劉鑫 董繼剛

[摘 要]科學、合理的農(nóng)村住房財產(chǎn)權估價方法對于發(fā)展農(nóng)村住房財產(chǎn)權抵押業(yè)務、農(nóng)村土地交易市場和農(nóng)村金融市場的發(fā)展十分重要。從農(nóng)村住房財產(chǎn)權估價的概念及其特點出發(fā)，以相關土地估價理論為基礎，綜合比較了土地估價的三種基本方法，構建了包括農(nóng)房自身因素、區(qū)域因素和交易日期三大類共8個變量的多元線性回歸市場比較法對農(nóng)村住房財產(chǎn)權價值進行評估，并根據(jù)現(xiàn)階段農(nóng)村住房產(chǎn)權估價所存在的問題，給出了相關政策建議。

[關鍵詞]農(nóng)村住房財產(chǎn)權;價值評估;市場比較法

[中圖分類號]F812.8

[文獻標識碼]A

[文章編號]2095-3283（2019）06-0093-04

Abstract： Scientific and reasonable evaluation methods of rural housing property rights are very important for the development of rural housing property rights mortgage business， rural land transaction market and rural financial market. Based on the concept and characteristics of rural housing property rights valuation， this paper comprehensively compares the three basic methods of land valuation based on the relevant land valuation theory， and constructs three categories including farmhouse self-factors， regional factors and transaction dates. The multivariate linear regression market comparison method of the variables evaluates the value of rural housing property rights， and gives relevant policy recommendations based on the problems existing in the current rural housing property valuation.

Keywords： Rural Housing Property Rights; Value Assessment; Market Comparison Method

[作者簡介]劉鑫（1995-），男，山東濟寧人，碩士研究生，研究方向：貨幣銀行理論與政策。

[通訊作者]董繼剛（1961-），男，山東郯城人，教授，研究方向：貨幣理論與政策，資本運營。

[基金項目]教育部人文社會科學研究青年基金“農(nóng)地確權、農(nóng)民產(chǎn)權認知與勞動力轉(zhuǎn)移代際差異研究”（項目編號：17YJC790213）。

一、引言

在我國，由于宅基地使用權一直被法律禁止抵押，使得農(nóng)村住房財產(chǎn)權無法成為農(nóng)民手中合格的抵押物，這樣農(nóng)戶便因無法提供有效抵押物而難以獲得用于生產(chǎn)經(jīng)營的貸款，這嚴重羈絆了農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的步伐。為解決農(nóng)戶貸款難、抵押難的問題，我國于2005年開展農(nóng)村住房財產(chǎn)權抵押試點，這對無法成為農(nóng)民手中合格抵押物的住房財產(chǎn)權來說，無疑是農(nóng)村抵押擔保方式的一種創(chuàng)新。2013年7月1日，國務院辦公廳《關于金融支持經(jīng)濟結(jié)構調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級的指導意見》，鼓勵銀行業(yè)及相關金融機構擴大宅基地使用權抵押貸款試點。2015年12月27日，全國人民代表大會常務委員會授權國務院在北京市大興區(qū)等232個試點縣（市、區(qū)）、天津市薊縣等59個試點縣（市、區(qū)）行政區(qū)域分別暫時調(diào)整實施禁止抵押宅基地使用權的法律規(guī)定。2018年2月4日發(fā)布的中央一號文件《中共中央 國務院關于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》中提出了探索農(nóng)村宅基地所有權、資格權和使用權“三權分置”，其目的就是進一步解決農(nóng)村住房財產(chǎn)權抵押所存在的障礙。雖然各地近年來在不斷推進農(nóng)村住房財產(chǎn)權抵押試點工作，但總體而言，推進緩慢。究其原因，缺少科學、合理的農(nóng)村住房財產(chǎn)權估價體系是限制農(nóng)村住房財產(chǎn)權抵押貸款發(fā)展的諸多障礙之一。因此，深入研究農(nóng)村住房財產(chǎn)權估價理論，探尋科學、合理的宅基地使用權估價方法，對于加快農(nóng)村住房財產(chǎn)權抵押和農(nóng)村宅基地使用權抵押貸款業(yè)務，制定具有針對性的政策具有重要的實踐意義。

二、農(nóng)村住房財產(chǎn)權估價及其特點

農(nóng)村住房財產(chǎn)權是農(nóng)民的一項重要財產(chǎn)權利，依據(jù)2015年發(fā)布的《關于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權和農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押貸款的指導意見》所規(guī)定的“房地一體”抵押原則，農(nóng)村住房財產(chǎn)權由宅基地使用權和地上屋所有權兩項權利組成，農(nóng)村住房財產(chǎn)權權利主體對宅基地使用權和地上屋所有權具有占有、使用和獲取收益的權利。農(nóng)村住房財產(chǎn)權估價指的是運用一定估價方法對農(nóng)村財產(chǎn)權價值進行評估，獲取其市場交易價值，農(nóng)村住房財產(chǎn)權的價值由宅基地使用權和地上屋的價值兩部分構成，估價時需對它們分別估值后再求和。農(nóng)村住房財產(chǎn)權本質(zhì)上也是一種不動產(chǎn)，但在估價時還是與城鎮(zhèn)不動產(chǎn)估價有一些不同點，一是城鎮(zhèn)不動產(chǎn)估價時區(qū)位因素和附近基礎設施完善程度與質(zhì)量對不動產(chǎn)價值具有決定性的影響，而這兩個因素雖然對農(nóng)村住房財產(chǎn)權價值有一定程度的影響，但并不是決定性的;二是城鎮(zhèn)不動產(chǎn)在估價時不僅要考慮其使用價值，還要考慮其交換價值和投資價值，由于農(nóng)村住房財產(chǎn)權的特殊性，在估價時主要還是考慮其使用價值的大小;三是由于農(nóng)村住房財產(chǎn)權流轉(zhuǎn)市場的發(fā)展極度不完善，不僅農(nóng)村住房財產(chǎn)權的交換價值不容易被顯現(xiàn)，其估價的規(guī)范性和準確性相對具有發(fā)達交易市場的城鎮(zhèn)不動產(chǎn)估價來說也較低。現(xiàn)階段，由于土地市場的發(fā)達程度和其他因素的差異，不同地區(qū)采用農(nóng)村住房財產(chǎn)權的估價方法有所差異，但經(jīng)驗估值法居多，此種方法不能有效反映所估標的真實價值，因此探尋科學、合理的農(nóng)村住房財產(chǎn)權估價方法十分必要。

三、農(nóng)民住房財產(chǎn)權價值評估的理論基礎和基本方法

（一）農(nóng)民住房財產(chǎn)權價值評估的理論基礎

1.馬克思地租地價理論。馬克思地租地價理論源于古典政治經(jīng)濟學中的地租地價理論，其理論基礎是勞動價值論。馬克思認為地租是土地使用者向土地所有者繳納的利用土地獲取的超過平均利潤的剩余價值，本質(zhì)上是源于土地所有權的一種收益，在土地所有者與土地使用者不一致時，就會產(chǎn)生地租，根據(jù)發(fā)生條件和原因的差異，馬克思將地租分為了絕對地租和級差地租兩類。馬克思認為地租產(chǎn)生的根源是土地所有權的存在和壟斷，地租的存在能夠提高土地利用率，優(yōu)化資源配置，促進經(jīng)濟發(fā)展，而合理的地租地價是土地能否有效流轉(zhuǎn)的前提。因此，為建立有序、有效的農(nóng)村住房財產(chǎn)權流轉(zhuǎn)市場，需要在科學認識地租和地價的形成及相互關系的基礎上，制定科學、合理的農(nóng)村住房財產(chǎn)權評估方法。

2.產(chǎn)權理論。農(nóng)村住房財產(chǎn)權由農(nóng)戶對宅基地的使用權和對地上屋的所有權組成。其中，對地上屋的所有權屬于完全意義上的物權，具備完整的財產(chǎn)權屬性，而由于宅基地所有權屬于集體，為農(nóng)戶所有的宅基地使用權成為一種限制性的物權，其收益和使用權都是受到限制的。農(nóng)村住房財產(chǎn)權的流轉(zhuǎn)價值是對其產(chǎn)權價值的體現(xiàn)，因此，不論從經(jīng)濟角度還是法律角度都要對農(nóng)村住房財產(chǎn)權所涉及的各種產(chǎn)權給予清晰的厘定，以科學、準確的評估農(nóng)村住房財產(chǎn)權的價值。此外，根據(jù)科斯定理，明晰的產(chǎn)權不僅能夠提高市場運行效率、優(yōu)化資源配置，還能夠降低交易成本;但有學者認為，由于土地資源的稀缺性，土地所有者可以基于其對土地占有的排他性，提高交易價格，這樣產(chǎn)權的明晰便不能起到交易成本的作用。

3.土地區(qū)位理論。區(qū)位因素對于農(nóng)村住房財產(chǎn)權的價值具有決定性影響。區(qū)位因素不僅融合了對標的物所處位置的自然、經(jīng)濟、交通等因素的考量，從空間位置上看，它還反映了人類經(jīng)濟社會活動與自然界各要素之間的聯(lián)系和作用。此外，區(qū)位也是級差地租形成的原因之一，位于區(qū)位好的農(nóng)村住房財產(chǎn)權，其收益要高于區(qū)位差的農(nóng)村住房財產(chǎn)權，其價值自然也較高。因此，區(qū)位因素是地租和地價形成的重要影響因素，也是農(nóng)村住房財產(chǎn)權估價的重要參考指標。

（二）農(nóng)村住房財產(chǎn)權估價的基本方法

19世紀末英國新古典經(jīng)濟學家Alfred Marshall以邊際效用價格理論為基礎，應用古典學派的“供應—成本”地租地價，研究得出土地生產(chǎn)要素的邊際產(chǎn)品成本或邊際收益產(chǎn)品決定土地價格。古典經(jīng)濟學派的地租地價理論和新古典經(jīng)濟學派的均衡價格理論共同構成了現(xiàn)代土地價格評估理論體系。收益還原法、市場比較法和成本逼近法構成了現(xiàn)代土地評估的基本方法體系。

1.收益還原法。鑒于土地具有固定性、不增性和永續(xù)性等特點，土地占有者不僅享受土地的現(xiàn)時收益，還能期望未來該土地能夠為其帶來持續(xù)的收益。收益還原法就是在評估土地未來能夠帶來的純收益的基礎上，以一定的折現(xiàn)利率，將未來收益折現(xiàn)為評估時的總收益的一種土地價值評估方法。收益還原法只適用于具有收益或是潛在收益的土地或房地產(chǎn)價值評估，待估標的物的未來收益和風險能夠準確測算，即能夠求取待估標的物的未來收益和適當?shù)恼郜F(xiàn)率。

2.市場比較法。市場比較法是指在對一處宅基地進行估值時，依據(jù)替代原則，將待估農(nóng)村住房財產(chǎn)權與近期發(fā)生的類似農(nóng)村住房財產(chǎn)權交易案例進行對照比較，根據(jù)后者已知的交易價格，綜合考慮兩宗農(nóng)村住房財產(chǎn)權交易的日期、區(qū)位及其他因素差異，修正得出待估農(nóng)村住房財產(chǎn)權估價時的價值的一種方法。市場比較法適用于有充足、可靠比較案例，且比較案例與待估農(nóng)村住房財產(chǎn)權具有替代性，能夠根據(jù)案例交易修正得出待估農(nóng)村住房財產(chǎn)權的情景。

3.成本逼近法。成本逼近法以開發(fā)土地所需的各項費用之和為基礎，再加上一定的目標利潤、稅費和土地增值收益，并考慮成本的時間價值來推算土地價格的估算方法。應用到農(nóng)村住房財產(chǎn)權估價加上，即獲得宅基地使用權的成本和住房建設成本之和，并考慮其時間價值和土地增值收益，以此來推算農(nóng)村住房財產(chǎn)權的價值。成本逼近法的基本原理是成本價值論和等量資本獲取等量收益的投資原理，其適用范圍是土地交易市場不健全、土地交易案例少的地區(qū)。

四、農(nóng)村住房財產(chǎn)權估價的模型建立

（一）模型選擇

綜合考慮上述三種土地價值評估方法的特點、適用范圍、數(shù)據(jù)可得性和農(nóng)村住房財產(chǎn)權的特點，本文采用基于多元線性回歸模型的市場比較法確定農(nóng)村住房財產(chǎn)權的價值，運用此法的關鍵是有發(fā)達的農(nóng)村住房財產(chǎn)權交易市場，以獲得充足的交易案例。通過對農(nóng)房交易案例對農(nóng)村住房財產(chǎn)權價值及其影響因素進行線性擬合以得到某地區(qū)農(nóng)村住房財產(chǎn)權價值的通用方程。

1.變量選擇。結(jié)合農(nóng)村住房財產(chǎn)權抵押和房地產(chǎn)價格影響因素的相關研究，本文主要從農(nóng)房自身特征變量、區(qū)域因素和交易日期三個維度選取農(nóng)村住房財產(chǎn)權價值影響因素。

農(nóng)房自身特征變量由宅基地面積、地上屋面積、建筑結(jié)構和折舊率四個變量組成。宅基地和地上屋面積對農(nóng)村住房財產(chǎn)權價值具有直接的影響，一般來說宅基地和地上屋面積越大，該農(nóng)村住房財產(chǎn)權的價值越大。建筑結(jié)構會影響住房財產(chǎn)權的價值，其他條件相同的條件下，建筑結(jié)構直接影響到建筑質(zhì)量的好壞和建設成本的高低;一般來說，土木結(jié)構、磚混結(jié)構和混凝土結(jié)構的農(nóng)村住房財產(chǎn)權的質(zhì)量和建設成本是依次遞增的，其價值也是依次遞增的。農(nóng)村住房財產(chǎn)權的折舊率會直接影響農(nóng)村住房財產(chǎn)權的剩余價值，折舊率越高，剩余價值越低，即在其他條件相同的條件下，農(nóng)村住房財產(chǎn)權的價值依其折舊程度的遞增而遞減，稅法規(guī)定房屋、建筑物的折舊年限為20年。

區(qū)域因素由年人均收入、距城鎮(zhèn)距離、基礎設施完善程度和基準地價三個變量組成。其他條件相同的情況下，位于經(jīng)濟發(fā)達程度高的農(nóng)村住房財產(chǎn)權要比經(jīng)濟水平一般或經(jīng)濟欠發(fā)達的農(nóng)村住房財產(chǎn)權價值高，本文以地區(qū)人均收入水平衡量地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達程度。距離城鎮(zhèn)距離越短，基礎設施越完善生活便利性越強，該農(nóng)村住房財產(chǎn)權的吸引力越大，其價值也越大?；鶞实貎r代表該地區(qū)的平均價格，對農(nóng)村住房財產(chǎn)權價值具有顯著的影響，其他情況相同的情況下，基準地價越高，相應的農(nóng)村住房財產(chǎn)權的價值也就越大。

由于土地市場和房地產(chǎn)市場價格的變動，同一農(nóng)村住房財產(chǎn)權在不同交易日期的價值也會有一定波動，因此交易日期是影響農(nóng)村住房財產(chǎn)權價值的又一因素，本文對交易日期的量值采用估價日的地價指數(shù)。影響農(nóng)村住房財產(chǎn)權價格相關解釋變量定義如表1所示。

五、政策建議

現(xiàn)階段，農(nóng)村住房財產(chǎn)權的估價主要應用于農(nóng)村住房財產(chǎn)權抵押貸款業(yè)務和農(nóng)村住房財產(chǎn)權的流轉(zhuǎn)當中，對于農(nóng)村住房財產(chǎn)權的估價方式主要采用經(jīng)驗估計法，這種估價方法不能有效反映待估標的的真實價值，不利于農(nóng)村住房財產(chǎn)權流轉(zhuǎn)市場的發(fā)展，并在一定程度上制約了農(nóng)戶參與農(nóng)村住房財產(chǎn)權抵押貸款的積極性，據(jù)此本文提出以下政策建議。

（一）完善基準地價評估更新體系

基礎地價與農(nóng)村住房財產(chǎn)權價值具有顯著的相關性，因此科學、規(guī)范的基準地價評估更新體系對農(nóng)村住房財產(chǎn)權估價具有重要意義。完善基準地價評估更新體系需要注意以下幾個問題：一是充分利用新技術和新成果。利用地籍調(diào)查結(jié)果能夠提高城鎮(zhèn)土地級別或均值地域的邊界精度，應將各地地籍調(diào)查結(jié)果充分應用到基準地價評估更新當中，充分利用GIS技術，建立土地定級與基準地價數(shù)據(jù)庫，將基準地價更新與土地動態(tài)監(jiān)測銜接在一起;二是規(guī)范基準地價更新周期。雖然各地都建有基準地價體系，但更新頻率大不一樣，有的更新快，有的更新慢，造成了更新缺乏層次性，應根據(jù)地方發(fā)展水平和相關情況規(guī)定合適的基準地價體系更新頻率，并考慮土地市場的發(fā)展情況，如土地市場快速發(fā)展，可適當縮短基準地價體系更新周期。

（二）建立農(nóng)村住房信息登記系統(tǒng)

根據(jù)農(nóng)戶住房的建筑結(jié)構、宅基地及農(nóng)房面積、折舊程度和區(qū)位因素等指標建立農(nóng)村住房信息登記系統(tǒng)，并定期進行信息更新，這不僅有利于農(nóng)村住房財產(chǎn)權流轉(zhuǎn)市場的建立，還有助于建立農(nóng)村住房財產(chǎn)權評估體系的建立，降低交易成本，防范由于信息不對稱產(chǎn)生的道德風險。

（三）加快建設農(nóng)村住房和土地流轉(zhuǎn)市場

通過市場發(fā)現(xiàn)農(nóng)村住房財產(chǎn)權價值，應充分發(fā)揮農(nóng)村住房和土地交易市場對于農(nóng)村住房財產(chǎn)權價值的發(fā)現(xiàn)功能，建立農(nóng)村住房財產(chǎn)權交易信息系統(tǒng)，確保及時、準確發(fā)布供求信息，并確保信息的有效性，以提高市場交易質(zhì)量和頻率。此外，提高農(nóng)村住房財產(chǎn)權規(guī)范化程度和業(yè)務水平，完善農(nóng)村住房財產(chǎn)權流轉(zhuǎn)、抵押二級市場，推動農(nóng)村住房財產(chǎn)權流轉(zhuǎn)，降低交易成本。

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（責任編輯：郭麗春 董博雯）