王行健

摘要：在人與自然親密接觸的過(guò)程中，促進(jìn)家庭三代人塑造和諧空間，也是未來(lái)與養(yǎng)老有關(guān)的地產(chǎn)發(fā)展方向，當(dāng)然概念應(yīng)該偏于家庭和綜合的休閑功能。從養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的短板以及未來(lái)可能形成的老齡化社會(huì)的現(xiàn)實(shí)需求來(lái)看，加大力度增加養(yǎng)老服務(wù)人員的就業(yè)機(jī)會(huì)，強(qiáng)化養(yǎng)老服務(wù)人員的專業(yè)培訓(xùn)，應(yīng)該是最重要的選擇。

關(guān)鍵詞：制約因素;養(yǎng)老社區(qū);軟環(huán)境;配套設(shè)施

中圖分類號(hào)：F299.27 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）10-0013-15 收稿日期：2019-09-25

近些年，關(guān)于如何養(yǎng)老的話題縈繞著每個(gè)家庭和個(gè)人，而關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展也成為新一輪房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型調(diào)整的重要概念。很多地方政府包括一些企業(yè)家都試圖投資打造各式各樣的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和場(chǎng)所。所有這一切都是基于我國(guó)越來(lái)越嚴(yán)重的老齡化問(wèn)題以及由養(yǎng)老而引發(fā)的產(chǎn)業(yè)鏈需求。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年中國(guó)60歲及以上人口達(dá)到2.49億人，占總?cè)丝诒戎?7.9%;65歲及以上人口1.6億人，占總?cè)丝诘?1.4%。而城市的老齡化問(wèn)題更為突出。如2017年北京戶籍人口的老齡化率（60歲以上）為24.8%;上海戶籍人口的老齡化率（60歲以上）為33.2%。老齡人口無(wú)論從規(guī)模和數(shù)量還是從增長(zhǎng)速度來(lái)看，應(yīng)該是在中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中不得不直接面對(duì)的問(wèn)題。

目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)看準(zhǔn)了幾億老齡人口市場(chǎng)帶來(lái)的無(wú)限商機(jī)，養(yǎng)老地產(chǎn)概念也許是一條有無(wú)限可能的發(fā)展之路，或許會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的又一輪新的發(fā)展。

看養(yǎng)老地產(chǎn)是否有比較大的發(fā)展前景，可以有幾個(gè)方面的因素作為參考：一是發(fā)達(dá)國(guó)家城市的養(yǎng)老地產(chǎn)占總地產(chǎn)供給的規(guī)模有多大？例如，2019年5月日本在政府登記的高齡者住宅已達(dá)24.5萬(wàn)戶，約占住宅總量的0.4%;大阪府、東京都登記的高齡者住宅分別為26820戶和14416戶，分別占兩市住宅總數(shù)的0.6%和O.2%。二是老年人消費(fèi)的特點(diǎn)和購(gòu)房的需求是否能夠成為未來(lái)房地產(chǎn)主要的消費(fèi)熱點(diǎn)？三是制約養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的約束條件是什么？例如區(qū)位、公共服務(wù)以及針對(duì)老年人住房的服務(wù)群體等。

中國(guó)與發(fā)達(dá)國(guó)家老齡化發(fā)展過(guò)程的根本區(qū)別是，發(fā)達(dá)國(guó)家是先富后老，中國(guó)是未富先老。因此，發(fā)達(dá)國(guó)家可以提供比較完善的公共服務(wù)，在此前提下，養(yǎng)老地產(chǎn)可以有一定的發(fā)展空間，而且是基于較好的社會(huì)化服務(wù)和公共服務(wù)。即使如此，養(yǎng)老地產(chǎn)在發(fā)達(dá)國(guó)家也沒(méi)有形成較大的規(guī)模。最典型的例子是日本，人口多，資源貧乏，發(fā)展較快，公共服務(wù)好，但是大多老人獨(dú)自居住，甚至到老年還從事就業(yè)，所以養(yǎng)老地產(chǎn)并沒(méi)有形成獨(dú)立的大規(guī)模發(fā)展概念和勢(shì)頭。從發(fā)展階段上看，日本和歐美的老齡化發(fā)生在房地產(chǎn)高速發(fā)展期之后。老年人需要解決的問(wèn)題不是居住，而是公共服務(wù)和社保。對(duì)這些發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)說(shuō)，過(guò)高的養(yǎng)老標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)成為嚴(yán)重的財(cái)政負(fù)擔(dān)。如日本的養(yǎng)老支出占總財(cái)政支出的33%，已經(jīng)成為政府的嚴(yán)重負(fù)擔(dān)。雖然參與養(yǎng)老事業(yè)的就業(yè)人員儲(chǔ)備比較充足，但是僅就地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，并不是政府和公司解決養(yǎng)老問(wèn)題的主要政策目標(biāo)。畢竟在這些國(guó)家已經(jīng)做到了居者有其屋。

在中國(guó)研究養(yǎng)老地產(chǎn)問(wèn)題不是不可能，而是未來(lái)的發(fā)展空間有多大。首先，要了解我們現(xiàn)有的住房供給狀況，是老年人需要購(gòu)買住房，還是老年人要為年輕人購(gòu)買住房？從現(xiàn)實(shí)情況看，城市里大部分年輕人購(gòu)買住房都需要父母的支持和贊助，或者是老年人把自己曾經(jīng)依靠福利分配的住房提供給年輕人居住。這是十分普遍的現(xiàn)象。其次，老年人最主要的消費(fèi)興趣是旅游或者是偏好那些老年人參與的群體性?shī)蕵?lè)活動(dòng)，與年輕人購(gòu)買住房的緊迫感有較大的區(qū)別。再次，老年人遷居的興趣不是十分強(qiáng)烈，而年輕人因?yàn)榫蜆I(yè)尚處于流動(dòng)狀態(tài)，大多希望在就業(yè)所在地購(gòu)買住房，而老年人在自己退休的城市大多都有住房。還有一點(diǎn)值得注意的是，老年人還要承擔(dān)大量的社會(huì)勞動(dòng)，服務(wù)于年輕人，特別是替兒女照看第三代是家庭的責(zé)任。因此，除了需要在原有社區(qū)空間享受鄰里交往的樂(lè)趣外，幫助子女照看后代也成為老年人生活最主要的樂(lè)趣之一。從這些消費(fèi)特點(diǎn)看，靠老年人大規(guī)模地購(gòu)買住房，形成地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的前提條件并不存在。

從老年人關(guān)心的問(wèn)題來(lái)看，購(gòu)買養(yǎng)老地產(chǎn)存在著諸多的制約因素。一是老年人社區(qū)與甲等醫(yī)院的距離是非常重要的選擇因素。畢竟老年人特別在乎自己的健康安全，而且要求在突發(fā)病出現(xiàn)時(shí)能得到及時(shí)治療。如果距離醫(yī)療水平高的醫(yī)院較遠(yuǎn)，等于自己的健康安全系數(shù)下降，因此這是老年人選擇居住空間最重要的參考因素。一般來(lái)說(shuō)，老年人原有的住房大多在城市主城區(qū)，這里的醫(yī)院和其他方面的公共服務(wù)設(shè)施都比較齊全。而絕大部分新開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)，恰好都距離城市較遠(yuǎn)。二是老年人最為看重的是社區(qū)鄰里的交往。從衛(wèi)生和健康的基本訴求看，老年人的心理健康和活力是決定身體健康最重要的因素。在新開(kāi)發(fā)的養(yǎng)老地產(chǎn)小區(qū)，顯然需要老年人重建社區(qū)鄰里關(guān)系，并不符合老年人的傳統(tǒng)習(xí)慣。一批相互不了解的陌生人在一起，沒(méi)有工作和生活上的交流，還需要重新適應(yīng)新的生活環(huán)境，對(duì)老年人來(lái)說(shuō)比較困難。三是養(yǎng)老地產(chǎn)的獨(dú)特性在于對(duì)老年人提供專業(yè)的養(yǎng)老服務(wù)和專用設(shè)施。但是目前我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)人員的供求關(guān)系處于嚴(yán)重短缺。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)當(dāng)前養(yǎng)老服務(wù)人員的就業(yè)需求是1000萬(wàn)人，而已經(jīng)提供的專業(yè)養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)人員只有50萬(wàn)人，而目前我國(guó)接收過(guò)專業(yè)養(yǎng)老培訓(xùn)的持證養(yǎng)老護(hù)理人員不足2萬(wàn)人。如此巨大的缺口，意味著除了為數(shù)極少的高價(jià)格養(yǎng)老地產(chǎn)可以提供高標(biāo)準(zhǔn)的養(yǎng)老服務(wù)之外，絕大部分養(yǎng)老地產(chǎn)最為稀缺的還是養(yǎng)老服務(wù)人員。沒(méi)有人會(huì)希望自己家的老人因?yàn)榘岬金B(yǎng)老地產(chǎn)后得不到好的服務(wù)而導(dǎo)致情緒變壞甚至影響到身體健康。所以從這個(gè)意義上看，養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的內(nèi)容，不是硬件的好壞，而是良好的軟環(huán)境。

如果有好的服務(wù)、好的價(jià)格以及好的區(qū)位條件，仍然會(huì)有少部分具有較高消費(fèi)能力的家庭可以購(gòu)買此類養(yǎng)老地產(chǎn)。但是對(duì)于全國(guó)絕大部分城市來(lái)講，特別是三四五線城市，如果指望養(yǎng)老地產(chǎn)來(lái)破解土地財(cái)政所面臨的困境，顯然是一個(gè)錯(cuò)誤的判斷，而且會(huì)因此導(dǎo)致更多債務(wù)鏈條的出現(xiàn)。

難道養(yǎng)老地產(chǎn)就沒(méi)有發(fā)展前景了嗎？當(dāng)然不是，只是不能因?yàn)檫@個(gè)概念一哄而起，形成盲目的攀比和競(jìng)爭(zhēng)。其實(shí)，老年人需要良好的自然空間、清新的空氣、山地、綠地和海邊以及舒適的氣候條件，在中國(guó)具備這些條件的城市和地區(qū)為數(shù)不少，可以適當(dāng)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)。但是在發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的同時(shí)一定要解決醫(yī)療設(shè)施的配套，特別是考慮其距離甲等醫(yī)院的遠(yuǎn)近;要強(qiáng)化興趣相同的社區(qū)和朋友圈組合，創(chuàng)建更為和諧熟悉、方便溝通的社區(qū)環(huán)境及鄰里關(guān)系;周末候鳥式的養(yǎng)老地產(chǎn)，在城市郊區(qū)也有一定的發(fā)展前景，但是不一定局限于養(yǎng)老的概念，可以在人與自然親密接觸的過(guò)程中，促進(jìn)家庭三代人塑造和諧空間，也是未來(lái)與養(yǎng)老有關(guān)的地產(chǎn)發(fā)展方向，當(dāng)然概念應(yīng)該偏于家庭和綜合的休閑功能。從養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的短板以及未來(lái)可能形成的老齡化社會(huì)的現(xiàn)實(shí)需求來(lái)看，加大力度增加養(yǎng)老服務(wù)人員的就業(yè)機(jī)會(huì)，強(qiáng)化養(yǎng)老服務(wù)人員的專業(yè)培訓(xùn)，應(yīng)該是最重要的選擇。