栗璐雅

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，從近年的房地產(chǎn)發(fā)展情況來(lái)看，為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了巨大的動(dòng)力，為我國(guó)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況也可以從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體情況角度來(lái)看，反映國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的整體趨勢(shì)。鑒于此，本文對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題、影響因素及長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建進(jìn)行了分析，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng);問(wèn)題;影響因素;長(zhǎng)效機(jī)制

隨著2019年進(jìn)入下半年，樓市也進(jìn)入了下半場(chǎng)，房企融資額逐月減少，從瘋狂融資進(jìn)入了融資艱難的階段，與此同時(shí)，筆者周?chē)恍俺捶空摺币灿l(fā)感受到了“賣(mài)房難”。房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的現(xiàn)象背后，必然有國(guó)家“看不見(jiàn)的手”在進(jìn)行著調(diào)控，習(xí)總書(shū)記在最近的講話中也提到：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！?/p>

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展背景

從1998年國(guó)務(wù)院發(fā)布通知，完全停止住房實(shí)物分配制度開(kāi)始，我國(guó)逐漸進(jìn)入住房市場(chǎng)化、貨幣化階段，房地產(chǎn)金融也才開(kāi)啟了真正意義上的發(fā)展。但是由于市場(chǎng)不成熟，經(jīng)濟(jì)制度不完善等原因，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中出現(xiàn)了諸多問(wèn)題，主要有：

（一）商品房空置率過(guò)高

一方面房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，另一方面，市場(chǎng)上卻出現(xiàn)了鄂爾多斯“鬼城”的現(xiàn)象。這主要是由于兩個(gè)原因：其一，政府和開(kāi)發(fā)商盲目看好房地產(chǎn)發(fā)展前景，過(guò)度開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致供大于求，新住宅被空置，出現(xiàn)無(wú)入住率的現(xiàn)象。其二，一些非理性投資者抱著投機(jī)炒作的目的進(jìn)入市場(chǎng)，購(gòu)房不住，抬高了房?jī)r(jià)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)供需不匹配，真正有剛需的中低收入家庭反而買(mǎi)不起房。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)整體房?jī)r(jià)漲速過(guò)快

我國(guó)房?jī)r(jià)高不再是新的話題，房地產(chǎn)炒作頻繁出現(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲速度超過(guò)了平均水平。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)近幾年房子成交量以及成交價(jià)格的統(tǒng)計(jì)顯示，2005年-2017年間，我國(guó)整體商品房平均成交價(jià)格由2900元左右每平方米上升到平均9000元左右每平方米，僅12年的時(shí)間價(jià)格上漲了接近3倍。而北京某知名房地產(chǎn)評(píng)估師通過(guò)計(jì)算同質(zhì)住房變化因素，計(jì)算出我國(guó)房地產(chǎn)12年上漲了6.5倍左右，基本每年能上漲近20%，而我國(guó)平均人均收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有超越這個(gè)水平。整體房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，會(huì)大大降低我國(guó)居民的生活水平，不利于國(guó)家的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，抑制房?jī)r(jià)漲速，制定相關(guān)措施，解決房地產(chǎn)行業(yè)不正常上漲現(xiàn)象，是我們面臨的重要問(wèn)題。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展的影響因素

（一）人口因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

人口因素包括人口數(shù)量、人口增長(zhǎng)、人口比率、人口遷移、人口政策等，某一城市的人口增長(zhǎng)、人口流入、優(yōu)秀人才政策的引進(jìn)都會(huì)影響房地產(chǎn)需求，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格。目前，很多大城市紛紛出臺(tái)相應(yīng)人才引入政策，給予購(gòu)房補(bǔ)貼和一次性購(gòu)房補(bǔ)助，不僅形成城市人口的直接流入，更是增加了高層人才住房需求，提高住房?jī)r(jià)格。

（二）貨幣政策與信用政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

無(wú)論是貨幣政策還是信用政策都通過(guò)調(diào)整市場(chǎng)的貨幣量，有效地影響房地產(chǎn)價(jià)格和房地產(chǎn)需求。例如：當(dāng)國(guó)家實(shí)行寬松的貨幣政策時(shí)，市場(chǎng)上的貨幣較多，物價(jià)上漲，人民幣貶值，通貨膨脹高，房?jī)r(jià)可能會(huì)上漲。另外，國(guó)家限制房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道，如果房地產(chǎn)建設(shè)資金不足，也會(huì)影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制構(gòu)建措施

（一）建立健全的房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)

我國(guó)土地廣闊，人口多，所以不同地區(qū)人群在用房需求上有著一定的差異性。這也就要求了相關(guān)部門(mén)能夠在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策的制定時(shí)，能夠?qū)Σ煌巳旱挠梅啃枨蠹右詫?shí)地調(diào)研，并以此為依據(jù)，建立健全且完善的住房保障體系，確保我國(guó)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)能夠更加和諧和穩(wěn)定。要建立一套以商品房為主，以廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房為輔的住房供應(yīng)體系，一方面，政府也應(yīng)該制定專(zhuān)門(mén)的法律法規(guī)政策，對(duì)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)行為進(jìn)行約束和規(guī)定，使房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)行為能夠得到法律的強(qiáng)制約束。另一方面，要能夠完善廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)政策，從而使其能夠與實(shí)際要求相符，提升政策的可行性，確保政策與大多數(shù)人的住房要求相符，進(jìn)而使廉租房政策與經(jīng)濟(jì)適用房政策能夠起到維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的根本作用。最后要能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)交易手續(xù)加以精簡(jiǎn)，進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)的流通成本，從而使房地產(chǎn)資源的利用效率得到全面提升，使房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)得到有效控制，從而推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。

（二）建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者維權(quán)渠道

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，商品貿(mào)易應(yīng)該是人的理性活動(dòng)，并遵守自愿、平等、公平和誠(chéng)信的原則。但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性、對(duì)外性、信息不對(duì)稱(chēng)性，消費(fèi)者的利益容易受到侵害。利害關(guān)系受到侵害時(shí)，消費(fèi)者首先選擇的不是司法途徑，而是投訴，如果投訴得不到解決，往往就變成了信訪上訪。這種現(xiàn)象的發(fā)生一方面是因?yàn)槊癖姷姆ㄖ我庾R(shí)不強(qiáng)，法律素質(zhì)低，房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)法律知識(shí)不足，缺少法律維權(quán)經(jīng)驗(yàn)和習(xí)慣;另一方面，也與打官司成本高執(zhí)行難以及矛盾解決社會(huì)現(xiàn)實(shí)有關(guān)。群眾遇到問(wèn)題正常途徑無(wú)法解決時(shí)，小鬧小解決，大鬧大解決，不鬧不解決，信訪上訪比正常起訴投訴要效率高，這是一種不正常的現(xiàn)象。因此需要政府部門(mén)加大法律法規(guī)的宣傳，提高群眾依法維權(quán)意識(shí)，提供房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)幫助，提高群眾依法維權(quán)的能力。同時(shí)，還應(yīng)建立和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者的維權(quán)渠道，在頂層設(shè)計(jì)上與“雙隨機(jī)、一公開(kāi)”監(jiān)管制度適應(yīng)，建立起全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為統(tǒng)一投訴電話、投訴網(wǎng)站和投訴處理機(jī)制，監(jiān)督地方解決問(wèn)題。在基層房地產(chǎn)主管部門(mén)建立矛盾調(diào)解機(jī)制，處理一些小矛盾;建立縣級(jí)仲裁機(jī)構(gòu)，提供司法援助等增加司法解決的簡(jiǎn)捷途徑。

（三）加強(qiáng)行業(yè)自律和政府監(jiān)管

由于構(gòu)建房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，除了上面提到的信貸、稅收、土地、保障房和住房租賃市場(chǎng)外，還涉及信息和預(yù)警、行業(yè)自律和監(jiān)管等方面。

（1）做好房地產(chǎn)信息和預(yù)警等基礎(chǔ)性工作。構(gòu)建強(qiáng)有力的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制領(lǐng)導(dǎo)體系，在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記基礎(chǔ)上完善房地產(chǎn)信息，完整地記錄每戶(hù)家庭曾經(jīng)擁有和現(xiàn)在擁有的房屋信息以及人口信息、完整地記錄每套房屋的產(chǎn)權(quán)、租賃、流轉(zhuǎn)、按揭貸款、抵押融資和稅收等信息，為完善房地產(chǎn)信貸政策和稅收政策提供數(shù)據(jù)支撐。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)主體、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)，構(gòu)建房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警體系。（2）加強(qiáng)行業(yè)自律。開(kāi)發(fā)商和房產(chǎn)中介要加強(qiáng)自律，發(fā)布真實(shí)房源、嚴(yán)格規(guī)范交易資金管理、禁止為不符合交易條件的房屋業(yè)主提供中介服務(wù)、不協(xié)助購(gòu)房人偽造證明材料、不從事場(chǎng)外配資、不哄抬房?jī)r(jià)。（3）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)管。各級(jí)地方政府要明確房地產(chǎn)預(yù)售許可項(xiàng)目建設(shè)工程的進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)（銷(xiāo)）售價(jià)格、銷(xiāo)售方案和銷(xiāo)售合同網(wǎng)簽的備案管理，嚴(yán)格房地產(chǎn)項(xiàng)目樓盤(pán)銷(xiāo)售行為的有效監(jiān)管，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員管理，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)金融信貸的監(jiān)管，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)違法違規(guī)行為。

四、結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，房?jī)r(jià)上漲得太快，投機(jī)性高，尤其是2015年和2016年大多數(shù)城市房?jī)r(jià)翻倍的現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展問(wèn)題備受關(guān)注，因此要抓緊建立符合國(guó)家條件的基本制度和長(zhǎng)期機(jī)制。抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

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