楊同蓋 曹英杰

摘 ? ?要：隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國的土木工程產(chǎn)業(yè)在不斷深入發(fā)展，房地產(chǎn)的發(fā)展也逐漸的成熟化，形成了一定的發(fā)展規(guī)模。但是對于房地產(chǎn)的整體認知和發(fā)展并沒有形成完善的體系，房地產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)營也存在許多模糊的疑點，同時房地產(chǎn)的設計研發(fā)還一直停留在表層，沒有得到深入的研究。房地產(chǎn)的設計研發(fā)階段是對房地產(chǎn)行業(yè)影響最大的階段，一旦設計研發(fā)與管理存在問題，將會直接帶來利益損失，影響房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)設計與管理是將有限的建設資源最大化利用和優(yōu)化設計過程的關鍵，對房地產(chǎn)項目的成功與否有直接的影響，只有對房地產(chǎn)的設計研發(fā)與管理做到結構性的全面分析，才能從基礎上保證房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展。

關鍵詞：設計管理;設計研發(fā);房地產(chǎn)開發(fā)

1 ?引言

房地產(chǎn)的設計研發(fā)與管理工作貫穿著房地產(chǎn)工程的始終，從房地產(chǎn)項目最開始的施工土地選擇和施工范圍確定到項目中期具體施工過程中所用到的施工技術的策略設置再到工程最后整體驗收的過程中，設計研發(fā)與管理都起到了主體作用。有關房地產(chǎn)項目的項目風格定位、建筑選材依據(jù)、園林布置等工作都要在設計研發(fā)的過程中確定，并且項目的推進過程中根據(jù)實際進度作出的調(diào)整也要始終在設計管理的控制范圍內(nèi)。由此可見，房地產(chǎn)的設計研發(fā)與管理貫穿房地產(chǎn)項目的始終，是對房地產(chǎn)項目影響最大的部分，只有真正重視并發(fā)展房地產(chǎn)的設計研發(fā)與管理階段，房地產(chǎn)事業(yè)才能得到根本有效的發(fā)展，從而促進整體行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展。

2 ?房地產(chǎn)項目設計研發(fā)的相關分析

2.1 ?房地產(chǎn)設計研發(fā)方面的主要研究思路

雖然房地產(chǎn)的設計研發(fā)需要根據(jù)具體的房地產(chǎn)項目要求和項目地區(qū)的條件進行靈活的變動，但是整體上房地產(chǎn)的設計研發(fā)整體上需要遵循以下幾個研究思路。

首先要對繁瑣的設計步驟進行前置或者并行。房地產(chǎn)項目的設計過程并不是完全獨立需要嚴格的分開進行，而是可以根據(jù)實際需要選擇性的進行設計項目的結合，比如室內(nèi)設計或者園林設計可以與建筑設計進行融合，共同展開設計工作，在設計的過程中通過設計者的共同工作和經(jīng)常交流實現(xiàn)設計工作的共同展開，提高項目設計效率，有效的降低項目設計所需要的時間成本。

對于設計界限的交界處要進行重點全面的檢查。由于設計并行和前置的開展原則，不同設計部門的工作需要更高的配合度，這也就使得設計界限的重疊處和交界處更容易產(chǎn)生問題，所以在設計檢查的過程中，需要對設計界限的交界處和重疊處進行重點的檢查，避免不同的設計部分存在差異導致設計界限的交界處出現(xiàn)錯誤的情況，更是避免影響后期項目的展開。

明確報建審批工作在設計工作中的地位。房地產(chǎn)項目進行過程中，最耗費時間的一項就是等候報建審批工作的時間，報建審批的工作主要是由相關單位根據(jù)房地產(chǎn)項目設計是否符合報建規(guī)定進行審查并批準，因此為了盡量縮短房地產(chǎn)項目前期設計工作的時間損耗，就需要以滿足報建要求作為前期設計工作的原則，在設計圖紙滿足報建要求之后再進行下一步的設計，這樣可以整體上提高房地產(chǎn)項目的設計工作效率，減少時間損耗。

2.2 ?房地產(chǎn)設計研發(fā)需要突出的亮點分析

對于房地產(chǎn)項目的設計研發(fā)過程中需要不斷增強和突出的設計亮點主要分為：不斷完善設計方案;陽臺改小房的設計;地下室停車庫的設計;半地下室的設計;綠建設計標準的提高;住宅標準化的落實。

設計方案的不斷完善要求不同部分的設計工作者集體合理，通過更密切的交流和設計工作的共同展開來實現(xiàn)設計工作的完善，以密切合作作為主要措施促進項目設計工作的完善。陽臺改小房設計觀念的提出主要是在單體報建的原則允許范圍內(nèi)為購房顧客增加面積優(yōu)惠，同時使該階段的房地產(chǎn)項目在后期營銷階段獲得溢價，使其更具有銷售優(yōu)勢。地下室停車庫和半地下室的設計都是為了盡量在滿足用戶需求的前提下縮減地下室的開挖面積，實現(xiàn)成本的有效控制和工期的合理提高。綠建設計標準的提高是為了積極響應國家發(fā)展與環(huán)境保護共行的號召，通過綠建設計標準的提高實現(xiàn)房地產(chǎn)項目與環(huán)境保護之間的聯(lián)系，履行房地產(chǎn)項目推進過程中對環(huán)境保護工作的應有責任。

2.3 ?在房地產(chǎn)設計研發(fā)過程中成本控制的實現(xiàn)

首先是通過限額設計初步實現(xiàn)成本控制。限額設計是推行較早的房地產(chǎn)設計研發(fā)階段的成本控制方法，目前已經(jīng)被廣泛應用于各類成熟的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目進程當中。限額設計具有一定的應用條件范圍。首先是進行類比的部分需要有一定的相似性，這一相似性體現(xiàn)在環(huán)境、時效和設計整體一致性。只有咱滿足條件的基礎之上才能以限額設計作為原則進行成本控制工作的展開。

其次是應用標準化的方法。設計標準化的形成是在總結大量的設計和實際應用驗證的結果之后所形成的具體標準，設計的標準化對于不同的房地產(chǎn)企業(yè)和不同的房地產(chǎn)項目都有指導意義，房地產(chǎn)項目的進行必須嚴格按照設計標準展開，這樣才能最大化的避免安全隱患或者質(zhì)量問題的出現(xiàn)。對于標準化的應用是在確保房地產(chǎn)項目正確性的基礎之上進行成本控制的，按照標準化進行的房地產(chǎn)項目推行不僅可以在縮短工期的同時提高項目質(zhì)量，還可以有效的降低返工成本，從而有效實現(xiàn)房地產(chǎn)設計研發(fā)過程中的成本控制。

最后是通過價值工程實現(xiàn)成本控制的方法。價值工程的主要方法判定選定對象的費用和功能的比例關系，通過對于費用與功能的比例改變實現(xiàn)更為科學合理的成本控制工作。價值工程在成本控制中的應用更適合于具體的局部功能的控制上，不適合宏觀層面的整體成本調(diào)控，這也是價值工程作為分析法則的成本控制法的限制。

3 ?房地產(chǎn)設計管理的相關分析

3.1 ?房地產(chǎn)設計管理的重要性

在我國房地產(chǎn)事業(yè)發(fā)展的初期，主要是民營企業(yè)開展房地產(chǎn)項目，項目的設計施工以單位轉型為主，這就使得項目設計管理的概念不夠強，施工完全是按照設計圖紙進行，建筑原則也是簡單的以滿足居住要求為主。這樣的項目發(fā)展在前期還可以勉強滿足生產(chǎn)生活需要，但是隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，人們對于住宅舒適度要求的日益提升，為了滿足人們對于住宅舒適度和房地產(chǎn)項目品質(zhì)需求的同步升高，房地產(chǎn)設計管理這一概念應運而生。

3.2 ?技術管理部分的研究分析

在房地產(chǎn)項目的設計管理工作當中，技術是設計工作開展的主要前提，技術管理也是設計管理的前提，技術管理的主要工作是在規(guī)范設計過程的同時利用相關的專業(yè)技術對具體的管理工作進行判定和修改。技術管理的重要性主要變現(xiàn)在設計變更時的管理，設計變更牽扯到的工作范圍很廣，主體也各有不同，對于設計院出現(xiàn)的設計變更基本上是在技術管理控制范圍內(nèi)的，可以之間進行。

4 ?結束語

房地產(chǎn)設計研發(fā)與管理需要做的主要工作就是將有限建設資源的無限建筑潛力發(fā)揮出來，使建設資源的利用率達到最高，為了實現(xiàn)這一目的，就需要從設計階段開始控制好設計過程，明確設計思路，形成最清晰準確的設計計劃，才能在房地產(chǎn)項目真正展開之后指導每一步的計劃和進程。另外，在實際推行的過程當中，根據(jù)實際房地產(chǎn)項目施工的需要做出的調(diào)整需要始終在設計管理的控制范圍內(nèi)，一旦脫離了設計管理的范圍，很容易導致房地產(chǎn)項目的實際進程與設計目標嚴重脫軌，在最后的項目驗收工程中可能需要對項目計劃書進行重新調(diào)整，甚至整個項目面臨報廢的局面，因此既要重視設計研發(fā)，也要重視設計管理，兩者相輔相成才能共同促進房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。

參考文獻：

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