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        新形勢下房地產(chǎn)市場的區(qū)域差異及可持續(xù)發(fā)展

        2020-05-09 10:20:52馮誠誠
        關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)市場區(qū)域差異可持續(xù)發(fā)展

        【摘要】本文基于新形勢背景,描述了當(dāng)前房地產(chǎn)市場的區(qū)域差異,論述了差異產(chǎn)生的原因,同時深入分析了房地產(chǎn)市場的區(qū)域差異對經(jīng)濟(jì)社會的影響,最后提出了促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的策略。從房地產(chǎn)市場的發(fā)展實際來說,區(qū)域差異逐漸形成的趨勢和特征凸顯,推動房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展,需要結(jié)合區(qū)域差異提出針對性策略。

        【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場;區(qū)域差異;可持續(xù)發(fā)展

        國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,房地業(yè)占GDP比值逐年上升,從2000年的1.86%增長至2019年的7.03%。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)體系的重要組成部分,由于其產(chǎn)業(yè)鏈長、關(guān)聯(lián)行業(yè)多及資金密集等特點,早年被看作國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè),用來刺激經(jīng)濟(jì)的快速增長。2016年底中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組在中央經(jīng)濟(jì)工作會議上首次提出“房住不炒”,隨后中央多次明確強調(diào)“房住不炒”和“調(diào)控不放松”,同時通過“一城一策”、建立監(jiān)測指標(biāo)體系、加強金融監(jiān)管、探索長效機制等措施,加大調(diào)控的精準(zhǔn)度,顯示出在房地產(chǎn)調(diào)控上“打持久戰(zhàn)”的決心,同時明確指出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”,房地產(chǎn)業(yè)如何結(jié)合區(qū)域市場的特點“因城施策”,推動房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展,成為目前學(xué)者和行業(yè)從業(yè)人員關(guān)注的重點之一。

        1、新形勢下我國房地產(chǎn)市場的區(qū)域差異分析

        根據(jù)CRIC公布的2019年中國房地產(chǎn)年報顯示,2019年1-11月105個典型城市分能級新建商品住宅成交數(shù)據(jù)表明,一線城市增長明顯,成交額為2643萬平方米,較上年同比增長26%;二線城市成交額為24656萬平方米,較上年同比增長1%;三四線城市出現(xiàn)了負(fù)增長,成交額為19319萬平方米,較上年同比下降2%。

        根據(jù)CRIC公布的2019年中國房地產(chǎn)年報中成交面積TOP10城市情況顯示,2017年-2019年排名前十的城市漲跌幅度較大。例如,重慶成交額為3760萬平方米,較上年同比下降15%;武漢成交額為1920萬平方米,較上年同比增長31%;長沙成交額為1768萬平方米,較上年同比增長為19%;青島、成都2017-2019年保持連續(xù)下跌,其中青島2019年成交額為1289萬平方米,較上年同比下降12%,成都2019年銷售面積1226萬平方米,較上年同比下降14%。

        高房價城市在限購、限價等政策的調(diào)控下城市整體房價漲勢已得到抑制,部分內(nèi)陸二線城市及沿海三四線經(jīng)濟(jì)強市房價則出現(xiàn)補漲。從CRIC公布的2019年中國房地產(chǎn)年報中2019年1-11月133個典型城市商品住宅成交均價和價格漲幅TOP10的情況顯示,一線城市及房價超過22000元/平方米的二三線城市,除廣州外漲幅均不超過10%,另外北京和三亞還出現(xiàn)小幅下跌,同比分別下降3%和8%;價格漲幅TOP10的城市均為經(jīng)濟(jì)基本面偏好的三四線城市和部分二線城市,其中煙臺和中山漲幅最低均達(dá)到22%,漲幅超過30%的城市達(dá)到5個,分別為鹽城增長39%、南昌33%、太原32%、武漢31%、南通31%。

        2、我國房地產(chǎn)市場區(qū)域差異產(chǎn)生的原因

        2.1 供需關(guān)系

        從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的角度來說,商品房供需關(guān)系直接影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?;趯傩詫用娑裕康禺a(chǎn)市場為商品市場,發(fā)展的關(guān)鍵為供需關(guān)系。若實現(xiàn)供求平衡,則能夠推動房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展。我國人口老齡化進(jìn)程不斷加快,城鎮(zhèn)化率不斷提高,使得城市商品房的需求處于高水平狀態(tài)。當(dāng)供需失衡的情況發(fā)生,會引發(fā)房價出現(xiàn)較大的波動。過去中國房地產(chǎn)市場供需情況,以剛性需求為主,目前的市場需求已逐步轉(zhuǎn)向改善型需求,未來人口條件相對較好的城市其需求量依然較大,則房價支撐力度也會相對較高。

        2.2 人口因素

        人口因素是造成區(qū)域性差異的重要因素之一,從人口因素的角度來說,具體包括人口數(shù)量、人口增長、人口比例等。例如,城市人口數(shù)量不斷增加、人口流入增加或者出臺良好的人才吸引政策,均會帶動商品房購買需求增長,從而刺激房地產(chǎn)市場成交量增加、成交價上漲或量價齊漲。當(dāng)前,部分城市推出了各類人才引進(jìn)政策,例如:降低落戶門檻、給予購房和租房補貼、一次性購房補助等,使得城市人口流入增加,帶動高層次人才住房需求增加,從而推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

        2.3 收入水平

        從區(qū)域差異產(chǎn)生的原因來說,收入水平為主要因素。房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要基礎(chǔ)為需求量和購買力,若只有需求而缺少購買力,則有效需求量不足,難以支撐房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展。研究表明,收入水平和房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出正相關(guān)性,如果房租和房價增長速度較大程度超過居民收入水平,將造成普通城市居民的購房能力降低,不利于房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。

        2.4 金融相關(guān)政策

        房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè),受金融相關(guān)政策的影響較大。例如,貨幣政策或信貸政策可通過調(diào)節(jié)市場中的貨幣量,間接對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響。具體來說,如果貨幣政策比較寬松,市場中廣義貨幣M2充裕,可能引起物價增加、人民幣貶值、通貨膨脹等現(xiàn)象,此情況下房價會升高。除此之外,若國家限制房地產(chǎn)融資,那么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會面臨資金缺乏的壓力,進(jìn)而限制行業(yè)發(fā)展。

        3、我國房地產(chǎn)市場區(qū)域差異對經(jīng)濟(jì)社會的影響

        3.1降低地方財政收入

        土地是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的生產(chǎn)資料,土地支出通常占商品房總成本的30%-50%,土地出讓收入成為大多數(shù)地方政府財政收入的主要來源。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中,涉及稅費較多,如契稅、增值稅及附加、土地增值稅、土地使用稅、交易服務(wù)費、報建費、企業(yè)所得稅等,這些稅費金額主要根據(jù)土地成交額或商品房開發(fā)量確定。在以“房住不炒”為基調(diào)的國家調(diào)控新形勢下,土地購置和商品房交易會受到不同程度的影響,從而造成土地交易額和商品房開發(fā)量下降的情況,最終導(dǎo)致政府財政收入也相應(yīng)減少。

        3.2 加速區(qū)域經(jīng)濟(jì)不平衡發(fā)展

        區(qū)域發(fā)展不平衡,使得房地產(chǎn)市場出現(xiàn)區(qū)域差異化特征;同時房地產(chǎn)市場區(qū)域差異不斷拉大,會加速區(qū)域經(jīng)濟(jì)不平衡發(fā)展。主要是因為房地產(chǎn)市場的發(fā)展,會帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展,吸引更多的資源,比如人口、資金、產(chǎn)業(yè)等,通過資源的優(yōu)化配置,促進(jìn)各行業(yè)的發(fā)展,進(jìn)而加速區(qū)域經(jīng)濟(jì)不平衡發(fā)展。

        3.3影響居民消費水平

        從房價收入比的角度來說,房價影響著當(dāng)?shù)鼐用竦南M能力。若居民將大多數(shù)資金投入到股市和樓市,將會影響其消費能力,同時給其他行業(yè)的發(fā)展造成影響[1]。房地產(chǎn)是居民家庭財富的主要組成部分,當(dāng)居民家庭存款以首付款形式大額流入房地產(chǎn)行業(yè),且大多數(shù)家庭每月需承擔(dān)商品房按揭貸款,則可供消費和儲蓄的資金明顯減少。對于商品住宅的剛性需求群體來說,買房不僅會“掏空”其個人甚至家庭存款,如果通過借款支付首付款,對其消費能力的影響會更大。

        3.4房屋空置造成資源浪費

        近年來,鄂爾多斯似的“空城”頻現(xiàn),缺乏經(jīng)濟(jì)支撐的短期“炒房”現(xiàn)象,引發(fā)部分城市商品房閑置率較高,造成資源浪費。以三四線城市為例,城市人口數(shù)量相對較少,甚至出現(xiàn)人口負(fù)增長,大量開發(fā)房地產(chǎn)住宅商品,導(dǎo)致住房需求量不足、人均住宅占有量偏大,住宅實際入住率偏低,房屋空置的情況普遍存在,甚至出現(xiàn)“空城”,造成了土地、資金、人力及材料等方面資源浪費。

        4、新形勢下促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的策略

        4.1 因地制宜實施調(diào)控

        新形勢下,推動我國房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展,要堅持因地制宜的原則,結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H情況,實施適宜的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。落實到具體,要結(jié)合各個區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況,以及房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展特點,綜合房價影響因素,來進(jìn)行房地產(chǎn)發(fā)展策略和房價調(diào)控機制的進(jìn)一步調(diào)整,切實發(fā)揮調(diào)控的作用,推動各個區(qū)域房地產(chǎn)的穩(wěn)步發(fā)展。除此之外,要做好區(qū)域之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展差異化的平衡處理,確保房地產(chǎn)市場能夠得到適度均衡的發(fā)展,以免產(chǎn)生較大的差異[2]。

        4.2 提高居民收入水平、保障低收入群眾的住房需求

        推動房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展,政府方面要積極發(fā)揮力量,通過合理調(diào)整收入分配,增加勞動力就業(yè),以及提高勞動力素質(zhì)等,發(fā)揮政策的支持作用,不斷提高居民收入水平,增強普通居民的購房消費能力。除此之外,要擴(kuò)大保障房對低收入居民群體的覆蓋范圍,確保住房需求[3]。

        4.3 發(fā)揮市場機制的積極作用

        從可持續(xù)發(fā)展的角度來說,要增強市場機制的作用,為行業(yè)發(fā)展提供動力。尤其是推動中小城市房地產(chǎn)市場發(fā)展,更需要運用經(jīng)濟(jì)手段,注重發(fā)揮市場調(diào)控的積極作用。對于房價上漲速度較快的城市,既需要發(fā)揮市場調(diào)控的作用,也要合理運行行政手段調(diào)控,實現(xiàn)對我國房地產(chǎn)市場區(qū)域差異化的控制,推動房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展。

        4.4 加大人才吸引力

        從一二線城市和三四線城市房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展差異化問題的處理角度來說,加大人才吸引力,有著重要的意義。一般來說,一二線城市在人口以及人才爭奪方面,具有明顯的優(yōu)勢,主要體現(xiàn)在收入水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、產(chǎn)業(yè)聚集程度以及公共服務(wù)等多個方面。對于三四線城市來說,通過加大政策的支持力度,增強人才吸引度,帶動房地產(chǎn)需求的增加,進(jìn)而推動市場發(fā)展[4]。

        4.5 實施區(qū)域分類信貸政策

        房地產(chǎn)作為典型的資金密集型行業(yè),對信貸的依賴性較高。解決房地產(chǎn)市場區(qū)域差異問題,可以考慮從銀行入手,逐漸建立健全的城市分析評價體系,促使信貸資金合理投放區(qū)域市場,實施分類管理,做到因城施策,推動房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展。對于一二線城市,穩(wěn)定支持基于自住型普通商品住宅開發(fā)項目的融資,并且嚴(yán)格控制對“地王”類項目的融資額度,避免催生熱點城市和區(qū)域,抑制“資產(chǎn)泡沫”風(fēng)險。除此之外,適度保持個人住房貸款規(guī)模,并且嚴(yán)格審核貸款人的還款能力、限制對投機型購房人群貸款。對于三四線城市,積極響應(yīng)國家去庫存政策,做好深入分析,合理把握住宅開發(fā)項目新增貸款;通過放寬個人住房貸款門檻,促進(jìn)三四線城市居民自住及改善型住房需求的釋放。

        結(jié)語:

        綜上所述,我國房地產(chǎn)市場區(qū)域差異化明顯,造成該現(xiàn)象的原因較多。為了積極應(yīng)對房地產(chǎn)市場區(qū)域差異造成經(jīng)濟(jì)社會的影響,需要結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H情況,合理推動房地產(chǎn)市場發(fā)展,實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo),帶動經(jīng)濟(jì)社會穩(wěn)步發(fā)展。

        參考文獻(xiàn):

        [1]湯曉丹.促進(jìn)都勻市房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的實踐與思考[J].知識經(jīng)濟(jì),2019(04):86-87.

        [2]陳益民,宋華華,張靜,李蘭.三四線城市“棚改”與房地產(chǎn)市場和政府性債務(wù)可持續(xù)發(fā)展研究[J].浙江金融,2018(11):18-22.

        [3]李進(jìn)軍.房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的問題分析與可持續(xù)發(fā)展研究[J].居舍,2018(30):6-7.

        [4]賀靜.宏觀審慎管理視角下房地產(chǎn)市場可持續(xù)發(fā)展的長效機制研究——以安徽省合肥市為例[J].甘肅金融,2018(07):52-59.

        作者簡介:

        馮誠誠,女,碩士研究生,1985--,中級經(jīng)濟(jì)師,主要從事房地產(chǎn)投資拓展工作。

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