閆潔

摘 要 伴隨房地產(chǎn)市場的不斷完善、競爭日趨激烈和房地產(chǎn)商多項目、規(guī)模化的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)要想生存發(fā)展，就需要不斷加強自身內(nèi)部的管理水平，建立有效的內(nèi)部控制體系，在強化企業(yè)管理健全自我約束機制的同時，提高公司經(jīng)營效益，保證公司經(jīng)營戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)，防范企業(yè)經(jīng)營風險。本文簡要闡述了內(nèi)部控制制度的主要內(nèi)容，介紹了加強內(nèi)部控制制度建設對房地產(chǎn)企業(yè)所具有的現(xiàn)實意義，分析了目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)部控制方面存在的主要問題，并據(jù)此提出完善內(nèi)部控制管理的具體建議。

關鍵詞 房地產(chǎn) 內(nèi)部控制 企業(yè)戰(zhàn)略

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制理論概述

（一）內(nèi)部控制制度的主要內(nèi)容

內(nèi)部控制是企業(yè)為了實現(xiàn)其經(jīng)營目標，確保企業(yè)資產(chǎn)的安全，保證財務報告的可靠性，關注其運營的效率性、效果性和對于法律法規(guī)的遵守，而在單位內(nèi)部采取的自我調(diào)整、約束、規(guī)劃、評價和控制的一系列方法、手段與措施的統(tǒng)稱。內(nèi)部控制職能為目標的實現(xiàn)提供合理保證，而非絕對保證。當然，合理保證意味著內(nèi)部控制不能百分百的保證企業(yè)目標的實現(xiàn)。這主要是因為：人可能在決策和落實決策上出現(xiàn)失誤;合謀會瓦解內(nèi)部控制的有效性;管理者本身會凌駕于內(nèi)部控制體系之上。因此，要建立健全有效的內(nèi)部控制體系需要考慮以下重要因素，具體包括明確合理的職責分工制度、嚴格的審批檢查制度、健全的會計制度和企業(yè)管理制度、嚴密的保管保衛(wèi)制度、有效的內(nèi)部審計制度和能夠勝任的工作人員。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)加強內(nèi)部控制建設的現(xiàn)實意義

隨著國家宏觀經(jīng)濟政策的調(diào)控和監(jiān)管力度加大，后又相繼出臺了房地產(chǎn)限購、限貸等一系列調(diào)控措施，使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的市場環(huán)境日益激烈，競爭壓力也越來越大，過去的高增長、高收益態(tài)勢不復存在，房地產(chǎn)企業(yè)在逐步開拓新的市場尋求企業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的同時，也開始注重提高自身的精細化管理，正視內(nèi)部控制建設的重要性。其現(xiàn)實意義在于：

首先，房地產(chǎn)企業(yè)強化內(nèi)部控制管理，能夠提高企業(yè)主動適應及應對外部環(huán)境沖擊的能力，推動公司預定目標健康持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)企業(yè)長期戰(zhàn)略目標。其次，內(nèi)部控制貫穿于企業(yè)經(jīng)營管理的各個環(huán)節(jié)，通過有效的內(nèi)部控制，并借助信息化平臺優(yōu)化企業(yè)業(yè)務流程，明確責、權、利關系，促進部門間協(xié)調(diào)配合及有效溝通，實現(xiàn)業(yè)、財融合，從而提高企業(yè)經(jīng)營效率。最后，完善的內(nèi)部控制管理體系能充分發(fā)揮其監(jiān)督職能，幫助企業(yè)實時監(jiān)督從市場調(diào)研、開工、銷售、售后服務等環(huán)節(jié)的具體情況，有助于企業(yè)及時發(fā)現(xiàn)開發(fā)全過程中的風險點，降低企業(yè)運營風險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制存在的主要問題

（一）企業(yè)領導高層重視度不夠

良好的內(nèi)部控制環(huán)境是有效執(zhí)行內(nèi)部控制制度的基礎，而管理哲學和經(jīng)營風格影響著管理者的經(jīng)營方式，自然也會觸及管理層對于風險的態(tài)度及其承受風險的限度。在目前復雜的房地產(chǎn)市場中，部分房企領導高層往往遠離企業(yè)實際運營層面，只注重業(yè)績而忽視內(nèi)部管理，更有甚者凌駕于企業(yè)的內(nèi)部控制制度之上，使得內(nèi)控制度形同虛設。再好的管理理念和建議在這種潛移默化的企業(yè)文化之下，也就必然會出現(xiàn)各部門之間閉門造車、各自為戰(zhàn)的現(xiàn)象，部門間溝通不暢、管理問題越發(fā)嚴重，降低企業(yè)運營效率。

（二）缺乏健全的內(nèi)部控制體系

房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部控制制度建設基礎十分薄弱，仍然處于發(fā)展及探索階段。部分企業(yè)內(nèi)部雖然已經(jīng)建立了內(nèi)控相關制度，但由于大多數(shù)制度內(nèi)容陳舊、疏于形式，對房地產(chǎn)全過程業(yè)務梳理及風險的識別和評估等都欠缺系統(tǒng)思考，使之無法真正落地執(zhí)行。另有一些企業(yè)雖然已經(jīng)意識到內(nèi)控制度建設的重要性，但是在急于求成的情況下，盲目套用其他企業(yè)管理模型，并沒有結合企業(yè)的實際經(jīng)營情況，不僅浪費人力物力，導致內(nèi)部控制度與實際業(yè)務脫節(jié)，而且漏洞頻發(fā)，執(zhí)行缺乏可行性的同時導致企業(yè)經(jīng)營風險的增加。

（三）崗位考核制度不健全

有效的內(nèi)部考核機制不僅僅是績效考評，它是不斷閉合的循環(huán)管理過程，根本目的是為了持續(xù)不斷的提高組織績效，使員工的能力和企業(yè)的核心能力不斷提升，實現(xiàn)企業(yè)和員工的共同發(fā)展。目前，部分房地產(chǎn)企業(yè)崗位考核制度缺失，首先在企業(yè)內(nèi)部管理上，不相容崗位未有效分離，職責不清，缺乏制衡;又未建立有效的獎懲和激勵機制，降低員工積極性;其次在業(yè)務開展中，未賦予各部門明確的責權利關系，在執(zhí)行目標過程中出現(xiàn)的偏差和紕漏對相關責任部門沒有合理的糾正和懲罰，對執(zhí)行目標過程中的資源節(jié)約、貢獻沒有明確的獎勵，同樣大幅度降低員工積極性及自主性。員工對企業(yè)無認同感和歸屬感，企業(yè)缺乏凝聚力，從而不能促進企業(yè)健康長遠的發(fā)展。

（四）內(nèi)部控制人才專業(yè)能力不足

健全的內(nèi)控體系，強有效的執(zhí)行監(jiān)督、健全的考核機制都離不開人的建設與執(zhí)行，而房地產(chǎn)行業(yè)所具有的復雜性更需要一批復合型管理人才來建設。在目前的地產(chǎn)企業(yè)中，普遍存在人才梯隊建設不完善，專業(yè)人才短缺的現(xiàn)象。有些房企并未設置專業(yè)內(nèi)控崗位，而是由其他職位來兼職，內(nèi)控建設由于未受到高度重視，很容易止步于基礎方面的檢查工作;其次，由于是兼職，人員專業(yè)能力不足，對于內(nèi)控制度體系建設及思考都缺乏深度與廣度，不能起到有利的作用。另有一些大型多元化集團雖然在集團總部設置了內(nèi)控風險部門并劃分了職能引領整個集團內(nèi)控體系搭建及管理，但是由于這些人員并不能實際深入各產(chǎn)業(yè)集團業(yè)務領域，不了解實際業(yè)務，這樣所搭建的內(nèi)控模型及推動工作無法真正落到實處，從而使得內(nèi)控工作仍然停留于表面，無法發(fā)揮其有效職能。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的改進建議

（一）提高內(nèi)部控制意識

內(nèi)部控制環(huán)境體現(xiàn)著企業(yè)中群體對于內(nèi)部控制制度的態(tài)度、意識和行為。面對當前激烈的市場競爭環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)高層更加應該重視內(nèi)部控制建設，提高內(nèi)部控制意識。首先，管理高層要加強企業(yè)文化建設，建立一套強有力的行為規(guī)范并有效的遵守，打造具有良好道德觀的誠信企業(yè)，用以引導全體員工的文化認同，在企業(yè)文化的引領下，提升企業(yè)團隊凝聚力和歸屬感，不斷進步創(chuàng)新。其次，企業(yè)高層應積極參與企業(yè)內(nèi)部控制建設及經(jīng)營活動，充分行使必要的治理和監(jiān)督職能，并對管理高層建立有效的問責機制。最后，企業(yè)高層要注重責權的合理分配，分權或授權給日常經(jīng)營管理人員，從而激勵個人和團隊提出并有效地解決問題。

（二）建立健全的內(nèi)部控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)建立健全的內(nèi)部控制體系，可以有效地降低財務風險和經(jīng)營風險，推動企業(yè)健康、持續(xù)的發(fā)展，保證既定目標的有利實現(xiàn)?？茖W、有效的內(nèi)控體系建設要從幾方面考慮，首先，在公司的組織架構及權責分配、人力資源政策、企業(yè)文化等方面對企業(yè)框架結構、工作氛圍等進行全盤的思考及制定;其次，風控管理部門要從企業(yè)整體運營流程開始識別、分析相關風險點，合理確定風險應對策略，降低企業(yè)風險;然后，企業(yè)要根據(jù)風險評估結果，梳理業(yè)務流程，采取相應控制措施，將風險控制在可承受范圍內(nèi);最后，企業(yè)應借助信息化大平臺及時、準確的收集、傳遞信息，實現(xiàn)有效溝通。在以上原則的基礎上，房地產(chǎn)企業(yè)應設置內(nèi)控審計部門，對企業(yè)內(nèi)部控制建立與實施情況進行監(jiān)督檢查，評價其有效性，發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制缺陷，應及時加以改進。

（三）完善績效考核制度

房地產(chǎn)企業(yè)所具有的業(yè)務特殊性，從前期直至售后服務經(jīng)營過程復雜，涉及不同角色人員眾多，只有建立科學、有效的績效考核制度，才能使員工的能力和企業(yè)的核心能力不斷提升，實現(xiàn)企業(yè)和員工的共同發(fā)展。首先，內(nèi)部管理上要梳理崗位職責，明確所有不相容崗位，使得崗位間有相互牽制作用，形成有效的監(jiān)督和制衡機制。建立有效的獎懲和激勵機制，帶動員工積極性，提高工作效率。其次，在業(yè)務開展中要明確各部門職責，建立有效的獎懲和激勵機制，提高團隊凝聚力。比如，營銷部按績效責任書完成年度銷售指標，未完成任務的應予以追責，如果是受國家政策影響，營銷部應順勢調(diào)整銷售策略;如果是個人原因未完成任務應予以核減年度績效獎金。

（四）提高專業(yè)人員整體素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)應重視內(nèi)控人才梯隊建設，不斷提高專業(yè)人員整體素質(zhì)，緊跟時代的發(fā)展。一方面，招聘不僅符合崗位要求而且能符合誠信價值觀的員工，給予員工必要的職業(yè)技能和職業(yè)規(guī)范的培訓，對于符合要求的員工實施適當?shù)纳w，通過具有競爭力的薪酬計劃來促進和加強進步。另一方面，對現(xiàn)有在職人員建立崗位競聘機制，能力強者可直接競聘上崗并給予相應的薪金，在競爭中激勵在職人員不斷的自我學習和自我提升。

總之，良好的控制環(huán)境、健全的內(nèi)控體系、強有效的執(zhí)行監(jiān)督、優(yōu)秀的人才梯隊建設和健全的考核機制是促進房地產(chǎn)企業(yè)健康長遠發(fā)展的基石，缺一不可。而房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制建設是一個長期、探索的過程，企業(yè)管理層應予以高度重視，獲得全體人員的認同，并自上而下地貫徹執(zhí)行，才能發(fā)揮其監(jiān)督管理職能，不斷推進房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的改善和優(yōu)化，才能更有效地促進房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持續(xù)發(fā)展。

（作者單位為廊坊新奧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）

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