周明

[摘要]績效管理是企業(yè)戰(zhàn)略管理的重要環(huán)節(jié)，是促使員工提升個(gè)人價(jià)值的強(qiáng)大動力。中國房地產(chǎn)公司面對白銀時(shí)代的發(fā)展趨勢，做好項(xiàng)目績效管理成為增強(qiáng)企業(yè)生存發(fā)展實(shí)力的有效途徑。文章基于房地產(chǎn)公司總部視角，分析項(xiàng)目績效管理現(xiàn)狀，并提出項(xiàng)目績效管理優(yōu)化建議。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項(xiàng)目；績效管理；矩陣式組織；平衡計(jì)分卡；關(guān)鍵績效指標(biāo)

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.22.075

2014年以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)告別供不應(yīng)求的“黃金時(shí)代”，進(jìn)入平穩(wěn)增長的“白銀時(shí)代”。行業(yè)競爭日趨白熱化，銷售額增速大幅放緩，企業(yè)利潤率下滑趨勢明顯。房地產(chǎn)公司要在激烈的市場競爭中求得生存與發(fā)展，有必要建立能夠適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢、符合房地產(chǎn)公司實(shí)際、兼顧公司發(fā)展戰(zhàn)略的績效管理體系?？冃Ч芾硎菐椭康禺a(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展戰(zhàn)略、提升核心競爭力、提高開發(fā)項(xiàng)目的有效工具，也是提升企業(yè)管理水平的重要引擎。

1 績效管理釋義

績效管理是為了達(dá)成組織的戰(zhàn)略目標(biāo)，通過持續(xù)相互的溝通過程，形成組織所預(yù)期的目標(biāo)產(chǎn)出，并最終推動團(tuán)隊(duì)和個(gè)人作出有利于達(dá)成目標(biāo)的行為過程。

績效管理是識別、評估和反饋員工、部門、組織目標(biāo)和戰(zhàn)略的方法；績效管理是員工與管理者、部門與組織達(dá)成的關(guān)于完成目標(biāo)、完成標(biāo)準(zhǔn)以及所需能力的一種協(xié)議，是在雙方相互協(xié)作下完成各自目標(biāo)及戰(zhàn)略的管理過程；績效管理是績效計(jì)劃、績效實(shí)施、績效考核、績效反饋、績效結(jié)果應(yīng)用5個(gè)子系統(tǒng)組成的循環(huán)往復(fù)的管理過程。

關(guān)于績效管理的對象，學(xué)術(shù)界主要有三種觀點(diǎn)，即績效管理是管理組織績效的系統(tǒng)（“組織績效”論）、管理員工績效的系統(tǒng)（“員工績效”論）和管理組織和個(gè)體績效的綜合系統(tǒng)（“綜合績效”論）。

對于房地產(chǎn)公司而言，生存與發(fā)展的基礎(chǔ)是一個(gè)個(gè)處于某個(gè)具體地理位置的項(xiàng)目。項(xiàng)目的盈利能力、運(yùn)營水平?jīng)Q定著公司戰(zhàn)略能否實(shí)現(xiàn)。因此，本文基于房地產(chǎn)公司總部的視角，研究房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織績效管理，并提出績效管理優(yōu)化建議。

2 房地產(chǎn)項(xiàng)目績效管理現(xiàn)狀分析

績效管理這一概念在20世紀(jì)70年代后期被西方理論學(xué)家提出，在80年代末90年代初成為人力資源管理關(guān)注的重點(diǎn)，并在各類型企業(yè)中得到應(yīng)用。中國的房地產(chǎn)公司伴隨著20世紀(jì)90年代住宅商品化的進(jìn)程而雨后春筍般崛起。由于存在發(fā)展的年限較短，較之已經(jīng)形成固定管理模式的傳統(tǒng)企業(yè)，房地產(chǎn)公司更易接受西方管理學(xué)中的績效管理理論，平衡計(jì)分卡（BSC）、關(guān)鍵績效指標(biāo)（KPI）、目標(biāo)管理法等績效考核工具得到廣泛應(yīng)用。在績效管理應(yīng)用過程中，也出現(xiàn)了各種問題與難題。

2.1 項(xiàng)目績效管理與公司戰(zhàn)略關(guān)聯(lián)度存在一定差距

績效管理是企業(yè)戰(zhàn)略管理的重要環(huán)節(jié)，績效管理方案的制訂要能充分體現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略，在執(zhí)行過程中要確保公司戰(zhàn)略目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。

進(jìn)入21世紀(jì)，隨著經(jīng)濟(jì)全球化、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的突飛猛進(jìn)，中國的房地產(chǎn)公司也積極學(xué)習(xí)歐美先進(jìn)的企業(yè)管理理念，紛紛確立了包括企業(yè)使命、愿景、價(jià)值觀在內(nèi)的發(fā)展戰(zhàn)略，為公司未來五年、十年的發(fā)展明確了方向和奮斗目標(biāo)。但將公司戰(zhàn)略分解為每個(gè)項(xiàng)目的績效計(jì)劃和考核指標(biāo)卻是一個(gè)難題。一方面，公司戰(zhàn)略中很多定性的指標(biāo)難以分解落實(shí)，定量的指標(biāo)缺乏科學(xué)性、準(zhǔn)確性；另一方面，項(xiàng)目績效考核因關(guān)注當(dāng)期業(yè)績而忽視公司整體的長遠(yuǎn)持續(xù)發(fā)展。因此，項(xiàng)目績效計(jì)劃與考核指標(biāo)往往與公司戰(zhàn)略的關(guān)聯(lián)度存在一定差距。

2.2 績效計(jì)劃易受外部因素變動的影響

績效計(jì)劃是績效管理的第一個(gè)環(huán)節(jié)，是績效管理能否成功的首要一步，也是績效考核的前提和基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項(xiàng)目績效計(jì)劃是指公司總部與項(xiàng)目公司就工作任務(wù)、時(shí)間節(jié)點(diǎn)以及有效完成的標(biāo)準(zhǔn)等問題確定目標(biāo)任務(wù)，達(dá)成共識并形成契約的過程?？冃в?jì)劃最終以“項(xiàng)目開發(fā)大綱”“年度經(jīng)營責(zé)任書”等書面形式固化下來。

績效計(jì)劃的主要內(nèi)容包括：績效期內(nèi)清晰的工作目標(biāo)、衡量工作目標(biāo)完成的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、各項(xiàng)工作目標(biāo)在整體績效考核中所占的權(quán)重、每項(xiàng)工作目標(biāo)需要的完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資額大、開發(fā)周期長、牽涉專業(yè)多、開發(fā)節(jié)點(diǎn)多、易受政策影響等特點(diǎn)，其績效計(jì)劃易受宏觀政策、開發(fā)條件、資金狀況等外部因素影響而被迫調(diào)整，從而難以實(shí)現(xiàn)最初對公司戰(zhàn)略目標(biāo)的承諾。

2.3 績效管理注重結(jié)果而忽略過程控制

績效管理是公司總部與項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)為了達(dá)到項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)共同參與的制訂績效計(jì)劃、績效實(shí)施、績效考核、績效反饋、績效結(jié)果應(yīng)用的持續(xù)循環(huán)過程?？冃Ч芾淼哪康氖浅掷m(xù)提升個(gè)人、部門和項(xiàng)目公司的績效。績效管理的真正內(nèi)涵在于其過程管理，而不是目標(biāo)管理。

“績效”來源于英文單詞“performance”，在英文語境中不僅有“結(jié)果”的意思，也有“過程”的含義。但在我國房地產(chǎn)企業(yè)中，績效儼然成了“結(jié)果”的代名詞，績效考核變成了基于結(jié)果的考核。對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的考核有財(cái)務(wù)類、運(yùn)營類、管理類等各種指標(biāo)，考核頻率為季度、半年、一年，直至項(xiàng)目清盤。但是，公司總部職能部門對垂直業(yè)務(wù)條線的過程指導(dǎo)與管控較弱，尤其忽視對項(xiàng)目公司部門及人員的績效溝通與指導(dǎo)。項(xiàng)目公司高管很難對績效管理過程進(jìn)行全程把控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)績效計(jì)劃執(zhí)行中的問題，幫助員工糾正偏差，排除影響績效指標(biāo)達(dá)成的障礙。

2.4 績效考核指標(biāo)體系尚不完善

績效考核是績效管理最核心的環(huán)節(jié)，是在既定績效周期結(jié)束時(shí)，依據(jù)預(yù)先制定好的績效目標(biāo)和完成標(biāo)準(zhǔn)，由公司總部對項(xiàng)目公司、項(xiàng)目公司高管對部門、員工進(jìn)行考核和評估的過程。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目考核指標(biāo)體系中，針對項(xiàng)目組織績效的考核指標(biāo)種類繁多，無行業(yè)公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)化考核指標(biāo)體系。對于項(xiàng)目公司下屬部門、員工的考核指標(biāo)體系尚不完善，不同管理層次和專業(yè)職能的員工分類指標(biāo)缺乏，對工程技術(shù)類、行政類、營銷類人員以及不同管理層次員工績效目標(biāo)設(shè)計(jì)不到位；考核以工作計(jì)劃為主，忽視根據(jù)部門核心職能和職位核心職責(zé)提取考核指標(biāo)。

2.5 績效反饋方式有待轉(zhuǎn)變

績效反饋是考核者將考核結(jié)果及時(shí)反饋給被考核者的工作環(huán)節(jié)，是績效考核的最后一環(huán)，也是最關(guān)鍵一環(huán)。績效反饋?zhàn)尡豢己苏吡私庾陨淼目冃ЫY(jié)果與績效水平，以便下一步采取措施改進(jìn)績效，促成組織整體戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

對中國房地產(chǎn)公司來說，目前最大的挑戰(zhàn)就是必須將傳統(tǒng)的單項(xiàng)、由上而下的傳達(dá)方式改變?yōu)殪`活的雙向運(yùn)轉(zhuǎn)。績效考核不僅僅是冷冰冰的結(jié)果，績效反饋絕不是簡單地向被考核對象傳達(dá)一個(gè)分?jǐn)?shù)。當(dāng)前，房地產(chǎn)公司缺乏績效反饋的制度支撐，績效反饋實(shí)施者的溝通技巧也有待提高。項(xiàng)目績效反饋的內(nèi)容不夠翔實(shí)，缺乏有針對性的改進(jìn)建議。項(xiàng)目公司高管對部門、員工的績效反饋經(jīng)常流于形式，缺乏與部門負(fù)責(zé)人、員工的密切溝通與雙向互動。

2.6 績效結(jié)果應(yīng)用不充分

績效考核結(jié)束，并不意味著績效管理的結(jié)束?？冃Ч芾硪〉脤?shí)效，關(guān)鍵在于績效結(jié)果的應(yīng)用。在一個(gè)成熟、穩(wěn)定的績效管理體系中，考核結(jié)果的應(yīng)用有利于組織目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和提高員工、部門及組織的績效水平。

目前，房地產(chǎn)公司對于項(xiàng)目績效結(jié)果的應(yīng)用主要體現(xiàn)在項(xiàng)目高管、部門負(fù)責(zé)人以及員工的獎(jiǎng)金分配、薪酬調(diào)整和職位異動，較少涉及員工技能培訓(xùn)、個(gè)人職業(yè)規(guī)劃等關(guān)乎員工長遠(yuǎn)發(fā)展的方面。這就造成了績效應(yīng)用不充分，無法激勵(lì)員工在下一考核周期的績效提升。

3 項(xiàng)目績效管理優(yōu)化策略

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)面臨新的問題與挑戰(zhàn)：一是行業(yè)集中度快速提升，公司并購成為新常態(tài)，馬太效應(yīng)顯著；二是行業(yè)平均利潤率呈現(xiàn)逐年下降趨勢，上市房企凈利潤率從2010年的15%下降至2015年的9.1%；三是三四線城市庫存高企，資金占用量大，財(cái)務(wù)成本上升，“去庫存”成為諸多房企當(dāng)前的首要任務(wù)。

面對白銀時(shí)代的挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)企業(yè)只有“外擴(kuò)規(guī)模，內(nèi)抓管理”，提升自身核心競爭力，才能在市場上站穩(wěn)腳跟，獲取長足發(fā)展；只有加強(qiáng)績效管理，嚴(yán)控成本費(fèi)用，提升自身管理水平和員工專業(yè)素質(zhì)，才能順利實(shí)現(xiàn)既定發(fā)展戰(zhàn)略，在弱肉強(qiáng)食的大潮中屹立不倒。

3.1 樹立“以人為本”的績效管理理念

現(xiàn)今企業(yè)的競爭，歸根結(jié)底是人才的競爭，是人力資源整體實(shí)力和綜合素質(zhì)的競爭。房地產(chǎn)公司績效管理應(yīng)始終貫徹“以人為本”的理念，在實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)的同時(shí)滿足員工個(gè)人成長的需求，實(shí)現(xiàn)個(gè)人價(jià)值的提升。

“以人為本”思想在績效管理中表現(xiàn)為對員工的尊重與重視。在績效計(jì)劃制訂時(shí)充分與員工溝通，在績效實(shí)施過程中給予悉心指導(dǎo)，在績效反饋時(shí)既要給予改進(jìn)建議，又要聽取員工的困難與訴求。在績效結(jié)果應(yīng)用方面，既注重當(dāng)期的獎(jiǎng)金分配、職位變動，還要從教育培訓(xùn)、職業(yè)規(guī)劃方面長遠(yuǎn)籌劃。

項(xiàng)目組織績效與員工個(gè)人績效是正相關(guān)關(guān)系。員工個(gè)人績效提升，有助于部門及整個(gè)項(xiàng)目任務(wù)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)；項(xiàng)目效益提升又反作用于員工，最直接的表現(xiàn)即是員工薪酬增加。因此，績效管理不僅是人力資源部的事情，而是需要全員參與的企業(yè)管理實(shí)踐。只有全員參與，才能充分調(diào)動項(xiàng)目所有人員的積極性，真正實(shí)現(xiàn)績效管理制度的落地。

3.2 建立戰(zhàn)略導(dǎo)向的矩陣式組織績效管理系統(tǒng)

績效管理是實(shí)現(xiàn)公司戰(zhàn)略的重要工具?？冃Ч芾硐到y(tǒng)的設(shè)計(jì)要以公司戰(zhàn)略為導(dǎo)向，在績效計(jì)劃、績效實(shí)施、績效考核、績效反饋及結(jié)果應(yīng)用環(huán)節(jié)緊扣公司戰(zhàn)略。組織績效管理系統(tǒng)就是公司戰(zhàn)略的執(zhí)行系統(tǒng)。

房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目管理存在職能條線、項(xiàng)目條線的交叉管理，具備矩陣式組織特征。再將績效管理的五個(gè)環(huán)節(jié)作為第三維度，便形成立體的組織績效管理系統(tǒng)（見下圖）。[ZW（]矩陣式立體組織績效管理系統(tǒng)示意圖來源于：謝樹茵.矩陣式組織績效管理系統(tǒng)研究[D].天津：天津大學(xué)碩士學(xué)位論文，2008：28.[ZW）]在這一系統(tǒng)中，任何一點(diǎn)都能定位到績效管理的具體某個(gè)環(huán)節(jié)，還能標(biāo)明總部職能部門、某個(gè)具體項(xiàng)目所要考慮的因素、特點(diǎn)及應(yīng)該采取的行動。

矩陣式立體組織績效管理系統(tǒng)示意

具體到房地產(chǎn)公司的某一項(xiàng)目，其績效管理系統(tǒng)便是立體系統(tǒng)的一個(gè)豎向平面，可形成下表所示矩陣。這一矩陣以公司總體戰(zhàn)略分解后的任務(wù)目標(biāo)為基礎(chǔ)，將具體任務(wù)按照部門職能細(xì)分下去，最終落實(shí)到每一名員工。這種矩陣式績效管理系統(tǒng)有利于發(fā)揮專業(yè)部門之間的協(xié)同效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)資源共享、整體績效提升。

3.3 設(shè)置科學(xué)合理的績效考核指標(biāo)體系

績效考核是運(yùn)用特定的指標(biāo)或標(biāo)準(zhǔn)，采取科學(xué)的方法，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的目的，對承擔(dān)生產(chǎn)經(jīng)營過程和結(jié)果的各級管理人員完成指定的工作業(yè)績以及由此帶來的諸多效果做出價(jià)值判斷的過程。因此，進(jìn)行價(jià)值判斷的指標(biāo)是否科學(xué)合理，關(guān)乎績效考核的成敗。根據(jù)中國房地產(chǎn)項(xiàng)目績效管理現(xiàn)狀，建議構(gòu)建以平衡計(jì)分卡為框架、以關(guān)鍵績效指標(biāo)為主體的績效考核指標(biāo)體系。

平衡記分卡（BSC）不僅關(guān)注財(cái)務(wù)指標(biāo)，同時(shí)也兼顧非財(cái)務(wù)指標(biāo)，將二者充分結(jié)合，從財(cái)務(wù)、顧客、內(nèi)部流程、創(chuàng)新與學(xué)習(xí)四個(gè)角度進(jìn)行評估。平衡記分卡的目標(biāo)是以相關(guān)人員利益最大化為導(dǎo)向，它以企業(yè)戰(zhàn)略作為導(dǎo)向，追求利益相關(guān)人員多元目標(biāo)的整體平衡。

關(guān)鍵績效指標(biāo)（KPI）是一個(gè)可量化的或者可以行為化的指標(biāo)體系。房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵績效指標(biāo)由三級構(gòu)成：項(xiàng)目級KPI由公司戰(zhàn)略目標(biāo)分解而來，部門級KPI是根據(jù)項(xiàng)目級和部門職責(zé)來確定，員工個(gè)人崗位的KPI由部門關(guān)鍵績效指標(biāo)落實(shí)到工作崗位得到。KPI體系有助于公司根據(jù)其戰(zhàn)略規(guī)劃和目標(biāo)計(jì)劃來確定項(xiàng)目、部門和個(gè)人的績效指標(biāo)。

利用平衡計(jì)分卡的維度思想建立房地產(chǎn)項(xiàng)目績效指標(biāo)體系，運(yùn)用關(guān)鍵績效指標(biāo)法制定項(xiàng)目、部門和員工三級的績效考核指標(biāo)，再借助德爾菲法將績效考核指標(biāo)體系中的各項(xiàng)指標(biāo)賦予權(quán)重。這樣就能將公司戰(zhàn)略目標(biāo)與項(xiàng)目、部門及員工的相關(guān)考核指標(biāo)有機(jī)融合，有助于公司整體戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和員工個(gè)人職業(yè)技能的提升。

3.4 探索并實(shí)施靈活有效的績效管理方法

績效管理涉及環(huán)節(jié)眾多，影響因素復(fù)雜多變。作為績效管理的實(shí)施者，應(yīng)立足實(shí)際，綜合判斷，注重細(xì)節(jié)，采取靈活有效的績效管理方法，確保公司戰(zhàn)略目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

一要做好計(jì)劃管理，建立績效計(jì)劃調(diào)整機(jī)制。根據(jù)公司戰(zhàn)略目標(biāo)、房地產(chǎn)市場形勢、政府調(diào)控政策等外部條件的變動，及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目績效計(jì)劃，防止績效計(jì)劃淪為“一紙空文”，影響績效考核的信度和效度。

二要加強(qiáng)過程監(jiān)控。通過召開月度計(jì)劃會、季度運(yùn)營分析會、營銷專題會等形式，及時(shí)了解項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行情況，給予必要的指導(dǎo)與技術(shù)支持。職能部門及時(shí)了解項(xiàng)目在各業(yè)務(wù)條線上的運(yùn)營情況，撰寫月度分析報(bào)告，分析實(shí)際執(zhí)行情況與年度、月度計(jì)劃的差距，并提出相應(yīng)解決方案。

三要合理設(shè)置績效考核指標(biāo)。房地產(chǎn)公司以項(xiàng)目為基本盈利單位，但項(xiàng)目公司在不同階段的重點(diǎn)任務(wù)迥然不同。在項(xiàng)目前期，重點(diǎn)考核土地獲取、四證辦理、產(chǎn)品定位、方案設(shè)計(jì)等工作完成的時(shí)間節(jié)點(diǎn)；在項(xiàng)目中后期，則重點(diǎn)考核工程進(jìn)度、銷售簽約額、銷售回款、交房率、物業(yè)服務(wù)滿意度等指標(biāo)。對于項(xiàng)目整體，還要考核盈利能力、成本控制、運(yùn)營效率、企業(yè)管理等方面。

四要建立考核申訴機(jī)制。如被考核項(xiàng)目或個(gè)人對考核結(jié)果不清楚或持有異議，可以向公司總部監(jiān)察部門申訴。公司要保證申訴渠道暢通、申訴處理流程規(guī)范、申訴處理結(jié)果及時(shí)反饋，同時(shí)有針對性地改進(jìn)績效考核方法。

五要充分運(yùn)用信息化工具。對于房地產(chǎn)項(xiàng)目較多的公司總部，采用P6項(xiàng)目管理軟件、BIM系統(tǒng)、銷售管理系統(tǒng)等信息化工具，能夠加強(qiáng)對項(xiàng)目績效實(shí)施的過程監(jiān)控，提高工作效率。有條件的公司還可以采用專業(yè)的人力資源管理信息系統(tǒng)，滿足績效管理對于數(shù)據(jù)真實(shí)性和及時(shí)性的要求。

4 結(jié) 論

隨著白銀時(shí)代的來臨，房地產(chǎn)公司更為重視自身管理水平的提升，“向管理要效益”成為在市場競爭中制勝的重要途徑。房地產(chǎn)項(xiàng)目績效管理作為戰(zhàn)略管理的重要環(huán)節(jié)，被越來越多的房地產(chǎn)公司采納并積極加以運(yùn)用。項(xiàng)目績效管理一方面關(guān)系著公司戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，另一方面涉及人力資源價(jià)值的開發(fā)與提升，在企業(yè)績效與人力資源管理之間架起了堅(jiān)實(shí)的橋梁。在未來的實(shí)踐中，房地產(chǎn)項(xiàng)目績效管理將會更為科學(xué)規(guī)范，為企業(yè)增強(qiáng)核心競爭力發(fā)揮更大效能。

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