叢海龍

摘要：不動產登記制度是適應我國國情和房地產行業(yè)現(xiàn)狀的理想途徑，對社會經濟有著顯著且長期的影響。所以房地產行業(yè)各方要將不動產登記制度落到實處，保證其正向作用的發(fā)揮，實現(xiàn)我國房地產經濟發(fā)展的健康、可持續(xù)。構建信息共享平臺，轉變房地產運營中心，以客戶為需求為主，減少登記過程中的行政色彩，促進經濟發(fā)展。

關鍵詞：房地產;經濟發(fā)展背景;不動產登記;作用

1 導言

就中國房地產市場的現(xiàn)狀來看，不動產登記制度是受歡迎的，其可以為企業(yè)和市民帶來更多的便利，使得現(xiàn)代產權制度更加完善，能夠促進房地產經濟的健康有序發(fā)展。因此，要對房地產統(tǒng)一登記的必要性有充分的認識，進一步做好房地產統(tǒng)一登記的各種工作，更好地發(fā)揮不動產登記的作用，以促進房地產經濟的健康持續(xù)發(fā)展。

2 房地產經濟在我國經濟中的地位

房地產業(yè)是我國經濟產業(yè)和主導產業(yè)的基礎，是社會經濟活動不可或缺的組成部分。房地產業(yè)的發(fā)展比其他行業(yè)更先進，很多行業(yè)需借助房地產的發(fā)展推動自身企業(yè)的發(fā)展。房地產業(yè)發(fā)展在當前國民經濟發(fā)展的產業(yè)結構和經濟發(fā)展中具有很強的主導作用，作為國民經濟的主導產業(yè)，具有相對廣闊的市場和技術創(chuàng)新能力，并且對產業(yè)的帶動和擴散有著重要的作用。

3 房地產經濟發(fā)展背景下不動產登記的作用

不動產登記制度的落實其重要性不僅在于公示不動產的產權變動，更是為了有效維護房產交易市場的安全性，對房屋歸屬權有正確公正的判斷。不動產權的歸屬一直以來都難以有效判定，交易風險也高于動產，為保證房產交易過程中的安全性和合理性，對房屋權利和基本狀況進行詳細的調查，保障房地產行業(yè)健康發(fā)展。交易各方在進行不動產交易之前往往會因為調查房屋情況消耗過多的人力、物力、財力，還包括時間精力，很大程度的增加了交易成本。而不動產登記制度的建立公示了房屋信息和房屋權利人的權利，便于交易各方都能對做交易的房屋有所了解，使房產交易更透明，促進房地產行業(yè)的經濟穩(wěn)健發(fā)展。

3.1 穩(wěn)定房價

房價是如今社會各界都廣泛關注的問題，在建立不動產登記制度后，我國的房地產相關政策和房價也有了新的變化。伴隨不動產登記制度而來的是房產稅預期，這對房價造成了深入影響。而不動產登記制度建立與執(zhí)行并不僅是為了用于調控房價，也是確保自由體制在人性化的調試之下維護市場秩序，降低交易風險。不動產登記制度的落實更方便了對個人住房房產稅的征收，對購房人員的市場預期產生影響。因為這個作用使部分不動產權利人考慮對房產進行拋售，快速增加二手房屋市場的供給，改變現(xiàn)有的供求關系，以宏觀和降低房價。

3.2 對房地產經濟的影響

隨著不動產登記制度的有效執(zhí)行，在短期之內會對房屋市場的成交量帶來一定的影響，會明顯轉變大眾的心理傾向。但是不動產登記制度若想切實有效的全面落實，還需要經歷探索和適應，但其不會對房地產市場帶來太過于激烈的影響。政府加大對不動產登記制度的關注，保證在長期時間內不斷健全和調整制度內容和相關條例，穩(wěn)健房地產市場的發(fā)展。

3.3 降低交易風險

不動產在居民的日常生活中是比較重要且大額的資產，不動產登記制度可以在房地產歸屬權的問題上有效地維護房地產交易的可靠性和安全性。若沒有相關的文件證明，房屋所有權在交易過程中很容易引發(fā)問題，且難以通過房屋的使用權來對其進行判斷，使其造成的商業(yè)風險往往大于流動風險。因此，雙方在交易過程中往往為確保交易的安全性耗費大量的時間和精力，造成交易成本的增加。不動產登記制度的建立可以使交易各方有效的掌握當前不動產權的歸屬情況，了解房屋基本信息保證交易的安全性。

4 不動產登記制度下房產經濟發(fā)展策略

4.1 注冊信息的合理處理

由于合法的私人房地產具有一定的私密性，因此需要做好房地產類的保護措施。現(xiàn)階段我國通過建立統(tǒng)一的登記信息平臺和查詢服務系統(tǒng)，進一步明確登記信息平臺建設與共享的主體、客體范圍和要求，實現(xiàn)實時信息共享。這不僅有利于促進房地產登記的法律檢索數(shù)據的完善，也有利于注冊的有效實施審計工作，從而更好地確保有效實施統(tǒng)一的不動產登記。

4.2 完善登記體制

目前世界上大多數(shù)國家的實踐都是不動產登記制度的核心，充分表明該制度符合自然規(guī)律。我國自2014年建立國土資源部不動產登記局以來，不動產登記中心的建立為登記工作奠定了良好的基礎。2015年國家頒布了《不動產登記暫行條例》，2016年出臺了《不動產登記暫行條例實施細則》，對不動產登記做了更為細致的規(guī)定。各部門要互相配合，完成各自所屬文件的交接和整理。集成各類產權屬性，還需要地籍信息數(shù)據，在統(tǒng)一的坐標系統(tǒng)和規(guī)模的基礎上，做到數(shù)據清晰格式正確，以上是以提高土地登記制度為核心。

4.3 建立統(tǒng)一不動產登記信息平臺

通過建立全國統(tǒng)一的不動產登記信息平臺，不僅可以支持房地產登記業(yè)務，確保在技術上做到房地產登記的科學化、程序化和現(xiàn)代化，還可以實現(xiàn)行業(yè)主管部門的業(yè)務，在每個部門進行注冊信息交換和共享，為有關部門提供注冊信息查詢和驗證信息共享服務，為社會提供法律咨詢服務。

4.4 適度淡化產權交易與登記的行政色彩

我國土地一般都會受到政府直接控制，因此土地市場的活力必然會受到一定的影響。在我國，政府對登記制度提出了更高的要求，尤其是注冊部的一系列工作，他們必須注意登記的實質性，這種審查不僅操作繁瑣，還很容易出錯，一旦出現(xiàn)錯誤，政府就是第一責任人。我國政府為了做到更好，積極借鑒美國的先進經驗和實踐?，F(xiàn)在公證機構負責合同簽署的有效性在房地產交易中，政府需要在房地產登記注冊時公證權利的來源基礎。

4.5 加快推動房產企業(yè)的發(fā)展

不動產登記是一項制度層面的措施，但在實踐中，各地的房地產政策各有特點。為了更好地推動房地產登記制度的實施，房地產企業(yè)的發(fā)展需要尋求突破，從而更好地促進房地產經濟的發(fā)展，即在產品、融資結構、客戶運營等方面實現(xiàn)突破。也就是說，在實際操作過程中，我們應該關注客戶的需求，為客戶設計產品，進一步調整產品結構。通過融資方式的創(chuàng)新，可以改變傳統(tǒng)的以債務為導向、融資渠道單一的狀況，降低融資成本。

4.6 調整房地產運營核心

開發(fā)商只有在取得土地所有權后才能進行產品設計等工作，在房地產登記制度的影響下，開發(fā)商需要關注客戶需求、客戶運營策略和客戶維護政策，樹立市場形象和品牌。

5 結語

不動產登記制度的有效開展保護了我國不動產權利人的合理權益，并且保證了不動產交易的安全性和有效性。隨著我國經濟的飛速發(fā)展，傳統(tǒng)的不動產登記模式已經難以滿足當下的需求，對于不動產交易的保護工作也難以起到推動作用。不動產登記制度的完善與規(guī)范不僅有效地穩(wěn)定了房價，而且在一定程度上為政府加收房產稅提供了技術鋪墊，在法律層面處理和解決的房產糾紛，避免不動產權利人受到不必要的損失，有效地維護房產交易市場的秩序和和諧。穩(wěn)定市場供求關系，縮減房屋空置率，真正切實落實房屋社會價值，促進房屋市場的宏觀調控，保證房地產經濟的穩(wěn)定發(fā)展。

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