稅費對房地產(chǎn)企業(yè)利潤的影響逐漸凸顯，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中保持增速、穩(wěn)健發(fā)展，就需要對稅費進行納稅籌劃，這已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重點關注的問題。土地增值稅是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤影響最大的稅種之一。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應通過提升和加強會計核算、財務管理水平，合理納稅籌劃的方式來降低企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的整體稅負，實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅概述

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負狀況

自2000年以來，政府對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度不斷加大，新形勢下，對行業(yè)適應力及推陳出新能力提出了新的要求，以期在競爭中形成良性循環(huán)，互促共進。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中會經(jīng)歷幾個不同的階段，且這些不同的階段涉及幾個不同稅種。分析比較每個稅種為企業(yè)帶來的稅收負擔，其中土地增值稅是為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來最大稅負的稅種。開展稅收籌劃工作是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)企業(yè)價值最大化的有效途徑，能夠有效幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低開發(fā)成本，增加經(jīng)濟利潤。

（二）土地增值稅和納稅籌劃的相關概念

我國稅法規(guī)定，單位和個人將土地使用權及地上建筑物、附著物轉(zhuǎn)讓取得增值收入的，應按相關標準收取稅費，即土地增值稅。土地增值稅的征收是國家增強對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度的客觀需要，是國家參與分配土地增值收益的主要手段，對于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，穩(wěn)定未來市場預期，抑制樓市投機行為有重要意義。

納稅籌劃是指對個人或企業(yè)的經(jīng)濟行為、生產(chǎn)經(jīng)營活動等涉稅業(yè)務進行規(guī)劃，根據(jù)我國稅法的相關要求和特點開展的一系列的納稅操作，以做到繳納最低稅款。其根本目的是在不違背稅收政策的前提下，降低納稅支出，提高企業(yè)利潤，實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。納稅籌劃有利于提高納稅人員業(yè)務素質(zhì)，使納稅人的合法權益得到充分保障，規(guī)避稅務風險，最大限度地降低不必要的損失，在減輕納稅人稅負的同時，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，合理配置資源。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃策略

（一）稅收優(yōu)惠政策角度

不同地區(qū)的經(jīng)濟狀況不同，其稅收優(yōu)惠政策也不同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一定要熟悉掌握項目所在地稅收優(yōu)惠政策的最新動態(tài)，進而根據(jù)稅收優(yōu)惠政策開展稅收籌劃工作，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的納稅壓力，從而幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得更多的經(jīng)濟利益。

稅法中規(guī)定，對于建造普通標準住宅出售，但是增值額不超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以在開發(fā)設計階段，結(jié)合市場需求，向建造符合普通標準住宅條件的產(chǎn)品傾斜。如果在建造普通標準住房的同時還對其他房地產(chǎn)進行開發(fā)，應分別核算兩類項目，充分利用這個稅收優(yōu)惠政策，更好地開展納稅籌劃工作。

對于普通標準住宅，房地產(chǎn)企業(yè)應注意測算合理定價區(qū)間，充分考慮項目增值率的臨界點，衡量提高定價所帶來的銷售收入增量能否覆蓋放棄的增值率不超過20%的免征土地增值稅稅額，尋求銷售收入與土地增值稅之間的平衡點，選擇成本支出更少的定價方案。

（二）收入角度

房地產(chǎn)商品具有特殊性。任何一個房屋產(chǎn)品在市場上都是獨一無二的，其產(chǎn)品差異化明顯，不同地塊房產(chǎn)定價差異極大，在成本相等的條件下，不同房產(chǎn)增值率差異明顯。土地增值稅適用最低稅率30%、最高稅率60%的四檔超率累進稅率。因此針對增值率不同的房產(chǎn)項目可以通過合并、分散收入以及合理定價進行事前納稅籌劃。

對于房地產(chǎn)增值率顯著差異的兩個項目，可以通過將兩處房地產(chǎn)一同開發(fā)、出售、進行合并核算計算其增值率對應應納土地增值稅稅額與兩處房地產(chǎn)分別具體測算各自增值率對應應納土地增值稅的加總稅額二者相比較，選擇低稅負對應的方案進行開發(fā)核算。在房地產(chǎn)商品預售前應測算合理定價，若其銷售定價的土地增值率在兩個稅率檔次的臨界點，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過降低售價的方式向較低檔次的土地增值率靠近，從而實現(xiàn)節(jié)稅目的。

（三）開發(fā)成本及費用角度

房地產(chǎn)企業(yè)成本費用開支由開發(fā)成本及三項期間費用組成。稅法規(guī)定在繳納土地增值稅時允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%扣除。而三項期間費用即管理費用、財務費用、銷售費用在土地增值稅清算時不以實際發(fā)生數(shù)扣除，而是根據(jù)利息支出能否依據(jù)房地產(chǎn)項目計算分攤且是否能提供金融機構(gòu)證明，按照房地產(chǎn)項目開發(fā)成本的相應比例進行扣除。因此土地增值稅的扣除額很大程度上取決于房地產(chǎn)項目開發(fā)的直接成本。項目開發(fā)成本越高，項目增值率越小，應繳納的土地增值稅稅額越小。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以通過以下幾種方式擴大成本列支，來達到節(jié)稅效果。

第一，設計開發(fā)精裝修房，事前測算裝修費用投入預算，尋求增值率與銷售利潤的最佳平衡點。根據(jù)規(guī)定精裝修成本可計人開發(fā)成本中加計20%扣除，增加精裝修成本，可以在提高房屋質(zhì)量的同時降低增值率，減輕稅負。但由于各地區(qū)對裝修支出范圍規(guī)定不同，應充分了解和掌握當?shù)囟悇諜C關的具體口徑。

第二，適當加大公共配套設施的投入，改善居住環(huán)境，在提升產(chǎn)品競爭力的同時，增加扣除額，以高質(zhì)低價的混合戰(zhàn)略提高自身競爭力，擴大市場份額。

第三，通過事前籌劃，將實際發(fā)生的不能增加土地增值稅扣除額的期間費用合理轉(zhuǎn)移至房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)間接費用中去。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的人力資源管理部門可以重新進行人員安排，例如將總公司人員安排或兼職到項目中去，下放到項目的人員的相關費用就可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本中，在減少期間費用的同時增大房地產(chǎn)開發(fā)成本的扣除數(shù)。

當然，事前籌劃擴大房產(chǎn)開發(fā)成本應在適當、合理的范圍內(nèi)，并且對于開發(fā)項目較多的房地產(chǎn)企業(yè)，并不是單個項目開發(fā)成本越大越好，應該站在整體的角度測算增值率。針對擁有多處房產(chǎn)開發(fā)項目的房地產(chǎn)企業(yè)，可以將這些項目的開發(fā)成本進行分攤，盡可能選擇最長的分攤期限，從而最大限度地調(diào)整分攤金額。這樣一來，土地增值額就能夠在最大限度內(nèi)平均分攤。這種做法有利于將不同地域土地開發(fā)項目的增值率接近，也就減少了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值率過高的情況。在一段時間內(nèi)將各地的增值率保持在一個平均的水平，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)省稅款。

（四）利息支出角度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為資金密集型企業(yè)，一般會采用高杠桿財務政策，對外舉借大額負債。稅法針對房地產(chǎn)企業(yè)這一特點，規(guī)定在利息支出能按照房地產(chǎn)項目計算分攤且能提供金融機構(gòu)證明并不超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率的，允許據(jù)實扣除，并且還可按照土地價款和開發(fā)成本之和5%加計扣除。反之，不能合理分攤且不能提供證明，實際利息支出不能扣除，僅能按土地價款和開發(fā)成本之和的10%直接扣除成本。

因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應衡量測算項目分攤的利息支出額與土地價款和開發(fā)成本之和的5%二者孰高。若在開發(fā)過程中大量舉借外債，利息支出額較高，則應盡可能地提供金融機構(gòu)貸款證明，并按照房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，選擇扣除實際利息;反之，若未采取高杠桿政策，利息支出額較低，則不提供金融機構(gòu)貸款證明，或不按照房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，選擇土地價款和開發(fā)成本之和的10%直接扣除成本。二者權衡以達到企業(yè)利潤最大化。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合理開展土地增值稅的納稅籌劃工作以實現(xiàn)真正減輕稅負的作用是顯而易見的。財務專項人員在充分考慮成本風險、執(zhí)法風險和政策風險之后，利用稅收優(yōu)惠政策以及計稅依據(jù)，通過提升納稅人員業(yè)務素質(zhì)、加強納稅籌劃信息管理、加強成本收益分析等手段，來完善土地增值稅納稅籌劃工作，能夠使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合法權益得到充分保障，最大限度地降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本，從而達到贏取更多的經(jīng)濟利益的目的，推動房地產(chǎn)企業(yè)最終實現(xiàn)長久、穩(wěn)健發(fā)展的目標。