李瑤 石海均 張杰

〔內(nèi)容提要〕 很多人認(rèn)為，2019年是房地產(chǎn)的寒冬，但房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分和基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的事實(shí)不會(huì)更改。2019年，遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈平穩(wěn)健康發(fā)展。本文系統(tǒng)分析了2019年遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)，并在此基礎(chǔ)上對(duì)2020年遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景進(jìn)行了展望。

〔關(guān)鍵詞〕 遼寧省 房地產(chǎn) 市場(chǎng)分析

本文通過(guò)統(tǒng)計(jì)近五年施工、竣工和商品房銷售數(shù)據(jù)，對(duì)2019年遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)情況進(jìn)行分析總結(jié)，并展望了2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況。

一、2019年遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額分析。由圖1可以看出，2015—2016年遼寧省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額呈下降態(tài)勢(shì)。2016年以來(lái)，遼寧省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額開(kāi)始上升并趨于平穩(wěn)。2019年1—12月，遼寧省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額為2834億元，同比上升9%。其中，遼陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資下降46%，同比下降最多。葫蘆島市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資上升44.7%，同比上升最多，其次是丹東，同比上升32.6%。從全省14市開(kāi)發(fā)投資額數(shù)量看，沈陽(yáng)和大連遠(yuǎn)高于其他12個(gè)市，占全省總投資額的一半左右。

2.房屋新開(kāi)工面積和施工面積分析。2019年，遼寧省新開(kāi)工面積4142.5萬(wàn)平方米，同比上升4.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，盤(pán)錦市房屋新開(kāi)工面積同比上升最多，上升105.3%。遼陽(yáng)市房屋新開(kāi)工面積同比下降最多，下降56%。遼寧省14個(gè)市中，房屋新開(kāi)工面積7升7降。2019年全年，沈陽(yáng)市房屋新開(kāi)工面積最大，為1309.5萬(wàn)平方米，占全省總數(shù)接近1/3，遼陽(yáng)市房屋施工面積最小為66.4萬(wàn)平方米。2019年，遼寧省房屋施工面積為23787.5萬(wàn)平方米，同比下降1.8%。其中，撫順市房屋施工面積同比上升最多，為75.8%。阜新市房屋施工面積同比下降最多，為17.5%。遼寧省14個(gè)市中，房屋施工面積6升8降。2019年全年遼寧省14個(gè)市中，沈陽(yáng)市房屋施工面積最大，為6626.6萬(wàn)平方米，占全省總數(shù)接近1/3，本溪市房屋施工面積最小，為452萬(wàn)平方米。

3.房屋竣工面積分析。2019年遼寧省房屋竣工面積為1817.6萬(wàn)平方米，同比下降20.1%。其中，鞍山市房屋竣工面積同比上升最多，為113.9%。朝陽(yáng)市房屋竣工面積同比下降最多，為91.2%。遼寧省14個(gè)市中，房屋竣工面積5升9降。2019年遼寧省14市中，沈陽(yáng)市房屋竣工面積最大，為666.4萬(wàn)平方米，占全省總數(shù)超過(guò)1/3，遠(yuǎn)超于其余13市。朝陽(yáng)市房屋竣工面積最小，為6.4萬(wàn)平方米。

4.商品房銷售面積和銷售額。由圖6可看出，近三年商品房銷售面積逐年遞減，近兩年銷售面積降幅比較平穩(wěn)，趨于穩(wěn)定。2019年遼寧省商品房銷售面積為3969.3萬(wàn)平方米，同比下降6.1%。其中，本溪市商品房銷售面積同比下降最多，為39.2%。撫順市銷售面積同比上升最多，為8.1%。遼寧省14個(gè)市中，商品房銷售面積同比4升10降。沈陽(yáng)市商品房銷售面積最大，為1453.5萬(wàn)平方米，占全省總數(shù)接近一半。本溪市商品房銷售面積最小，為43.8萬(wàn)平方米。由圖8可以看出，近五年遼寧省商品房銷售額呈逐年遞增的趨勢(shì)，近兩年增幅趨于穩(wěn)定。2019年遼寧省商品房銷售額為3049.1億元，同比上升2.8。其中，沈陽(yáng)市商品房銷售額同比上升最多，為23%，遼陽(yáng)市同比下降最多，為40.7%。遼寧省14個(gè)市中，商品房銷售額同比5升9降。從銷售額數(shù)值看，沈陽(yáng)和大連遠(yuǎn)高于其他12個(gè)城市，沈陽(yáng)市2019年商品房銷售額占全省總額接近一半。

5.商品房銷售均價(jià)分析。由圖10可以看出，近五年遼寧省商品房銷售均價(jià)呈逐年遞增趨勢(shì)，增幅在10%上下浮動(dòng)，2019年遼寧省增幅有下探勢(shì)頭。2019年遼寧省商品房平均銷售價(jià)格為8249元/平方米，同比上升9.4%。2019年遼寧省14個(gè)市的商品房銷售價(jià)格的分布情況（見(jiàn)圖11），其中銷售價(jià)格最高的是大連市，商品房平均銷售價(jià)格為11972元/平方米，同比上升3.7%。其次是沈陽(yáng)市，商品房平均銷售價(jià)格為10192元/平方米，同比上升14.6%。銷售價(jià)格最低的是阜新市，商品房平均售價(jià)為3565元/平方米，同比下降2.6%。銷售價(jià)格同比上升最多的是朝陽(yáng)市，同比上升21%，其次是沈陽(yáng)市，同比上升14.6%。沈陽(yáng)和大連的房?jī)r(jià)差距逐漸縮小。遼寧省14個(gè)市中，商品房平均銷售價(jià)格同比8升4降，房?jī)r(jià)上升的城市數(shù)多于下降的城市數(shù)。

二、2020年遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體穩(wěn)定。2018年沈陽(yáng)市先后出臺(tái)“沈七條”“沈六條”，2019年全國(guó)出臺(tái)調(diào)控政策620余次。在這樣的大背景下，2019年遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，穩(wěn)定性超過(guò)全國(guó)平均水平。預(yù)計(jì)2020年調(diào)控政策大概率放松，遼寧省房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)在2020年將得以延續(xù)。

2.商品房銷售價(jià)格仍有上漲空間。商品房銷售價(jià)格有上升空間主要針對(duì)沈陽(yáng)、大連而言，因?yàn)樯蜿?yáng)和大連兩個(gè)城市在全省房地產(chǎn)銷售方面所占比重較大，直接影響遼寧省整體房?jī)r(jià)走向。如阜新等城市房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)數(shù)年下降，人口流失嚴(yán)重，房?jī)r(jià)天花板已現(xiàn)。

3.房地產(chǎn)行業(yè)“弱肉強(qiáng)食”加劇。預(yù)計(jì)高質(zhì)量品牌房企的市場(chǎng)份額持續(xù)擴(kuò)大。行業(yè)集中度將進(jìn)一步提高。在住宅市場(chǎng)方面，小型房企的市場(chǎng)份額將被進(jìn)一步擠壓。

4.消費(fèi)者更加追求品質(zhì)住房。無(wú)論是什么類型的城市，真正的品質(zhì)住房都將更加得到追捧。商品房銷售的競(jìng)爭(zhēng)將集中在好品質(zhì)、好位置的高質(zhì)量住房。除此之外，物業(yè)服務(wù)能力、開(kāi)發(fā)商信譽(yù)、配套服務(wù)設(shè)施等將更加受到重視。

5.沈陽(yáng)與大連的房?jī)r(jià)差距將進(jìn)一步縮小。2019年沈陽(yáng)市商品房銷售均價(jià)同比上升14.6%，大連商品房銷售均價(jià)同比上升3.7%，沈陽(yáng)同比增幅遠(yuǎn)高于大連，按此趨勢(shì)發(fā)展，未來(lái)沈陽(yáng)與大連的房?jī)r(jià)差距將進(jìn)一步縮小。

6.城市群引領(lǐng)輻射效應(yīng)愈來(lái)愈強(qiáng)。沈陽(yáng)在遼寧省房地產(chǎn)領(lǐng)域引領(lǐng)輻射作用明顯，具體表現(xiàn)在房地產(chǎn)施工、竣工面積以及銷售面積和銷售總額等多方面。沈陽(yáng)市若成功獲批國(guó)家中心城市勢(shì)必將帶動(dòng)遼寧省房地產(chǎn)領(lǐng)域向高水平、高質(zhì)量、高價(jià)值方向邁進(jìn)。

（作者單位：1.2.遼寧省房地產(chǎn)研究中心;3.遼寧城市建設(shè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院）

責(zé)任編輯：宋 爽