林采宜

過(guò)去二十年，在經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的背景下，寬松的貨幣環(huán)境和信用環(huán)境為資產(chǎn)價(jià)格的暴漲帶來(lái)充足的資金供給;進(jìn)入商品房時(shí)代后，住房剛需、改善性需求及政策推動(dòng)的棚改是房?jī)r(jià)上漲的需求端支撐。

展望未來(lái)，經(jīng)濟(jì)增速下行已是長(zhǎng)期趨勢(shì)。從人口結(jié)構(gòu)變化、政策方向及資金供給角度來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體暴漲現(xiàn)象將一去不復(fù)返。

自2018年起，發(fā)改委不再公布M2同比政府預(yù)期目標(biāo)，并且對(duì)經(jīng)濟(jì)增速的預(yù)期從具體數(shù)值變?yōu)閰^(qū)間值?！氨Ｔ鲩L(zhǎng)”已經(jīng)不再是主要的政策目標(biāo)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)步入“存量時(shí)代”，對(duì)增長(zhǎng)速度的追求讓位于發(fā)展質(zhì)量，增速下行成為長(zhǎng)期趨勢(shì)。作為周期之母，房地產(chǎn)已經(jīng)不再負(fù)有推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的使命。

經(jīng)濟(jì)增速下行伴隨居民可支配收入增速下滑，疊加高速增長(zhǎng)的居民杠桿率，使得居民的購(gòu)房意愿將有所下滑。長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)新增人口較少、老齡化加劇的趨勢(shì)下，購(gòu)房及換房需求相對(duì)前二十年有所下滑，同時(shí)前期城鎮(zhèn)化、棚改已提前透支部分需求，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)整體出現(xiàn)暴漲行情的概率較小。

在“房住不炒”的政策背景下，房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)地區(qū)的限購(gòu)、限價(jià)及部分地區(qū)銀行上調(diào)房貸利率等措施抑制了對(duì)住房的投機(jī)性需求;境外舉債、房地產(chǎn)信托等各種房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道收緊，限制定向?qū)捤傻呢泿旁俅瘟魅敕康禺a(chǎn)市場(chǎng)。

無(wú)論企業(yè)還是居民個(gè)人，靠房地產(chǎn)躺著賺錢的時(shí)代已經(jīng)終結(jié)。

隨著中國(guó)資本市場(chǎng)逐漸開(kāi)放，海外資金入市規(guī)模不斷加大，機(jī)構(gòu)投資者占比的持續(xù)增加促使資本市場(chǎng)投資行為趨向理性。

由于我國(guó)IPO制度的特殊性，資本市場(chǎng)退市機(jī)制形同虛設(shè)，加上個(gè)人投資者占比較高，市場(chǎng)很多時(shí)候被投機(jī)性情緒所驅(qū)動(dòng)，估值波動(dòng)相對(duì)較大。大部分人熱衷于“從波動(dòng)中賺錢”使得市場(chǎng)的投機(jī)性較強(qiáng)。

從流通市值占比來(lái)看，2007年至2019年，個(gè)人投資者的占比從76.7%降至40.9%，但個(gè)人投資者仍貢獻(xiàn)了高達(dá)80%以上的交易量，高換手率后面的情緒化交易給中國(guó)資本市場(chǎng)創(chuàng)造了一些“一夜暴富”的投機(jī)性機(jī)會(huì)。

隨著中國(guó)資本市場(chǎng)逐漸開(kāi)放，海外資金入市規(guī)模不斷加大，機(jī)構(gòu)投資者占比的持續(xù)增加將促使資本市場(chǎng)投資行為趨向理性。同時(shí)隨著注冊(cè)制的推廣，退市機(jī)制的逐漸完善，圍繞并購(gòu)重組，買殼賣殼的投機(jī)性收益預(yù)期將會(huì)降低，能夠持續(xù)盈利的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)才能獲得資金青睞。

“長(zhǎng)期主義”將從投資理念轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y實(shí)踐，“一夜暴富”的機(jī)會(huì)也將因此大幅減少。

經(jīng)濟(jì)增速換擋時(shí)代，降低收益預(yù)期，減少投機(jī)行為，無(wú)論個(gè)人理財(cái)還是機(jī)構(gòu)資產(chǎn)配置都應(yīng)該轉(zhuǎn)向“長(zhǎng)期主義”，以穩(wěn)定的長(zhǎng)期收益作為資產(chǎn)管理的目標(biāo)。