張艾明

從國外大部分發(fā)達國家的房地產經驗來看，其有著高收益、高回報等特征，再看我國的房地產主要呈現(xiàn)出高投資、回報周期長等形式，國內外形成了非常明顯的區(qū)別。傳統(tǒng)的房地產行業(yè)在開發(fā)方面，都是使用比較少的資金或銀行信貸來實現(xiàn)開發(fā)的，目的在于用少量資金獲取大量資金。我國近些年來地價飛漲，使得房地產行業(yè)的投資數(shù)額變大，為了可以保證企業(yè)和行業(yè)的順利發(fā)展，不得不將房價提高，房地產金融化也在這種趨勢下不斷加深。

一、中國房地產資金短缺的五大時期

（一）項目啟動初期

在房地產項目啟動初期的時候，會存在一定的資金短缺情況，因為在這個階段，很多房地產企業(yè)都還在進行前期調研和分析工作，還在處理社會關系中，這些工作會消耗大量的資金，如果房地產企業(yè)將資金大部分投入就會導致后續(xù)的工作無法開啟。但是，在落實這些前期工作的時候，房地產企業(yè)必須要確定詳細的地址和施工方案，也正是因為還沒有獲取到真實的土地信息，使得不能用物品抵押，無法獲得信貸，就只有依靠企業(yè)自身的資金來運行，這對于很多房地產企業(yè)來說都是比較困難的。

（二）房地產企業(yè)獲取土地時期

在房地產企業(yè)獲取土地的過程當中，往往會通過“招拍掛”來實現(xiàn)，以這種方式來獲取土地時，所消耗的資金數(shù)額很高，因為土地的出讓費用非常高，可能會占據(jù)整個項目總成本的百分之五十至百分之七十。并且，根據(jù)房地產行業(yè)的相關規(guī)定，銀行等不可以給房地產企業(yè)提供任何的土地出讓費用貸款，出讓費用必須一次性付清，然而，很多房地產企業(yè)依靠個人的能力根本無法承受這些費用，就導致了第二個資金短缺階段的出現(xiàn)。

（三）辦妥四證前的時期

四證主要包含了土地使用證明、建設工程規(guī)劃許可證書、用地許可證以及施工許可證，在房地產行業(yè)相關規(guī)定當中明確表示，企業(yè)必須在四證齊全的前提下才能夠實施銀行貸款，銀行在給企業(yè)提供款項時，也會根據(jù)四證來落實的。但是，在爭取到四證之前的這個時期，企業(yè)無法實施貸款，就導致了第三個資金短缺時期的出現(xiàn)。

（四）項目建設至完工時期

眾所周知，在房地產項目施工到完工這一過程是資金消耗最快的階段，不論是人力，還是物力都需得到資金的支持，這一階段所消耗的資金成本是總成本的百分之三十。

（五）商業(yè)地產出租至滿租時期

在商業(yè)地產出租一直到滿租的這個時期，房地產項目會慢慢的被租出去，企業(yè)會獲得一定的回報，然而，有一段時間是處于淡季，房屋無法順利的出租，就使得既沒有收益也無法使用，但企業(yè)依舊要支付相應的費用，就導致了第五個資金短缺時期。

二、房地產發(fā)展中資產證券化融資形式的應用

在2018年的時候，我國證監(jiān)會發(fā)布了住房租賃資金證券化相關通知，其中明確的表示，要雙倍加強和培育住房租賃市場，尤其是長時間租賃，必須加強專業(yè)機構對于房地產企業(yè)的支持，鼓勵房地產企業(yè)研發(fā)出證券化產品。在這樣的發(fā)展趨勢下，我國大部分的房地產企業(yè)都融入了證券化融資形式中來，積極的開發(fā)和宣傳證券化產品，這種全新的融資方式和傳統(tǒng)方式之間有著很大的區(qū)別。房地產投資信托其實就是指的房地產證券化，這主要包含了兩個方面，第一個方面是傳統(tǒng)房地產企業(yè)和行業(yè)當中債權的證券化，把具體的債券收益實施證券化，并將交換所得的證券放在房地產市場上加以買賣。第二個方面是將收益憑證措施加以融資，把傳統(tǒng)的銀行融資模式變?yōu)榘l(fā)行證券融資模式，這樣一來，房地產企業(yè)從銀行間接融資的方式就變成了發(fā)行證券直接融資，這種方式大大降低了杠桿率。資產證券化即指的將房地產的傳統(tǒng)投資形式轉換成為證券投資形式，人們口中所說的房地產投資往往都是指的房地產企業(yè)代表的土地等，從嚴格角度上來看，這并不屬于金融投資。但是，在轉換成為證券投資之后，就可以將這一投資過程變?yōu)槊x上的金融投資，和傳統(tǒng)投資模式相比較，這種模式有著很多的優(yōu)勢。比如，在購買房地產資產證券化產品的時候，有著一定的流動性，這比直接購買房地產要強很多，大部分的房地產公開市場在交易的時候，都會讓證券化產品價格均勻一些，更能夠反映出房地產資產投資的價值。在傳統(tǒng)房地產企業(yè)投資項目的時候，對于資金要求非常高，企業(yè)如果沒有足夠的資金根本就無法參與投資，再加上投資之后資金回報的周期很長，使得很多房地產企業(yè)不愿意去投資。從這一點上來講，房地產證券化產品的投資門檻較低，流動性也比較強，使得很多小微房地產企業(yè)也可以參與投資。證券化產品并不是股票類的傳統(tǒng)證券，其開發(fā)端是房地產，房地產本身就是一種集投資和消費為一體的物體，其必須得到很大的剛性支撐，而證券化產品的抗風險能力明顯要比普通投資高很多。在我國金融行業(yè)中，股票是屬于高風險高回報的，但是和股票相比較，房地產資產證券化產品的風險比較低，收益屬于適中。在房地產證券化融資模式下，企業(yè)可以權益性的融資，這對于房地產市場而言有著很大的促進意義。

三、中國房地產金融化未來發(fā)展路徑分析

經濟金融化就是指的金融工具的使用占據(jù)了經濟總量的比例，金融工具主要包含了信托、租賃、貸款、基金等等形式，我國房地產發(fā)展比較好的城市主要集中在北上廣，其房價和地價也非常高，是二三線城市的幾倍至十倍。很多房地產企業(yè)在發(fā)展中，都可以使用凈資產負債值來代表企業(yè)的金融深度，但是，還要考慮到負債值的獲得性，這有助于減少企業(yè)內部互相拆借情況的出現(xiàn)。與此同時，中國的房地產企業(yè)還必須意識到，傳統(tǒng)的資金來源渠道已經減少了，再加上資金投資的增大，土地成本增加，房地產企業(yè)所需付出的費用變得很高，企業(yè)必須要尋求更多的渠道，促進資金回收和獲取，盡可能減少資金短缺缺口的出現(xiàn)。如果說房地產企業(yè)任憑這種趨勢發(fā)展下去，那么受到影響的不單單是一個房地產企業(yè)，隨著時間的延伸，整個房地產市場都會受到影響，從而形成搖晃的市場格局，使得房地產行業(yè)漸漸走向衰弱。因此，為了促進可持續(xù)發(fā)展與進步，房地產行業(yè)必須要學會開發(fā)全新的融資方式和模式，突破傳統(tǒng)融資格局，增強和房地產融化率之間的關系，才可以在一定程度上促進房地產行業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。而資產證券化形式，是一種較新穎且穩(wěn)定的資金來源，房地產企業(yè)可以在條件允許的情況下，實施證券化融資，這也是和我國房地產市場發(fā)展趨勢及其要求相符合的。在全面結合房地產資產證券化融資模式的同時，也應加強相關的法律政策建立、完善、改革，為中國房地產事業(yè)的進步開辟出一條有利的道路。

四、結束語

在中國房地產行業(yè)發(fā)展過程當中，在項目啟動初期、房地產企業(yè)獲取土地時期、辦妥四證前的時期、項目建設至完工時期，以及商業(yè)地產出租至滿租時期中，還存在一定的資金短缺現(xiàn)象，這并不利于房地產的發(fā)展。房地產企業(yè)可以通過融合資金資產證券化融資模式來促進行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，同時，也為我國國民經濟的有效增長做出力所能及的貢獻，開辟有力的途徑。