摘 要：由于國家對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控不斷深化，越來越多的房地產(chǎn)行業(yè)通過合并控股的方式獲得土地。2017年7月份融創(chuàng)中國以632億元公告收購了萬達(dá)集團(tuán)的七十六個酒店項目和部分文旅項目，引起了業(yè)界的軒然大波。這場國內(nèi)最大的房地產(chǎn)并購引發(fā)了我們對房地產(chǎn)行業(yè)并購原因的思考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；并購；投資

一、我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀

（1）房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展經(jīng)營狀況良好

自2004年以來我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入迅猛發(fā)展的狀態(tài)，近幾年來我國房地產(chǎn)行業(yè)投資額不斷增長，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示2017年我國房地長行業(yè)投資額為10.98萬億較上年增長7%，2018年上半年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為5.55萬億元，同比增長9.7%。伴隨著投資額不斷地增長我國房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營業(yè)績也不斷增長，經(jīng)營利潤不斷增長，運營效率不斷提高，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸走向成熟。在房地長行業(yè)迅猛發(fā)展的同時也帶動了周邊行業(yè)的飛速發(fā)展，極有利的帶動了經(jīng)濟(jì)的增長。

（2）“百花齊放”拿地競爭增強(qiáng)，拿地成本上升

對于房地產(chǎn)行業(yè)而言土地資源是房地產(chǎn)行業(yè)最重要的資源，一切業(yè)務(wù)開展的起點源于土地，業(yè)務(wù)擴(kuò)張的基礎(chǔ)也是土地。對于房地產(chǎn)行業(yè)而言有地才有未來。我國房地產(chǎn)行業(yè)獲取土地主要是依賴政府土地供給，由于政府土地供給考量因素較多，審批流程緩慢，房地產(chǎn)企業(yè)拿地成本升高。隨著城鎮(zhèn)化加速，房價飆升，這種情況極大地刺激著房產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)大投資，從事房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)不斷崛起形成百花齊放的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致土地供不應(yīng)求。這時許多房地產(chǎn)企業(yè)不得不尋找其他方式獲得土地，而通過并購方式不僅能夠獲取土地，還能促使企業(yè)經(jīng)營多樣化。

二、融創(chuàng)中國大規(guī)模并購原因分析

融創(chuàng)中國控股有限公司于2003年成立，2010在香港聯(lián)交所上市，主要從事高端住宅及商業(yè)地產(chǎn)綜合開發(fā)的企業(yè)。從2004年開始逐漸在京、津、滬、渝、杭開展業(yè)務(wù)，產(chǎn)品涵蓋高端住宅，別墅，商業(yè)寫字樓等多種類型。2017年融創(chuàng)中國開始并購之路以154億投資樂視，獲得了樂視網(wǎng)，樂視影業(yè)，樂視致新的股權(quán)。2017年7月份融創(chuàng)中國以632億元公告收購了萬達(dá)集團(tuán)的七十六個酒店項目和部分文旅項目，引起了業(yè)界的軒然大波。

融創(chuàng)中國相比于萬達(dá)，萬科這種早已成立的房地產(chǎn)公司，2003年成立的融創(chuàng)中國起步較晚，在土地儲備上尚未形成大規(guī)模。在未實施并購之前在中國前十名房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，融創(chuàng)的土地儲備量遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于恒大、碧桂園、保利地產(chǎn)等公司。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言土地就是企業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)，在全國大規(guī)模的儲備土地有利于擴(kuò)大業(yè)務(wù)范圍，有利于業(yè)績增長。在2014年融創(chuàng)中國的業(yè)務(wù)范圍主要分布在渝、津、京、滬尚未形成全國布局，未能實現(xiàn)區(qū)域性發(fā)展。為實施并購前的融創(chuàng)中國只涉及了房地產(chǎn)行業(yè)未能像萬科、恒大、萬達(dá)等企業(yè)多元化發(fā)展，較少涉及文旅地產(chǎn)等商業(yè)地產(chǎn)。這使得融創(chuàng)中國在與其他房產(chǎn)企業(yè)競爭時后勁不足。

（1）融創(chuàng)中國實施并購的直接原因

我國房地產(chǎn)行業(yè)獲取土地主要是依賴政府土地供給，由于政府土地供給考量因素較多，審批流程緩慢，房地產(chǎn)企業(yè)拿地成本升高。融創(chuàng)中國要想長期發(fā)展需要大量的土地儲備。然而，通過并購?fù)梢圆煌ㄟ^審批獲得土地，這樣獲得土地既節(jié)省了時間又節(jié)省了成本。獲得土地是融創(chuàng)并購最主要的原因也是最直接的原因。2016年中期業(yè)績顯示，截至今年8月底，融創(chuàng)中國運營的項目數(shù)量有156個，總土地儲備4600萬平方米，權(quán)益土地儲備3097萬平方米。上半年新增土地儲備中，大部分來自于二級市場并購。融創(chuàng)中國方面認(rèn)為，在熱門城市一級土地市場競爭趨于白熱化的背景之下，二級市場并購可為公司帶來地段優(yōu)越且成本合理的優(yōu)質(zhì)項目相比于2014年土地儲備量大幅度增加。在2014年融創(chuàng)中國的業(yè)務(wù)范圍主要分布在渝、津、京、滬尚未形成全國布局，未能實現(xiàn)區(qū)域性發(fā)展。融創(chuàng)中國通過并購二三線城市企業(yè)獲取二三線城市土地，這使融創(chuàng)中國不僅僅發(fā)展了一線城市，還拓展了二三線城市的市場，實現(xiàn)了圍繞一線城市的區(qū)域性發(fā)展，進(jìn)一步推進(jìn)了融創(chuàng)進(jìn)軍全國市場的進(jìn)程，擴(kuò)大了影響力，增強(qiáng)了融創(chuàng)中國在房地產(chǎn)行業(yè)的競爭力。融創(chuàng)中國一系列并購不僅獲得了土地還完成了全國的戰(zhàn)略布局。

（2）并購使融創(chuàng)中國實現(xiàn)多元化發(fā)展

融創(chuàng)中國在并購前是單一的房地產(chǎn)企業(yè)，但現(xiàn)如今的房地產(chǎn)雖然在不斷成熟但面臨的問題也不斷地增多，土地成本不斷升高，房價飛速商戰(zhàn)，國家調(diào)控政策的發(fā)布都給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來層層挑戰(zhàn)。萬達(dá)、恒大等企業(yè)都開發(fā)了房地產(chǎn)以外的領(lǐng)域，包括醫(yī)療、文旅、體育、文化，并且在這些領(lǐng)域開辟出一片天地。隨著融資成本的上漲，利潤的下降，行業(yè)風(fēng)險的增加融創(chuàng)中國不得不開始考慮多元化發(fā)展的問題。

（3）并購打響融創(chuàng)中國知名度

在未進(jìn)行并購之前融創(chuàng)中國僅在北京，天津，重慶，杭州等地房產(chǎn)領(lǐng)域知名，但是在全國的影響力和知名度并不大。2017年1月年融創(chuàng)中國投資樂視，2017年7月融創(chuàng)中國收購萬達(dá)旗下的十三個文旅項目，這在全國引起了巨大轟動，融創(chuàng)也因此而一舉成名，從那時起融創(chuàng)在中國開始變得家喻戶曉。

三、融創(chuàng)中國并購的效果

（1）獲取大量土地，實現(xiàn)全國布局

融創(chuàng)中國在一些列并購之后獲取了大量的土地，到2018年融創(chuàng)中國土地儲備量為2.2億教2016年提高320%，通過并購方式獲取的土地為1.1億平方米占比超過融創(chuàng)土地儲備量的50%。為融創(chuàng)之后房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的擴(kuò)大和發(fā)展提供了巨大保障。這些土地大部分為一線城市，或者為環(huán)一線的二三線城市，在實現(xiàn)增加土地儲備量的同時實現(xiàn)了圍繞大中城市區(qū)域性發(fā)展戰(zhàn)略，實現(xiàn)了融創(chuàng)中國在全國的布局。

（2）融創(chuàng)中國實現(xiàn)多元化發(fā)展的轉(zhuǎn)型

融創(chuàng)中國在在并購之前單一的發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈的環(huán)境下，單一的發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)使融創(chuàng)中國的綜合性落后于萬科，恒大等房地產(chǎn)企業(yè)。融創(chuàng)中國一系列并購后開始涉足互聯(lián)網(wǎng)，文旅，酒店等行業(yè)，實現(xiàn)了多元化的發(fā)展。

四、大規(guī)模并購可能帶來的風(fēng)險

融創(chuàng)中國通過大規(guī)模并購迅速實現(xiàn)了業(yè)務(wù)的擴(kuò)張，土地儲備量快速的增長，但是融創(chuàng)中國在實現(xiàn)大規(guī)模并購的同時也占用了企業(yè)大量資金，為融創(chuàng)中國帶來了資金隱患。為了實現(xiàn)并購順利與企業(yè)正常運行，融創(chuàng)中國通過借貸保證正常的現(xiàn)金流，這為融創(chuàng)中國帶來了巨大的債務(wù)。融創(chuàng)中國2016年年底負(fù)債總額為2577.78億元，其負(fù)債規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其行業(yè)的其他企業(yè)。因此，融創(chuàng)中國在通過并購獲取優(yōu)質(zhì)資源的同時，不得不考慮巨大的融資風(fēng)險和高負(fù)債率帶來的風(fēng)險。

融創(chuàng)中國雖然通過并購獲取了大量土地實現(xiàn)多元化轉(zhuǎn)型，但是涉足越廣管理難度越大，要想使并購的這些企業(yè)真正實現(xiàn)較高利潤，需要融創(chuàng)采取更有效的管理戰(zhàn)略。

五、結(jié)語

融創(chuàng)中國實施并購的主要原因是為了獲取土地擴(kuò)大規(guī)模，實現(xiàn)企業(yè)的多元化發(fā)展。但在實現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的同時，也要綜合考慮并購所帶來的各種風(fēng)險，實施有效的管理戰(zhàn)略，增強(qiáng)企業(yè)實力。

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作者簡介：劉芳（1994.5），性別：女 民族：漢 籍貫：河北 學(xué)歷：研究生 單位：青島科技大學(xué) 研究方向：財務(wù)會計 單位郵編 ：266061。