李桂芹

摘要：近年來，隨著中國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展和房地產建設的發(fā)展，房地產制圖行業(yè)也取得了巨大的進步。房地產測量不僅增加了房地產測量機構的經(jīng)濟收入，而且承擔了更大的社會和法律責任。在房價越來越高的今天，房地產測繪的任何疏忽都會造成巨大的經(jīng)濟損失，特別是房地產測繪的質量非常重要。本文對房地產測繪存在的相關問題進行了分析，并就如何控制房地產測繪質量提出了建設性建議。

關鍵詞：房產測繪;測繪面積;質量控制

從實踐中可以看出，由于我國房地產測繪行業(yè)起步較晚，市場化程度較低，建立科學有效的房地產測繪質量控制體系尤為重要。

一、房產測繪工作的意義

（一）提供法律依據(jù)

房地產制圖應當客觀、準確、高質量。它保證了對所有者權利的尊重，并提供了重要的法律基礎。在繪制房地產地圖時，有必要根據(jù)嚴格的標準準確測量房地產的面積，避免可能影響未來使用的嚴重錯誤。中的經(jīng)濟和法律問題往往面積達到性能保證質量，如何改善其地圖測繪，科學理性達成有效的解決爭端，防止影響擴大外地審計中，與房產測繪中處罰措施來建立我們的權威。土地檔案的建立離不開制圖數(shù)據(jù)的使用。

（二）保持房地產市場穩(wěn)定

房地產是我國經(jīng)濟的重要組成部分，住房建設管理有助于合理規(guī)劃城市土地資源，提高城市發(fā)展能力。住宅建筑面積對房地產開發(fā)的規(guī)模有很大的影響。住房建成區(qū)地圖數(shù)據(jù)在城市稅收征管、產權登記、城市土地價格核算和房地產交易中發(fā)揮著重要作用。不過，市場缺乏有效的管理和系統(tǒng)的房產測繪制圖中國，導致市場混亂，致使非法行動的一些房地產公司份額，從而影響了房地產面積測繪精度，并導致財政損失的消費者，從而導致一向房地產交易中的沖突，這影響了房地產行業(yè)的發(fā)展。建立和完善測繪質量控制體系，是維護房地產市場秩序的有效措施。

二、房產測繪問題概述

由于限制房產測繪相應自身利益的過程中業(yè)主測繪、測量精度和面積必須非常嚴格和規(guī)范，這樣也是我國產權產籍管理部門為住房持有者提供的一項十分重要的法律依據(jù)，并在房屋的產權的法律保護和違章建筑的法律糾紛中起到了重要的作用。住房面積規(guī)范是我國建筑和房地產行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的重要指標，也是我國房地產計量的重要組成部分;樓面面積指標也是重要參考數(shù)據(jù)來規(guī)劃、產權登記、稅費征管和地籍管理工作，以及重要的度量單位為城市土地價格核算，拆毀和定居點，買賣交易的住房面積統(tǒng)計。在實踐中，大多數(shù)非專業(yè)可能感到難以理解，無法跟上，特別是在購買和出售商業(yè)地產做得”，一些開發(fā)商甚至地面表面上和一些中介欺騙的概念來誤導消費者。這個基礎出發(fā)，房產測繪面積各種相關的問題，可以有效降低買賣交易的糾紛中，從而起到非常重要的作用，在維護消費者利益和房地產市場秩序。

但是，在房地產鑒定過程中出現(xiàn)很多問題，如果不及時采取有效措施，將會嚴重影響房地產鑒定的質量。房地產勘查項目具有較強的專業(yè)性和技術性，但現(xiàn)行房地產勘查規(guī)范和標準尚不完善。許多規(guī)定過于籠統(tǒng)，過于簡單，沒有詳細、具體的解釋，難以遵循。房地產測量公司和相關人員只能根據(jù)自己的理解實際操作，很難控制房地產測量的質量。另外，房地產測量，特別是復雜的建筑面積測量，有大量的數(shù)據(jù)，與實際情況相對復雜，大量的計算，使其難以有效地確保測量工作。

三、加強房產測繪面積質量控制的有效措施

（一）對前期的資料、圖紙質量進行審查和控制

在實踐中，為了保證房地產制圖的質量，首先要加強對前期資料和圖紙的質量控制，特別是在房地產樓面面積預測過程中。在測量物業(yè)面積時，發(fā)展商須提供已核實的建筑圖則，如在測量過程中有任何更改，則須提供更改的詳細清單。圖紙應完整，內容應包括平面圖、剖面圖、三維平面圖、樓梯細節(jié)和浮動窗口陽臺，以便在繪制物業(yè)時方便查閱相關尺寸數(shù)據(jù)。例如，如果沒有給出陽臺外圍的實際保護寬度，可以在陽臺的大樣本上進行有效的咨詢。一般來說，當下坡房屋的輪廓很難在2.20米的直線上看到時，可以在截平面上確定2.20米的直線。同時，總計劃初步資料必須理解施工許可證，編號大樓門口和輔助設施，并說明為落實各方及相關信息大樓的實際功能，比如蓄水池、配電室等。

（二）加強測繪規(guī)范制度的落實

制圖工作的準確性在很大程度上受到制圖人員作業(yè)的規(guī)律性的影響，因此應注意確保嚴格按照作業(yè)規(guī)則對住房面積進行制圖。為了有效地控制制圖質量，制圖結果與實際住房面積之間的對應關系需要提高制圖人員的責任感、積極的自我控制和相互監(jiān)督。主要實施以下措施：含有較多，一部分房產測繪一級接收后，每個環(huán)節(jié)檢測體育場就在那里他可以獨立負責接收和檢查的制圖工作得到有效監(jiān)督。當鏈在測量技術規(guī)范中出現(xiàn)問題時，控制和自我審查并及時發(fā)現(xiàn)解決方案，從而增加映射。制圖人員應改進對制圖結果、質量控制報告和相關信息（如計劃）的管理，并審查其內容，以確保及時作出修改。能夠促進制圖人員的技術升級和獲得專業(yè)經(jīng)驗。

（三）面積計算部位的認定應當準確具體

在房地產地圖之前，必須對總面積、半面積和未考慮的面積部分作出準確的定義。在確定根據(jù)該計算計算的面積部分的過程中，計算的住宅面積部分必須嚴格按照《房地產計量規(guī)范》的規(guī)定確定。在實踐中，一些開發(fā)商試圖通過對城市化計劃等通常不符合要求的計劃發(fā)表評論來增加銷售額。有陽臺、花園和窗戶，所以我們必須考慮這些現(xiàn)象。例如，在定義屬性度量的性質時，進入花園在很大程度上符合屬性度量代碼的外部走廊。在實踐中，如果公共位置關閉，則必須計算總面積;在開放位置的情況下，應計算總表面積;在開放位置的情況下，總表面積應確定為計算總表面積的柱廊;對于懸掛在建筑主體結構外的部分，其面積是根據(jù)無柱外部走廊理論計算的。因此，如果有必要，可以要求它提供詳細的描述，并要求設計師和詳細的功能設計的終端單元，并準確的計算出房產的計算面積。

（四）面積計算中的公用分攤應當科學合理

在房地產制圖的質量控制中，必須保證有關房地產類型、計算面積和清單長度的數(shù)據(jù)的準確性。由于物業(yè)的面積對消費者的切入點很重要，因此必須確保準確計算物業(yè)的面積分布。目前使用的房地產制圖軟件還不成熟，運營商也沒有足夠的商業(yè)資格。

四、結束語

房地產面積測繪是維護消費者合法權益、提高房地產交易經(jīng)濟效益的重要保障。測繪圖的質量保證和改進有助于房地產地圖學部門的發(fā)展和發(fā)展能力的提高。因此，應注重制圖精度，運用高水平的制圖技術，加強質量監(jiān)管，實現(xiàn)制圖行業(yè)的全面發(fā)展。

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（作者單位：山東省地質礦產勘查開發(fā)局第五地質大隊）