潘鳳

摘要：數(shù)理模型分析結(jié)果表明，“營(yíng)改增”對(duì)各房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)形成的影響主要集中在可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅、增值稅稅率以及采購(gòu)成本金額等在營(yíng)業(yè)額中所占比例等方面上。為減輕“營(yíng)改增”大背景下房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)壓力，本文對(duì)企業(yè)稅收籌劃情況作出思考，并探析相應(yīng)的優(yōu)化策略。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增;房地產(chǎn)企業(yè);稅收籌劃;稅負(fù);策略探究

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系的重要構(gòu)成部分，其發(fā)展情況影響人們的生活及社會(huì)經(jīng)濟(jì)?？v觀我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)“營(yíng)改增”政策的實(shí)施能有效協(xié)助其規(guī)避重復(fù)征稅，提升經(jīng)濟(jì)效益。在“營(yíng)改增”政策實(shí)施的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)稅制改革相繼推行，對(duì)行業(yè)應(yīng)上繳的各種稅均形成較明顯的影響。本文從納稅籌劃角度出發(fā)，對(duì)“營(yíng)改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)有效稅收籌劃的策略進(jìn)行分析。

一、“營(yíng)改增”改革的背景分析

2012年我國(guó)在全國(guó)各地推行“營(yíng)改增”試點(diǎn)，增加稅收革新力度?！盃I(yíng)改增”具體是指營(yíng)業(yè)稅改征增值稅。從計(jì)稅原理的層面上分析，增值稅是針對(duì)商品制造、流通、勞務(wù)服務(wù)內(nèi)數(shù)個(gè)流程新增價(jià)值或商品附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。2016年5月1日，“營(yíng)改增”政策全面推行，房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅被統(tǒng)一征收9%的增值稅所代替，征收范疇也相應(yīng)拓展，將與建筑企業(yè)有關(guān)的工程、安裝、裝修養(yǎng)護(hù)等項(xiàng)目均整合至其中[1]。

二、“營(yíng)改增”稅制改革前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)納稅實(shí)況

在“營(yíng)改增”稅收政策實(shí)施前，與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅制相關(guān)的稅種類型繁多，以營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、契稅、房產(chǎn)稅等為典型代表。其中前三項(xiàng)稅種占據(jù)主導(dǎo)地位。稅制改革實(shí)施前，房地產(chǎn)企業(yè)商品房出售時(shí)依照售價(jià)的5%上繳銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅;企業(yè)售房收入與扣除項(xiàng)目?jī)烧叩牟钪凳怯绊懲恋卦鲋刀惛叩偷闹饕蛩兀鄢?xiàng)目包括為獲得土地使用權(quán)所支付的資金金額、開(kāi)發(fā)成本與費(fèi)用、對(duì)外轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)稅金以及稅務(wù)部門設(shè)定的他類扣除金額。在設(shè)定增值率時(shí)主要是以增值額在扣除項(xiàng)目?jī)?nèi)所占比率為參照標(biāo)準(zhǔn)，這樣才能確保房地產(chǎn)企業(yè)上上級(jí)部門繳納土地增值稅費(fèi)用的合理性。

針對(duì)企業(yè)所得稅，其被廣泛的定義為內(nèi)資企業(yè)與經(jīng)營(yíng)單位在業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中所獲得一種稅種類型，本質(zhì)上和他類所得征收稅基本上沒(méi)有區(qū)別。和公司相比較，其納稅人范疇相對(duì)較廣闊。企業(yè)所得稅納稅人實(shí)質(zhì)上就是國(guó)內(nèi)內(nèi)資企業(yè)與其他組織，但要求以上機(jī)構(gòu)在發(fā)展中一定要推行獨(dú)立型經(jīng)濟(jì)核算機(jī)制，是房地產(chǎn)企業(yè)的一種主要稅負(fù)，20%的企業(yè)所稅適用對(duì)象基本是微小型企業(yè)，其他企業(yè)所得稅稅率大體上是25%。開(kāi)發(fā)所獲經(jīng)濟(jì)效益的高低是房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅負(fù)壓力輕重程度的主要影響因素，所其和土地增值稅在稅負(fù)上具有一定趨同性[2]。

三、“營(yíng)改增”稅制改革對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)納稅情況的影響

（一）對(duì)營(yíng)業(yè)稅及增值稅形成的影響：“營(yíng)改增”稅改政策在房地產(chǎn)行業(yè)中實(shí)施后，行業(yè)就步入至上繳增值稅的發(fā)展階段。現(xiàn)階段，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅率的傾向性意見(jiàn)基本達(dá)成，針對(duì)一般納稅人房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率為9%，企業(yè)可以依照增值稅有關(guān)條例對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額作出抵扣行為，這能明顯減少上繳營(yíng)業(yè)稅階段工程材料成本中承擔(dān)增值稅后再次征稅問(wèn)題發(fā)生率，但也衍生出如下兩點(diǎn)問(wèn)題[3]：①結(jié)合相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)在一線城市中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本大概有50%是地價(jià)款組成的，并且要獲得可抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅專用發(fā)票存在較大難度;②拆遷補(bǔ)償費(fèi)、市政大配套費(fèi)等他類難以獲得取可抵扣的增值稅專用發(fā)票，此時(shí)增值稅稅負(fù)壓力明顯增加。

（二）對(duì)土地增值稅形成影響：形成的影響主要體現(xiàn)在已上繳的增值稅層間上。因?yàn)樯侠U營(yíng)業(yè)稅期間銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅是5%，是價(jià)內(nèi)稅，對(duì)價(jià)格高低形成的影響不大，在測(cè)算增值數(shù)額環(huán)節(jié)中還能被抵扣。但是調(diào)整為征收征增值稅后，稅率預(yù)計(jì)上升至9%，增值稅屬于價(jià)外稅的范疇，增值額度在計(jì)算過(guò)程中，已上繳的增值稅不作為抵扣項(xiàng)目，那么將會(huì)造成土地增值稅的增值率明顯增加，土地增值稅稅負(fù)也有相應(yīng)提升。因此，營(yíng)改增之后，企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)計(jì)算繳納土地增值稅，扣除項(xiàng)目中不包含企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)繳納的增值稅。

四、“營(yíng)改增”下房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的策略

（一）增值稅的稅收籌劃

1.增加了扣除項(xiàng)目金額

“營(yíng)改增”稅制推行期間，房地產(chǎn)企業(yè)為降低增值稅應(yīng)上繳稅費(fèi)對(duì)應(yīng)的額度，可以通過(guò)提高扣除項(xiàng)目資金數(shù)額的形式去達(dá)成，這有益于減輕企業(yè)在運(yùn)營(yíng)期間的納稅負(fù)擔(dān)。認(rèn)真閱讀稅收政策，發(fā)現(xiàn)裝修費(fèi)是可以被抵扣的，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分利用以上政策性優(yōu)惠，對(duì)建筑工程予以精裝修，借此方式去提升扣除項(xiàng)目金額。獲得增值稅專用發(fā)票的形式并不單一，企業(yè)可以利用外包業(yè)務(wù)的方法去取得，當(dāng)借款利息被整合至開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用后，有益于增加扣除費(fèi)用數(shù)額，提升了對(duì)增值稅納稅工作籌劃的工作效率。

2.開(kāi)發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅

土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中的一種主要稅種。土地增值稅免征政策的制定與推行，宗旨是協(xié)助企業(yè)減輕本項(xiàng)稅種的納稅壓力，拓展普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的開(kāi)發(fā)規(guī)模，增值金額低于扣除項(xiàng)目的20%。在規(guī)劃土地增值稅期間，企業(yè)還要依照工程所在地區(qū)政策標(biāo)準(zhǔn)的差異性，更有效的落實(shí)稅收規(guī)劃工作。

3.科學(xué)選擇供應(yīng)商

“營(yíng)改增”的全面實(shí)施，一般納稅人擁有了使用增值稅專用發(fā)票的權(quán)利，且還能夠使用專用發(fā)票抵扣一些稅款。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，盡量選擇持有一般納稅人身份的供應(yīng)商，以獲得不同稅率的專用發(fā)票，便于進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣。最好不要選擇小規(guī)模納稅人作為供應(yīng)商，盡管選擇該類供應(yīng)商會(huì)協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益，但增加的利潤(rùn)不能實(shí)現(xiàn)對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣，得不償失。

4.有效使用稅收優(yōu)惠政策

為促進(jìn)我國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施了諸多優(yōu)惠政策能協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)在“營(yíng)改增”背景下進(jìn)行更高效的稅收籌劃工作，企業(yè)一定要把握好政策機(jī)遇，對(duì)其合理且充分使用，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)降低納稅額的目標(biāo)。在增值稅減免稅條例中，設(shè)有較多的減免稅款規(guī)定，比如混合料在制取過(guò)程中，若摻入特定建材產(chǎn)品所占比例>30%，可則可予以免稅;使用新型節(jié)能環(huán)保墻體材料的建筑，則也能享用免稅的優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃期間，有效使用以上優(yōu)惠政策，不僅能減輕企業(yè)的稅負(fù)壓力，還能明顯提升企業(yè)的社會(huì)效益，助力于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)久、穩(wěn)定發(fā)展。

（二）企業(yè)所得稅的稅收籌劃

1.優(yōu)先選擇籌資方式

房地產(chǎn)企業(yè)籌資方式主要有債務(wù)融資、股權(quán)融資、房產(chǎn)信托等，債務(wù)融資又涵蓋了銀行貸款、發(fā)行債券等多種形式。不同的融資方法對(duì)企業(yè)所得稅應(yīng)納稅額形成的影響存在差異，債務(wù)融資能協(xié)助企業(yè)獲得較理想的節(jié)稅效益，但這一定要建立在整體分析運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上的，進(jìn)而保證債務(wù)融資比例的合理性。

2.期間費(fèi)用的籌劃

稅收相關(guān)法律法規(guī)指出，廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)在繳稅過(guò)程中均是可以被扣除的項(xiàng)目，在抵扣過(guò)程中，要規(guī)劃出相對(duì)應(yīng)的列支標(biāo)準(zhǔn)。這間接提醒企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃工作過(guò)程中，應(yīng)科學(xué)、充分的使用該標(biāo)準(zhǔn)，這是減少應(yīng)納稅所得金額的有效辦法之一。尤其是針對(duì)最近幾年中正處于起步階段的房地產(chǎn)企業(yè)而言，在獲得項(xiàng)目預(yù)期營(yíng)銷收入額度以后，若判斷出廣告費(fèi)、宣傳費(fèi)抵扣有剩余，則建議將剩余的部分轉(zhuǎn)移至企業(yè)后續(xù)幾年的結(jié)轉(zhuǎn)工作中，規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間不能超過(guò)3年。

五、結(jié)束語(yǔ)

自2011年推行營(yíng)業(yè)稅改增值稅以來(lái)，我國(guó)歷經(jīng)了多年的稅制改革，已經(jīng)形成了囊括交通運(yùn)輸、郵電通信及部分現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)的“營(yíng)改增”稅制改革的大格局。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，“營(yíng)改增”政策實(shí)施后，行業(yè)中很多企業(yè)稅負(fù)明顯增加。有效的稅收籌劃是協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲得更高效益的重要手段之一，在新的稅收制度下，企業(yè)應(yīng)加大對(duì)增值稅與所得稅設(shè)的籌劃力度，立足于企業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)況，編制有效的稅收籌劃方案，降低房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)。

參考文獻(xiàn)：

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