黃秋蘭

摘要：城市開發(fā)建設(shè)具有包括領(lǐng)域范圍廣、涉及范圍大等諸多特點(diǎn)，包括了交通能源建設(shè)、建筑工程建設(shè)、綠化工程建設(shè)、水利工程建設(shè)以及工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域范圍，這些城市開發(fā)建設(shè)主體的領(lǐng)域最基本的需求便是對(duì)土地資源的需求。而土地收儲(chǔ)作為提供城市開發(fā)建設(shè)土地資源的有效手段，直接關(guān)系到城市化的程度，科學(xué)合理的土地儲(chǔ)備為城市的開發(fā)建設(shè)提供了所需的土地資源需求，從而保障了城市開發(fā)建設(shè)的基本土地條件。

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備；城市開發(fā)；作用

如何為城市開發(fā)建設(shè)提供合理規(guī)劃的土地資源是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的工作重點(diǎn)和核心內(nèi)容。城市土地作為城市化發(fā)展進(jìn)行中城市居住人口基本的經(jīng)濟(jì)與生活保障，既能夠體現(xiàn)我國(guó)城市化進(jìn)步發(fā)展的科學(xué)性和建設(shè)性，同時(shí)也能緩解我國(guó)作為人口大國(guó)存在的人均土地資源矛盾的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。在中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程中解決人均土地資源矛盾這一現(xiàn)實(shí)問(wèn)題是政府工作的重要導(dǎo)向，政府只有在堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平為引導(dǎo)的前提下才能切實(shí)解決城市開發(fā)建設(shè)中的土地資源問(wèn)題，從而為實(shí)現(xiàn)城市化過(guò)程中土地資源公平分配的目標(biāo)提供有效的動(dòng)力。本文在分析廣西區(qū)內(nèi)城市開發(fā)建設(shè)中土地儲(chǔ)備工作現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上對(duì)土地儲(chǔ)備在城市開發(fā)建設(shè)中的作用進(jìn)行了相關(guān)探討。

一、城市開發(fā)建設(shè)中土地收儲(chǔ)現(xiàn)狀分析

（一）土地收儲(chǔ)工作周期較長(zhǎng)

土地收儲(chǔ)工作是一個(gè)系統(tǒng)性工程，包括土地的規(guī)劃選址、立項(xiàng)審批、用地報(bào)批、變更登記、征地拆遷、土地供應(yīng)等工作，這些工作涉及到土地所在地的各個(gè)部門辦理。特別是征地拆遷工作，即便是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)與土地權(quán)利人簽訂了土地收儲(chǔ)協(xié)議，但因?yàn)檎鞯夭疬w等問(wèn)題，工作推進(jìn)力度不夠，導(dǎo)致收儲(chǔ)土地?zé)o法及時(shí)供應(yīng)，且土地收儲(chǔ)本身就是取得土地使用權(quán)的過(guò)程，涉及原土地權(quán)利人的切實(shí)利益調(diào)整，因此一個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目的收儲(chǔ)工作往往歷時(shí)1-3年的周期，甚至更長(zhǎng)。

（二）土地收儲(chǔ)資金緊缺

土地收儲(chǔ)資金的流轉(zhuǎn)作為城市開發(fā)建設(shè)中土地收儲(chǔ)工作的基本環(huán)節(jié)關(guān)系到土地收儲(chǔ)工作的可行性目標(biāo)。政府在土地收儲(chǔ)工作中需要在保證資金流動(dòng)的合理性和充足性的前提下才能實(shí)現(xiàn)土地收儲(chǔ)的正常推進(jìn)[2]。近年來(lái)，國(guó)家新政策調(diào)整了土地儲(chǔ)備籌資方式，特別是財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范土地儲(chǔ)備和資金管理等相關(guān)問(wèn)題的通知》 （財(cái)綜〔2016〕4號(hào)）文，要求自2016年1月1日起，各地不得再向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)舉借土地儲(chǔ)備貸款，只能通過(guò)土地出讓收入、國(guó)有土地收益基金、政府發(fā)債以及其他財(cái)政資金解決。在財(cái)綜〔2016〕4號(hào)文發(fā)布之前，廣西區(qū)內(nèi)各土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的土地收儲(chǔ)資金來(lái)源主要是銀行貸款，財(cái)政投入資金有限，不能從銀行貸款籌措土地收儲(chǔ)資金后，土地收儲(chǔ)資金緊缺，無(wú)法滿足當(dāng)前土地儲(chǔ)備工作的需要。

（三）土地收儲(chǔ)應(yīng)急機(jī)制較為缺乏

城市開發(fā)建設(shè)中土地資源的涉及范圍包括了存量建設(shè)用地、新增建設(shè)用地等等多種形式的土地資源，在城市開發(fā)建設(shè)中土地收儲(chǔ)工作目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)對(duì)各種形式土地資源的科學(xué)管理和合理利用。在土地收儲(chǔ)工作中具體的方式分為土地收購(gòu)、土地前期開發(fā)、土地出讓等系統(tǒng)流程，不同城市的土地收儲(chǔ)在收儲(chǔ)數(shù)量、土地規(guī)模、收儲(chǔ)價(jià)格、土地使用年限以及收儲(chǔ)方法等環(huán)節(jié)中都體現(xiàn)了城市化發(fā)展的程度差異。在土地收儲(chǔ)實(shí)際工作中，各個(gè)收儲(chǔ)環(huán)節(jié)所產(chǎn)生矛盾的影響通常會(huì)出現(xiàn)新的社會(huì)問(wèn)題，而土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在針對(duì)土地收儲(chǔ)工作具體項(xiàng)目的過(guò)程中缺乏對(duì)土地收儲(chǔ)各個(gè)環(huán)節(jié)中產(chǎn)生各種影響的預(yù)測(cè)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)需要建立土地收儲(chǔ)工作產(chǎn)生社會(huì)問(wèn)題的應(yīng)急機(jī)制才能實(shí)現(xiàn)城市開發(fā)建設(shè)中土地收儲(chǔ)工作的科學(xué)發(fā)展。

二、土地收儲(chǔ)在城市開發(fā)建設(shè)的作用分析

（一）提升城市發(fā)展的作用

城市開發(fā)建設(shè)中土地收儲(chǔ)工作可以達(dá)到促進(jìn)城市發(fā)展的目標(biāo)，土地收儲(chǔ)工作的有序性能夠在提升城市發(fā)展方式、發(fā)展方向以及提高居民生活水平方面有著相當(dāng)?shù)钠鹾献饔?，城市的高效發(fā)展能夠?qū)崿F(xiàn)城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、人均收入的提高以及就業(yè)率的提升等多個(gè)目標(biāo)[3]。在城市開發(fā)建設(shè)中土地收儲(chǔ)工作通常會(huì)強(qiáng)調(diào)對(duì)工作本身流程的規(guī)劃和土地綜合效益的提高，政府在土地收儲(chǔ)工作中注重對(duì)城市居民生活水平的改善、就業(yè)率的提升以及基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，是實(shí)現(xiàn)以人為本的社會(huì)生態(tài)文明建設(shè)的重要推動(dòng)力。土地收儲(chǔ)工作在以城市發(fā)展的可持續(xù)原則為最終目標(biāo)的前提下來(lái)開展工作能夠有效的解決土地收儲(chǔ)流程中存在的一些政府與利益方之間的矛盾，因此土地收儲(chǔ)工作的有序化、科學(xué)化是提升城市發(fā)展水平的重要手段。

（二）完善政府管理職能的作用

土地收儲(chǔ)工作的合理性能夠起到完善政府管理職能的作用，城市開發(fā)建設(shè)中土地收儲(chǔ)工作的全方位管理體制中體現(xiàn)了政府管理職能的具體應(yīng)用，在進(jìn)行土地收儲(chǔ)工作的過(guò)程中政府需要在遵循管理流程的基礎(chǔ)上與土地收儲(chǔ)所涉及的各個(gè)利益方進(jìn)行溝通和交流，這種溝通和交流中所包含的管理職能的實(shí)踐性是實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)關(guān)系變化的重要手段。而政府在解決由于土地儲(chǔ)備工作造成的與利益方之間的資金矛盾、社會(huì)矛盾、工作矛盾的過(guò)程中能夠充分的發(fā)揮政府在管理職能方面的作用。因此，城市開發(fā)建設(shè)中土地收儲(chǔ)工作的進(jìn)行能夠不斷總結(jié)和完善政府管理工作職能的經(jīng)驗(yàn)，從而逐步完善政府在土地收儲(chǔ)過(guò)程中全方位的管理職能。例如政府為解決土地收儲(chǔ)工作而建立的土地收儲(chǔ)文件政策等，便是從土地收儲(chǔ)工作的特點(diǎn)來(lái)對(duì)土地收儲(chǔ)工作中的矛盾問(wèn)題進(jìn)行同步的解決機(jī)制，這就能夠從政府管理職能的角度保證土地收儲(chǔ)工作與城市開發(fā)建設(shè)的同步性。

（三）提高政府對(duì)土地市場(chǎng)的宏觀調(diào)控作用

通過(guò)土地收儲(chǔ)，政府手中掌握著土地資源，根據(jù)土地市場(chǎng)的需求對(duì)手中的土地資源進(jìn)行合理分配，特別是在當(dāng)前國(guó)家要求加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的背景下，要貫徹落實(shí)國(guó)家加強(qiáng)宏觀調(diào)控的重大決策部署，加強(qiáng)科學(xué)合理的土地供應(yīng)計(jì)劃對(duì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和社會(huì)發(fā)展的促進(jìn)和保障作用，進(jìn)一步優(yōu)化土地供給側(cè)市場(chǎng)配置結(jié)構(gòu)，保證社會(huì)經(jīng)濟(jì)在新常態(tài)下平穩(wěn)較快發(fā)展?？偟膩?lái)說(shuō)，土地收儲(chǔ)是按照土地儲(chǔ)備的有關(guān)程序依法取得土地，通過(guò)進(jìn)行前期開發(fā)后達(dá)到供地條件，按照市場(chǎng)需求供應(yīng)各類建設(shè)用地，能夠?qū)崿F(xiàn)土地資源利用的合理性和最優(yōu)化，是合理調(diào)控土地市場(chǎng)關(guān)系的一種經(jīng)營(yíng)管理的機(jī)制和行為。同時(shí)，土地收儲(chǔ)工作在提升土地規(guī)劃的有效性基礎(chǔ)上又起到了增加地方財(cái)政收入的目標(biāo)，而且在土地市場(chǎng)的公開性，透明性等方面也能夠發(fā)揮較強(qiáng)的推動(dòng)作用。

（四）提高土地利用率，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用。

土地儲(chǔ)備制度的建立，除了開展新增用地的收儲(chǔ)工作外，還使各地能夠通過(guò)收儲(chǔ)方式對(duì)城市內(nèi)部的閑置土地，因企業(yè)破產(chǎn)、撤消、搬遷騰出的土地，舊城改造土地和低效土地等存量建設(shè)進(jìn)行重新開發(fā)利用，提高土地利用率。存量建設(shè)土地收儲(chǔ)后，通過(guò)前期開發(fā)和整理便可進(jìn)行供地，加快了土地再利用步伐。特別是對(duì)一些環(huán)境較差、規(guī)劃條件不理想、單獨(dú)無(wú)法實(shí)現(xiàn)有效開發(fā)的地塊，通過(guò)土地儲(chǔ)備統(tǒng)籌規(guī)劃盤活，較好地挖掘和發(fā)揮地塊自身優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)了土地資源的優(yōu)化配置。

三、結(jié)語(yǔ)：

在城市開發(fā)建設(shè)過(guò)程中土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)需要對(duì)土地收儲(chǔ)工作進(jìn)行合理規(guī)劃、科學(xué)收儲(chǔ)，在依據(jù)法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，為高效的城市開發(fā)建設(shè)打下良好的土地收儲(chǔ)基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

[1]李佳，路新利.城鎮(zhèn)化進(jìn)程中農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)對(duì)我國(guó)小城鎮(zhèn)發(fā)展的影響[J].改革與戰(zhàn)略，2017（4）：119-121.

[2]盧為民，唐揚(yáng)輝，徐升燕.城市群發(fā)展中的土地利用問(wèn)題及對(duì)策[J].中國(guó)土地，2017（11）：49-51.