摘 要 伴隨著我國科學(xué)技術(shù)的發(fā)展以及人們生活質(zhì)量的普遍提高，建筑行業(yè)作為體現(xiàn)人們生活質(zhì)量以及城市發(fā)展進(jìn)程的標(biāo)志物也不斷具備了更為嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)以及規(guī)定。而且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)如今是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵構(gòu)成部分，所以，對于房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際工作需要引起足夠的重視。成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的核心內(nèi)容，不但會對于企業(yè)的發(fā)展以及總體效益帶來影響，而且會對于我國總體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來比較大的影響。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā);成本管理;問題與對策

引言

伴隨著現(xiàn)如今市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國對于房地產(chǎn)領(lǐng)域的重點(diǎn)調(diào)控，使得房地產(chǎn)企業(yè)在“牛市”當(dāng)中不顯著的隱患慢慢顯露出來，資金已經(jīng)成為限制房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)步的重中之重，所以現(xiàn)如今房地產(chǎn)開發(fā)單位急需對于本身的投入開展高效的管理。本篇文章主要對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管理問題開展了探討。以本文酈城項(xiàng)目為例，項(xiàng)目地塊位于株洲市荷塘區(qū)新塘路、向陽路交匯處西北側(cè)，總占地面積約69203m2，凈用地面積62843.78m2。項(xiàng)目用地地形復(fù)雜，以丘陵、洼地為主，用地范圍內(nèi)存在一定面積水域。酈城項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)本著“舒適、健康、綠色”的原則，營造一個新休閑社區(qū)。著重社區(qū)文化的氛圍，創(chuàng)造和睦的鄰里關(guān)系，提高社區(qū)的生活品質(zhì)，力求在市場上推出高競爭力的，融生態(tài)環(huán)境與城市人文為一體的特色樓盤，以下針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理問題及對策建議。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理的重要性

近年來我國土地成交價格的迅猛上漲，加上國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控逐漸深入，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間逐漸縮小。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重視經(jīng)營成本的管理，尤其是在央行多次調(diào)整貸款利息后，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理顯得尤為重要，這樣才有可能充分利用有限的資金完成預(yù)定的目標(biāo)。因此，當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有通過實(shí)施有效的成本管理政策，才能讓企業(yè)最大程度地避免因資金問題導(dǎo)致的發(fā)展危機(jī)，才能切實(shí)保障企業(yè)的健康有序發(fā)展，才能確保實(shí)現(xiàn)企業(yè)的規(guī)劃目標(biāo)[1]。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理中存在的問題

2.1 成本管理體系不夠完備

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理體系的創(chuàng)建需要具備整體性的考量，然而現(xiàn)如今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本體系的創(chuàng)建內(nèi)容不夠完備，使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在受到了成本管理體系的影響之下，其具體經(jīng)營將會產(chǎn)生下述情況：第一，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程當(dāng)中應(yīng)該對于企業(yè)進(jìn)行決策的時候，因?yàn)槌杀竟芾眢w系的創(chuàng)建不完備，會使得企業(yè)管理層的人員對于決策的判斷出現(xiàn)偏差，這樣不但會使得企業(yè)損失掉大量的資金，也會對于企業(yè)的經(jīng)濟(jì)鏈帶來影響;第二，因?yàn)槌杀竟芾眢w系內(nèi)容的不健全，使得成本管理工作人員的水平有所降低，房地產(chǎn)開發(fā)單位在成本管理機(jī)構(gòu)的工作人員缺少完整的績效考核以及制度管理。

2.2 企業(yè)缺乏成本管理工作規(guī)劃

關(guān)于企業(yè)成本管理工作規(guī)劃缺乏，主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在具體施工過程的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)工作的不到位，導(dǎo)致目前一些房地產(chǎn)企業(yè)為了經(jīng)濟(jì)收益會提前工程實(shí)施的工期，并且選用報(bào)價所需費(fèi)用最少的方案來實(shí)施，這樣的形式不僅會影響企業(yè)的聲譽(yù)以及經(jīng)濟(jì)效益，而且會使建筑質(zhì)量出現(xiàn)嚴(yán)重問題影響住戶的生活質(zhì)量甚至人身安全，同時房地產(chǎn)企業(yè)以經(jīng)濟(jì)收益為工程項(xiàng)目開展的主要目標(biāo)。主要表現(xiàn)在以下幾個方面：其一是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)于預(yù)算的指標(biāo)制定以及執(zhí)行力問題，預(yù)算指標(biāo)的設(shè)置缺乏合理性，從而影響企業(yè)為實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤而預(yù)計(jì)的成本規(guī)劃。并且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行工作不到位，從而引發(fā)工程施工超支問題現(xiàn)象出現(xiàn);其二是前期規(guī)劃和設(shè)計(jì)的準(zhǔn)備工作不到位，在具體施工過程中，會因?yàn)樵O(shè)計(jì)圖紙的問題進(jìn)行不斷的改進(jìn)，反而會影響建筑項(xiàng)目施工的進(jìn)度，這期間會帶來更高的建筑成本以及損失。

2.3 企業(yè)缺乏成本管理信息技術(shù)

現(xiàn)如今，現(xiàn)代化信息技術(shù)作為重要的技術(shù)對策被使用在了多個行業(yè)的發(fā)展當(dāng)中，其中有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的信息技術(shù)使用，不但能夠提升房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控的效率，還可以對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長久穩(wěn)定發(fā)展發(fā)揮關(guān)鍵的作用。然而，現(xiàn)如今我國的很多房地產(chǎn)企業(yè)對于信息技術(shù)的使用認(rèn)識不夠，也就沒有把信息技術(shù)更深入的引入到房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理當(dāng)中。例如，當(dāng)前的某些大型房地產(chǎn)所面臨的問題來說，因?yàn)樗麄兙邆浯罅康墓こ滩⑶疫€是分散在不相同的地區(qū)，使得分散的建設(shè)工程項(xiàng)目沒有辦法跟總公司的成本管理部門實(shí)現(xiàn)即時的信息資源共享，乃至?xí)τ诠こ痰木唧w開展溝通帶來影響[2]。

3完善房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的措施

3.1 完善企業(yè)成本管理體系內(nèi)容

首先，關(guān)于完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理體系內(nèi)容需要借鑒優(yōu)質(zhì)的企業(yè)成本管理經(jīng)驗(yàn)，在吸取其他優(yōu)秀企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合自身企業(yè)對成本管理工作的需求，同時滿足房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所有業(yè)務(wù)流程工作，為完善成本管理體系奠定基礎(chǔ);其次，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對業(yè)務(wù)需求以及發(fā)展目標(biāo)具有明確的范圍，需要將企業(yè)內(nèi)部有關(guān)的成本管理工作進(jìn)行有效的整合，從而有助于成本管理體系內(nèi)容的完整性;最后需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況建立成本管理體系的相關(guān)機(jī)構(gòu)，通過機(jī)構(gòu)的建立將企業(yè)成本管理工作具體化分層布置，對企業(yè)內(nèi)部所有部門之間的工作交流都起到了積極作用。

3.2 制定相對準(zhǔn)確的成本控制目標(biāo)

首先，購置土地。在土地購置的前期，應(yīng)該對于土地開展詳盡的調(diào)研工作，盡量多地獲取政府機(jī)構(gòu)對于該塊土地的規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃的指示以及企業(yè)對于該地塊的定位開展總體的測算。結(jié)合測算的結(jié)果，進(jìn)而在土地競拍的流程當(dāng)中確保量力而行。其次，土地購置之后的設(shè)計(jì)階段。房地產(chǎn)企業(yè)需要把當(dāng)?shù)氐臓顩r開展詳盡的整理與上報(bào)，設(shè)計(jì)企業(yè)也需要開展實(shí)地的調(diào)查，確保數(shù)據(jù)的精確以及完備，在這樣的條件下開展設(shè)計(jì)，才能夠盡可能地降低修改設(shè)計(jì)以及返工情況。最后，材料的購置。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該對于市場開展深入的調(diào)研，多加比較以及考察。在招投標(biāo)過程當(dāng)中開展詳盡的了解，這樣才可以找出性價比最高、最符合設(shè)計(jì)的材料。

3.3 優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理工作規(guī)劃

在優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理工作規(guī)劃時需要從施工階段的具體工作入手。一方面是關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)施工前期階段的圖紙?jiān)O(shè)計(jì)與發(fā)展規(guī)劃，建筑施工前的準(zhǔn)備工作除了圖紙?jiān)O(shè)計(jì)與發(fā)展規(guī)劃以外，需要對建筑施工所需材料、工期的制定以及建筑成本的預(yù)算都需要進(jìn)一步的考察和規(guī)劃。同時保障以上準(zhǔn)備工作在具體施工開始之前完成并進(jìn)行檢測，可以有效防止施工過程中出現(xiàn)問題導(dǎo)致工期延長，并且損失不必要的資金投入。另一方面從建筑施工技術(shù)層面入手，隨著科學(xué)信息技術(shù)的先進(jìn)性發(fā)展，建筑施工技術(shù)也逐漸被創(chuàng)新型技術(shù)代替，在保障前期準(zhǔn)備工作完成后使用新型技術(shù)，從而降低人力成本資源的損耗。此外，要嚴(yán)格按照合同的工期以及具體施工內(nèi)容進(jìn)行，并且對于項(xiàng)目施工的管理監(jiān)督工作要及時到位。

3.4 建立成本管理控制的信息交流平臺

要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r創(chuàng)建起迎合企業(yè)發(fā)展需要的成本管理控制信息共享平臺，重點(diǎn)對于房地產(chǎn)企業(yè)的三個層面起到積極效果。其一就是對于企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)信息資源的共享性;其二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)中全部建設(shè)項(xiàng)目的成本控制、管理、預(yù)算以及核算等工作，都可以利用信息共享平臺盡快得到相關(guān)內(nèi)容;其三是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與分散建設(shè)項(xiàng)目的連接性，因?yàn)榻ㄔO(shè)工程都是分散于不相同的地方，所以對于工程項(xiàng)目成本管理的工作想要獲得企業(yè)及時的建議以及反饋是有難度的，利用創(chuàng)建的成本控制信息共享平臺能夠把企業(yè)跟分散的建設(shè)工程進(jìn)行總體的聯(lián)系，進(jìn)而有利于建設(shè)項(xiàng)目成本控制工作的高效開展[3]。

4結(jié)束語

綜上所述，現(xiàn)如今在房地產(chǎn)開展企業(yè)當(dāng)中成本管理即使已經(jīng)貫徹，然而沒有形成完整的系統(tǒng)，在酈城項(xiàng)目具體開展項(xiàng)目中通常無法達(dá)到預(yù)期，最后使得具體實(shí)施的質(zhì)量不高。所以，房地產(chǎn)開發(fā)單位需要創(chuàng)建相關(guān)的完善體系，這樣才可以高效的推動成本管理，使得酈城項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)可以長久、穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1] 徐春萍.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理中存在的問題及對策[J].財(cái)會學(xué)習(xí)，2019（12）：112-113.

[2] 邱敏瑄.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理問題的解決對策[J].企業(yè)改革與管理，2019（12）：157，163.

[3] 謝凱.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制存在的問題及對策[J].住宅與房地產(chǎn)，2018（3）：50.

作者簡介

田洋（1986-），男，湖南省攸縣人;學(xué)歷：本科，職稱：工程師，現(xiàn)就職單位：株洲市灡山生命文化有限公司，研究方向：房地產(chǎn)管理。