楊小茹

摘要：在社會經(jīng)濟飛速發(fā)展背景下，服務(wù)行業(yè)迎來了良好的發(fā)展機遇，相關(guān)企業(yè)也因此實現(xiàn)了迅猛發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)就是其中的典型代表。不過，面對新的時代發(fā)展要求，物業(yè)管理企業(yè)缺乏對于成本管理的重視，加上傳統(tǒng)經(jīng)營理念及經(jīng)營模式的影響，物業(yè)管理企業(yè)的管理成本始終無法下降，經(jīng)濟效益也因此受到了很大影響。文章從物業(yè)管理企業(yè)成本控制中存在的問題出發(fā)，就其成本控制強化策略進行了分析和討論，希望能夠為物業(yè)管理企業(yè)的成本控制工作提供參考。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理企業(yè);成本控制;強化策略

成本控制工作的實施效果關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)濟效益，甚至影響著其在市場經(jīng)濟環(huán)境中的生死存亡，對于物業(yè)管理企業(yè)而言，在開展經(jīng)營管理活動的過程中，必須切實做好成本控制工作，提高自身管理水平，為業(yè)主提供更加優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。只有這樣，才能更好的順應(yīng)時代發(fā)展潮流，實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)自身的良性發(fā)展。

一、物業(yè)管理企業(yè)成本控制中存在的問題

（一）基礎(chǔ)設(shè)施管理不善

在我國，物理管理企業(yè)是隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而產(chǎn)生和發(fā)展起來的，受當(dāng)時社會大環(huán)境的影響，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度非?？?，但是相應(yīng)的，小區(qū)內(nèi)部配套的基礎(chǔ)設(shè)施并沒有能夠與之相匹配，影響了物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)效果。同時，由于工藝技術(shù)、施工速度等因素的影響，早期小區(qū)工程建設(shè)周期相對較短，從而建設(shè)項目在使用過程中存在很多質(zhì)量問題，導(dǎo)致了后期維修費用的增加，而這些問題在業(yè)主入住后，都會被轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)，造成其管理成本的增加，如果企業(yè)無法有效應(yīng)對，就會出現(xiàn)經(jīng)營困難的現(xiàn)象，雖然可以通過提高物業(yè)費用的方式來保障自身的正常運營，但是這樣顯然會激化企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾沖突。

（二）成本控制手段落后

當(dāng)前，有相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)在進行成本控制的過程中，采用的都是傳統(tǒng)的人工管理方式，并不能很好地適應(yīng)信息化時代的發(fā)展要求，不僅工作效率偏低，還會引發(fā)資源配置的不平衡，造成資源的浪費。例如，很多物業(yè)管理企業(yè)開展成本控制的手段單一且存在很大的相似性，主要就是節(jié)水節(jié)電，或者將成本轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主，對于物業(yè)服務(wù)、人力成本等方面的成本控制缺乏足夠的認(rèn)識。事實上，物業(yè)管理企業(yè)本身的發(fā)展情況不同，經(jīng)營方向不同，服務(wù)重點不同，也應(yīng)該采用相應(yīng)的成本控制方法，而很多企業(yè)在成本控制中一味強調(diào)事后的成本核算，忽視了事前預(yù)算和事中控制，成本控制的效果也就可想而知。

（三）組織成本偏高

對于物業(yè)管理企業(yè)而言，組織成本在成本管理中占據(jù)了相當(dāng)重要的位置，而從實際情況分析，有相當(dāng)一部分物業(yè)管理企業(yè)并沒有認(rèn)識到成本管理的重要性，一方面，企業(yè)組織機構(gòu)缺乏合理性，管理人員的管理權(quán)限不夠集中，管理層次混亂，崗位設(shè)置過多，在增加人工成本的同時，也會對企業(yè)整體的運行效率產(chǎn)生影響。有研究部門統(tǒng)計，在物業(yè)管理成本中，人員費用占據(jù)了超過50%的比重，遠遠超出了其他費用的占比;另一方面，物業(yè)管理企業(yè)管理層的專業(yè)素質(zhì)參差不齊，組織決策的制定效率低下，難以形成統(tǒng)一的組織決策，或者即便形成了統(tǒng)一的組織也沒有能夠得到有效落實，影響了成本控制工作的實施效果。

（四）管理模式簡單

市場經(jīng)濟環(huán)境下，我國企業(yè)體制改革逐漸向著各個行業(yè)延伸，不過在服務(wù)行業(yè)表現(xiàn)的非常緩慢，物業(yè)管理企業(yè)采用的多是簡單粗放的經(jīng)營管理模式，因此普遍存在技術(shù)含量不夠、信息化程度不高、人力資源消耗巨大的問題，導(dǎo)致了人力物力投入的增大。而從外部環(huán)境分析，勞動力市場中的人力成本呈現(xiàn)出逐年增長的趨勢，簡單粗放的管理模式很難實現(xiàn)有效的成本控制，也給物業(yè)管理企業(yè)的長遠穩(wěn)定發(fā)展造成的阻礙。

（五）忽視成本計劃管理

物業(yè)管理企業(yè)在開展成本控制工作的過程中，缺乏對于成本計劃管理的重視，往往是在出現(xiàn)經(jīng)營管理方面的問題時，才想起成本計劃管理，這樣會導(dǎo)致相關(guān)工作非常被動，無法將成本控制的作用充分發(fā)揮出來。在實際工作中，成本管理需要分為成本計劃和成本控制兩個方面的內(nèi)容，相比較而言，成本計劃的作用更加重要，能夠?qū)Τ杀具M行全面規(guī)劃，推動成本控制工作的順利實施。從目前的發(fā)展情況分析，多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)在成本控制中關(guān)注的都是事后管理，成本管理缺乏計劃性，也就無法取得預(yù)期效果。

二、物業(yè)管理企業(yè)成本控制強化策略

（一）完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

一是物業(yè)管理企業(yè)要參與到小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計中，提前進入角色。在小區(qū)建設(shè)前，物業(yè)管理企業(yè)就應(yīng)該參與其中，充分考慮業(yè)主存在的客觀需求，對后期的物業(yè)管理成本進行綜合考慮，提前發(fā)現(xiàn)其中存在的問題并對其進行解決，一定要避免將問題遺留到后期管理階段的現(xiàn)象，以盡可能規(guī)避額外的成本支出。例如，應(yīng)該結(jié)合小區(qū)的住戶數(shù)量，搭配充足的停車位，適當(dāng)減少水景設(shè)施，以降低水電費用公攤以及設(shè)施的維修成本;二是應(yīng)該對社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施進行持續(xù)完善。物業(yè)維修人員應(yīng)該定期就小區(qū)內(nèi)的各種設(shè)施進行檢查維護，對一些潛在隱患進行提前處理，因為如果問題爆發(fā)，維修工程量和維修費用都會增加。而對于后期新增加的設(shè)備，則必須做好驗收工作，確保其能夠正常使用;三是應(yīng)該在小區(qū)內(nèi)做好相應(yīng)的宣傳教育。應(yīng)該明確，小區(qū)設(shè)施的維護是每一個業(yè)主應(yīng)盡的義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該在小區(qū)內(nèi)做好宣傳工作，爭取得到每一位業(yè)主的理解和支持，確保其都能夠自覺參與到基礎(chǔ)設(shè)施維護中，減少設(shè)施損壞的現(xiàn)象。

（二）豐富成本控制手段

人工成本在物業(yè)管理企業(yè)管理成本中占據(jù)了超過一半的份額，想要對成本進行有效控制，需要采用多樣化的成本控制手段。具體來講，一是應(yīng)該對人工成本進行控制，通過完善企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、精簡辦公室人員，引入信息化辦公系統(tǒng)等手段，促進工作效率的提高。同時，應(yīng)該對崗位職責(zé)進行合理分配，面向不同崗位制定不同的薪酬標(biāo)準(zhǔn)，配合相應(yīng)的績效考核工作，激發(fā)工作人員的積極性;二是應(yīng)該對公共費用支出進行嚴(yán)格控制。從物業(yè)管理企業(yè)的角度，應(yīng)該設(shè)置專門的財務(wù)崗位來對水電進行統(tǒng)計分析，如果發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)存在較大波動，則需要對原因進行排查，采取有效措施進行處理。對于一些老舊設(shè)備或者能耗較大的設(shè)備，需要及時進行更換，如水表、電表等，辦公室用品應(yīng)該統(tǒng)一采購，引導(dǎo)員工形成勤儉節(jié)約的習(xí)慣;三是可以借鑒國內(nèi)外物業(yè)管理企業(yè)的管理經(jīng)驗，引入先進的會計成本核算方法，從自身的發(fā)展情況著眼，逐步構(gòu)建起適合自身發(fā)展情況的成本控制方法。例如，當(dāng)前有部分大型物業(yè)管理企業(yè)引入了智能化收費管理平臺，能夠?qū)⒏鞣N公共服務(wù)費用的結(jié)算整合在一起，在提高工作效率的同時，也能夠為業(yè)主提供方便。

（三）優(yōu)化企業(yè)組織結(jié)構(gòu)

對于物業(yè)管理企業(yè)而言，組織成本的控制可以從幾個方面著眼：一是應(yīng)該做好管理結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，對管理人員進行精簡，設(shè)置獨立的管理機構(gòu)，實現(xiàn)職權(quán)的高度集中，方便管理決策的制定;二是在進行組織機構(gòu)設(shè)置的過程中，應(yīng)該采用垂直結(jié)構(gòu)，確保信息傳遞的高效性，提升成本控制工作的效率;三是應(yīng)該重視人員培訓(xùn)工作，促進工作人員職業(yè)素養(yǎng)和專業(yè)能力的提高，強化管理決策的執(zhí)行能力，以此來降低企業(yè)的組織成本。

（四）創(chuàng)新成本管理模式

一是應(yīng)該對服務(wù)理念進行創(chuàng)新。物業(yè)管理企業(yè)不能將自身的工作單純局限在設(shè)備維修和綠化養(yǎng)護等方面，而是應(yīng)該大膽創(chuàng)新，提供高質(zhì)量的家政服務(wù)，以滿足業(yè)主越發(fā)個性化和多元化的服務(wù)需求;二是應(yīng)該推動企業(yè)制度改革?，F(xiàn)階段，物業(yè)管理企業(yè)制度不夠健全和完善，側(cè)重點體現(xiàn)在內(nèi)部管理和運作方面，如業(yè)務(wù)流程、績效考核等，如果立足國際經(jīng)濟發(fā)展的總體趨勢，物業(yè)管理企業(yè)更應(yīng)該做好管理結(jié)構(gòu)、企業(yè)文化以及相關(guān)制度的建設(shè)工作;三是應(yīng)該注重服務(wù)功能的延伸拓展，為業(yè)主提供更加全面的服務(wù)，如安防、汽修、健康管理等;四是應(yīng)該做好管理機制創(chuàng)新，通過員工激勵機制、服務(wù)監(jiān)督機制、績效考核機制等的創(chuàng)新，不斷提升物業(yè)管理企業(yè)的市場競爭力，借助有效的成本控制，實現(xiàn)企業(yè)的現(xiàn)代化發(fā)展。

（五）強化成本計劃管理

一是應(yīng)該積極借鑒發(fā)達國家物業(yè)管理企業(yè)成本計劃管理相關(guān)的理論和經(jīng)驗，提升成本管理計劃的合理性;二是應(yīng)該從企業(yè)自身的實際情況出發(fā)，制定出切實可行的成本計劃，確保成本管理工作能夠切合企業(yè)的實際需求;三是應(yīng)該高度重視計劃的執(zhí)行情況，做好工作人員的培訓(xùn)，確保其能夠嚴(yán)格依照成本計劃的要求進行成本管理和控制，將成本計劃的指導(dǎo)作用充分發(fā)揮出來。

三、結(jié)語

總而言之，物業(yè)管理企業(yè)是服務(wù)產(chǎn)業(yè)中一個非常重要的新生力量，其在房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的帶動下，呈現(xiàn)出了蓬勃發(fā)展的態(tài)勢，沒在未來必將成為拉動我國經(jīng)濟增長的重要力量。針對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營中存在的問題，需要切實做好成本控制工作，采取切實有效的措施和方法，提高成本控制的效果，降低資金浪費問題，促進企業(yè)市場競爭力的提高。

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（作者單位：北京中亞遠恒物業(yè)管理有限公司）