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        離婚夫妻宅基地房產(chǎn)權(quán)分割常見糾紛類型研究

        2020-03-24 04:11:33周章凱
        山東青年 2020年1期
        關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房

        周章凱

        摘要:

        宅基地房因其特有的身份性、無償性及無期限性、受法律的約束性等性質(zhì),一般以集體的名義申請建造,夫妻離婚時(shí)極易與家庭共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行混同,導(dǎo)致分割房產(chǎn)時(shí)爭議不斷。本文以房屋建造過程中不同法律主體為分類依據(jù),梳理出離婚夫妻宅基地房產(chǎn)權(quán)分割的常見糾紛類型,并探討實(shí)務(wù)中的一般做法,以期對相關(guān)研究有所助益。

        關(guān)鍵詞:宅基地房;房產(chǎn)分割;糾紛類型;小產(chǎn)權(quán)房

        一、宅基地房概述

        宅基地房,也就是農(nóng)村房,是建造在宅基地上的房屋及其附屬設(shè)施。宅基地的具體概念我國法律未明確規(guī)定,最早見于1962年通過的《農(nóng)村人民公社工作條例修正草案》之中,現(xiàn)代漢語大辭典對其解釋為“家宅,房舍及田地”。而農(nóng)村房屋離不開房屋所依附的宅基地使用權(quán)。作為用益物權(quán)的一個(gè)種類,宅基地使用權(quán)以宅基地的使用價(jià)值為支配內(nèi)容,權(quán)利人獨(dú)立地享有該宅基地占有、使用和收益的權(quán)能。

        基于此,建造在宅基地之上的宅基地房也具有其特有的性質(zhì):(1)身份性。根據(jù)《憲法》規(guī)定,我國土地分為國家所有和集體所有兩種所有制。農(nóng)村土地屬于村民集體經(jīng)濟(jì)組織所有,村民僅享有土地使用權(quán),即宅基地使用權(quán)的獲得是基于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的身份而產(chǎn)生的。根據(jù)《土地管理法》第8條第2款、第62條第4款以及《國土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》的規(guī)定,農(nóng)村村民一戶可申請一處宅基地,特定的宅基地僅限集體經(jīng)濟(jì)組織特定的成員享有使用權(quán)。也就是說,只要是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員,在遵循“一戶一宅”原則的前提下,符合條件時(shí)都有權(quán)申請一處宅基地。(2)無償性及無期限性?;谡咭?guī)定,出于維護(hù)農(nóng)民利益、減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)的考慮,為了彌補(bǔ)歷年來土地改革所帶來的損失,國家為符合條件的農(nóng)戶及個(gè)人無償提供土地并允許其建設(shè)房屋及其他附屬配套設(shè)施,區(qū)別于以出讓方式取的國有土地使用權(quán)和有償?shù)霓r(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)。此外,不同于明確規(guī)定了城市建設(shè)用地使用權(quán)70年的期限,且法律對宅基地使用權(quán)通過繼承等繼受取得的方式?jīng)]有限制,農(nóng)戶可以長期使用宅基地。(3)受法律的約束性。《土地管理法》第62條規(guī)定,“農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準(zhǔn)。”農(nóng)村房屋可以出賣、出租,但在轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)宅基地使用權(quán)也一并轉(zhuǎn)讓,且轉(zhuǎn)讓受到嚴(yán)格的限制,現(xiàn)有法律規(guī)定,宅基地使用權(quán)只能在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓而不得轉(zhuǎn)讓給外部成員,如果轉(zhuǎn)讓房屋就喪失了申請宅基地的資格。目前,在我國大部分地方?jīng)]有建立宅基地住房登記發(fā)證制度,農(nóng)民一般能獲取的便是《集體土地建設(shè)用地使用證》,若沒有該證,則房屋本身便是違法建筑,不具備通過訴訟方式進(jìn)行分割的合法性基礎(chǔ)。

        二、已取得權(quán)屬證書的宅基地房產(chǎn)權(quán)分割常見糾紛類型

        因宅基地的取得大部分是由先輩申請或是由案件當(dāng)事人家庭以戶的名義申請取得的,故有關(guān)宅基地房的分割糾紛大多建立在大家庭共同財(cái)產(chǎn)的基礎(chǔ)之上。在我國未建立宅基地房屋登記制度的前提下,難以確定宅基地房權(quán)屬,故分割時(shí)多有糾紛。

        如上圖所示,以不同名義進(jìn)行申報(bào)、不同出資人進(jìn)行房屋建造均有不同情況,筆者對搜集的案例進(jìn)行整理,常見的有以下幾種情形:

        1.夫妻一方婚前以個(gè)人名義申請并建造,婚后夫妻雙方共同居住使用。若雙方無相反的財(cái)產(chǎn)約定,此時(shí)房屋產(chǎn)權(quán)明晰,屬于個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn),應(yīng)歸婚前建造房屋的一方所有。如果因婚前建房而產(chǎn)生的債務(wù)是用婚后共同財(cái)產(chǎn)償還的,那么得到房產(chǎn)的一方應(yīng)按償還債務(wù)總額的一半給另一方相應(yīng)的補(bǔ)償。

        2.一方先輩申請宅基地房,婚后夫妻雙方共同居住使用。根據(jù)情況,可查詢土地主管部門的登記情況或者要求使用權(quán)人拿出土地產(chǎn)權(quán)證,以不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記情況為準(zhǔn)該宅基地房所有權(quán),再行分割:(1)以先輩名義申請、先輩建造。此時(shí),該宅基地房屬于先輩所有,夫妻離婚不能對其進(jìn)行分割。(2)以先輩名義申請、夫妻建造。因夫妻參與該宅基地房的建造,離婚訴訟中夫妻可對該宅基地房屋中屬于雙方居住的部分進(jìn)行分割,同時(shí)應(yīng)當(dāng)給先輩及其他共同生活的家庭成員一定的居住空間。(3)以夫妻一方名義申請、先輩建造。又可分為一方先輩建造和雙方先輩建造兩種情形。因夫妻二人可使用資金的不足,父母進(jìn)行補(bǔ)助,筆者認(rèn)為類似于按揭房中父母幫忙償還貸款。因此若是己方先輩協(xié)助建造,除非明確表示該房產(chǎn)建造后是贈(zèng)與夫妻雙方的,可以認(rèn)定為是對自己子女建房上的資金支持即贈(zèng)與,則該宅基地房屬于個(gè)人財(cái)產(chǎn),離婚時(shí)不予分割。同理,若是對方先輩幫助建造,因?yàn)樵摲课菔且粤硪环阶优x申請的,對方先輩的出資是對自己子女的贈(zèng)與,除非明確表示是贈(zèng)與夫妻雙方的外。若是雙方先輩共同建造,因用于夫妻婚后共同居住,可認(rèn)定為雙方先輩分別對自己子女的贈(zèng)與,按照實(shí)際情況判歸一方所有,但需要對另一方作出相應(yīng)補(bǔ)償。(4)以夫妻一方名義申請、夫妻建造。該屋能否作為夫妻共同財(cái)產(chǎn),主要看房屋是在婚前建造還是婚后建造。如果是婚前建造,一般視為對夫妻一方個(gè)人贈(zèng)與,配偶無權(quán)分割。若是婚后建造,該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn),雙方另有約定的除外。

        3.以戶為單位進(jìn)行報(bào)建,由家庭建造且共同居住使用。男女雙方締結(jié)婚姻關(guān)系后,女方進(jìn)入男方戶口,以個(gè)人名義(通常是男方)申請并建造宅基地房一般視作以戶為單位進(jìn)行的報(bào)建情況。此時(shí),該宅基地房屬于整個(gè)家庭即一戶的共同財(cái)產(chǎn)。在夫妻離婚時(shí),應(yīng)當(dāng)首先確定夫妻共有財(cái)產(chǎn)的范圍,不能簡單地將一戶的共同財(cái)產(chǎn)默認(rèn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn),應(yīng)當(dāng)具體考慮戶中其他人是否有明確的出資行為,然后從中分割出屬于夫妻財(cái)產(chǎn)的相應(yīng)份額,離婚時(shí)對屬于夫妻財(cái)產(chǎn)的部分再進(jìn)行分割。

        三、未取得權(quán)屬證書的宅基地房產(chǎn)權(quán)分割常見糾紛類型

        隨著我國城市化的擴(kuò)展,城市土地資源日益稀缺,帶動(dòng)城市房屋價(jià)格上漲,城市中低收入人群將目光投向農(nóng)村,同時(shí)隨著戶籍制度的改革,大量農(nóng)村人口涌向城市并取得落戶條件及相應(yīng)的社會(huì)保障,農(nóng)村出現(xiàn)大量閑置的宅基地,農(nóng)村土地的潛在價(jià)值逐步暴露。宅基地房的轉(zhuǎn)讓不再局限于村民集體經(jīng)濟(jì)組織之中,但因尚未改變土地用途而無法取得土地確權(quán)證書。此時(shí)法院一般不處理所有權(quán),而只對房屋的居住或使用權(quán)作出處理。而對于已取得權(quán)屬證書的宅基地房,由于受到流轉(zhuǎn)的限制,不能通過拍賣、變賣的方式處理,在離婚案件中以判歸一方所有,同時(shí)給予另一方補(bǔ)償為主。

        [參考文獻(xiàn)]

        [1]鄭尚元.宅基地使用權(quán)性質(zhì)及農(nóng)民居住權(quán)利之保障[J].中國法學(xué),2014(02).

        [2]陳葦.家事法研究[M].北京:群眾出版社,2005.

        [3]奚曉明主編.最高人民法院婚姻法司法解釋(三)理解與適用[M].北京:人民法院出版社,2011.

        [4]許莉.夫妻財(cái)產(chǎn)歸屬之法律適用[J].法學(xué),2007(12).

        (作者單位:浙江理工大學(xué)法政學(xué)院,浙江 杭州 310018)

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