詹瑜乾

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性，其產(chǎn)品與其他的產(chǎn)品相比具有特殊性，而且在運行中需要大量的資金作為支撐。因此，房地產(chǎn)企業(yè)財務管理非常重要。本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理內控工作中存在的問題進行分析的基礎上，提出進一步完善房地產(chǎn)企業(yè)財務管理內控體系的建議。

關鍵詞：新形勢;房地產(chǎn);財務管理;優(yōu)化

隨著市場經(jīng)濟的快速發(fā)展及百姓對住房改善要求的逐步提高，我國房地產(chǎn)企業(yè)在商品房質量、服務品質及內部經(jīng)營管理理念方面得到了一定程度的提升。財務管理是新形勢下房地產(chǎn)生存和發(fā)展的核心要素，財務管理的質量直接決定了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。所以，完善房地產(chǎn)企業(yè)財務管理非常重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內部會計控制中存在的不足

（一）房地產(chǎn)企業(yè)會計信息質量有待提高

首先，個別房地產(chǎn)企業(yè)由于缺少內部授權審批、復核及內審相關控制制度，造成會計核算工作混亂、會計數(shù)據(jù)正確性降低。例如，房地產(chǎn)企業(yè)出于財務人員數(shù)量限制等因素考慮，未在記賬人員外設置復核人員崗位，增大了會計數(shù)據(jù)出現(xiàn)錯誤的機率。其次，個別房地產(chǎn)企業(yè)為了避稅，指使財務人員通過購買發(fā)票加大成本費用，多抵扣當期企業(yè)所得稅，或未將已經(jīng)達到確認收入標準的商品房銷售行為通過往來款核算，無法真實反映房地產(chǎn)企業(yè)當期經(jīng)營利潤情況，使會計信息質量降低。

（二）內部會計控制制度執(zhí)行不到位

隨著房地產(chǎn)企業(yè)逐步壯大及經(jīng)營的多元化，加之，房地產(chǎn)企業(yè)內部未能建立起科學、可操作性強的內部會計控制制度，使企業(yè)頻繁出現(xiàn)挪用公款、工程采購吃回扣等財經(jīng)違紀問題。例如，目前，個別中小型房地產(chǎn)企業(yè)未能對會計核算及內控制度建立與執(zhí)行給予足夠重視，加之財務人員素質等因素影響，造成在日常經(jīng)濟業(yè)務核算中出現(xiàn)混亂、會計數(shù)據(jù)失實等問題。例如，某房地產(chǎn)企業(yè)出納人員掌握企業(yè)法人章、單位公章及銀行印鑒，出納可以隨時利用掌管的印鑒將企業(yè)資金轉出，嚴重威脅著房地產(chǎn)企業(yè)資金安全。同時，房地產(chǎn)企業(yè)未能強化內部審計工作也是造成企業(yè)財務管理出現(xiàn)以上漏洞的重要原因。

（三）房地產(chǎn)財務管理運行機制缺乏系統(tǒng)性

現(xiàn)在，市場的競爭非常激烈，房地產(chǎn)企業(yè)應該通過科學的財務管理，才能確保部門之間的通力合作。房地產(chǎn)企業(yè)中建立科學的財務管理運行機制，可以幫助企業(yè)完成各項決策。我國房地產(chǎn)企業(yè)財務管理還沒有形成一個完整的體系，很多部門的協(xié)作能力不足，預算工作中沒有制定標準，導致財務信息失真。

（四）房地產(chǎn)企業(yè)當前存在一定的財務風險

目前，由于受國家調控房價、取消預售制的影響，投資者會轉而投資其他行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在籌資方面會更加困難。房價供過于求，震蕩下降，市場預期降低，房地產(chǎn)企業(yè)會轉而投資其他行業(yè)，投資風險將會加大。取消預售制意味著房地產(chǎn)企業(yè)以后需要先蓋好房產(chǎn)，銷售后再實現(xiàn)房產(chǎn)向結算資金再向貨幣資金轉化，意味著資金回收期會增加，資金回收風險增加。在這種情況下，資金回收風險和收益分配風險也會隨之加大。除此之外，不可忽視房地產(chǎn)企業(yè)財務風險中的涉稅風險。因交付完工產(chǎn)品時點不同產(chǎn)生的涉稅風險、采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品存在的涉稅風險、發(fā)生的支出應歸集為費用或成本的涉稅風險、毛地竟掛所涉及的動遷補償及動遷支出稅收處理風險、預提相關費用涉及的稅務風險、超過規(guī)定標準計提或繳納的稅金涉及所得稅稅前扣除風險等。長期以來，房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅風險經(jīng)常被企業(yè)忽略，在后期財務管理過程中要加大對涉稅風險的重視，違反稅法不僅會對企業(yè)造成經(jīng)濟損失，也會給企業(yè)的聲譽造成不可估量的損失。

（五）房地產(chǎn)管理人員素質有待于提升

我國房地產(chǎn)企業(yè)很多管理人員尚不能重視財務管理，他們對日常的項目和經(jīng)濟效益非常關注，導致財務管理制度的制定不到位。房地產(chǎn)企業(yè)財務人員的工作積極性不高，他們的素質有待于提升。財務人員的專業(yè)知識不能滿足新形勢下企業(yè)發(fā)展的需求，財務人員尚不能掌握一些先進技術。

二、健全房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的建議

（一）財務人員需增強風險防控觀念

財務人員需增強風險防控觀念，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要完善管理體系，加強內部控制。不僅僅需要健全財務管理制度，對企業(yè)的財務人員及其資金賬號、業(yè)務往來，建立嚴格的檢查考核和監(jiān)督制度，還要定期培訓，加強財務人員對風險預測的敏感程度。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要完善財務監(jiān)督、獨立的審計機制。為了實現(xiàn)預期財務管理目標，減少不可控的損失，必須加強財務監(jiān)督，保證企業(yè)日常運營。房地產(chǎn)企業(yè)應當在企業(yè)內部設立獨立的審計機構，制定專門的審計程序和確定具體的審計內容，配備專業(yè)審計人員，定期對企業(yè)財務風險進行排查，并將結果上報給管理層和董事會。

（二）建立健全房地產(chǎn)企業(yè)內部會計控制制度

一是會計核算基礎工作。為了降低房地產(chǎn)企業(yè)會計核算差錯及提高會計信息質量與內控執(zhí)行力度，建議房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)《企業(yè)會計準則》《企業(yè)內部控制制度規(guī)范》要求建立財務核算具體流程，并將流程張貼于企業(yè)顯著位置，使企業(yè)工作人員可以清晰了解財務核算流程。并具體明確財務人員在各個崗位中的職責，避免當會計核算出現(xiàn)差錯時，財務人員因職責不清出現(xiàn)互相推諉現(xiàn)象。二是預算管理指標。房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)目前施工材料價格、人工成本等數(shù)據(jù)制定單位消耗定額，并在征求各業(yè)務部門意見后在企業(yè)內部公示。預算管理部門應對定額指標從事前、事中、事后施行全方面的監(jiān)管，對在監(jiān)管中發(fā)現(xiàn)的預算執(zhí)行差異進行認真梳理、匯總與分析，并針對預算執(zhí)行差異提出可行的措施。及時對單位消耗定額影響因素進行調研，調整單位消耗定額，以保證制定的材料定額具有可執(zhí)行性，保證預算執(zhí)行考核的公平、公正。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)應建立一套財務風險預警系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)建立一套財務風險預警系統(tǒng)，可以在財務風險出現(xiàn)的早期，識別并采取有效措施將財務風險控制在合理的范圍內，或者在預先設定負債值的基礎上提前規(guī)劃好應對財務風險的方案，減少出現(xiàn)風險時的協(xié)調成本和時間成本，給企業(yè)造成損失。房地產(chǎn)企業(yè)建立一套財務風險預警系統(tǒng)，可以通過互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)全面監(jiān)測企業(yè)現(xiàn)金流的流通情況、投資回報率高低、涉稅財務核算等，通常企業(yè)出現(xiàn)籌資風險、投資風險較大的情況下，通過系統(tǒng)可以對財務風險進行預警，財務人員和企業(yè)管理者應謹慎分析數(shù)據(jù)，采取有效措施應對財務風險，防止房地產(chǎn)企業(yè)財務狀況進一步惡化。

（四）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的細節(jié)問題

房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的財務管理內容非常繁瑣，而且領域很大，所以，企業(yè)在財務管理工作中，應該對每個細節(jié)問題優(yōu)化。其一，在施工進度的管理中，財務管理人員要了解每個工程項目的進度，結合企業(yè)的情況，對項目的施工周期合理的安排，確保項目如期完成。及時找出工程中的安全隱患，防止其對工程的進度產(chǎn)生影響。其二，房地產(chǎn)企業(yè)內部應該建立適合自身發(fā)展的資金管理制度，財務部門要對企業(yè)資金的使用和分配情況有充分的了解。為了確保項目可以按時完成，財務部門要編制配套的方案，并且將資金使用的情況用表格形式呈現(xiàn)。其三，企業(yè)內部要完善資本結構，防止項目施工中過度負債。盡管負債可以使項目順利完成，但是也提升了企業(yè)的財務風險。企業(yè)應該嚴格的掌握借貸的比例，在保證自身經(jīng)濟效益的情況下，縮小資產(chǎn)負債的比例。

（五）提高房地產(chǎn)企業(yè)財務人員的綜合素質

房地產(chǎn)企業(yè)財務人員的素質直接影響到企業(yè)的財務管理工作，所以房地產(chǎn)企業(yè)應該強化對財務人員的培訓工作，提升他們的技能。新形勢下，網(wǎng)絡信息化發(fā)展迅速，房地產(chǎn)企業(yè)要想在激烈的競爭中獲得優(yōu)勢，就要提升財務管理人員的能力。在招聘財務人員的環(huán)節(jié)中，應該嚴格優(yōu)化招聘流程，定期對財務人員進行培訓和考核，提升財務人員的技能和道德水平。企業(yè)內部應該建立激勵機制，鼓勵財務人員不斷學習新知識，在工作中創(chuàng)新，提升他們的主觀能動性。

三、結語

當前房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模越來越大，很多企業(yè)為了擴大自身的規(guī)模，提升自身的核心競爭力，他們都是采用借貸的方式。借貸可以使企業(yè)的資金周轉更加靈活，確保項目順利完成，但是也給企業(yè)帶來巨大的財務風險，不利于企業(yè)進一步發(fā)展。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應該完善財務管理運行機制，確保企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻：

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