李昊

摘 ?要：隨著我國國民經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展、住房改革的持續(xù)變化與城市化進程的加快，我國房地產(chǎn)業(yè)井噴式發(fā)展班班可考，并逐漸成為國民經(jīng)濟的新增長點與理財熱點。房地產(chǎn)信貸也連帶發(fā)展，由于商業(yè)銀行信貸的安全性、可靠性與低門檻，使其迅速對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生巨大的推動作用，并成為其首屈一指的重要支撐。由于種種復雜原因?qū)е碌慕鹑谛袠I(yè)過度滲透房地產(chǎn)業(yè)，致使房地產(chǎn)業(yè)自身的市場風險蔓延至金融業(yè)。金融行業(yè)不僅在房地產(chǎn)業(yè)有著舉足輕重的地位，更是對于國民經(jīng)濟與社會穩(wěn)定有著不可忽視的重要作用。因此我國政府出臺了各種政策限制病態(tài)的房地產(chǎn)熱，就是要將銀行信貸遭遇市場風險的概率降低至可控范圍內(nèi)，保護商業(yè)銀行之于國家之根本。因此研究房地產(chǎn)信貸風險具有較為深刻的理論與現(xiàn)實意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);商業(yè)銀行;信貸風險;意義

一、當前房地產(chǎn)信貸存在的風險

銀行信貸資金大量進入房地產(chǎn)業(yè)之后，在分享房地產(chǎn)風潮帶來的巨額利益同時也承擔著連帶風險。據(jù)大量可靠資料測算我國房地產(chǎn)業(yè)絕大多數(shù)的資金來源于商業(yè)銀行。這就直接導致房地產(chǎn)業(yè)大量的開發(fā)風險蔓延至銀行，使二者關(guān)系愈發(fā)緊密。但由于我國特殊的經(jīng)濟境況，這種風險是不可避免的。是我國房地產(chǎn)業(yè)井噴式發(fā)展以及較為單一的房地產(chǎn)融資渠道共同造成的，具有明顯的中國特色，具體表現(xiàn)為以下幾個方面：①宏觀政策方面的風險;②市場自身存在的風險;③企業(yè)經(jīng)營自身所存在風險;④客觀存在的銀行方面的操作失誤。

二、房地產(chǎn)信貸風險產(chǎn)生的原因

從商業(yè)銀行貸款固然風險相對較小，可靠性高，但是房地產(chǎn)貸款涉及金額巨大，還款周期長。加上不確定的貨幣價值市場，二者風險相互疊加，這對于消費者來說更是雪上加霜。

商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務周期長、涉及面廣，可預見和不可預見的風險均存在，房地產(chǎn)市場階段性波動所引發(fā)的金融風險更是難以捉摸。雖然我國房地產(chǎn)市場波動性的“始作俑者”有跡可循，但想要控制商業(yè)銀行與房地產(chǎn)貸款所疊加的風險卻是難上加難，房地產(chǎn)市場波動主要由于以下幾點：①市場自身的周期規(guī)律;②歐嘉興的行業(yè)政策疊加地方性法規(guī)所造成的疊加效應;③金融政策調(diào)整;④國際資本的流動。

三、房地產(chǎn)信貸風險帶來的危害

（一）國家宏觀調(diào)控無法兼顧全局而帶來的房地產(chǎn)信貸風險危害

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展直接受我國宏觀政策調(diào)控影響，90年代初我國房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)升溫，社會大量資金流入行業(yè)以致全國性的瘋搶，政府政策調(diào)控此時出臺，收緊銀根，從源頭上以致消費者的購買欲望，從而抑制房地產(chǎn)“購房熱”，雖然在這方面產(chǎn)生了正面效應，但也同時影響了金融市場，貸款無法收回更是比比皆是。

（二）由市場病態(tài)膨脹發(fā)展引發(fā)房地產(chǎn)信貸風險而帶來的危害

上文中所強調(diào)的房地產(chǎn)過熱也會引發(fā)眾多危害，我國自加入WTO以來，經(jīng)濟急速膨脹，外貿(mào)順拆巨大，國民儲蓄率節(jié)節(jié)攀高，人民幣價值持續(xù)上漲，這顯然對于我國的貨幣市場是有著負面影響的。

帶來的后果是充足的資金以及對房地產(chǎn)業(yè)的刺激。此后我國沿海城市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)升溫，土地價格飛漲，近乎過熱，若不采取有效措施，放任房價飛漲。后果不堪設想。

（三）由個人住房按揭貸款之于房地產(chǎn)信貸風險帶來的危害

盡管個人按揭貸款在商業(yè)銀行中屬于風險較低的理財品種，但如果由于國家的宏觀調(diào)控或其他的原因?qū)е孪M者收入下降或者房價下跌，會導致按揭貸款中的不良交易急劇增長，從而導致金融市場動蕩。

四、加強房地產(chǎn)信貸風險的管理與可行性建議

房地產(chǎn)信貸不單影響房地產(chǎn)行業(yè)及其連帶行業(yè)的穩(wěn)固發(fā)展，在我國特殊的經(jīng)濟大環(huán)境的境況下，更是對我國整體的國民經(jīng)濟的穩(wěn)固發(fā)展有著波及根本的影響。不僅如此，我國商業(yè)銀行在我國的經(jīng)濟領(lǐng)域也有著舉足輕重的地位，二者的風險相互疊加，地位互相拔高，其中的含義不言而喻。因此我國在支持商業(yè)銀行與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相輔相成的同時，還應注重防備與化解房地產(chǎn)信貸危機，從而保證商業(yè)銀行體系地穩(wěn)步發(fā)展。我國房地產(chǎn)業(yè)的資金來源主要是由商業(yè)銀行承接，因此可以說管理好商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款手里機制就防范住了部分房地產(chǎn)信貸風險。

（一）拓寬融資渠道，確立信托與資金的角色定位

政府部門應不斷創(chuàng)新政策制度，為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展提供良好的政策、制度環(huán)境等，理論性的建議如下：①放松其它融資渠道，如股票市場融資，企業(yè)債券融資的政策限制。豐富房地產(chǎn)行業(yè)資金來源，降低商業(yè)銀行與房地產(chǎn)業(yè)之間的連帶效應;②政府部門也要盡快確立房地產(chǎn)信托及基金的角色地位，由于房地產(chǎn)信托及基金手續(xù)簡單，無須行政性審批與資金額度限制，是一條市場化的融資渠道，彈性較強。因此應積極推動相應法律法規(guī)的頒布，從渠道上規(guī)范市場選擇。

（二）縮小連帶關(guān)系，提高相應門檻

政府還應該建設正當有效的方法措施，削弱房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)銀行之間唇齒相依的關(guān)系。銀行作為我國貨幣流通的最主要渠道，不應與房地產(chǎn)業(yè)有如此巨大的連帶關(guān)系，目前我國商業(yè)銀行有著流動性過剩，業(yè)務量壓力層層下壓的現(xiàn)狀，勢必會使商業(yè)銀行對與房地產(chǎn)信貸業(yè)務青眼有加，樂見其成，使我國的房地產(chǎn)業(yè)每年以巨量的增長速度急劇膨脹。為了防范可能發(fā)生的危險，政府應未雨綢繆，除增添融資渠道外，還要合理提高相應門檻。

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作者簡介：

李 ?昊（1995.7-），男，會計專碩，碩士研究生。