屈瑞華

摘要：改革開放以來，隨著住房制度改革、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，作為物業(yè)管理的新型組織和重要資源的業(yè)主委員會(huì)，在維護(hù)業(yè)主（使用人）的合法權(quán)益、規(guī)范物業(yè)服務(wù)、維護(hù)社區(qū)穩(wěn)定等方面發(fā)揮了積極的作用，但同時(shí)也存在著法律地位不明確、成立組建難、運(yùn)行不規(guī)范、經(jīng)費(fèi)無保障等問題。本文著重從加快法制建設(shè)、強(qiáng)化指導(dǎo)服務(wù)、規(guī)范運(yùn)行等方面提出了相應(yīng)的解決思路和辦法。

關(guān)鍵詞：業(yè)主委員會(huì);建設(shè);思考

中圖分類號(hào)：D923.2;D922.181 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2019）012-0143-01

自上世紀(jì)八十年代改革開放以來，隨著住房制度改革的深入推進(jìn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，產(chǎn)生了社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下新型的房屋所有權(quán)人一業(yè)主，新型的物業(yè)管理服務(wù)逐步取代了原有的福利制房屋管理模式，小區(qū)業(yè)主委員會(huì)作為物業(yè)管理的新型組織和重要資源，在維護(hù)業(yè)主（使用人）的合法權(quán)益、規(guī)范物業(yè)服務(wù)等方面發(fā)揮了積極的作用，但同時(shí)也存在著法律地位不明確、成立組建難、運(yùn)行不規(guī)范、經(jīng)費(fèi)無保障等問題，迫切需要在制度規(guī)定、監(jiān)管服務(wù)、機(jī)制建設(shè)等方面予以加強(qiáng)。

一是明確業(yè)主委員會(huì)的法律地位?！段餀?quán)法》第六章第78條規(guī)定“業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)做出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷”?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第二章第15條規(guī)定“業(yè)主委員會(huì)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)”以及其他法律法規(guī)，均未對(duì)業(yè)主委員會(huì)的法律地位作出明確的規(guī)定，隨著物業(yè)管理服活動(dòng)實(shí)踐的深入，物業(yè)管理服務(wù)中的法律關(guān)系越來越呈現(xiàn)出復(fù)雜化、多樣化的傾向和特點(diǎn)，作為業(yè)主自治組織的業(yè)主委員會(huì)的法律地位亟需加以明確，才能更好地發(fā)揮管理服務(wù)小區(qū)、維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益、保障小區(qū)和諧穩(wěn)定的積極作用。

二是簡(jiǎn)化程序，縮短時(shí)限，及時(shí)指導(dǎo)備案。國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第14條“召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主”、住建部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第九條“符合成立業(yè)主大會(huì)條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組”、第12條“首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告”、第15條“籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議”等規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)從具備成立條件、到向當(dāng)?shù)刈〗ɑ蜞l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府申請(qǐng)成立籌備組、召開業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，直至最后提交資料進(jìn)行備案，過程復(fù)雜，環(huán)節(jié)繁多、歷時(shí)很長(zhǎng)。針對(duì)此情況，應(yīng)從制度建設(shè)入手，進(jìn)一步簡(jiǎn)化成立程序，合并同類事項(xiàng)，縮短工作時(shí)限，并聯(lián)開展組建選舉工作，對(duì)符合規(guī)定要求，具備備案條件的，備案監(jiān)管部門要更加注重過程服務(wù)及資料留存，積極開展全程指導(dǎo)服務(wù)，減少不必要的、重復(fù)變樣的資料提交要求，及時(shí)予以備案，并做好成立組建后業(yè)主委員會(huì)運(yùn)行機(jī)制建設(shè)等后續(xù)跟蹤指導(dǎo)服務(wù)工作。

三是明確分工，下沉管理，完善專門機(jī)構(gòu)人員?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第十條規(guī)定“同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)”。針對(duì)業(yè)主為成立業(yè)主委員會(huì)出現(xiàn)兩頭申請(qǐng)、重復(fù)申請(qǐng)的情況，要進(jìn)一步落實(shí)“放管服”要求，減少節(jié)省業(yè)主辦事時(shí)間和成本，明確分工，把業(yè)主委員會(huì)備案事項(xiàng)下沉到街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并完善專門的物業(yè)管理站（所），配置相應(yīng)的社會(huì)管理、物業(yè)管理等專業(yè)人員，列為街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府日常監(jiān)管服務(wù)工作，做好業(yè)主委員會(huì)的籌備組建、選舉成立和備案管理等相關(guān)工作，同時(shí)要建立部門（單位）間縱向聯(lián)動(dòng)、橫向互動(dòng)、信息互通、分工協(xié)作的物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議工作機(jī)制，及時(shí)協(xié)調(diào)解決業(yè)主委員會(huì)選舉、運(yùn)行中存在的問題，積極推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的規(guī)范穩(wěn)定。物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門作為房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門要發(fā)揮好專業(yè)職能，把更多精力和時(shí)間用在物業(yè)企業(yè)和開發(fā)企業(yè)監(jiān)督管理、小區(qū)房產(chǎn)信息管理、物業(yè)區(qū)域劃分等行業(yè)監(jiān)管工作上來。

四是創(chuàng)新理念，積極探索，確保工作經(jīng)費(fèi)籌措到位?！稑I(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第42條規(guī)定“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主分?jǐn)?，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營(yíng)所得收益中列支。工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督”，但實(shí)踐中，業(yè)主委員會(huì)一般很難籌集到工作經(jīng)費(fèi)，需要無償?shù)馗冻龃罅康木蜁r(shí)間來解決處理小區(qū)具體繁雜的服務(wù)事項(xiàng)，致使業(yè)主委員會(huì)日常工作難以正常開展。鑒于此，可在前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)文件中和前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議中，具體明確業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)籌集的標(biāo)準(zhǔn)，在小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立之前，由前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行代收職責(zé)，并交由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)代管，由居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)管理工作，待小區(qū)業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)決定業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集標(biāo)準(zhǔn)、籌集時(shí)間及日常管理等相關(guān)事項(xiàng)。

五是整章建制，強(qiáng)化服務(wù)，建立完善運(yùn)行機(jī)制。業(yè)主委員會(huì)成立之后，面臨著落實(shí)業(yè)主大會(huì)決定決議、報(bào)告物業(yè)服務(wù)情況、簽訂物業(yè)服務(wù)合同、監(jiān)督業(yè)主交費(fèi)、組織監(jiān)督維修資金使用等大具體繁雜的工作，需要制定有關(guān)會(huì)議組織、印章使用、財(cái)務(wù)管理、檔案人事、經(jīng)費(fèi)收支、維修資金使用、共用部位收益等一系列規(guī)章制度，理順與業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，逐步完善小區(qū)物業(yè)服務(wù)的良性運(yùn)行機(jī)制，確保各項(xiàng)工作規(guī)范有序開展。

六是加強(qiáng)學(xué)習(xí)、聘請(qǐng)專家、不斷提高服務(wù)水平。物業(yè)管理服務(wù)專業(yè)性強(qiáng)、對(duì)接部門多，涉及住建、規(guī)劃、供電、供水、供氣、供熱、環(huán)保、通信、消防、司法、治安等專業(yè)部門及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，需要解決協(xié)調(diào)方方面面的問題事項(xiàng)，這就要求業(yè)主委員會(huì)的委員要切實(shí)加強(qiáng)相關(guān)專業(yè)知識(shí)的學(xué)習(xí)，掌握運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)、管理學(xué)、社會(huì)學(xué)、心理學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)、公共關(guān)系、行政管理、建筑工程、設(shè)備管理等專業(yè)知識(shí)，不斷增強(qiáng)服務(wù)小區(qū)的本領(lǐng)。規(guī)模大、有條件的小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)，還可根據(jù)自身實(shí)際情況，適當(dāng)聘請(qǐng)工程、法律等方面的專業(yè)人員，進(jìn)一步提高管理服務(wù)小區(qū)的專業(yè)化水平，不斷提高服務(wù)業(yè)主、服務(wù)小區(qū)的工作能力。