黃艷蓓

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)投資金額巨大、投資周期較長，需要大量的融資貸款且面臨著一定的高風險，隨著我國經(jīng)濟社會主義市場的飛速發(fā)展，全國出現(xiàn)了“房地產(chǎn)泡沫”“房地產(chǎn)過熱”等不良現(xiàn)象，如何防范和解決財務風險問題就顯得十分重要。本文通過房地產(chǎn)行業(yè)的財務風險現(xiàn)狀分析，提出防范房地產(chǎn)行業(yè)財務風險的有效措施。

關鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè);財務風險;防范策略

房地產(chǎn)行業(yè)的財務風險指的是房地產(chǎn)企業(yè)在各種財務活動中，由于受到諸多不確定因素的影響，使企業(yè)實際收益和預期收益發(fā)生了偏離，最終導致房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成果受損，為整個行業(yè)帶來一定損失的可能性。房地產(chǎn)行業(yè)起步于上個世紀80年代中期，在宏觀范圍內(nèi)已經(jīng)有了近二十年的醞釀和探索基礎，于整個國民經(jīng)濟體系中處于先導性和基礎性產(chǎn)業(yè)地位，是我國重要的經(jīng)濟主導產(chǎn)業(yè)，但作為高收益產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)自身的特性也決定了其發(fā)展伴隨著較高的財務風險。當前較多房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率達到70%左右，有的甚至高達90%，再加上受到國內(nèi)宏觀調控和國外經(jīng)濟變動的影響，金融政策從緊，房地產(chǎn)行業(yè)如何有效控制和防范財務風險，實現(xiàn)長期發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競爭能力，已經(jīng)成為該行業(yè)求生存、求發(fā)展迫切需要解決的重要問題。

一、當前房地產(chǎn)行業(yè)的財務風險現(xiàn)狀

（一）籌資風險

該風險主要是房地產(chǎn)企業(yè)無法籌集足夠資金順利推進項目或沒有能力償還到期債務本息，最終造成財務狀況惡化而致使企業(yè)面臨預期投資回報下降的可能性。近年來貨幣政策持續(xù)緊縮，資本市場的融資渠道管控更加嚴格，籌資風險也不斷加大。對于上市房地產(chǎn)集團，會通過資本市場融資來實現(xiàn)項目的滾動開發(fā)，從而降低財務風險;而對于大型房地產(chǎn)集團，通過控股公司或母公司的名義采用擔保形式獲取項目貸款，這樣一旦資金鏈中一環(huán)受挫或缺失，其籌資風險將會成倍擴散，從而為企業(yè)乃至行業(yè)經(jīng)營帶來巨大威脅。

（二）投資風險

房地產(chǎn)投資是其行業(yè)開發(fā)和經(jīng)營的基礎，結果是能夠改造原有房地產(chǎn)或創(chuàng)造出新的可用房地產(chǎn)。作為資本循環(huán)的主導部分，其制約其他財務風險類型的發(fā)生和發(fā)展程度，取決于項目報酬率的大小，指的是企業(yè)無法取得預期投資報酬的可能性，若項目利潤率小于負債利率，則有較大投資風險，反之則風險較小。然而，當前房地產(chǎn)行業(yè)在追求投資回報時候，由于信息收集不完整、投資決策過程考慮欠缺，對項目所在地政策把握有誤、項目前期調查準備不充分等因素，存在著較多投資回報虧損甚至本金虧損的風險。

（三）營運風險

房地產(chǎn)近幾年開發(fā)投資額雖然有所降低放緩，但仍維持在較高水平，而商品房屋的銷售情況卻不夠理想，節(jié)節(jié)下降。國內(nèi)樓市變化情況復雜，如果項目產(chǎn)品定位不精確或者對市場行情把握有誤，就會出現(xiàn)項目成交量下降、銷售緩慢等問題。在2006年之后受到國家宏觀調控政策和國際經(jīng)濟變化的影響，銷售情況大幅降低，當年銷售額增幅下降到18.49%，與上一年69.40%的增幅相比相差甚遠。再加上房地產(chǎn)項目公司的管控和成本控制上也具有一定風險，若無法穩(wěn)定控制營運將會使企業(yè)自身在市場競爭中失去優(yōu)勢，為項目帶來更多風險和損失。

（四）償還風險

目前來說，我國房地產(chǎn)企業(yè)的注冊資本最低限額為1000萬元，但據(jù)調查顯示，我國房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債率平均高達75.7%以上，遠遠超出了60%的預警線，這樣過多依賴銀行貸款，導致利息負擔過重，銷售資金周轉速度變緩，為實現(xiàn)銷售利潤目標帶來了很大的不確定性。同時，現(xiàn)行的房地產(chǎn)調控政策擴大了房地產(chǎn)企業(yè)的資金缺口，使得房企資金鏈緊張，轉讓土地和項目的現(xiàn)象也日漸突出。因此，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)到期后無力支付銀行貸款的本息金額，不得不面對無力償還債務的風險。

二、房地產(chǎn)行業(yè)財務風險的有效防范措施

（一）加強規(guī)范內(nèi)部管控體系，提高財務管理能力

要想從細小部分開始逐一控制和防范財務風險，那么合理有效地對各個單位和環(huán)節(jié)有步驟地進行管理是企業(yè)開展財務風險防控必不可少的部分。隨著企業(yè)的逐步發(fā)展，管理者對于內(nèi)部財務規(guī)范和控制的重視程度也在不斷增加，從項目成本預算、執(zhí)行費用支出，到管理應收賬款，管理者都需要不斷探索經(jīng)驗，建立健全完善的財務內(nèi)部管控體系，把握各個部門的財務支出和管控，避免財務信息在決算環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題。要牢固加強各個項目中相關財務資金負責人的管理和控制，杜絕任何失誤和舞弊帶來的財務風險。

此外，企業(yè)需要在對自身發(fā)展經(jīng)營現(xiàn)狀、國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀環(huán)境以及市場需求等進行重點分析的基礎上，結合企業(yè)規(guī)劃、現(xiàn)有資源、未來發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營預測等信息，科學合理地制定財務戰(zhàn)略。

（二）重視項目可行性規(guī)劃，降低投籌資風險

在房地產(chǎn)投資過程中進行項目可行性研究是防范財務風險的有效途徑之一。房地產(chǎn)項目投資涉及面較廣、開發(fā)周期長且投資金額較大，其中許多因素都處于動態(tài)變化之中，不能一味地進行固定判斷。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要確保做好項目投資可行性的規(guī)劃和研究。首先，要積極收集項目相關的企業(yè)內(nèi)外部信息，確保信息在不同單位和部門之間交流共享，保證工作的同步性和高效性，方便不同部門共同對投資項目進行全面深入的可行性分析;其次，在項目的可行性分析中要著重預測和估算銷售收入、廣告宣傳費用、前期施工預算和開發(fā)房屋費用等，在凈利潤和現(xiàn)金流的預測基礎上做出更為全面的投入回報和投入產(chǎn)出財務評估，以通過綜合評價這些指標分析房地產(chǎn)投資項目的可行性。

由于房地產(chǎn)行業(yè)往往需要通過銀行借貸進行籌資，對銀行貸款有較強的依賴性。要避免銀行信貸政策調整帶來的資金鏈壓力，企業(yè)還要努力拓寬籌資渠道，比如自有資金加上基金或自有資金組合銀行貸款等，通過靈活搭配的方式進行籌資，不僅可以增加籌資途徑，減少對銀行的依賴風險，還能夠分散籌資風險，有效緩解企業(yè)資金壓力。

（三）建立風險預警防范機制，加強預算管理執(zhí)行力

在房地產(chǎn)項目開發(fā)中，如果預計某一事項可能會帶來財務風險，則應當根據(jù)實際情況設立相應的風險管理分析目標，對該財務風險進行評估并及時采取應對措施。建立房地產(chǎn)行業(yè)的財務預警系統(tǒng)，則要設置并把握敏感性的財務指標變化，尤其是對企業(yè)的盈利、發(fā)展、運營和債償能力做好有效重點的分析，通過建立數(shù)學模型和比例分析這類的定性定量方法，結合市場營銷、金融、財務管理等相關學科的理論知識，收集總結大量國內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)的實時信息，及時挖掘出潛在的財務風險，提出可能的財務危機問題，引起行業(yè)重視，以采取相應措施應對和規(guī)避。

根據(jù)項目實際，還需要制定行之有效的財務預算管理機制和預算指標體系。以資金預算和項目預算為例，在資金預算上，根據(jù)項目進程，科學合理安排資金支出，進行定期匯報，堅持月度分析和季度考核相結合的原則機制，定期檢查資金的預算與支出平衡情況;在項目預算上，做到對前期施工費用、工程開發(fā)成本、土地成本、間接開發(fā)費用和融資金額等各方面的全方位預算，從而能夠提高投資決策的準確性和科學性，降低風險發(fā)生概率。

三、結束語

總而言之，房地產(chǎn)行業(yè)的財務風險是客觀存在且不斷變化的，不同歷史背景下其面臨的財務風險也有所不同。目前國家通過宏觀調控加大了對房地產(chǎn)行業(yè)的管理控制，使得相應企業(yè)面臨較為嚴峻的發(fā)展形勢。同時，房地產(chǎn)行業(yè)所具有的資金密集型特點又容易使其在市場經(jīng)濟環(huán)境中面臨財務風險。因此，如何有效防范和規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)的財務風險，是企業(yè)在改革發(fā)展中必須不斷研究和解決的現(xiàn)實問題。

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