王拔旭 周功璟

摘要：我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)提升了重視程度，也迫切需要探索和解決房地產(chǎn)金融問(wèn)題。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的特點(diǎn)，資本流動(dòng)的規(guī)?？赡軐?duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生非常重要的影響。因此，房地產(chǎn)金融決定了房地產(chǎn)之后的發(fā)展趨勢(shì)。總之，本文將首先關(guān)注房地產(chǎn)金融創(chuàng)新性的分析研究，針對(duì)存在的問(wèn)題提出了更加科學(xué)合理的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融創(chuàng)新;渠道探討;問(wèn)題與對(duì)策

一、房地產(chǎn)金融的概念及特點(diǎn)

所謂房地產(chǎn)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)或消費(fèi)過(guò)程中的過(guò)程，由于該行業(yè)具有一定程度的高風(fēng)險(xiǎn)和高收益特征，因此需要通過(guò)某些財(cái)務(wù)渠道籌集資金，因此把這一過(guò)程稱(chēng)為房地產(chǎn)金融。在這個(gè)過(guò)程中，它主要包括準(zhǔn)備、使用和計(jì)算貨幣三個(gè)方面。從一個(gè)小的角度來(lái)看，房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)公司為房地產(chǎn)信貸和資本市場(chǎng)融資提供金融服務(wù)的總稱(chēng)。房地產(chǎn)金融包括幾種類(lèi)型的特征：第一，高額度。由于房地產(chǎn)的特殊性，使用房地產(chǎn)需要的資金數(shù)額將非常大。在某些地方，房地產(chǎn)融資的金額將在數(shù)千萬(wàn)甚至數(shù)億之間，甚至更大。第二，差異很大。房地產(chǎn)業(yè)遍布全國(guó)，每個(gè)地區(qū)都有不同的特點(diǎn)，這使得一些城市的房地產(chǎn)業(yè)非常受歡迎，而一些城市的房地產(chǎn)業(yè)卻很蕭條。第三，抵押差異。我國(guó)一些大型房地產(chǎn)公司甚至不使用抵押貸款就可以輕松準(zhǔn)備所需的資金，但是一些規(guī)模較小的公司則更難獲得資金，有些公司甚至無(wú)法募集資金。

二、房地產(chǎn)金融創(chuàng)新所面臨的問(wèn)題

（一）金融格局單一

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)籌資的主要渠道是銀行貸款，占資金的比重最大。當(dāng)前，我國(guó)國(guó)家宏觀調(diào)控能力的提高帶來(lái)了貸款難度的增加，貸款額度也相應(yīng)減少，這將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生非常大的不利影響。資本較少，房地產(chǎn)行業(yè)容易陷入停滯。到目前為止，我國(guó)的房地產(chǎn)投資格局還不是多元化的，而是更加單一，狹窄的渠道，一旦貸款發(fā)生變化，將引起房地產(chǎn)業(yè)的重大動(dòng)蕩，從而影響我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（二）信托資金額受限

銀行信托金融在我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中起著非常重要的作用，因?yàn)樗腔I資的最重要渠道。但是，這種信托金融具有一定的時(shí)間性和周期性。在平穩(wěn)，逆周期中，房地產(chǎn)企業(yè)可獲得的財(cái)務(wù)金額會(huì)有一定程度的波動(dòng)，從而影響貸款渠道。自2005年左右以來(lái)，我國(guó)的銀行信貸融資已開(kāi)始表現(xiàn)出明顯的逆周期特征，其中房地產(chǎn)業(yè)受影響最大。因?yàn)楫?dāng)時(shí)，如果我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)能夠得到更好，更快的發(fā)展，那么就離不開(kāi)銀行的信貸來(lái)為資金做準(zhǔn)備。對(duì)于一些整體房地產(chǎn)投資增加的情況，房地產(chǎn)信托基金的數(shù)量不是很高，而整體基金的收益卻很小，一旦房地產(chǎn)處于開(kāi)發(fā)過(guò)程中，可流動(dòng)的資金就不多了，將會(huì)嚴(yán)重影響房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展，影響其獲得的收益，并且相應(yīng)的財(cái)政支持也很小。與其他類(lèi)型的財(cái)務(wù)方法相比，盡管當(dāng)前的銀行信托更安全，更靈活，但其收到的資金量卻無(wú)法滿(mǎn)足房地產(chǎn)的資本要求。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)金融發(fā)展的有效策略

（一）完善房地產(chǎn)金融創(chuàng)新市場(chǎng)，促進(jìn)資源優(yōu)化配置

對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，金融創(chuàng)新是當(dāng)務(wù)之急。如果要使房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，就需要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行更全面的整合。因?yàn)槲覈?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是多層次的，結(jié)構(gòu)大致可以分為一級(jí)市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)，較為全面，但相對(duì)而言，還存在發(fā)展不平衡的問(wèn)題。二級(jí)市場(chǎng)與一級(jí)市場(chǎng)相比有一定的劣勢(shì)，但是一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展還不是很完善。因此，針對(duì)這種情況，有必要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行全面的改善和完善，以?xún)?yōu)化和完善房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，在此基礎(chǔ)上，還需要房地產(chǎn)金融完善信用評(píng)價(jià)機(jī)制，適當(dāng)提高房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化水平，分散風(fēng)險(xiǎn)，提高資產(chǎn)質(zhì)量，為二級(jí)市場(chǎng)投資者提供選擇。

（二）加快金融創(chuàng)新

鑒于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的當(dāng)前發(fā)展，如果要房地產(chǎn)金融實(shí)現(xiàn)全面發(fā)展，就需要在這一領(lǐng)域進(jìn)行全方位的創(chuàng)新。因?yàn)橹挥袆?chuàng)新性金融才能加速房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并為房地產(chǎn)金融注入新的活力，還可以在一定程度上促進(jìn)資金流動(dòng)，并增加企業(yè)可以獲得的收益。如果我國(guó)的房地產(chǎn)公司可以在原有基礎(chǔ)上進(jìn)行金融創(chuàng)新，然后開(kāi)發(fā)一些新的金融產(chǎn)品，那么它們可以重建一個(gè)相對(duì)較新的金融投資體系。目前，在我國(guó)所有地區(qū)，我們都充分認(rèn)識(shí)到金融產(chǎn)品對(duì)其發(fā)展道路的重要性，因此許多公司將增加對(duì)金融產(chǎn)品研發(fā)的投資，以獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益，但是金融產(chǎn)品的發(fā)展在房地產(chǎn)行業(yè)仍存在一些不足，且發(fā)展緩慢。因此，對(duì)于這種現(xiàn)狀，有必要根據(jù)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行金融創(chuàng)新。只有這樣，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)才能解決長(zhǎng)期存在的財(cái)務(wù)問(wèn)題。

（三）建立多格局金融體系

如果要使房地產(chǎn)業(yè)取得長(zhǎng)足發(fā)展，則需要建立科學(xué)、合理、穩(wěn)定的多業(yè)態(tài)金融體系，這主要是因?yàn)槲覈?guó)現(xiàn)在有許多不同層次的企業(yè)，如果能與其中一個(gè)有良好的發(fā)展中關(guān)系，有必要建立一個(gè)多元化、多形式的金融體系，不再像傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模型，只有金融創(chuàng)新才能帶來(lái)繁榮。長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)使用資金的最準(zhǔn)備方法是通過(guò)銀行作為主要的資金來(lái)源。這也從側(cè)面解釋了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的金融體系并不完善。迄今為止，我國(guó)唯一的住房?jī)?chǔ)蓄銀行位于天津，即天津的中德儲(chǔ)蓄銀行。而且，根據(jù)許多實(shí)際情況可以看出，房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)困難將給房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展帶來(lái)很多障礙。由于房地產(chǎn)對(duì)金融的限制很多，它將帶動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的不好的發(fā)展影響。但是，其他類(lèi)型的資金籌措渠道也將有較高的門(mén)檻，我國(guó)制定了新的房地產(chǎn)金融改革策略，使得房地產(chǎn)行業(yè)資金籌措比以往更加困難，這也證明了目前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，有必要緊急進(jìn)行多種形式的金融體系建設(shè)，以解決當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)困境。

四、結(jié)語(yǔ)

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的金融創(chuàng)新不像以前那樣簡(jiǎn)單，但呈現(xiàn)出多元化的發(fā)展趨勢(shì)。當(dāng)然，這將帶來(lái)一定的好處并帶來(lái)一定的不利影響。在這種情況下，我國(guó)的房地產(chǎn)公司必須更加謹(jǐn)慎，并需要了解自己企業(yè)的發(fā)展以做出金融創(chuàng)新選擇，以便他們能夠更好地準(zhǔn)備所需的資金，并且還能夠在很大程度上促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)更好更快發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)注入新的活力。

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