張洋

摘要：本文主要以商業(yè)物業(yè)的管理與運營為重點進行闡述，結合當下社會經濟體制發(fā)展趨勢為依據，從幾個方面進行深入說明并探討，旨意在為相關研究提供參考資料。

關鍵詞：商業(yè)物業(yè) 管理運營 有效方式

在社會經濟體制的發(fā)展進程中，我國國民經濟水平整體在逐漸提升，商業(yè)物業(yè)作為物業(yè)管理行業(yè)中的一種表現形式，受到房地產的研發(fā)影響，現階段我國商業(yè)物業(yè)在管理和運營中存在些許問題，所謂的商業(yè)物業(yè)，主要是指在建設期間具備商業(yè)特征的房地產，在城市規(guī)劃與建設體系中占有重要的地位，可以充分的為消費者提供服務的一種場所。然而在實際的商業(yè)物業(yè)經營和管理期間，取得的效果并沒有十分明顯，因此怎樣在新時期下保證商業(yè)物業(yè)的管理效率與運營效率，作為每一個工作者需要認真思考的問題。

一、新時期下商業(yè)物業(yè)管理與運營存在的問題

1.管理技術和經營思想存在滯后性。對于我國現有的商業(yè)物業(yè)組成結構，其具備較多的零售商家，在標準化的管理之后塑造商業(yè)物業(yè)的良好形象比較重要。然而商業(yè)物業(yè)的管理工作難于其他行業(yè)的管理工作，比如全部的零售商家接受收銀的統一性、全部零售商家營業(yè)時間的統一性，零售商家接受促銷活動開展的統一性等，所有不管是物業(yè)企業(yè)管理或者業(yè)主管理，在一定程度上都會存在經營思想與管理手段的滯后性，導致商業(yè)物業(yè)塑造的形象受到損壞，進而降低客戶光顧的積極性以及興趣，阻礙商業(yè)物業(yè)的長久發(fā)展。

2.商業(yè)物業(yè)的建設具備重復性。對于商業(yè)房地產在發(fā)展期間，商業(yè)物業(yè)的空閑情況也受到我國人類的廣泛關注，針對我國先進城市內零售類型的商業(yè)發(fā)展情況，包括廣州城市，其存有多種住宅以及辦公樓房，且具備較高的商務物業(yè)空閑率。這種現狀不僅體現出我國現有的商業(yè)地產在發(fā)展期間一定的盲目性，還體現出多次建設的結果，出現商業(yè)物業(yè)建設的同質化，主要原因是商業(yè)地產管理者以經濟效益作為目標，邀請大量的商業(yè)投資商家進行投資，然而在實際投資與商業(yè)建設期間受到規(guī)劃不夠統一的影響，導致多次建設以及商業(yè)空閑的情況時常發(fā)生。

3.商業(yè)和地產相互脫節(jié)。現階段，諸多開發(fā)商家將建設的目標放在商業(yè)起始階段的開發(fā)商，地產企業(yè)總是會把開發(fā)順利的商場出售給中小型企業(yè)的投資者，之后投資者以某種方式出租給零售商家。這一個理念體現的是物業(yè)管理中的商業(yè)化管理思想。同時商業(yè)開發(fā)商家過于關注商場中出售的面積，忽視了在出售之后商業(yè)運營的實際情況。依據運營良好的商業(yè)項目管理形式，往往都是采取出租的手段，但是并不會出現獨立商鋪被出售的情況，現階段地產和商業(yè)兩者之間的關系為：這兩種形式的投資資源缺少相互結合的力度，而地產商沒有找到對應的主體，導致商業(yè)主體無法切合實際的找到商業(yè)物業(yè)經營的項目。

4.商業(yè)經營缺少特色?，F階段諸多商業(yè)項目都具備以招商為目標的招商理念，而商家客戶的組合形式便會缺少一定的協調性，在這種情況下開發(fā)商家以招商標準為核心，沒有綜合思考到商家客戶的組合形式，在某種程度上給商業(yè)物業(yè)今后的發(fā)展留下不良的隱患。

在實際經營期間，商業(yè)業(yè)主和商業(yè)的使用者自身經營意識不足，盲目的建設一些商業(yè)，且沒有明確經營市場經濟以及其在商業(yè)中存在的位置，部分商場在經營方面缺少一定的特色，降低客人回顧的幾率。此外，一些城市所開發(fā)的商業(yè)物業(yè)時不時會出現開盤火爆、開業(yè)冷清的問題，促使顧客猶如在商場中看畫展一樣，購買商品的幾率降低，以致于商業(yè)物業(yè)中總是更換商戶，不具備存有“回頭客”的優(yōu)勢，久而久之便會阻礙商業(yè)物業(yè)的運營效率。

二、商業(yè)物業(yè)在管理和運營中存在問題的影響因素

1.主觀角度。管理者對商業(yè)物業(yè)發(fā)展的認知不夠充分，有些管理者將房地產視作物業(yè)，將商業(yè)視作商場，但是本質上商業(yè)物業(yè)為一個有機整體，其涉及的運營工作要比純粹類型的百貨商場還要復雜，商業(yè)物業(yè)管理工作主要是專業(yè)上對商業(yè)地產給予管理型服務的一種管理方式，要求相關人員不僅要掌握房地產的基礎知識技能與管理經驗，還要求管理人員自身具備較強的商業(yè)經營能力，所謂站在主觀角度上思考，商業(yè)物業(yè)的管理和運營存在一定的問題。

2.行業(yè)角度。對于行業(yè)因素對商業(yè)物業(yè)管理工作的影響，主要體現在爆發(fā)形式的革命層面，最初在西方國家，爆發(fā)了諸多的超市商店、自動售貨商店以及連鎖商店等，廣泛的存在國家之中。之后我國內部建設的商業(yè)工程，逐漸開啟了商業(yè)行業(yè)的發(fā)展大門，但是有些商業(yè)管理者選擇的地點不夠科學或者投入資金匱乏，導致其將建設中心放在商業(yè)建筑內部的墻面或者地面上，影響商業(yè)物業(yè)的管理質量。

三、商業(yè)物業(yè)的管理與運營的有效方式

1.更新與時俱進的管理運營思想。具備經營性的商業(yè)工程項目往往資金的來源是商戶，而租金的付款者，往往是創(chuàng)造收入資金的重要部分，商業(yè)工程項目的作用為保證商戶進行科學的創(chuàng)造與收入。簡單的說，創(chuàng)造性管理思想為提高商業(yè)內部每一個平方米對應的經濟效益，進一步體現出商業(yè)項目管理的自身價值，作為商業(yè)地產穩(wěn)定運行的重要舉措。此外商業(yè)物業(yè)管理工作需要建立在專業(yè)化技能型的團隊基礎之上，構建比較先進的管理運營思維體系，站在項目定位與項目規(guī)劃以及項目招商管理的角度上，與時俱進的管理思想可以保證商業(yè)物業(yè)長久化管理和運行。

2.提高商業(yè)物業(yè)管理人員自身的專業(yè)化素質。商業(yè)物業(yè)管理工作應該借助現代化的管理和運營手段，依據合同發(fā)揮商業(yè)物業(yè)的存在價值，全方面監(jiān)督和管理，進而創(chuàng)造優(yōu)質的物業(yè)環(huán)境。因此高素質與高水平的管理經營團隊十分必要。同時對于商業(yè)物業(yè)管理團隊的組建需要注重人員的合理分配，以及管理人員應具備的能力，包括處理商務問題的能力和使用高級技術的能力。而諸多商業(yè)樓宇存有的智能化水平十分高，尤其是自動化類型以及通訊化類型的樓宇，促使商業(yè)物業(yè)管理人員需要借助先進的管理技術管理商業(yè)樓宇。除此之外，企業(yè)在招聘專業(yè)性人才期間，需要強化商業(yè)管理人員的自身技能，巧妙的將人才招聘和人才培養(yǎng)進行結合，進而提高物業(yè)管理團隊的整體專業(yè)素質。

3.制定機制規(guī)范的市場秩序。每一個企業(yè)在管理方面都會涉及到兩種機制，第一種就是企業(yè)經營的基本管理機制，其對企業(yè)內部的經濟關系進行規(guī)范，形成企業(yè)自身獨立的經濟整體，也是企業(yè)管理和運營的決定性因素，即企業(yè)基本管理機制和經濟形體的類型，決定企業(yè)經營管理機制的內容：第二種就是企業(yè)自身設立的管理機制，其對企業(yè)內部的多個單位加以規(guī)范，將單位和部門以及工作人員的自身職責進行關聯，這些組成企業(yè)運營的組織體系。此外對于現代化商業(yè)物業(yè)企業(yè)在制定管理機制的理念是：政企區(qū)分、職責分明、產權清晰、科學管理。在商業(yè)物業(yè)租戶租賃期間，合同以及文件內容越多，對應的合同約定條款就會越復雜，因此在商業(yè)物業(yè)的管理工作中需要基于管理機制規(guī)定管理人員自身的職責與義務，借助規(guī)范形式的機制對市場秩序加以約束。

4.設計商業(yè)物業(yè)地產開發(fā)模式。商業(yè)物業(yè)地產不可以直接采用住宅建設關于先設計再銷售的方式，而是需要明確商業(yè)物業(yè)管理和經營的理念，以及招商對象對商業(yè)的實際需求，之后有針對性的對商業(yè)物業(yè)進行設計，降低商業(yè)在建設之后進行改造的施工成本，為實現商業(yè)產業(yè)經濟效益提供基礎。比如萬達商業(yè)，其開展的外資零售模式便于其自身開發(fā)購物廣場的知名度，這需要建立在有效的商業(yè)物業(yè)地產開發(fā)模式基礎之上。此外，商業(yè)地產之間的強強聯手以及知名品牌的結合，在一定程度上會提高自身的管理優(yōu)勢，對管理風險進行一定程度的控制，強化商業(yè)業(yè)主自身經營的信息。除此之外，對于商業(yè)物業(yè)的開發(fā)，管理者需要關注物業(yè)管理在前期階段資金的投入效率，準確的定位商業(yè)物業(yè)在市場中占據的地位，并且對商業(yè)的外觀和結構組成進行科學設計。

5.明確定位商業(yè)物業(yè)管理方向。因為商業(yè)地產和市場之間的關聯比較緊密，且地產商家在地產的開發(fā)活動期間，適當的對商業(yè)進行定位是十分必要的，而同質化的管理和運行一定會浪費商業(yè)現有的資源，包括社區(qū)內底商的定位，其在招商期間制定的目標為綜合百貨行業(yè)與專業(yè)市場，定位自身商業(yè)的市場位置，進而在競爭比較激烈的市場中長期發(fā)展，不僅要滿足市場對自身商業(yè)的實際需求，還要站在自身商業(yè)的發(fā)展角度上，適當的制定發(fā)展路線，特別是把市場進行細分，對于商業(yè)中比較密集的區(qū)域，盡力促使商業(yè)物業(yè)發(fā)展為盈利的狀態(tài)，進而開展商業(yè)物業(yè)的管理和經營工作。

6.凸顯主體管理特色。主題形式的商場需要按照人員群體以及相應的功能加以管理，小規(guī)模的商業(yè)物業(yè)特別要制定好定位工作內容，盡量防止大規(guī)模的商業(yè)物業(yè)之間正面交鋒，不可以盲目的追求規(guī)模大以及管理全，而是要追求專和精準，進而發(fā)展商業(yè)物業(yè)自身的管理特色，更好的吸引消費者。此外，商業(yè)物業(yè)和其他物業(yè)存在差異的地方是，其項目的規(guī)劃以及設計都是一個整體，要求商業(yè)管理者以理性的思維對商業(yè)的管理工作進行整合，進而推動商業(yè)物業(yè)的成熟與發(fā)展。

結束語：綜上所述，要想確保商業(yè)物業(yè)的持續(xù)化發(fā)展，需要采取先進的思想與方式，構建出比較完善的商業(yè)物業(yè)管理和運營體系，推動我國現代化建設進程。