摘 要：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，而且加上土地資源獲取難度不斷提升，房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)逐漸成為項(xiàng)目資源獲取的重要途徑。而房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，發(fā)展一直受到社會(huì)的關(guān)注，而本文正是基于此背景下，通過(guò)典型的房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)案例分析，總結(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)的方式以及相關(guān)的建議，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)方式選擇的影響因素進(jìn)行分析。最后針對(duì)房地產(chǎn)并購(gòu)實(shí)踐操作面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析并提出相應(yīng)的思考建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目并購(gòu)；分析建議

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)案例背景

該房地產(chǎn)項(xiàng)目位于深圳市某區(qū)中心，主要是為舊城改造項(xiàng)目，通過(guò)兩期分期建設(shè)完成，其中第1期銷(xiāo)售業(yè)務(wù)已經(jīng)全部結(jié)束，該項(xiàng)目原始股東介紹相關(guān)清算已經(jīng)完成，目前只有2期項(xiàng)目待開(kāi)發(fā)。這也是本文房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)的重要項(xiàng)目?jī)?nèi)容。整個(gè)2期項(xiàng)目的土地面積約為1.5萬(wàn)平米，容積率為4.5，計(jì)容面積5.5萬(wàn)平米，土地性質(zhì)為住宅用地。該項(xiàng)目企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)較為簡(jiǎn)單，只有甲乙兩個(gè)股東，其中甲作為大股東占據(jù)65%，而以作為小股東僅占據(jù)35%。整個(gè)項(xiàng)目主要是由甲股東主導(dǎo)開(kāi)發(fā)，由小股東輔導(dǎo)。但是由于甲乙兩股東在二期項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)決策上存在較大的差異，導(dǎo)致2期項(xiàng)目無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，當(dāng)下該項(xiàng)目公司甲乙股東準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓2期項(xiàng)目。剛好丙公司規(guī)劃在深圳市該區(qū)進(jìn)行相應(yīng)的城市開(kāi)發(fā)，但是公開(kāi)市場(chǎng)上土地資源已經(jīng)沒(méi)有出讓的。甲乙股東的2期項(xiàng)目正好與丙公司的土地資源需求十分吻合，因此雙方就2期房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)展開(kāi)相應(yīng)的工作。

（2）并購(gòu)意向階段

丙公司首先對(duì)甲乙股東的2期房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行初步調(diào)研了解后，并且與甲乙兩位股東進(jìn)行初步交流后，對(duì)整個(gè)二期項(xiàng)目的報(bào)價(jià)為15億元。同時(shí)丙公司就此房地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目成立專(zhuān)項(xiàng)部門(mén)，主要是針對(duì)二期房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資發(fā)展、財(cái)務(wù)法律、市場(chǎng)分析以及設(shè)計(jì)等環(huán)節(jié)進(jìn)行綜合性評(píng)估，同時(shí)與甲乙項(xiàng)目公司逐漸形成意向收購(gòu)協(xié)議。

1.交易形式選擇。房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)方式通常有股權(quán)并購(gòu)與資產(chǎn)并購(gòu)兩種構(gòu)成，其中資產(chǎn)并購(gòu)交易所標(biāo)的資產(chǎn)所有權(quán)，買(mǎi)方能夠獲得購(gòu)買(mǎi)價(jià)款的全額發(fā)票，同時(shí)不會(huì)存在股權(quán)溢價(jià)等問(wèn)題，相應(yīng)的稅負(fù)都會(huì)低于股權(quán)并購(gòu)形式，因此多數(shù)房地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目的交易方式選擇主要是資產(chǎn)并購(gòu)。

2.并購(gòu)意向金與排他協(xié)議的簽訂。當(dāng)丙公司與甲乙項(xiàng)目公司達(dá)成初步協(xié)議后，由丙公司向甲乙項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)入1億元意向金。同時(shí)與甲乙項(xiàng)目公司簽訂排他性協(xié)議，當(dāng)意向金進(jìn)入收款賬戶(hù)后，90天內(nèi)若雙方仍沒(méi)有就該2期房地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目達(dá)成實(shí)質(zhì)性交易協(xié)議，得解除公管狀態(tài)，并且將意向金退還。整個(gè)排他周期內(nèi)，甲乙項(xiàng)目公司不能夠?qū)?期房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行大范圍的運(yùn)營(yíng)管理與操作。同時(shí)丙公司的房地產(chǎn)并購(gòu)也不能隨意放棄，否則由甲乙兩位股東的項(xiàng)目公司沒(méi)收意

向金。同樣項(xiàng)目公司也不能夠在排他協(xié)議生效期間內(nèi)與其它收購(gòu)方進(jìn)行洽談，否則就意向金進(jìn)行雙倍賠償。

（3）丙公司盡職調(diào)查階段

當(dāng)丙公司簽訂了意向協(xié)議之后，丙公司需要馬上召集會(huì)計(jì)事務(wù)所、律師事務(wù)所完成2期房地產(chǎn)項(xiàng)目的盡職調(diào)查，對(duì)其中存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估。首先是對(duì)甲乙股東項(xiàng)目在2期房地產(chǎn)項(xiàng)目上的股權(quán)結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析調(diào)查，經(jīng)過(guò)分析后發(fā)現(xiàn)甲乙兩股東的股權(quán)結(jié)構(gòu)與形式十分簡(jiǎn)單，并且雙方都想將2期房地產(chǎn)項(xiàng)目套現(xiàn)。其次則是2期房地產(chǎn)的資產(chǎn)狀況，對(duì)于甲乙兩位股東來(lái)說(shuō)，其主要就是土地使用權(quán)，土地產(chǎn)權(quán)十分清晰，并沒(méi)有抵押土地的情況發(fā)生，最后就是2期房地產(chǎn)的現(xiàn)狀，整個(gè)2期房地產(chǎn)項(xiàng)目并沒(méi)有開(kāi)始，也不會(huì)影響到丙公司對(duì)其進(jìn)行開(kāi)發(fā)。整個(gè)盡職調(diào)查環(huán)節(jié)結(jié)束后對(duì)2期房地產(chǎn)項(xiàng)目出具合適收購(gòu)的意見(jiàn)。

（4）可行性研究

經(jīng)過(guò)丙公司專(zhuān)項(xiàng)小組對(duì)2期房地產(chǎn)項(xiàng)目的相關(guān)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研、產(chǎn)品定位以及成本收益測(cè)算之后，倘若直接進(jìn)行股權(quán)交易。會(huì)形成2期房地產(chǎn)項(xiàng)目稅負(fù)大幅度提升，其實(shí)際稅負(fù)率接近50%，同時(shí)銷(xiāo)售凈利率僅為10%，只能夠承受市場(chǎng)下行20%的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)盈利空間十分有限。然而公司從市場(chǎng)分析發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)下行的概率極為低下，同時(shí)還存在極大的上升概率，因此丙公司收購(gòu)部門(mén)認(rèn)為是可以進(jìn)行相關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)的。

（5）房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)談判

丙公司前期的項(xiàng)目調(diào)研工作具體落實(shí)后。雙方就2期房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)進(jìn)行最后的細(xì)節(jié)談判，由于雙方在主要資產(chǎn)上并沒(méi)有太多的差異意見(jiàn)，因此雙方很快簽訂收購(gòu)協(xié)議，直接將剩余的并購(gòu)收購(gòu)資金直接打到甲乙項(xiàng)目公司賬戶(hù)上，從而由財(cái)務(wù)部門(mén)完成后續(xù)的財(cái)務(wù)工作，整個(gè)收購(gòu)流程結(jié)束。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)動(dòng)因分析

（1）充分資本獲取稀缺的土地資源

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)土地是資源是其發(fā)展的重要競(jìng)爭(zhēng)力，也是能夠開(kāi)展項(xiàng)目的重要基礎(chǔ)。但是加上國(guó)家對(duì)于土地限制拍賣(mài)更加嚴(yán)格，企業(yè)獲取土地的門(mén)檻大幅度提升，在該背景下房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)成為了土地資源獲取的重要途徑。

（2）應(yīng)對(duì)巨大競(jìng)爭(zhēng)壓力，消除同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)

通過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)楹献鳡顟B(tài)，降低競(jìng)爭(zhēng)壓力。同時(shí)逐漸從管理品牌效應(yīng)以及產(chǎn)業(yè)模式來(lái)提升房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，通過(guò)并購(gòu)實(shí)現(xiàn)行業(yè)集中與短板互補(bǔ)。

（3）緩解資本緊張的需求

房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)不只是對(duì)收購(gòu)方有好處，同時(shí)對(duì)被收購(gòu)方也有好處，對(duì)于被收購(gòu)方企業(yè)來(lái)說(shuō)，能夠?qū)⒆陨頍o(wú)法開(kāi)發(fā)的土地項(xiàng)目房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行變賣(mài)，將資本得以快速的變現(xiàn)，緩解自身企業(yè)的運(yùn)營(yíng)資金壓力，減輕企業(yè)的項(xiàng)目負(fù)擔(dān)，或者通過(guò)土地資源資產(chǎn)入股的方式，能夠形成雙方共同開(kāi)發(fā)的局面，最終達(dá)到雙贏的結(jié)果。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)分析

（1）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)階段不可或缺的對(duì)于和房地產(chǎn)項(xiàng)目雙方來(lái)說(shuō)，都會(huì)形成一定的資金損失，整個(gè)過(guò)程必須要重視對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的把控。首先是資產(chǎn)結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目通常牽涉到大量資金，容易占據(jù)企業(yè)的現(xiàn)金鏈，對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流形成巨大的壓力，造成經(jīng)營(yíng)影響。同時(shí)估值風(fēng)險(xiǎn)估值主要是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估的過(guò)程中，如果無(wú)法準(zhǔn)確的評(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值，將會(huì)使得房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)法達(dá)到收購(gòu)方的要求，收購(gòu)方預(yù)期收益將會(huì)大打折扣。

（2）法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目在并購(gòu)前或者是并購(gòu)環(huán)節(jié)，應(yīng)用違反法律法規(guī)的行為使得房地產(chǎn)收購(gòu)項(xiàng)目完成的所造成的風(fēng)險(xiǎn)。某些房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠低價(jià)收購(gòu)房地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目，會(huì)使用非法的手段完成收購(gòu)，從而為房地產(chǎn)企業(yè)埋下法律風(fēng)險(xiǎn)，一旦纏上法律關(guān)系，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)以及運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)都是極為不利的。

（3）政策性風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展多數(shù)會(huì)受到我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響。我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一直是進(jìn)行嚴(yán)格的宏觀調(diào)控，而且為了控制持續(xù)火熱的房?jī)r(jià)，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目更是進(jìn)行嚴(yán)格的管控，自然對(duì)收購(gòu)企業(yè)，來(lái)經(jīng)濟(jì)效益能否變現(xiàn)是一個(gè)巨大的挑戰(zhàn)。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)的對(duì)策與建議。

（1）明確收購(gòu)戰(zhàn)略目標(biāo)以及收購(gòu)形式

房地產(chǎn)企業(yè)在完成房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)時(shí)，必須要從自身戰(zhàn)略規(guī)劃出發(fā)，同時(shí)與未來(lái)開(kāi)發(fā)規(guī)劃進(jìn)行契合。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)的主要目的就是為了能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，必須要結(jié)合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況以及政府環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)并購(gòu)項(xiàng)目進(jìn)行充分的調(diào)研，同時(shí)要十分清楚自身的運(yùn)營(yíng)以及資金管理情況，選擇合適的收購(gòu)方式完成收購(gòu)，避免收購(gòu)方式的失誤，從而給收購(gòu)造成極大的成本。

（2）選擇合適的房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)

在收購(gòu)目標(biāo)的選擇上，直接決定了并購(gòu)后房地產(chǎn)企業(yè)能否實(shí)現(xiàn)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益，因此要結(jié)合市場(chǎng)房地產(chǎn)環(huán)境結(jié)合自身并購(gòu)戰(zhàn)略確定大致的收購(gòu)范圍，然后逐步的進(jìn)行篩選調(diào)研，同時(shí)與自身的資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金流動(dòng)比率等財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行匹配，確保所選的目標(biāo)是公司的最優(yōu)選擇。

（3）嚴(yán)格執(zhí)行并購(gòu)流程預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)

并購(gòu)對(duì)于主動(dòng)方來(lái)說(shuō)需要面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也將會(huì)占據(jù)極大的現(xiàn)金流資金，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)時(shí)，一定要將各個(gè)并購(gòu)環(huán)節(jié)的作用進(jìn)行充分的發(fā)揮，盡可能的降低收購(gòu)方的風(fēng)險(xiǎn)，避免風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，為收購(gòu)方企業(yè)帶來(lái)極大的損失。

（4）積極拓寬融資渠道，確保資金流健康。

房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)所涉及的資金十分龐大，對(duì)于收購(gòu)的融資能力也是有著較高的要求，而且隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的愈加激烈，市場(chǎng)往往會(huì)產(chǎn)生較多的波動(dòng)，對(duì)于資金有著更高的要求。在收購(gòu)階段收購(gòu)方企業(yè)更應(yīng)該強(qiáng)化內(nèi)部控制管理，避免內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的并購(gòu)流程，確保自身資金流的健康。

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作者簡(jiǎn)介：李海，1976年，男，漢族，安徽省明光市，會(huì)計(jì)師，大專(zhuān)，東莞名流置業(yè)有限公司，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)。