馬琳

摘 要：現(xiàn)階段，我國城鎮(zhèn)化進程不斷加深，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。本文根據(jù)以往工作經(jīng)驗，對影響房地產(chǎn)投資的因素進行總結(jié)，并從投資環(huán)節(jié)中的風險分析和管理、前期環(huán)節(jié)的投資管理、房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)的投資與管理、銷售環(huán)節(jié)的投資與管理、后期運行階段的費用管理五方面，論述了大城市房地產(chǎn)項目投資管理策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；投資管理；竣工結(jié)算

隨著我國社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，以及人們生活水平的提升，讓人們對房地產(chǎn)的需求越來越明顯。截止到目前，房地產(chǎn)已經(jīng)成為了消費者和投資者關(guān)注的焦點內(nèi)容，但由于房地產(chǎn)投資人數(shù)越來越多，導致項目風險持續(xù)上升。為此，相關(guān)工作人員需要根據(jù)當前管理現(xiàn)狀，做到項目投資管理操作，獲取更多經(jīng)濟效益。

一、影響房地產(chǎn)投資的主要因素

（一）方案策劃及規(guī)劃設(shè)計

一般來說，設(shè)計費在具體建筑工程總費用所占比例主要集中在1%到5%，但對于工程造價的影響極大，可以達到75%。從這里也可以看出，設(shè)計質(zhì)量的高與低，容易對建設(shè)投資費用產(chǎn)生極大影響。所以說，具體房地產(chǎn)項目成本控制的關(guān)鍵所在集中在設(shè)計階段。尤其是在方案策劃和規(guī)劃設(shè)計過程中，與項目的市場定位以及建設(shè)標準等息息相關(guān)，與項目投資額度呈現(xiàn)出極大關(guān)聯(lián)性，具體影響程度甚至可能達到95%到100%。

（二）項目工期

在整個項目實踐工作開展過程中，具體項目投資的多與少，和工期長短存在直接關(guān)系，而且還會隨著工期的變動而變化。除此之外，在具體項目實施過程之中，需要消耗大量的人工和材料等等，這些物質(zhì)還存在相應(yīng)的時間價值，倘若任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，均會對工期產(chǎn)生直接影響，在造成時間價值浪費的同時，引起項目投資變動情況出現(xiàn)。

（三）項目規(guī)模

整個房地產(chǎn)項目投資，主要決定者為項目規(guī)模。如果是站在廣義角度來說，房地產(chǎn)項目實際規(guī)模越大，相應(yīng)的投資成本也會提升。相反，如果建筑規(guī)模越小，整個投資成本也會顯得十分有限。很多房地產(chǎn)項目在建設(shè)過程中顯得十分復(fù)雜，此種情況的投資成本也就越來越大，如果任務(wù)簡單，投資成本也會相應(yīng)降低。從這里也可以看出，想要確保房地產(chǎn)項目投資的有效控制，相關(guān)工作人員應(yīng)提前來接實際項目規(guī)模，實現(xiàn)投資的良性循環(huán)，讓發(fā)展態(tài)勢顯得更加持久[1]。

二、房地產(chǎn)項目投資管理存在的問題

（一）強制拆遷及單方違反銷售協(xié)議

在具體土地整理操作開展過程中，往往會涉及到拆遷問題，其中涉及到的問題較多。項目建設(shè)前期，如果工作人員沒有與當?shù)鼐用裥纬闪己玫臏贤ê蛥f(xié)調(diào)，則實際拆遷補償方案往往無法滿足居民的需求，導致拆遷方案遲遲不能簽署，不僅會影響施工進度，嚴重時往往還會導致民事糾紛案件出現(xiàn)，不利于社會安定發(fā)展。另外，在實際方案執(zhí)行過程中，個別當?shù)禺a(chǎn)企業(yè)可以實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化發(fā)展，尤其是在出現(xiàn)公共用地擠占情況出現(xiàn)之后，民事糾紛案件的出現(xiàn)幾率同樣也會大大提升。

（二）材料采購及施工管理不健全

站在建筑設(shè)計規(guī)劃角度來說，如果沒有良好的地理位置和環(huán)境條件，人民群眾的需求也無法在第一時間內(nèi)展示出來，讓建筑設(shè)計和校準標準打造出現(xiàn)嚴重不足。另外，在實際施工企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)在實際材料采購工作執(zhí)行上，并沒有形成一套完整的管理體系，進而導致采購過剩、采購費用較高等問題出現(xiàn)，引起項目投資數(shù)量的提升。站在具體施工角度來說，各個工地管理沒有遵循具體要求，導致建筑材料丟棄，不僅降低了周圍環(huán)境質(zhì)量，還為施工工作帶來了極大不便。倘若出現(xiàn)工期過長問題，投資成本也會無限制增加，嚴重時無法進行有效控制，影響整個企業(yè)形象和建筑安全[2]。

（三）宣傳和銷售環(huán)節(jié)費用過高

到了建筑項目開發(fā)后期，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在宣傳銷售費用上沒有做到嚴格管理，對相關(guān)工作開展產(chǎn)生了極大影響。還有很多工作人員在廣告宣傳費用上投入過大，而且在規(guī)定時間內(nèi)沒有取得預(yù)期宣傳效果，這對于公司收益的影響程度逐步擴大，極容易引發(fā)新的項目投資風險?？偟膩碚f，風險存在于整個房地產(chǎn)項目開發(fā)過程之中，而且風險和機遇并存，該類風險不僅會對管理者提出更多挑戰(zhàn)，同時也能為企業(yè)帶來新的發(fā)展問題。所以說，在當代房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，需要強化對風險的管理及控制，確保房地產(chǎn)開發(fā)工作順利進行。

三、大城市房地產(chǎn)項目投資管理策略

（一）投資環(huán)節(jié)中的風險分析和管理

在實際大城市房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，投資決策環(huán)節(jié)顯得極為重要，而且具體決策水平的高與低，直接影響著房地產(chǎn)項目開發(fā)情況，如果投資決策水平較高，還能幫助人們對投資環(huán)境進行準確把握。為了對項目風險進行準確把握，風險分析和管理工作的開展需要進行全面把握。第一，強化產(chǎn)品定位和成本因素分析。在房地產(chǎn)項目投資工作開展之前，工作人員需要對周邊規(guī)劃情況進行全面了解，做好項目產(chǎn)品定位操作，并對未來房地產(chǎn)市場的銷售價格和進度合理預(yù)測，讓市場前景變得更加清晰，只有這樣，才能將開發(fā)價值展示出來。另外，管理人員還要對成本因素進行全面了解，如土地、設(shè)備價格、融資成本等等，這些因素對于房地產(chǎn)成本控制影響十分嚴重。第二，做好可行性研究工作。站在具體投資角度來說，人們可以對實際房地產(chǎn)項目的可行性進行判斷，獲取更多調(diào)研資料，進而完成對成本費用的綜合評估，確定項目最終的可行性?？偟膩碚f，我國市場機制發(fā)展還存在很多不全面之處，尤其是在投資決策上，理性投資顯得十分重要，這也是前瞻和高度展示的重點內(nèi)容所在[3]。

（二）前期環(huán)節(jié)的投資管理

當房地產(chǎn)項目得到最終確立之后，需要開展有效的投資管理操作，這其中主要包括兩方面內(nèi)容，即設(shè)計和投標，各個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該以項目使用功能為基礎(chǔ)，對設(shè)計潛力進行充分挖掘，并借助于最優(yōu)設(shè)計方案，將項目造價控制在合理范圍內(nèi)。另外，在招投標措施設(shè)計上，應(yīng)使用最佳的設(shè)計方案，在綜合實力的對比上，也要高于相關(guān)設(shè)計企業(yè)。整體來看，整個項目投資中的施工圖費用較少，但對于后續(xù)工程影響極為嚴重，一旦設(shè)計圖紙出現(xiàn)問題，會為整個工程帶來巨大損失。所以說，相關(guān)工作人員需要對施工圖設(shè)計提高重視程度，當施工圖被敲定之后，管理人員需要根據(jù)實際組織設(shè)計和預(yù)算等操作，將圖中的安全性和周密性特點呈現(xiàn)出來，并提出具體的審查建議，修正設(shè)計不合理之處。除了設(shè)計管理工作的強化之外，還應(yīng)該提升招投標重視程度，這也是工程成本控制的關(guān)鍵所在。各個投資企業(yè)可以組織設(shè)計、預(yù)算等部門的工作人員構(gòu)建一個招標小組，本著公開、公正原則，開展招標活動，保證具體條款的嚴謹性和細致性。

（三）房地產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)的投資與管理

在整個房地產(chǎn)建設(shè)工作執(zhí)行上，施工環(huán)節(jié)和竣工決算顯得十分重要。施工環(huán)節(jié)屬于是項目投資的實施部分，站在項目建設(shè)角度來說，投資成本控制內(nèi)容顯得極為復(fù)雜，涉及到的內(nèi)容也較多，如原材料、設(shè)計圖紙等等。想要實現(xiàn)建設(shè)環(huán)節(jié)項目管理，可以從以下幾方面著手：第一，強化對施工組織設(shè)計和進度審核。對于施工方面存在的問題，人們需要借助于協(xié)調(diào)和監(jiān)督工作開展，避免出現(xiàn)施工不平衡、干擾因素較多等問題，在提高設(shè)備利用率的同時，實現(xiàn)對項目投資的有效控制。第二，強化合同管理。在具體工程量清單報價工作開展上，很多施工企業(yè)在低價中標之后，無法做到工程質(zhì)量的全面保障。為了避免這種情況，相關(guān)管理者需要對事中監(jiān)控、工程變更審核等進行嚴格審核操作，實現(xiàn)對工程費用支出的有效控制。還有很多材料商和施工企業(yè)不能對之前約定好的義務(wù)進行覆行，甚至還會提出索賠申請，讓成本控制工作受到了極大影響[4]。

（四）銷售環(huán)節(jié)的投資與管理

在整個房地產(chǎn)項目建設(shè)工作執(zhí)行過程中，銷售環(huán)節(jié)的執(zhí)行，主要是將產(chǎn)品轉(zhuǎn)化成商品的過程，面對的對象是市場，需要接受整個市場的檢閱，并做好銷售費用的控制操作，在增強項目形象的同時，將市場影響力擴大，這對于后續(xù)銷售業(yè)績的提升具備積極意義。除此之外，在實際項目銷售部門工作開展過程中，具體營銷方案的制定顯得尤為重要，各個工作人員需要在此項工作中樹立正確的市場觀念，讓市場長期和短期發(fā)展戰(zhàn)略結(jié)合在一起，強化房地產(chǎn)銷售效果，并在執(zhí)行工作的同時，積累更多豐富的市場知識，了解市場環(huán)境，積極與營銷代理企業(yè)溝通，只有這樣，才能確保房地產(chǎn)項目與市場相融合，展示出更多的先進優(yōu)勢。

（五）后期運行階段的費用管理

當整個房地產(chǎn)項目交付使用之后，與之相關(guān)的售后服務(wù)和保修工作顯得極為重要，對后續(xù)企業(yè)經(jīng)濟效益和社會信譽能夠產(chǎn)生極大影響。所以說，各個房地產(chǎn)企業(yè)除了前期投資管理之外，還應(yīng)該對物業(yè)管理服務(wù)工作的開展提高重視程度，積極配合業(yè)主，除了建筑內(nèi)容部的質(zhì)量問題。在具體施工合同設(shè)計上，各個施工單位和材料供應(yīng)商們應(yīng)承諾明確的保修責任，尤其是對于某些容易出現(xiàn)問題的分項工程，需要將具體的保修期限延長，以合同內(nèi)容約定為主，強化質(zhì)量控制操作，避免出現(xiàn)新的保證金管理和返還操作。除此之外，對于后期運行階段的費用管理，工作人員同樣需要在工作之中挖掘其中規(guī)律，明確注意事項，為后續(xù)工作開展提供有利條件[5]。

四、總結(jié)

綜上所述，在大城市房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，其投資控制管理需要貫穿于整個投入和使用的全過程，這也是動態(tài)管理實施的綜合條件。除此之外，在具體房地產(chǎn)項目綜合管理上，應(yīng)該保證具體投資控制管理體系的完善性，讓相關(guān)投資管理制度更加健全，與市場需求相符，只有這樣，才能強化企業(yè)抵御風險的能力。

參考文獻：

[1]孫姣.淺談房地產(chǎn)項目投資管理及策略[J].中國集體經(jīng)濟，

2019（13）：26-27.

[2]胡謀東，袁麗，彭博.基于價值工程原理房地產(chǎn)項目裝配式建造投資的決策研究[J].武漢工程大學學報，2019，41（02）：162-167.

[3]白夏萍.境外房地產(chǎn)項目的前期投資拓展工作及風險防控分析[J].知識經(jīng)濟，2019（10）：39-40.

[4]劉心意.房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本管理有效策略探析[J].綠色環(huán)保建材，2019（02）：86-87.

[5]湯智惠，王晉.房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本管理有效策略探析[J].納稅，2018，12（29）：179.