章世容

摘 要：自國務(wù)院提出優(yōu)化營商環(huán)境、深化放管服改革的要求以來，不動產(chǎn)登記領(lǐng)域如火如荼地推出了一系列便民利民的舉措，從持續(xù)壓縮不動產(chǎn)登記時限到創(chuàng)新推動“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)抵押登記”再到實現(xiàn)不動產(chǎn)登記的跨市辦理，改革舉措覆蓋面廣、改革手段維度多，可謂凝聚了政策制定者的智慧之結(jié)晶。而這一系列舉措的順利推進(jìn)，都離不開不動產(chǎn)登記工作中法律思維的運(yùn)用，本文對此進(jìn)行論述，以期深化不動產(chǎn)登記領(lǐng)域優(yōu)化營商環(huán)境舉措的背景認(rèn)識并對推進(jìn)后續(xù)研究有所裨益。

關(guān)鍵詞：放管服改革;不動產(chǎn)登記;法律思維;營商環(huán)境

所謂法律思維，就是以法治理念為牽引，用法律規(guī)范（本文指不動產(chǎn)登記過程中可能涉及到的各層級、各領(lǐng)域的規(guī)范依據(jù)，包括法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章、經(jīng)濟(jì)特區(qū)的經(jīng)濟(jì)法規(guī)、我國締結(jié)和參加的國際條約與協(xié)定這些成文法以及政策、慣例甚至判例）這種邏輯產(chǎn)物解決現(xiàn)實問題（本文聚焦為不動產(chǎn)登記問題）的理性分析過程。

一、放管服背景下不動產(chǎn)登記存在的問題——以深圳市龍華區(qū)房產(chǎn)登記為例

申請人古某申請辦理位于深圳市龍華區(qū)（原屬于寶安區(qū)轄制）1棟私房的房地產(chǎn)（下稱例涉房地產(chǎn)）繼承登記手續(xù)，登記權(quán)利人為張某平，張某強(qiáng)，份額分別為50%。古某申請登記時依法提交了公證機(jī)構(gòu)出具的繼承權(quán)公證書，但公證書第一段內(nèi)容指出，例涉房地產(chǎn)屬張某強(qiáng)所有的份額，實際上為夫妻共同財產(chǎn)，其中，張某強(qiáng)的個人遺產(chǎn)由申請人繼承。本案例中，公證書對不動產(chǎn)權(quán)屬做出了與不動產(chǎn)登記不一致的認(rèn)定。如果僅用“一次證明”、根據(jù)既有的法律規(guī)則“當(dāng)事人的申請與不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利應(yīng)不沖突”來處理的話，應(yīng)該由繼承人重新申請出具并提交與不動產(chǎn)登記簿記載權(quán)利內(nèi)容一致的繼承公證書，但一來該種處理結(jié)果可能導(dǎo)致登記權(quán)屬與真實權(quán)屬狀況不一致公證部門無法出具相關(guān)公證書，進(jìn)而影響到該房產(chǎn)繼承登記的辦理;另一種處理方式是由公證書上記載的權(quán)利人共同申請辦理變更登記，但其中一方已然去世無法實現(xiàn)?？梢?，如果純采“一次證明”或歸入法的話，本案例登記將陷入困境。

而仔細(xì)分析該案例，可明確如下事實：所有承繼人、利害關(guān)系人（配偶方）對該房產(chǎn)物權(quán)均無爭議;所有承繼人人、利害關(guān)系人（配偶方）均可共同申請，滿足程序要求;公證書與產(chǎn)權(quán)登記的權(quán)屬沖突可以通過提供結(jié)婚證等第三類材料化解?；诖?，該案例如果采用“二次證明”的方式，完成可以在在繼承以及登記法律制度容許的范圍內(nèi)進(jìn)行合乎情理的選擇。筆者認(rèn)為，從真實權(quán)屬、當(dāng)事人利益、風(fēng)險評判以及效率等價值原則出發(fā)，可以在公證書確定的全部繼承人（含被繼承人配偶）共同申請并提交結(jié)婚證、“例涉房地產(chǎn)張某強(qiáng)所有份額為張某強(qiáng)與某某（張某強(qiáng)配偶）在婚姻關(guān)系存續(xù)期間（建造、購買、由產(chǎn)權(quán)部門確權(quán)）取得，為雙方共有”的說明材料后，合并辦理該房產(chǎn)變更為夫妻共有以及繼承的轉(zhuǎn)移登記。

二、放管服背景下不動產(chǎn)登記問題的法律思維應(yīng)對思路

不動產(chǎn)登記是有其業(yè)務(wù)邏輯和思維方式的，這些業(yè)務(wù)邏輯和思維方式，正是不動產(chǎn)登記領(lǐng)域得以優(yōu)化營商環(huán)境、深化放管服的業(yè)務(wù)支撐。眾所周知，優(yōu)化營商環(huán)境的主流手段，是通過引進(jìn)信息技術(shù)，依靠業(yè)務(wù)與信息的相互融通最終實現(xiàn)精簡材料、流程再造、壓縮時限。在不動產(chǎn)登記登記類型多達(dá)幾十小類情形的情況下，哪些登記類型可以納入精簡材料、流程再造、壓縮時限的第一梯隊、哪些放入第二第三梯隊，除了考量技術(shù)手段的成熟程度外，該業(yè)務(wù)用何種法律思維技術(shù)手段來處理，才是至關(guān)重要的因素。比如互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記，由銀行與借款人和抵押人線上錄入合同（登記簿要求記載的內(nèi)容）要項并通過人臉識別和電子簽章實現(xiàn)不見面申請。

為什么要以抵押登記作為不見面申請的首源業(yè)務(wù)？總結(jié)起來為以下幾點(diǎn)：一是因為銀行作為抵押權(quán)人的抵押登記主債權(quán)類型簡單，基本都為法律允許的借款類法律關(guān)系，登記審核內(nèi)容簡單，可完全通過信息提取或比對即可;二是銀行集借款人和抵押權(quán)人為一身，即便有可能因為主債權(quán)關(guān)系無效、被撤銷導(dǎo)致抵押登記無效或被撤銷，銀行作為借款合同的審核主體，也應(yīng)由自行承擔(dān)主合同效力問題導(dǎo)致從合同效力問題的風(fēng)險和后果。如未經(jīng)公證的繼承權(quán)登記，因為法律上要求所有繼承人都到現(xiàn)場申請，并且涉及親屬證明等復(fù)雜審核事項，故目前只能將其歸入壓縮時限的最末位梯隊，對其辦理時限并不要求五個工作日或三個內(nèi)辦結(jié)。

三、結(jié)束語

綜上所述，從法律關(guān)系脈絡(luò)、法律后果分析，可得知在抵押登記中施行互聯(lián)網(wǎng)+，屬于基本無風(fēng)險的高效率模式。相信未來這方面的信息技術(shù)更成熟、信息技術(shù)與業(yè)務(wù)邏輯更深度融合的情況下，不動產(chǎn)登記將能更有力地助力營商環(huán)境的優(yōu)化。

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