周麗萍

摘 要 房地產(chǎn)行業(yè)是典型的政策導(dǎo)向型行業(yè)，近年來，受宏觀市場調(diào)控的影響，房地產(chǎn)行業(yè)的實(shí)際利潤被不斷壓縮，想要從土地升值、市場預(yù)期、快速周轉(zhuǎn)中快速賺取利潤的時代已經(jīng)終結(jié)，需要行業(yè)從追求利潤最大化轉(zhuǎn)變?yōu)橐詢r值最大化的運(yùn)營管理模式，而全面預(yù)算管理就是完善企業(yè)管理的重要途徑之一。本文分析房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理中遇到的主要困境，并提出具體對策與建議，以期加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理，進(jìn)而提高企業(yè)的核心價值。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 全面預(yù)算 財務(wù)管理

一、房地產(chǎn)全面預(yù)算管理概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的基本內(nèi)容

房地產(chǎn)行業(yè)具有生產(chǎn)周期長、資金投入大、成本費(fèi)用涉及面廣、營運(yùn)風(fēng)險高的特點(diǎn)，因此，確保資金的流暢是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行正常經(jīng)營活動的基礎(chǔ)條件，房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理是依據(jù)企業(yè)自身的資源，以企業(yè)的長期戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，對未來一定期間內(nèi)的經(jīng)營活動和相應(yīng)的財務(wù)結(jié)果進(jìn)行全面預(yù)測和籌劃，通過分析對比預(yù)算與實(shí)際執(zhí)行情況的差異，進(jìn)行預(yù)算控制，保證企業(yè)有更多的現(xiàn)金留存，控制好現(xiàn)金流，保證現(xiàn)金流的安全，最終達(dá)到實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化的目標(biāo)。

（二）全面預(yù)算管理的現(xiàn)實(shí)意義

1.有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)所擁有的資源是相對單一，對這單一的資源通過不同的方法進(jìn)行預(yù)先配置，然后作出合理的規(guī)劃和預(yù)算管理，把預(yù)算目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)活動有效聯(lián)系在一起，剔除浪費(fèi)和低效率部分，將影響目標(biāo)的各個因素發(fā)揮至最大，這樣有助于減少決策的盲目性，降低決策的風(fēng)險，進(jìn)一步提高了房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理水平和綜合盈利能力。

2.有助于增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭能力。全面預(yù)算管理是有計劃和有步驟地安排企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動，將短期經(jīng)營策略和長期的經(jīng)營戰(zhàn)略有機(jī)結(jié)合，是企業(yè)協(xié)調(diào)各個環(huán)節(jié)、保障運(yùn)營有序的基礎(chǔ)之一，是提升企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營效率的推力。因此，在這種大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨越來越激烈的市場競爭，企業(yè)開展全面預(yù)算管理有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭能力。

3.有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)績效考核效果。企業(yè)的績效考核制度圍繞目標(biāo)值的完成來設(shè)定，而目標(biāo)值又是根據(jù)企業(yè)的預(yù)算管理來設(shè)置的，企業(yè)建立績效考核制度的最終目標(biāo)是提高員工的工作積極性，從而改善企業(yè)的經(jīng)營指標(biāo)，提升經(jīng)濟(jì)效益，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，企業(yè)預(yù)算管理水平的高低決定企業(yè)績效考核的成敗，高效的預(yù)算管理體制可以有效地強(qiáng)化企業(yè)的績效考核效果。

二、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理存在的問題

（一）缺乏全面預(yù)算意識

就目前而言，房地產(chǎn)長期處于賣方市場，而房產(chǎn)的價格主要受土地價值和市場政策的影響，因此房地產(chǎn)企業(yè)的管理者過多的關(guān)注于市場的把控，而忽略了預(yù)算管理的建設(shè)與完善，他們片面地認(rèn)為預(yù)算管理是財務(wù)部門的工作，而忽略了預(yù)算管理的全員性，忽視了各部門之間的溝通和協(xié)調(diào)，使得預(yù)算的編制不能有效的整合、利用企業(yè)現(xiàn)有的資源，僅限于財務(wù)報表的短期預(yù)算形式，忽略了長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)，最終導(dǎo)致預(yù)算與業(yè)務(wù)的脫節(jié)。

（二）全面預(yù)算體系和管理制度不完善

房地產(chǎn)企業(yè)由于投入的資金都比較龐大，所以從戰(zhàn)略目標(biāo)到各個部門的具體預(yù)算很多都是由企業(yè)的最高管理層決定，下屬部門和員工就按照領(lǐng)導(dǎo)的決策執(zhí)行，這種管理模式雖然可以從企業(yè)的全局出發(fā)但是主觀性隨意性太強(qiáng)，下級缺乏責(zé)任感和動力。很多房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算編制都還停留于財務(wù)報表，只注重年度的短期預(yù)算，缺乏長期預(yù)算，沒有完整的全面預(yù)算體系和管理制度，信息溝通機(jī)制不健全，導(dǎo)致出現(xiàn)問題時，部門與部門之間相互推卸責(zé)任，缺乏競爭意識，最終無法把問題反饋給管理層，像這樣沒有預(yù)算所提供的總的行動計劃，單位管理層所制定的決策必將失去方向、缺乏標(biāo)準(zhǔn)、疏于協(xié)調(diào)。

（三）預(yù)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確

全面預(yù)算管理的數(shù)據(jù)應(yīng)該是包括從前期投資計劃、立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計、土地出讓、開發(fā)建設(shè)到銷售物業(yè)全生命周期的數(shù)據(jù)，但是我們很多房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算數(shù)據(jù)僅停留于年度財務(wù)報表，以財務(wù)的口徑提取數(shù)據(jù)，沒有覆蓋到所有的經(jīng)濟(jì)活動及部門，導(dǎo)致得到數(shù)據(jù)不夠全面、科學(xué)，攝取的資料也不夠充分，這樣的預(yù)算數(shù)據(jù)僅流于形式，毫無實(shí)際意義，最終導(dǎo)致預(yù)算與實(shí)際脫節(jié)，無法達(dá)到全面預(yù)算管理的作用。

（四）控制與分析機(jī)制不健全

房地產(chǎn)企業(yè)具有資金密集、生產(chǎn)周期長、高風(fēng)險的特點(diǎn)，如果對預(yù)算沒有有效的控制監(jiān)督，預(yù)算就是紙上談兵，失去方向。一些房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理中主要強(qiáng)調(diào)預(yù)算編制，而對預(yù)算的執(zhí)行和控制不夠重視，缺乏有效的控制與分析機(jī)制，沒有將企業(yè)的預(yù)算執(zhí)行情況與預(yù)算目標(biāo)或標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對比，找出差異，分析差異所形成的原因，最終導(dǎo)致無法實(shí)現(xiàn)預(yù)算管理的目標(biāo)，使企業(yè)難以繼續(xù)良好發(fā)展。

（五）預(yù)算考核機(jī)制不合理

全面預(yù)算考核是整個企業(yè)預(yù)算管理中的重要一環(huán)，具有承上啟下的作用，但是，很多房地產(chǎn)企業(yè)對于預(yù)算考核比較籠統(tǒng)、粗放，沒有一個標(biāo)準(zhǔn)化的考核機(jī)制和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目己梭w系，只是單純的根據(jù)工程節(jié)點(diǎn)或者項(xiàng)目利潤來考核，導(dǎo)致管理層在制定預(yù)算目標(biāo)的時候會比較保守，員工在執(zhí)行預(yù)算時常常報以“不求有功、但求無過”的消極心態(tài)，最終激勵機(jī)制不能有效配合企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，不利于調(diào)動全員的士氣和競爭意識。

三、房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的對策及建議

（一）樹立正確的全面預(yù)算管理理念

首先，企業(yè)管理者要充分認(rèn)識全面預(yù)算管理的重要性、必要性，樹立以人為本、全員參與的管理思路，明確預(yù)算管理不能僅是財務(wù)部門的事情。全體員工應(yīng)樹立預(yù)算理念，使每個員工都能了解到自己部門和崗位在整個預(yù)算中所處的地位和作用。各部門的員工應(yīng)積極參與到全面預(yù)算管理的工作中，同時要加強(qiáng)部門間合作與溝通，使每個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)有序銜接，強(qiáng)化責(zé)任意識，為實(shí)現(xiàn)共同的戰(zhàn)略目標(biāo)一起努力。此外，企業(yè)應(yīng)建立有效的績效考核制度，激發(fā)員工對工作的積極性，促進(jìn)預(yù)算工作的制度化、規(guī)范化和常態(tài)化。

（二）完善全面預(yù)算管理的制度建設(shè)

完善的管理制度是企業(yè)推行全面預(yù)算管理的重要保障，實(shí)現(xiàn)企業(yè)管理各環(huán)節(jié)運(yùn)行從“邊做邊看”轉(zhuǎn)變?yōu)椤霸缧性缈础?，提升企業(yè)管理有序性，降低無序成本。就企業(yè)而言，一是要成立專門的預(yù)算管理部門，負(fù)責(zé)全面預(yù)算的編制、審核、控制、調(diào)整、分析、考評工作;二是要講求規(guī)范化操作，即先由企業(yè)管理層下達(dá)預(yù)算總體目標(biāo)，再由預(yù)算部門向各部門收集預(yù)算數(shù)據(jù)，匯總到預(yù)算管理部門。期間，要強(qiáng)化全員參與性，推動每一個員工都明確編制的流程、做到心中有數(shù)，最后由預(yù)算管理部門編制草案，審查與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)是否沖突，若有沖突再重新調(diào)整。如此，預(yù)算管理作為一項(xiàng)前瞻性工作，才能有效避免預(yù)算目標(biāo)脫離實(shí)際現(xiàn)象，才能提高預(yù)算編制的科學(xué)性、合理性和可行性。

（三）加強(qiáng)全面預(yù)算管理的數(shù)據(jù)采集

全面預(yù)算管理的重中之重是全員參與和業(yè)務(wù)范圍的全面覆蓋，其環(huán)節(jié)設(shè)計上務(wù)求鏈條式、逐級化，即管理層下達(dá)預(yù)算目標(biāo)后，各個部門按照要求制定出部門預(yù)算方案，再報送預(yù)算管理部門，由預(yù)算管理人員統(tǒng)籌整理編制出預(yù)算草案，上下結(jié)合、反復(fù)溝通、分級編制、逐級匯總，各部門緊密聯(lián)系，綜合財務(wù)和業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，做到信息互通，數(shù)據(jù)共享，合理預(yù)測，及時調(diào)整，最終實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算管理的目標(biāo)。

（四）建立行之有效的全面預(yù)算控制與分析機(jī)制

有效的全面預(yù)算控制與分析就是將預(yù)算目標(biāo)切切實(shí)實(shí)的變成一種行動的執(zhí)行方式，預(yù)算管理部門應(yīng)當(dāng)建立預(yù)算執(zhí)行情況分析制度，定期召開預(yù)算執(zhí)行分析會議，通報預(yù)算執(zhí)行情況，研究、解決預(yù)算執(zhí)行中存在的問題，認(rèn)真分析原因，提出改進(jìn)措施，分析做好了才能進(jìn)行預(yù)算控制，全面預(yù)算分析是預(yù)算控制的重要基礎(chǔ)，預(yù)算控制分為事前、事中和事后，事前做好控制可以防患于未然，事中做好控制可以提高工作效率，事后做好控制可以積累經(jīng)驗(yàn)，為以后的事前提供有價值的信息，因此建立行之有效的全面預(yù)算控制與分析機(jī)制是實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略和預(yù)算目標(biāo)的重要保障。

（五）建立完善的全面預(yù)算考核機(jī)制

全面預(yù)算考核是為了更好實(shí)現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略和預(yù)算目標(biāo)，所以房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)計預(yù)算考核體系時要引導(dǎo)各部門以全局為重，避免發(fā)生只顧個人利益、不顧全局利益甚至損害公司利益的行為，比如工程部門不僅要完成節(jié)點(diǎn)的考核還要完成成本控制的考核。同時全面預(yù)算考核是個動態(tài)的考核，要講究時效性，根據(jù)經(jīng)營的需要選擇合適的考核時點(diǎn)，雖然房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)周期比較長，但是一味以年度預(yù)算期作為考核期間，不利于在開發(fā)過程中發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)該在開發(fā)過程中加入半年度考核和特殊事項(xiàng)的不定期考核，通過對預(yù)算執(zhí)行結(jié)果的及時考核，并適時給予獎勵，有助于預(yù)算管理工作的改進(jìn)和預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（六）提升預(yù)算管理部門人員綜合素質(zhì)

預(yù)算管理是一項(xiàng)全員參與、全程跟蹤的實(shí)務(wù)工作，預(yù)算管理人員作為預(yù)算管理的主要參與者，應(yīng)在必要性、可行性的雙重標(biāo)準(zhǔn)中樹立根深蒂固的前瞻意識，扎根于每一個員工的思想動能之中。事實(shí)證明，預(yù)算的編制往往工作量大、耗時長，需要預(yù)算管理部門的人員擁有與之相配套的職業(yè)技術(shù)能力，企業(yè)要定期組織開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)和專業(yè)討論，強(qiáng)化思想道德素質(zhì)和法律法規(guī)教育，形成預(yù)算管理人員專業(yè)過硬、道德操守高，從而在源頭上減少或杜絕管理實(shí)踐中存在的高估或者低估現(xiàn)象，進(jìn)而提高企業(yè)的管理水平，激發(fā)經(jīng)濟(jì)效能。

在房地產(chǎn)行業(yè)面臨前所未有的變局時，做好全面預(yù)算是企業(yè)實(shí)現(xiàn)價值最大化的必有路徑和重要依托，就房地產(chǎn)行業(yè)而言，其生產(chǎn)經(jīng)營的較大復(fù)雜性將長期存在。因此，企業(yè)要對其自身的全面預(yù)算管理工作有一個全面系統(tǒng)的認(rèn)識，以確立科學(xué)有效的全面預(yù)算機(jī)制為基礎(chǔ)，根據(jù)企業(yè)的自身情況，從實(shí)際出發(fā)，對其全面預(yù)算管理中存在的問題進(jìn)行深刻的分析，運(yùn)用合理、科學(xué)的方法提高和優(yōu)化全面預(yù)算管理制度，繼而實(shí)現(xiàn)預(yù)算管理在企業(yè)發(fā)展中的能動力效應(yīng)，轉(zhuǎn)變“只為預(yù)算而預(yù)算”的主觀思維，有機(jī)促進(jìn)預(yù)算與各項(xiàng)業(yè)務(wù)的聯(lián)動，真正實(shí)現(xiàn)未雨綢繆，促進(jìn)企業(yè)的科學(xué)發(fā)展，形成行業(yè)的科學(xué)經(jīng)驗(yàn)，使房地產(chǎn)行業(yè)真正成為利國利民可持續(xù)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。

（作者單位為浙江世貿(mào)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

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