尤志樑

摘要：隨著我國房地產(chǎn)市場的深入發(fā)展，眾多的房地產(chǎn)企業(yè)在實際業(yè)務操作中會發(fā)生大量的項目并行操作，再加上房地產(chǎn)具有投資規(guī)模大，回收期較長等特點，這就給房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈管理提出了非常高的要求，資金鏈也就成為了眾多房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)鍵命脈，以資金鏈安全為核心的資金管理工作也就成為了房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理的關(guān)鍵。我們將基于當下房地產(chǎn)企業(yè)面臨的資金管理問題和不足，從風險管理的角度出發(fā)，有針對性的提出措施建議，以期能夠促進房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的優(yōu)化。

關(guān)鍵詞：風險管理;房地產(chǎn);資金管理

一、引言

我國經(jīng)濟在經(jīng)歷了近年的高速發(fā)展之后，隨著市場經(jīng)濟改革和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的不斷深入和發(fā)展，尤其是供給側(cè)改革和新型城鎮(zhèn)化的不斷推進，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展由高速增長逐步向結(jié)構(gòu)優(yōu)化和穩(wěn)定轉(zhuǎn)變。在經(jīng)濟增速出現(xiàn)下滑的當下，房地產(chǎn)企業(yè)應該更加的注重自身的資金安全以及相應的資金管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理工作一般是從其資金鏈來設定，主要包括資金籌集階段、資金使用階段和資金回籠階段。對于這三大階段資金的良好管理和控制，將極大的決定房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全與否。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理面臨的問題和不足

（一）資金籌集階段的問題和不足

房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌集是一切業(yè)務的基礎和前提。房地產(chǎn)業(yè)務具有投資數(shù)額較大的特點，任何的房地產(chǎn)企業(yè)都不可能完全由自有資金來進行相應的投資活動，這不僅僅是對自身資金實力是巨大的考驗，同時也是相對風險較高的一種方式。因此，通過相關(guān)金融渠道進行資金籌集工作是房地產(chǎn)企業(yè)的常態(tài)。當時隨著我國經(jīng)濟步入下行通道，再加上國家去杠桿的堅決意圖，使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌集面臨著成本較高和結(jié)構(gòu)單一的雙重考驗。

（二）資金使用階段的問題和不足

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其資金使用最為主要的階段就是具體的開發(fā)建設階段，這就涉及到了項目評估、成本管控、資金使用制度體系、資金監(jiān)督等等方面的資金管理工作。但往往也就是這些方面會出現(xiàn)相應的問題和不足，例如成本管控不明晰、監(jiān)督考核不落實等等方面，都是房地產(chǎn)企業(yè)資金管理在使用階段出現(xiàn)不足的重要體現(xiàn)。

（三）資金回籠階段的問題和不足

房地產(chǎn)企業(yè)的資金回籠是其保持資金鏈連續(xù)和安全的重要措施，其資金回籠的速度和周期長短直接受到相應的營銷策劃設計和執(zhí)行等方面的影響，房地產(chǎn)項目整體營銷的好壞是關(guān)鍵要素。當時隨著我國房地產(chǎn)市場進入存量房時代，眾多的房地產(chǎn)企業(yè)并沒有很好的適應這一變化，傳統(tǒng)的營銷方式的效果已經(jīng)逐步下降，也就給其資金回籠造成壓力，同時相應的管理工作也稍顯不足。

三、房地產(chǎn)企業(yè)基于風險管理強化資金管理的對策建議

（一）優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，提升融資能力

在經(jīng)濟大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)首要的應該是積極的應對當下的經(jīng)濟金融大環(huán)境，然后積極的從自身出發(fā)，不斷的優(yōu)化自身的融資結(jié)構(gòu)。一方面要采用科學的方式預測資金使用節(jié)奏和規(guī)劃，基于此才能制定出更加高效的融資計劃，防止資金閑置成本和資金短缺風險;另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要積極的對接多樣化的金融渠道，通過達成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系來保持融資的低成本和結(jié)構(gòu)多元化，以此方式來不斷的提升自身的融資能力和融資效果。雖然對于小房地產(chǎn)企業(yè)來說，其多數(shù)只能在與銀行等金融機構(gòu)融資過程中處于劣勢地位，但是精確的融資計劃設定以及良好的資信維護也是提升其融資能力的關(guān)鍵。

（二）強化資金使用，提升使用效率

對于房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理來說，其主要風險來源是資金的使用階段。基于風險管理的思想，資金使用階段的資金管理自然也就成為了關(guān)鍵的環(huán)節(jié)和內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用主要是開發(fā)建設，也就需要企業(yè)制定并執(zhí)行詳細的資金使用計劃，做好過程中詳細的成本管控，并且貫徹當下風險管理中盛行的精細化思想，以期能夠在降低不必要的資金使用損耗的同時提升資金使用效率。值得一提的是，針對在資金使用過程可能會出現(xiàn)的諸如舞弊等行為的執(zhí)行風險，房地產(chǎn)企業(yè)也應該積極的落實執(zhí)行相應的監(jiān)督考核機制，通過全過程、多角度的獨立監(jiān)督和考核，實現(xiàn)即時規(guī)范和風險控制，最終也是保證房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全。

（三）創(chuàng)新營銷方案，加速資金回籠

在當下新的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，各個房地產(chǎn)企業(yè)的營銷方案需要尋求更加切合市場的創(chuàng)新點和落腳點，而不再是賣方市場的“簡單營銷”。在整個營銷方案中，最為關(guān)鍵也是最為敏感的就是定價，客戶最關(guān)心的是價格，房地產(chǎn)投資最關(guān)注的是利潤，實質(zhì)上也是價格。房地產(chǎn)企業(yè)通過極具藝術(shù)性的定價往往能夠?qū)崿F(xiàn)資金回籠的速度與量的良好平衡，這也是創(chuàng)新營銷方案的主要著力點。在國家密集出臺“限購”、“限價”等房市政策的當下，價格已經(jīng)不僅僅是市場化的價格，而是摻雜了諸多非市場因素以及各方博弈的集中體現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)需要慎之又慎，規(guī)避盲目定價帶來的資金回籠風險。

四、結(jié)語

資金風險是房地產(chǎn)企業(yè)的主要風險之一，特別是在經(jīng)濟形勢錯綜復雜的當下，眾多的房地產(chǎn)企業(yè)也真切的感受到了資金的壓力以及資金管理的乏力。對于我們建議房地產(chǎn)企業(yè)應該重新從風險管理的角度來看資金管理，而不僅僅是財務角度，結(jié)合我們提到的資金籌集、資金使用和資金回籠等階段的措施，切實的加強自身的資金管理能力，優(yōu)化提升具體的管理效果，為房地產(chǎn)企業(yè)在當下環(huán)境的綜合競爭力的保持奠定堅實的基礎，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

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[2]林曉梅.淺析房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題及對策[J].時代金融，2017 （36）.