李婷婷

摘要：房地產(chǎn)業(yè)在日常運作中需要投入大量資金，才能保證房地產(chǎn)項目的正常運作。但我國目前房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道單一，使許多房企由于資金鏈斷裂導致破產(chǎn)的例子屢有出現(xiàn)，這會對我國經(jīng)濟發(fā)展帶來負面影響，同時也會增加社會不穩(wěn)定因素。本文針對我國房地產(chǎn)業(yè)當前的融資結(jié)構(gòu)進行深入探討，并其未來發(fā)展趨勢展開討論，希望能為我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供一定的可行性建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);融資結(jié)構(gòu);發(fā)展趨勢

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在一定程度上促進了我國經(jīng)濟增長，同時在我國經(jīng)濟高速增長背景下，也會反過來加速房地產(chǎn)業(yè)成長。故此，房地產(chǎn)業(yè)已然成為我國國計民生的一大重要組成部分。房地產(chǎn)業(yè)資金回籠周期長、速度慢，在經(jīng)營過程中需要大量資金補充，這才能使房企得以保持正常運營狀態(tài)。但由于長期以來我國房企的融資渠道單一，增加了運營風險，因而成為我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的絆腳石。

一、房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀

（一）融資結(jié)構(gòu)

相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)業(yè)的資金來源主要為銀行，銀行承擔了房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營過程中所需要的大部分資金，包括購置土地資金、稅收資金、開發(fā)項目資金以及開發(fā)完成后的銷售資金等。從某個角度而言，若然銀行沒有向房地產(chǎn)業(yè)提供源源不斷資金支持的話，我國房地產(chǎn)業(yè)是很難取得今天的成就。而房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，使銀行業(yè)的融資結(jié)構(gòu)亦在悄然發(fā)生變化，如在1998年，我國房地產(chǎn)貸款僅占銀行業(yè)總貸款的3.6%，但到了2004年，這個比例已經(jīng)達到了14.8%，且銀行業(yè)每年投資房地產(chǎn)的資金比例也在逐步提升，到了2005年底，更是實現(xiàn)了同比增長16.1%。即便到了2019年，銀行業(yè)依然向房地產(chǎn)業(yè)注入了不少融資資金。

除了銀行信貸外，一些特大型規(guī)模的房企還會通過股票方式取得融資資金，房企一旦上市后，借助股票進行融資是房企常用的經(jīng)營手段之一。但前提是，在融資的時候需要確保符合一定相關(guān)法律法規(guī)，否則一旦觸犯法律紅線，將會得不償失。值得注意的是，股票融資需要房企上市后才能進行相關(guān)操作，但我國當前許多房企由于規(guī)模不大，或暫時未完全滿足上市所有條件，導致股票融資方式在我國房地產(chǎn)業(yè)應用受到一定限制。債券融資方式能夠?qū)⒎科笤谖磥斫?jīng)營中的經(jīng)濟風險因素巧妙地轉(zhuǎn)移到債權(quán)人手上，是房企發(fā)展過程中最為安全的經(jīng)營模式。基于債券融資模式下，房企若然出現(xiàn)了經(jīng)營虧損，大部分由債權(quán)人來承擔，若實現(xiàn)盈利，房企亦能從中獲得一部分收益，此種融資模式對于房企而言，似乎是一樁穩(wěn)賺不賠的買賣。但我國現(xiàn)行法律對于債券融資的審批流程太繁瑣，導致許多房企對此望而卻步。加之法律層面更多傾向于上市房企或國有資本控股的大型房企，故此采取債券方式進行融資的房企數(shù)量并不多。

（二）融資結(jié)構(gòu)弊端

長期以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對銀行依賴比較大，銀行作為房地產(chǎn)業(yè)的金主，對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到不可磨滅的積極作用。故此，房企在發(fā)展過程中，需要與商業(yè)銀行不斷打好關(guān)系，才能贏得源源不斷的融資資金，確保項目得以如常進行。相反，若然房企與銀行之間存在隔閡，或銀行一旦縮窄資金規(guī)模的話，將會增加房企的經(jīng)營壓力，加快房企資金鏈斷裂速度。如果當前房地產(chǎn)業(yè)融資結(jié)構(gòu)得不到有效調(diào)整，一旦商業(yè)銀行集體收窄融資規(guī)?；蛲Ｖ狗刨J的話，對我國房地產(chǎn)業(yè)的影響將會是毀滅性的。進入21世紀以來，隨著國民經(jīng)濟收入大幅增長，生活品質(zhì)也隨之提高，對房地產(chǎn)有著迫切需要。故此，20世紀末至21世紀初，基于國民對房地產(chǎn)的需要不斷增大，使房地產(chǎn)業(yè)得到了空前發(fā)展。同時，商業(yè)銀行也瞄準這種商機，逐年加大在房地產(chǎn)業(yè)的投資融資力度。但經(jīng)過這些年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了供過于求的現(xiàn)象。而房地產(chǎn)開發(fā)商卻在不斷開發(fā)新樓盤或物業(yè)，導致這種供過于求的現(xiàn)象不斷加重。由于開發(fā)商急需資金回籠，房產(chǎn)價格只能一降再降，但供過于求的大背景下，降價未必能帶來促銷現(xiàn)象，導致房企利潤率逐漸降低，甚至出現(xiàn)虧本情況，更無力償還銀行貸款。而由于越來越多房企出現(xiàn)貸款違約現(xiàn)象，導致房企本身的信用受到負面影響，就更難從銀行處得到貸款，如此陷入到惡性循環(huán)狀態(tài)，制約了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

二、我國房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)未來發(fā)展趨勢

（一）促進融資渠道多元化

當前房地產(chǎn)主要由銀行提供資金動力，一旦銀行縮進放貸額度，對于房企而言，無疑是最具打擊性的。而房地產(chǎn)由于受到行業(yè)性質(zhì)的影響，資金回籠速度慢、周期長，需要大量資金補充才能實現(xiàn)持久發(fā)展。但我國當前絕大部分房企的融資渠道單一，往往只能依靠商業(yè)銀行。除了銀行外，并沒有開發(fā)出更多融資渠道，增加了房企運營風險。隨著我國改革開放力度逐漸加大，不時推出了針對房地產(chǎn)企業(yè)的利好政策，使房企能夠獲得更多的投資渠道，如通過建立房地產(chǎn)信托基金，或海外地產(chǎn)基金方式，實現(xiàn)融資渠道多元化。尤其是海外地產(chǎn)基金方式能夠促進我國房地產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展。不僅可以吸引更多外國資本進入國內(nèi)市場，并且還能為房地產(chǎn)行業(yè)帶來充足資金支持。海外基金可以通過買入我國國內(nèi)房地產(chǎn)項目，或通過與國內(nèi)房企攜手合作方式，將西方國家先進的房地產(chǎn)業(yè)管理經(jīng)驗融入到國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，就能實現(xiàn)中西結(jié)合，揚長避短，實現(xiàn)本地房企與海外基金企業(yè)的利益最大化，同時將國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中的風險因素巧妙地轉(zhuǎn)嫁出去。

（二）融資過程實現(xiàn)科學化管理

房企在不同的發(fā)展階段，對于資金的需要都有所不同。故此，房企在不同的融資階段需要提前做好相關(guān)規(guī)劃，才能更加有備無患。事實證明，無論在大型房產(chǎn)項目開發(fā)上，還是在中小型房產(chǎn)開發(fā)上，房企對于轄下的每個房產(chǎn)項目都需要提前做好資金規(guī)劃，確保項目在每個環(huán)節(jié)中資金鏈不會出現(xiàn)斷裂。若然由于沒有做好融資規(guī)劃的話，就會導致項目在建設(shè)過程中由于資金不到位而出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象，這對于房企以及我國房地產(chǎn)行業(yè)都帶來極其嚴重后果。故此，房企在融資過程中需要做好科學化管理，確保項目在進行過程中能夠保持正常運營。如項目建設(shè)初期的資金可能會由股權(quán)轉(zhuǎn)讓資金和自有資金組成，這個階段的資金壓力相對較小。到了項目發(fā)展中期，則需要加大融資資金規(guī)模，主要由房產(chǎn)投資資金和銀行融資資金組成。到了項目銷售階段，主要由銀行資金以及銷售獲取的資金作為補充。故此，不同階段的資金風險具備差異性，需要房企管理者做好提前規(guī)劃，提高資產(chǎn)配置效率，使管理更具科學性與前瞻性。

（三）加強對融資產(chǎn)品的創(chuàng)新力度

未來房企的融資上應該逐漸減少對銀行的依賴，將融資重心轉(zhuǎn)移到更多的融資產(chǎn)品開發(fā)上。當前一些房企已經(jīng)實現(xiàn)了資產(chǎn)證券化，通過企業(yè)資產(chǎn)與證券化模式的相互結(jié)合，使企業(yè)能夠在證券市場獲得資金來源渠道。此外，還可以通過開發(fā)更多融資產(chǎn)品，使普羅大眾能夠有機會參與到房企發(fā)展中，通過類似募集方式，向社會募集更多資金，穩(wěn)健自身發(fā)展。但這種新穎的融資模式需要國家完善相關(guān)法律法規(guī)，使房企金融產(chǎn)品能夠順利流入市場，拓展房地產(chǎn)業(yè)的資金來源渠道。此外，為了增強自身競爭優(yōu)勢，房企需要加強對金融產(chǎn)品的研發(fā)力度與創(chuàng)新力度，這樣才能吸引到更多民間資金加入。還可以針對特定的消費群體設(shè)置個性化金融產(chǎn)品，以滿足更多民間投資者的需要。

三、結(jié)束語

在供過于求的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)開始出現(xiàn)疲弱狀態(tài)，長期以來，我國大部分房企的融資渠道主要來源于商業(yè)銀行，若銀行一旦收緊信貸額度，那么房企將會因為得不到資金補充而處于破產(chǎn)邊緣，更增加了社會不穩(wěn)定因素。故此，本文認為房企應當擴寬融資渠道，如通過開發(fā)金融產(chǎn)品或地產(chǎn)基金等方式，實現(xiàn)資金資源的優(yōu)化配置，從而為房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展提供足夠資金支持，從而促進我國經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

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