李公科

摘 要：《合同法》對租賃合同的規(guī)制偏重于民法意義上的倫理與公平價值，相關(guān)司法解釋的規(guī)定也較為原則、粗疏，商事租賃合同中的擴建費用爭議已日漸成為交易實踐與司法實務(wù)中的重點與難點問題。除租賃合同當事方應(yīng)當提高注意程度完善合同約定外，在立法層面也需要充分貫徹商法思維，出臺商事租賃合同的特殊規(guī)范。

關(guān)鍵詞：商事租賃合同；擴建費用；風(fēng)險防控；立法完善

中圖分類號：D9 文獻標識碼：A doi：10.19311/j.cnki.16723198.2019.31.068

租賃合同作為《合同法》規(guī)定的十五種有名合同之一，因合同法采用的民商合一體例，在規(guī)則適用上并未對民事租賃與商事租賃予以區(qū)分。但在交易實踐中，因商事租賃與民事租賃合同目的不同，二者在倫理觀念與價值取向上已經(jīng)嚴重分野并逐步呈現(xiàn)極端化取向。商事租賃的營業(yè)性與經(jīng)營性特征，導(dǎo)致其追求兼顧安全之下的效率優(yōu)先，與民事租賃的倫理與公平價值明顯區(qū)別；但另一方面受制于合同法對租賃合同規(guī)制的商化屬性考慮不足，導(dǎo)致交易實踐與法律規(guī)范之間的關(guān)系緊張，本文論述的租賃合同擴建費用負擔(dān)問題即是其反映之一。

1 案例簡介

承租人承租出租人下屬加油站（含土地、房屋、設(shè)施設(shè)備、經(jīng)營證照手續(xù)等），租賃合同未對擴建事項予以明確約定。期間承租人投入資金對加油站房屋及經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進行擴建、改造、添加，并以個人名義租用站旁土地新建道路；期間因政策法律規(guī)定的變動，承租人為加油站辦理取得成品油零售許可證及危險化學(xué)品經(jīng)營許可證。租賃期限屆滿后，出租人要求返還加油站；承租人提出反訴，要求出租人承擔(dān)租賃期間投入的改造、擴建費用（含土地租賃及道路修建費用），并就辦理取得成品油零售許可證及危險化學(xué)品經(jīng)營許可證增加的加油站價值進行評估，出租人基于價值增值給予合理補償。出租人對承租人反訴請求抗辯：改造、擴建系承租人為其自身合同目的而實施，目前其合同目的已經(jīng)實現(xiàn)；根據(jù)合同約定及法律規(guī)定，出租人不應(yīng)給予補償；加油站屬于出租人所有，加油站價值增值歸出租人享有，承租人無權(quán)要求分配。

本案爭議焦點：出租人是否應(yīng)當承擔(dān)承租人投入的改造、擴建費用；改造、擴建費用投入金額的計算；出租人承擔(dān)改造、擴建費用的金額或比例。

2 法律解讀與實務(wù)運用要點分析

2.1 法律規(guī)則解析

本案涉爭擴建物的權(quán)屬及費用承擔(dān)問題，牽涉物權(quán)法的添附原則以及債權(quán)法上的不當?shù)美c損害賠償規(guī)則。承租人在租賃物上實施的擴建行為，以其投入產(chǎn)生新的動產(chǎn)所有權(quán)，但該動產(chǎn)所有權(quán)附合于出租人的不動產(chǎn)所有權(quán)，被吸收合并由出租人享有；也有觀點認為擴建行為產(chǎn)生新的不動產(chǎn)所有權(quán)，但該不動產(chǎn)所有權(quán)須依附于出租人的土地使用權(quán)成立，故被土地使用權(quán)吞并。因出租人享有了由承租人投入形成的超出房屋租金的額外權(quán)益，可依據(jù)不當?shù)美?guī)則及損失分擔(dān)原則由出租人承擔(dān)或分擔(dān)擴建費用。如果承租人未經(jīng)同意擅自擴建或擅自拆除、毀損擴建物，則因侵害出租人物權(quán)而構(gòu)成侵權(quán)，承租人不僅自行承擔(dān)擴建費用，另需向出租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任；如因某方過錯或雙方混合過錯導(dǎo)致擴建物建設(shè)手續(xù)不合法而致使擴建物權(quán)利未能成立，由過錯方承擔(dān)責(zé)任或由雙方按各自過錯程度分別承擔(dān)，如雙方均無過錯，則按公平原則由雙方分擔(dān)損失。

2.2 法律規(guī)范梳理

現(xiàn)有法律規(guī)范主要包括《物權(quán)法》《合同法》《城市房屋租賃管理辦法》《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《房屋租賃解釋》）等。較為系統(tǒng)、細致的規(guī)定，主要參見《房屋租賃司法解釋》，以下主要依據(jù)《房屋租賃司法解釋》，對相關(guān)法律規(guī)定予以梳理。

前述規(guī)范對擴建費用負擔(dān)的規(guī)則，主要從兩個路徑展開。

路徑一，是基于擴建行為是否取得出租人同意——取得出租人同意且對費用處理有約定——取得出租人同意但對費用沒有約定情形下區(qū)分是否辦理合法建設(shè)手續(xù)這三個邏輯前提，推演出三種結(jié)論：承租人未經(jīng)出租人同意擴建發(fā)生的費用由承租人承擔(dān)；承租人經(jīng)出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理有約定的，按約定處理；承租人經(jīng)出租人同意擴建，但沒有約定費用處理的，如已經(jīng)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負擔(dān)，未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔(dān)。

路徑二，根據(jù)合同效力與合同履行情況確定費用承擔(dān)規(guī)則。如合同無效，出租人愿意利用擴建物的，適用不當?shù)美?guī)則由出租人在獲得利益的范圍內(nèi)承擔(dān)費用，如出租人不愿意利用，則擴建費用作為損失按照過錯責(zé)任原則承擔(dān)；如合同解除，由合同解除責(zé)任方承擔(dān)損失，如均無過錯，按照公平原則分擔(dān)損失，合同解除后如出租人愿意利用租賃物的，可按不當?shù)美?guī)則處理；合同履行期限正常屆滿，按路徑一處理。

3 實務(wù)運用要點分析

3.1 出租人同意承租人擴建的形式與內(nèi)容

出租人的同意包括明示與默示，明示指出租人以積極行為明確表示同意，包括文字、電話、短信、微信等方式；默示指根據(jù)出租人的行為與意思可以推定出租人對此無異議或不持反對態(tài)度。司法實踐中，對出租人的同意應(yīng)由承租人承擔(dān)舉證責(zé)任，必要時出租人應(yīng)對其“不同意”或不成立“默示同意”予以證實。

擴建內(nèi)容應(yīng)當包括擴建物的位置、用途、面積、工期、投入、手續(xù)辦理、費用承擔(dān)、權(quán)屬安排等必要事項。交易實踐中，承租人的擴建方案雖取得了出租人的有效確認，但擴建內(nèi)容不完善或存有違法瑕疵，也有承租人在擴建過程中變更擴建方案，并因此釀成爭議。就前述情形，已經(jīng)超越了《租賃司法解釋》的覆蓋范圍，應(yīng)當基于“保障交易、增進效率”的商事審判思維，并根據(jù)合公平、誠實信用等法律原則，結(jié)合雙方過錯，判定雙方責(zé)任。

3.2 對于“辦理合法建設(shè)手續(xù)”的認定標準與后果分析

是否辦理合法建設(shè)手續(xù)，決定了擴建物是否合法，直接影響到擴建物能否作為合法附合物并入到出租人的不動產(chǎn)所有權(quán)中。故《司法解釋》對此作出了較為嚴格的要求，其目的既是是對物權(quán)法的執(zhí)行與行政管理秩序的尊重，也是對租賃合同雙方當事人的提醒與告誡。但《租賃合同司法解釋》并未對這一可能導(dǎo)致擴建費用分擔(dān)方式出現(xiàn)天壤之別的規(guī)定予以細化，需要援引執(zhí)行其他法律規(guī)定才能釋疑解惑。實務(wù)中，應(yīng)當注意三點：第一，擴建物包括永久建筑與臨時建筑兩類，應(yīng)當依據(jù)規(guī)劃、建設(shè)、安全、質(zhì)量、消防等部門的規(guī)定辦理取得相關(guān)審批、備案手續(xù)，程序瑕疵與結(jié)果違法均會導(dǎo)致建設(shè)手續(xù)不合法；第二，建設(shè)手續(xù)辦理的主體與費用承擔(dān)，在合同沒有約定的情形下，以承租人承擔(dān)主要責(zé)任為宜；第三，建設(shè)手續(xù)是否合法可以區(qū)分為“完全不合法”及“部分不合法”兩種情形，應(yīng)當給予補充辦理取得全部合法手續(xù)的機會，并區(qū)分最終合法以及最終不合法但擴建物是否拆除等不同情形，合理分擔(dān)損失。

3.3 擴建費用的計算

根據(jù)《房屋租賃司法解釋》的規(guī)定，出租人承擔(dān)的擴建費用為實際投入的“造價費用”。關(guān)于造價費用的計算，最高人民法院主張采用工程造價費用支出法核定，對此，實務(wù)中認識分歧較大。其一是“工程造價費用”的范圍是否包括建設(shè)手續(xù)辦理費用，筆者認為應(yīng)當包括，但對于本案涉爭的辦理經(jīng)營證照手續(xù)的費用屬于另一關(guān)系，與擴建無關(guān)，不應(yīng)納入；其二是工程造價費用計算的方法，主要有三種觀點，第一種觀點認為應(yīng)以租賃合同終止日為基準日按照重置成本法計算當期價值；第二種觀點主張以原始投入金額計算；第三種觀點認為應(yīng)按最初投入金額折舊減值后的賬面凈值計算。慮及承租人擴建行為的自利動機，以及其在擴建投入之初已經(jīng)對投擴建行為的收益與風(fēng)險進行了合理評估，其在租賃期內(nèi)已經(jīng)享受了擴建之后增加的經(jīng)營收益，故筆者傾向于第三種觀點。

3.4 過錯的認定與責(zé)任承擔(dān)

過錯的認定及責(zé)任承擔(dān)，特別是混合過錯情形下，一直是司法審判的難點。具體可以根據(jù)當事方的主觀心態(tài)、客觀行為、行為近因、后果關(guān)聯(lián)等因素予以考量?；谏淌伦赓U合同的承租人在租期內(nèi)占有、使用租賃物并獲得經(jīng)營收益，擴建行為系基于承租人利益考慮并由承租人管理實施，承租人對擴建行為的合法性應(yīng)當承擔(dān)更多的注意義務(wù)，在過錯認定上，可對承租人適用更為嚴格的歸責(zé)原則。

4 對本案爭議焦點的分析與評判

（1）租賃合同期限屆滿后，承租人應(yīng)當返還租賃物；承租人實施的擴建行為，系為其自身利益需要而非出租人利益需要，且租賃期限正常屆滿，未出現(xiàn)解除合同的情形，承租人的利益預(yù)期已經(jīng)實現(xiàn)，擴建費用之爭不能成為其逾期返還加油站的抗辯理由。

（2）出租人需要負擔(dān)的擴建費為承租人實際投入的“造價費用”，而不是承租人請求的按照加油站評估價值支付補償金。即使加油站評估價值有增值，也是由加油站原有經(jīng)營資質(zhì)、經(jīng)營設(shè)施設(shè)備、土地、市場變化、物價上漲等綜合因素形成，并非僅僅依據(jù)期間擴建行為形成。并且，出租人作為加油站的所有權(quán)人，加油站價值（含無形資產(chǎn)價值）的增加，自然應(yīng)當由所有權(quán)人享有，承租人除在符合約定與法律規(guī)定前提下主張實際投入的“造價費用”的合理補償之外，無權(quán)要求參與分配加油站的價值增值部分。

（3）承租人主張出租人分擔(dān)其辦理經(jīng)營資質(zhì)手續(xù)的費用，不應(yīng)得到支持，承租人辦理經(jīng)營資質(zhì)手續(xù)，本系其作為經(jīng)營者的義務(wù)與責(zé)任。如果涉及費用較大，應(yīng)當事前約定處理方式，前置予以解決。

5 防控風(fēng)險與息訟止爭的對策建議

商事租賃系雙方當事人的私法自治行為，《合同法》現(xiàn)有規(guī)則較多效力性強制性規(guī)范，抑制了商事交易功能的充分釋放。基于營業(yè)與營利目的的商事租賃行為，承租人為生產(chǎn)經(jīng)營需要，在租賃期限內(nèi)進行改造、擴建是必要的、合理的。由于合同簽訂時的合同利益錯位，合同地位事實上的不平等，以及對合同履行預(yù)期的不準確，雙方在合同履行過程中產(chǎn)生利益沖突在所難免?！斗课葑赓U司法解釋》作為目前解決擴建費用爭議的主要規(guī)定，對“出租人同意的判定、建設(shè)手續(xù)合法性的認定、擴建費用的核定、過錯責(zé)任的界定”等問題的規(guī)定仍顯原則、框架，在具體執(zhí)行中，尚需更多援引其他規(guī)范，并需要通過司法裁判者公平正義理念與商事審判思維予以妥當裁量。

為防控合同風(fēng)險，租賃合同當事方應(yīng)當對擴建事項在合同中予以明確約定，內(nèi)容不得疏漏，不得與法律規(guī)定沖突，不能在實施中突破與改變約定的內(nèi)容。在立法層面，應(yīng)當區(qū)分民事租賃與商事租賃的不同邏輯，對商事租賃采用實質(zhì)意義上的商法規(guī)范立法技術(shù)，確立商事租賃的特殊規(guī)則，并進一步細化規(guī)則，提高規(guī)則的獨立適用效力，在增強可操作性的同時，提升爭議解決效率。

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